2017年10月郑州房地产市场月度分析报告.pptx

2017年10月郑州房地产市场月度分析报告,目录,宏观市场篇u 经济数据u 政策分析u 市政规划楼市数据篇u 整体数据u 成交结构u 项目排行,土地市场篇u 供应分析u 成交分析u 重点地块市场动态篇u 开盘动态u 新盘介绍u 专题分析,第一,宏观市场篇,ll,宏观经济相对以往依然低迷，并无明显好转，短期经济依然艰难。6.9%增速依然是较高绝对值，经济依然在高速增长，作为经济的引擎，房地产未来长期依然看好。,经济分析全国GDP,l 房地产投资增速连续4个月降低后逐步平稳，增速9月份小幅上涨，10月份继续小幅下降。l M2增速连续4个月降低，货币进一步收紧。10月份明显下降到6.3%，货币收紧趋势明显。l 房企应加快销售步伐，采用多种营销方式，尽快回笼资金。未来资金压力会逐步增大。,经济分析,货币供应,政策分析,政策汇总,l 一共8个城市和部门出台新的调控政策。主要在市场层面进一步加强监管。19大召开为未来房地产走向指明方向。,lllll,加快建立长效机制。例如租售并举、租售同权、共有产权等方式。一线城市已经全面推行。郑州也为试点城市。社会主要矛盾已经变化，高压和严厉的调控政策是长期的。因为这是要坚持全面深化改革才能解决。土地供应方式多样化、农地可能入市，政府需要不断出台不同政策来适应。未来以城市群为主体，城市群，大中小城市协调，意味着城市群中小城市具有巨大的机会。支持养老发展，充分市场化，养老产业是房地产未来转型的一个重要方向。,政策分析重点政策l 房产最新定位：坚持房子是用来住的、不是用来炒的、加快建立长效机制政策内容：10月18日19大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定来了位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。未来以城市群为主体，支持养老产业发展。社会主要矛盾首次变化，目前为人民日益增长的美好生活的需求和不平衡不充分发展之间的矛盾。房地产已经由过去的经济政策转变成民生政策，住房的民生属性已经占据最重要的位置，这次报告，等于宣告了房地产政策长期作为经济政策的历史的终结，房地产政策重回民生领域，房子的居住属性再次回归。长期影响：,l 山西：允许将商业用房等改建为租赁住房，土地用途调整为居住,太原市出台关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见，意见中提到，政府未来将支持房地产开发企业改变经营方式，从单一开发销售向租售并举模式转变。鼓励新建租赁住房，政府将出台相关补贴奖励政策。支持公租房保障对象市场租房，政府将对符合条件的家庭给予租赁补贴。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。,分析：,响应国家政策，合理利用空置的商业用房，增加租赁住房来源，为租购并举加快培育市场。,政策分析,政策简析,l 深圳新规：允许空置商业建筑按规定改建为租赁住房,10月19日，深圳出台了深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见，其中包括商业用房按规定改建为租赁住房、将“城中村”改造成租赁住房并对外长期租赁、加大公租房的供应、保障租房人的权利等方面内容。意见允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变并按规定调整,土地用途，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行，但改建后的住房仅限租赁或整体转让。,非深户承租人可申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。,分析：此次政策的出台，可以有效的利用空置商业用房，改善租房人群的利益。但仍需更详细的细则出台。,l 长沙：长沙出台商品房摇号销售细则，需政府公证处介入监督,近日，长沙市住建委印发长沙市限购区域内新建商品住房销售摇号具体操作程序，其中明确全市限购区域范围内所有新建商品住房项目，凡累积购房客户大于可供房源的项目，应采取公开摇号方式销售商品住房。其中规定，取得预(现)售许可(备案)的商品住房项目，如购房意向者多于可供房源的项目，应采取由公证机构主持的现场摇号、网络摇号等方式公开销售商品住房，摇号规则及过程应公开公示。,分析：遏制投机炒作和恐慌性购买，消除卖方和中介的不当行为，让房屋回归居住使用的本源属性，保障普通市民购房。,政策分析,政策简析,l 武汉公示将预售达标的商品房，不按期上市或取消土拍资格,10月25日，湖北省武汉市发布第四季度全市达到销售条件的商品房项目清单，今年第四季度，武汉市将由142个商品,房项目入市，并对项目进行公示。,武汉市房管局称，对于达到销售条件不上市的房企，或被取消土地竞买资格。,近期，武汉市房管局会同国土规划、建设部门和各区人民政府，对全市在建商品房项目进行了清理，今年8月公布了下半,年达到上市条件的304个商品房项目，1400万平方米。,分析：通过强制入市销售，限制捂盘，加大市场供应，有利于遏制恐慌性购房。但是监管已经严重脱离市场经济和企业,发展，注定无法长期执行。但是短期效果将会非常明显。,市政规划,汇总,市政规划政策简析l 郑州地铁3号线一期工程 首段区间隧道开始掘进10月12日，郑州地铁3号线首台盾构机掘进始发仪式在航海东路站举行，标志着总长约25公里的3号线一期工程首段区间隧道开始掘进。3号线是中心城区一条由西北至东南的斜向轨道交通骨干地铁线路。它建成后将穿越二七广场区域，与1号线实现换乘，在东大街附近穿越紫荆山路，与2号线实现换乘。3号线一期工程北起惠济区省体育中心附近的新柳路站，沿长兴路、南阳路、铭功路、解放路、西大街、东大街、郑汴路、商都路和经开第十七大街走行，南至陇海铁路圃田站以南的航海东路站，线路全长25.488公里，设站21座，并在起点连霍高速以北设停车场一个，在终点京珠高速以东设车辆段一个。按计划，3号线一期工程将于2020年12月底通车试运营。,l,郑州国家通航产业示范区建设方案敲定11月2日上午，郑州市长程志明主持召开市政府第76次政府常务会议，审议并原则通过郑州国家通用航空产业综合示范区实施方案（20172020）郑州市非国有博物馆扶持办法（试行）和郑州市城市雕塑管理办法。按照郑州国家通用航空产业综合示范区实施方案，示范区以郑州通航试验区为核心，规划面积120平方公里，分为起步区、发展区和控制区，将实施“一体为本、三业联动、精准保障”的发展模式，即以郑州国家通用航空产业综合示范区建设为主体，加快发展通航研发与制造、通航运营、通航现代服务业，形成三业联动，在通航网络、地面服务、体制机制等方面提供精准保障，力争建成在规模、效益、影响力上竞争力突出的通用航空产业园，成为区域经济转型升级的新引擎和供给侧结构性改革的新亮点。,第二,土地市场篇,12-13号金水世纪城75.4亩,14号高新区石佛改造95亩,15号二七区冯庄改造87亩,16-18号中原区北陈伍寨村改造163亩,19号中原区柿园村城中村（一期）9.2亩,15,14,12-131916-18,1-34-11,1-3号郑东新区168亩4-11号郑东新区246亩,土地市场供应分布l 本月供应土地19块。北龙湖两块住宅用地、一块商务办公用地供应，高铁东广场8块商务办公用地出让。其余全部为城改用地。主要集中在三环四环间。供应地块分布图,l 本月土地供应量和供应宗数量小幅下降。全年维持平稳供应。,土地市场,供应走势,l 供应占地面积56.31万，可产生建筑面积约255.52万。供应主要分布在郑东新区和中原区。,土地市场,供应属性,l 本月郑东新区集中供应11块地抢眼，其次主要为中原区城中村改造释放土地。,土地市场,供应明细,土地市场,供应明细,绿地公园城74.7亩3475元/,鑫苑国际新城229亩2177元/,正商中州城74.6亩2288元/,万科城194亩1721元/汇泉西悦城127亩1552元/,美景美境88亩2657元/,北京东亚新华34亩2198元/,聚合置业23亩3832元/,土地市场成交分布l 本月土地成交17块。成交地块主要集中在高新区、管城区。成交地块分布图正商林语溪岸120亩3264元/恒大城254亩2060元/,住宅、综合用地商业用地,l 本月土地成交量环比上涨300%。17年土地成交继续同比大幅增加，未来市场供应得到保障。,土地市场,成交走势,l 成交占地面积90.96万，可产生建筑面积约331.65万。成交主要在高新区和管城区。,土地市场,成交属性,l 本月成交地块基本为城中村改造地块，为在售项目的后续用地。,土地市场,成交明细,土地市场,成交明细,l 鑫苑国际新城后续地块，共占地263亩，产生建面87.78万 。,l 北京东亚新华以高于底价平均2千万的价格抢下鑫苑商业地块59-60。北京东亚新华首次进入郑州。l 其余地块鑫苑以底价拍得，预计高层产品，延续之前售价。,土地市场,重点分析,路,皇,高,埔,渠 特色,l 陈寨城中村改造一期工程，地段成熟，位置优越。l 美景置业以底价拍得，每亩850万元，楼面价2657元/。美景美境售楼部早于去年5月开放。l 规划了6栋住宅（5栋普通高层，1栋9层多层），5栋安置房以及一块大观音寺文旅特色商业街。产品以89、127刚需为主。,成交地块,路,黄,幼儿园基,安置区,路东 商业区路,东,风,渠,商品住宅国,九年一贯制学校,土地市场重点分析,第三,楼市数据篇,l 全国整体销售面积同比继续增加，但是增速从去年4月份全国调控以来，连续下降，今年9月增速为8.4%；l 全国大部分主要城市价格同比继续上升，上海、天津和合肥出现不同程度的下降。,10月全国主要城市价格同比变化,楼市数据,全国数据,l 购置土地面积持续上涨，9月份达到16733万；增幅同比继续增加，9月份同比增幅甚至达到12%。开发商看好未来市场。,单,位：万,楼市数据,全国数据,l 本月购置土地价格和增幅连续上涨，9月份成交总额8149亿元，同比增幅甚至达到46%。整体土地价格继续上涨。,单,位：亿元,楼市数据,全国数据,供求关系：10月供应量110.27万，环比下降58.9%；成交量58.8万，环比下降63.21%。供求量大幅下降。,1-10月供应量共为1123.15万，同比上涨2.03%；成交量共为860.74万，同比下降35.04%。,楼市数据,郑州商品房,110.27,量价走势：成交量58.8万，环比下降63.21%，同比下降47%；商品房成交均价为14050元/，环比上涨2.19%，同比上涨18%。,楼市数据,郑州商品房,区域供求：10月份供应主要在管城区和二七区，郑东新区成交面积最大，中原区价格最低，而郑东新区价格最高。,楼市数据,郑州商品房,l 本月郑东新区是办公和商业的主要成交区域，公寓成交主要集中在二七区和高新区。l 10月部分区域办公和住宅价格依然倒挂严重。,楼市数据,郑州商品房,供求关系：供应量88.21万，环比下降38.26%，同比上涨16.11%；成交量45.99万，环比下降64.03%，同比下降52.12%。1-10月供应量共为873.91万，同比下降7.67%；成交量共673.09万，同比下降43.12%。,楼市数据,郑州住宅,88.21,量价走势：10月份成交量45.99万，环比下降64.03%，同比下降52.12%；全市商品住宅成交均价为13932元/，环比上涨1.55%，同比上涨16.62%。成交均价小幅上涨，成交量大幅下降。,楼市数据,郑州住宅,市场存量：截止到10月底，存量为636万，去化周期约7.63个月，去化周期持续上涨。,楼市数据,郑州住宅,区域供求：10月份，供应主要集中在二七区和管城区；成交集中在管城区和惠济区。郑东新区价格最高，中原区价格最低。金水区郑东龙湖一号前期认购，现集中签约，拉低整个区域成交均价。,楼市数据,郑州住宅,成交结构：10月90左右刚需产品是市场主流，110-130改善型产品成交套数占比越来越大。,楼市数据,郑州住宅,成交结构：10月份总价100-150万以产品占据绝对比重，本月大部分总价段产品成交套数均有所下降。,楼市数据,郑州住宅,成交结构：本月70-85以下产品价格小幅下降，其他产品价格出现不同程度上涨。总体缓慢上涨。,楼市数据,郑州住宅,成交结构：250-300产品价格有所上涨，其他豪宅产品均有所下降。,楼市数据,郑州住宅,成交面积区域分布图,成交价格区域分布图,楼市数据郑州住宅l 10月份大部分区域成交量有所下降，仅高铁板块等三个板块上涨。10月份商品住宅东部价格较高，南区和北区域价格较低。10月份中西北部成交价有所下降，其他区域出现不同程度的上涨。龙湖板块价格依旧最高。,l 10月住宅成交面积前三名分别为鑫苑国际新城、锦艺四季城和融创美盛象湖壹号。,楼市数据,郑州住宅,l 2017年1-10月份住宅成交面积Top10：,楼市数据,郑州住宅,二手房：10月份成交量20.42万，环比下降46.46%；成交均价12955元/，环比下降1.48%。,楼市数据,郑州住宅,供求关系：供应量10.65万，环比下降72.23%；成交量2.99万，环比下降47.36%。本月商业供应量大幅下降。1-10月份供应量共为123.93万，同比上涨37.08%；成交量共为42.42万，同比下降21.69%。,楼市数据,郑州商业,量价走势：10月份成交量2.99万，环比下降47.36%；成交均价24202元/，环比上涨4.54%。,楼市数据,郑州商业,市场存量：截止到10月底，存量为523万，去化周期约100个月，商业存量较大，去化压力大。,楼市数据,郑州商业,区域供求：10月商业供应集中在经开区。成交集中在郑东新区。金水区均价较高，而中原区商业成交均价最低。,楼市数据,郑州商业,l 10月商业成交面积前三名分别为佳田国际广场、中豪汇景湾和美侨世纪广场。,楼市数据,郑州商业,l 2017年1-10月份商业项目成交面积Top10：,楼市数据,郑州商业,供求关系：10月办公供应5.47万，环比下降75.72%；成交2.09万，环比下降77.77%。本月成交量和供应量都大幅下降。1-10月供应量共为70.52万，同比上涨10.43%；成交量共为62.52万，同比下降28.74%。,楼市数据,郑州办公,量价走势：10月份成交量2.09万，环比下降77.77%；成交均价14751元/，环比上涨9.08%。,楼市数据,郑州办公,市场存量：截止到10月底，存量为234万，去化周期约26个月，去化压力大。,楼市数据,郑州办公,区域供求：办公供应集中在高新区和管城区。成交主要集中在郑东新区。郑东新区均价较高，中原区办公成交均价最低。,楼市数据,郑州办公,l 10月办公成交面积前三名分别为正商四大铭筑、局外和绿地新都会。,楼市数据,郑州办公,l 2017年1-10月份办公成交面积Top10：,楼市数据,郑州办公,量价走势：10月份公寓供应5.94万，环比下降80.43%；成交量7.72万，环比下降54.89%；成交均价10633元/，环比下降2.24%。成交均价和成交量均下降。17年公寓量价持续上涨。二七区10月成交量最大。1-10月份供应量共为82.43万，同比下降0.69%；成交量共为131.68万，同比上涨52.41%,楼市数据,郑州公寓,l 10月公寓成交面积前三名分别为锦绣山河、华强城市广场和正商城。,楼市数据,郑州公寓,l 2017年1-10月份公寓成交面积Top10：,楼市数据,郑州公寓,第四,市场动态篇,l 本月23个项目开盘，主要分布在四环以外，西北以及东南部区域。,开盘项目区域分布图,市场动态,开盘项目,9月,10月,四环以外,市场动态开盘项目l 本月23个项目集中开盘，环比下降38%，整体去化率较9月波动较大。9-10月开盘项目去化率图,l 本月有11个远郊项目开盘，多数去化较好。华夏幸福武陟县孔雀城项目门槛低，开盘效果较好。l 多数项目继续平开或者低开。价格较之前均有调整。未来预计价格会继续小幅调整。,市场动态,开盘项目,滨,销售分析： 开盘推出127套，成交123套，去化97%客户分析：主要来自金水区、惠济区客户,产品分析：主推127三房,142四房价格分析：成交均价16800元/，低于周边同等竞品3000元/，定价符合市场需求,1,2,5,8,9,6,7,10,14,11,12,13,15,河,路,金16,河,路,开盘34,市场动态开盘融创瓏府l 楼盘分析：定价明显低于周边，蓄客充足，稀缺洋房，虽然一次性但是依然去化好。,约127三室两厅两卫,约142四室两厅两卫,市场动态开盘融创瓏府,1,2,6,5,7,3#商业,鼎盛大道,嵩山南路,产品分析：主推85-106三房，125四房价格分析： 开盘成交均价12700元/（毛坯），区域内在售精装均价13700元/，定价符合市场需求一期地块,地泰路南,销售分析： 开盘推出209套，成交150套，去化71%客户分析：主要来自中原区、管城区、二七区客户开盘,市场动态开盘融侨悦澜庭l 楼盘分析：首开，价格合理，跃层户型赠送面积大，去化较好。,约85三室两厅两卫,约106三室两厅两卫,约125四室两厅两卫,市场动态开盘融侨悦澜庭,荣,盛,路,百盛,庄,百荣,产品分析：主推89-115三房，134四房价格分析： 开盘成交均价13300元/（精装小高层），周边精装均价13800元/，定价符合市场需求,1,2,3,4,5,6,8,9,107,12,13,14,15,16,路11,路,芦,路,销售分析： 开盘推出155套，成交102套，去化65%客户分析：主要来自中原区、二七区客户开盘,市场动态开盘旭辉正荣首府l 楼盘分析：定价合理，精装小高层，产品稀缺，但由于位置较偏远，加上市场降温，去化一般。,约89三室两厅一卫,约134四室两厅两卫,约115三室两厅两卫,约89三室两厅一卫,市场动态开盘旭辉正荣首府,5#,11 栋联,1,2,3,4,5,6,7,9 10楼,8-5 排45,城市展览馆（展览郑州北新区规划及历史,产品分析：主推77-79两房，90-111三房，151-165四房价格分析： 开盘成交均价洋房4250元/，别墅7250元/，定价符合市场需求三期,二期,售楼部孔雀湖,销售分析： 开盘推出1022套，成交980套，去化95%客户分析：主要来自焦作市和郑州市区改善型客户开盘,市场动态开盘孔雀城l 楼盘分析：品牌开发商，养老旅游盘，交通便利，紧邻郑州市区，去化较好。,约77两室两厅一卫,约111三室两厅两卫,约98三室两厅一卫,联排户型展示,一层,二层,三层,露台,市场动态开盘孔雀城,经南,朝,产品分析：主推40-53LOFT房源价格分析：成交均价16000元/（精装双阳台），周边在售LOFT均价17000元/，定价低于周边，优势明显,凤,路,经,开,第,三,大,街,六辅,路,销售分析： 开盘推出569套，成交485套，去化85%客户分析：主要来自郑州市区及经开区客户开盘,市场动态开盘美景芳华l 楼盘分析：价格优势明显，地段成熟、稀缺loft，蓄客量足，去化较好。,约53两室两厅两卫,约41两室两厅两卫,市场动态开盘美景芳华,销售分析： 开盘推出340套，成交336套，去化99%客户分析：主要来自中原区、二七区、金水区客户,产品分析：主推34-63公寓价格分析： 开盘成交均价9800元/（精装），定价符合市场需求西塔开盘公寓,市场动态开盘牛顿公馆l 楼盘分析：蓄客量充足，稀缺精装双气公寓，准现房。,34,34,34,40,43,43,43,43,40404063,48,48,63,40,404040,市场动态开盘牛顿公馆,东,拖北,润,阳,项目劣势：1、开发商知名度不高，公司显示金融债务纠纷较多2、南阳路彩虹桥交通拥堵，小区门口是小路，出行不方便3、08年拿地至今，开发周期过长,1,2,3,6#幼儿园,铁,路,路,南,路,弘,路,1,2 5,项目优势：1、紧邻地铁3号线2、南阳路北三环，郑州最成熟板块3,5,6,4 87,10,11,12,13,15,16,市场动态新项目台隆合园基本信息,台隆合园地块规划,l 项目规划共三期，内部规划一所幼儿园、一所公立小学，一期规划3栋高层（1-3#：33F，均为2个单元，2T3/2T4），,部分楼栋下面含2层底商。,l 项目总规划13栋高层，一期住宅预计首推1#，产品包含：87两房，119-125三房，均为毛坯交付。,市场动态,新项目,约87两室两厅一卫,约88两室两厅一卫,约119三室两厅两卫,约125三室两厅两卫,市场动态新项目台隆合园户型图l 户型设计脱离目前市场主流，虽无大缺点，但是也缺乏亮点。台隆合园1#户型展示,鸟瞰图入口效果图,沿街效果图小学效果图,内景效果图幼儿园效果图,市场动态新项目台隆合园效果图,项目优势：1、品牌开发商，口碑较好2、一层一户，居住舒适度高，住宅外立面公建化，设计新颖3、内龙湖，生态资源优越,项目劣势：1、远离市区，位置较偏，配套设施较少2、定价较高，客群限制较大,2,1,3,5,7,6,1110,129,158,16,17,18,19,20,21,23,朝,阳22,路,如意,东,路,鑫,睿,路,龙,翔,街,市场动态新项目融创中原壹号院基本信息,金茂府,本案,市场动态新项目融创中原壹号院地块规划l 项目共规划20栋住宅，均为5-6层，洋房标准层高3.3米，首层3.5米（带2层地下室），顶层3.8米，共规划四种产品户型面积：191、215、249、319l 项目内规划有一所9班幼儿园，一所游泳池、健身房、宴会厅等多维度配置的书院会所,l 四种户型：191、215、249、319，324套，其中191126套，215的有96套，这两种户型占全部房源的69%。,融创中原壹号院地块规划,市场动态,新项目,鸟瞰图景观效果图,立面效果图景观效果图,市场动态新项目融创中原壹号院效果图l 融创中原壹号院，建筑风格新古典，外立面公建化，用了大量的玻璃幕墙,项目劣势：1、体量规模小，无社区氛围2、兴隆铺道路过窄，出行不便3、距离京广铁路较近，有铁路噪音污染,兴,隆,铺,路,项目优势：1、地铁房、精装。2、中海品牌。3、南阳路北三环，郑州最成熟板块北路乐丰,幼儿园,市场动态新项目中海锦城基本信息,llll,市场动态新项目中海锦城地块规划,项目规划一栋高层33F，2个单元，2T4H，标准层高2.9米，一层入户大厅挑高5米，一所私立幼儿园住宅产品位于2-33F，户型面积为：89三房，109三房，141四房，精装交付，精装标准暂未释放1层主要为底商，共11套，面积21-93，商业总建面577。采用市场新颖的新亚洲建筑风格。效果图,约89三室两厅一卫,约89三室两厅一卫,约89三室两厅一卫,约109三室两厅两卫,约141四室两厅两卫,市场动态新项目中海锦城地块规划l 中海锦城产品主要是89-109三房，三房占比达88%。中海锦城，最大限度的做到了全明户型的设计，飘窗、大阳台也是户型的一大有点，不足之处在于室内分布不合理，面积有浪费。,p 通过国内外文化创意产业园的案例梳理，可以了解文化创意产业园是“产业运营+地产开发”,的模式，其核心是一种新型的商业地产运作,p 依托引入文化产业活动（如文化艺术、传媒产业、旅游休闲等），或消费型创意活动（如前沿体验娱乐消费、时尚潮流消费等）开发地产载体，如工业楼宇、高新写字楼、文化旅游教育等复合型物业等,市场动态,专题文化产业园分析,【,类型：按物业特征分类】都市型p 以信息技术、表演艺术、休闲产业和电子商务为基础而建立p 通过使用艺术和文化服务，赋予社区新生命以吸引市民，并为城市塑造新的形象博物馆型p 以网络外形和最佳尺寸搜寻为基础而建立p 通常是围绕博物馆网络而建，其本身的密度能造成系统性效应，吸引旅游观光者,机 构型,p 以产权转让和象征价值为基础而建立,p 其基本特征是有正规机构，并将产权和商,标分配给受限制的生产地区,【 类型：按物业特征分类】,产业型,p 以积极的外形、地方文化、艺术和工艺传统为,基础而建立的,p 此类园区的独特之处在于其“工作室效应”,和“创意产品的差异 ”,【 类型：按区域依附分类】,以开发区为区位依附,p 高新技术产业园区内高新技术产业发达，高校、科,研机构、高科技企业聚集，科技与文化相结合的智力型人才众多，最适宜发展文化与科技结合的文化产业,p 如张江文化科技创意产业基地等,以传统特色文化社区、艺术家村为区位依附,p 一种是依托一些传统的文化区域，在这些区域文化底蕴深厚，文化氛围浓郁；一种依托位于城乡结合部的一些艺术家村，有些是属于创作型的园区,p 如四川德阳三星堆文化产业园,【 类型：按区域依附分类】,以旧厂房和仓库为区位依附,p 城市中被废弃的旧厂房和仓库，因其宽敞明亮的空间及廉价的租金，或面临闲置空间再改造的境遇，往往成为,文化创意产业园的又一滋生之地,p 如北京798,以大学为区位依托,p 大学作为技术的发生器，可以不断开发新的科技；大学是各类人才的聚集地；大学也是一个开放的社区，是一,个提供多元文化的场所,p 如上海天山路时尚产业园等,【 类型：按性质分类】产业型：一是独立型的。园区内，产业集群发展相对比较成熟，有很强的原创能力，产业链相对完整;二是依托型的。依托高校发展，也形成了一定的产业链条,混合型：这种类型的文化创意产业园往往依托科技园区，并结合园区内的优势产业同步发展文化产业，但园区内并未形成文化产业链条艺术型：这种类型的园区也是创作型园区，原创能力强，但艺术产业化程度还较弱,其他型：按照影响范围来分又有国际型、国内型和地区型；还可按园区最初的形成分为自发形成和政府运作形成的文化创意产业园休闲娱乐型：这类文化创意产业园区主要满足当地居民及外来游客的文化消费需求,【发展：自发聚集型】,p 园区得益于领头人专业知识的储备，园区的文化艺术价值在开发中被深度挖掘并凸显出来p 行业领头人开发力度十分有限，而且没有房地产开发和市场运作的相关知识，同样需要政府的支持和实际运作中的帮助p 弊端在于政府或开发商介入后，在一定程度上影响了园区原有的生态平衡，高涨的房租等导致一些入驻企业的退出，或与创意产业无关企业的进入,p 是指文化创意产业领头人自动聚集和自动孵化后形成某个产业集聚后由政府或开发商统一管理，政府对已经形成的园区进行合理和有效的指导管理，把握好艺术生产社会标准效益，引导园区有效发展自发聚集型是文化创意产业园最早的模式,【发展：政府主导型】,政策导向型园区是指政府规划建设或大力推动并进行统一管理的文化创意产业园区，这是我国发展文化创意产业集群的重要方式,p 通过政策调控、城市规划、关系协调等措施，营造有利于集群化的生态环境、经营氛围和产业链条p 一般具有雄厚的经济基础、良好的政策支持、独特的区位优势和特定的园区发展方向,p 利用中心城区闲置的旧厂房加以改造，或新建一块区域进行规划，集中发展某类型文化创意产业，大量投资建设基础设施，为企业搭建良好的公共服务平台，实行招商引资特殊优惠政策p 依靠单一的行政手段管理园区会导致市场的调节作用较难发挥，管理者与企业缺少对话，相关的法律法规不健全,p 发展模式不仅操作方便、适用面广，而且节省人力物力、效率高，具有较好的市场调节作用，比起自发聚集型的更易产生经济效益,p 但这种开发模式往往追求单一的经济效益，很少考虑社会效果和文化效果。开发商迫于资金压力会引进一些非文化创意类企业入驻，具有一定的盲目性，需要政府的规划和专家的指导,【发展：开发商导向型】开发商导向型园区是指由开发商投资建设文化创意产业园区，一般由资本雄厚的民营企业或私营企业对园区进行统一规划和管理,发，园区最终会引入政府的参与，形成市场和政府双轮驱动才有利于文化创意产业的良性循环发展,行政管理角色社会责任和开发商市场化运营经验的整合协调，形成“双赢”,p 园区的开发建设需要投入大量的人力物力和财力，且盈利周期较长，许多政府都承担不了如此繁重的资金压力；于是制定一定的土地优惠政策，通常是产业园用地和住宅用地等捆绑出让，希望能够由开发商开发建设，减少政府负担,p 土地出让政策愈来愈严格，开发商拿地也愈加困难，许多开发商已经面临有资金而无项目可开发的窘困局面；产业园与住宅、商业等用地捆绑出让的便利让开发商看到了一线曙光,【发展：政府、开发商合作开发型 】p 无论是自发积聚，还是开发商自主开 p 模式中应充分将政府的 p 兼具旧厂房和开发商自主开发文化产业园的特点，一方,面为了满足政府对文化创意产业发展的要求，设计上从行业工作者的需求入手，建造一些极具创意的办公产品；另一方面开发商还要达到自己的盈利目标，因此还要建设一些经营性物业，以此达到两者双赢,【打造： 独立主题型KPI体系】,【打造：产业复合型KPI体系】,1-10月份楼市数据（同比）,单位：万单位：万,总结l 10月供求均大幅下滑。1-10月同样成交下滑明显。尤其是住宅。公寓影响较小，成交波动较小。10月份楼市数据（环比）,总结,l 商业去化周期100个月，办公为26个月，市场压力非常大。住宅去化周期相对合理。,n 经济层面：银行继续收紧货币，回款越来越难，部分项目针对一次性快速回款客户，采用大幅让利。未,来回款会成为短期房企面临的巨大压力。,n 政策层面：19大明确了未来房地产发展方向。长效机制预计会加速制定，调控政策预计会继续收紧。n 市场层面：本月开盘项目和去化率均大幅下降，客户大多持观望态度。本月多数项目继续低开，降价销,售已逐渐形成趋势。,展望,感谢您的观看,