月酝知风之地产行业：楼市持续走弱融资端维持偏紧态势.pdf

月酝知风之地产行业 楼市持续走弱，融资端维持偏紧态势 平安证券研究所地产研究团队 2021年 9月 23日 证券研究报告 行业评级： 中性（维持 ） 请务必阅读正文后免责条款 2 核心摘要 本月观点： 国新办举办“住有所居”发布会，聚焦住房保障体系，多地优化升级土拍规则，二手房指导价城市持续扩容。房企销售及地市成交延续下滑， 融资收紧及房企降杠杆意愿下， 房企投资逻辑逐渐向“以销定投”、审慎理性拿地转变。 近期个别头部房企流动性问题引发行业发展担忧，地产产业链 出现较大幅度调整，房企间融资加剧分化。我们认为短期若行业景气度快速下行叠加房企信用风险持续放大，不排除融资端政策缓和；中长期城镇化率 提升、存量物业更新下潜在住房需求依旧旺盛。短期情绪修复在于流动性问题解决方案明朗，中长期关注行业出清后“幸存”房企的投资机会。考虑短 期信用担忧仍在，开发板块看好现金流稳健的行业龙头金地集团、保利地产、万科 A等。物管及商管板块考虑行业空间广阔、自主发展强化以及具备抗 周期属性，看好中长期发展，建议逢低布局综合实力突出、关联房企发展稳定的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业等，以及占据购物中心优质赛道、 轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。产业链角度，建议关注防水龙头科顺股份等。 政策：国新办举办“住有所居”发布会，多地完善土拍规则。 8月涉房类政策共 54项，环比升 38.5%，政策数量创近一年新高；其中偏紧类 32项，偏松 类 5项。国新办举办“住有所居”发布会，聚焦住房保障体系，全面推进老旧小区改造，稳妥有序推进城市更新。深圳、福州等集中供地城市，设定最高 土地溢价率不超过 15%，涉及引入禁“马甲”、“竞品质”、提高保证金比例、限制单一房企参拍土地数量等措施。 22城以外的惠州、东莞等三四线城 市亦加入土拍规则升级行列，后续不排除热点三四线城市跟进调整土拍规则。 资金：信贷投放有所下滑，房企融资规模环比下降。 8月 M2同比增长 8.2%，增速环比降 0.1pct；社融存量同比增长 10.3%，增速环比降 0.4pct，主要金融 机构二季度新增房贷占新增总贷款比重连续 3个季度下滑。 8月房企境内债、境外债、集合信托融资规模均不同程度下滑，环比分别降 41.6%、降 77.1%、 降 20.6%，同比分别降 55.1%、 86.7%、 42.5%。在融资收紧的客观环境与房企降杠杆的主观意愿下，房企融资规模整体收缩。 楼市：取证推盘节奏放缓，成交延续走弱。 8月为传统推盘淡季，取证节奏延续低位，重点城市周均推盘环比降 21.1%，去化率环比降 9pct；重点 50城新 房、 20城二手房月日均成交，环比降 13.5%、 19.1%。当前各地购房政策仍以收紧为导向，叠加信贷收紧、二手房指导价等利空因素，投资投机性需求 逐渐弱化。同时房企为加快销售回款采取“以价换量”等促销方式，导致购房者观望情绪加重，预计“金九银十”热度不及往年。 地市：成交量价低位运行，溢价率大幅下滑。 受部分城市集中土拍延期影响， 8月百城土地成交量价低位运行，成交建面环比降 28.8%，土地溢价率环比 降 4.6个百分点。多地升级二轮集中土拍规则，热点三四线城市纷纷跟进，加强对地价、溢价率管控。同时本轮土拍较前次热度明显下滑，“竞品质”等 出让规则进一步抬升地块出让门槛，部分热点城市地块出现底价成交或流拍现象，导致土地溢价率明显走低。 房企：单月销售业绩同环比双降，拿地力度延续回落。 8月百强房企全口径销售金额、全口径销售面积，同比分别降 19.6%、 26%，环比分别降 10.6%、 9.7%， 50强房企整体拿地销售金额比 9%、拿地销售面积比 20%，环比分别降 5.5pct、 23.8pct。 8月多地暂缓供地计划，叠加销售端景气度下行、“三道 红线”试点房企限制投销比不超 40%，房企拿地逻辑逐渐向“以销定投”、审慎理性拿地转变。 板块 表现 ： 8月申万地产板块上涨 5.03%，跑赢沪深 300（ -0.12%）。截至 9月 17日，当前地产板块 PE（ TTM） 7.38倍，估值处于近五年 2.22%分位。 风险提示： 1）三四线楼市下行风险； 2）房企大规模减值风险； 3）行业金融监管力度超预期风险。 本月报告精选 之一： 结算毛利率延续探底，积极降档优化财务 3 报告主要观点： 增收不增利，短期业绩仍有压力： 受毛利率下行和少数股东损益占比提升影响，地产行业呈现明显的增收不增利。 2021年上半年 A股上 市房企整体营收同比增 30.3%，归母净利润则同比下降 18%，剔除华夏幸福（亏损 94.8亿）、蓝光发展（亏损 47.2亿）后行业归母净利润 同比增长 9.9%。上半年末上市房企合同负债余额 3.6万亿元，较 2020年末增长 11.5%，业绩保障度达 120.3%，充足预收为后续营收增长 奠定基础，但受 2017年以来地价高企、房价限价影响，短期毛利率承压仍将制约行业业绩表现。 盈利端延续探底，降本提效渐显成效： 限价、土地成本高企等负面影响持续显现， 2021H1上市房企整体毛利率 21.3%、净利率 7.2%，同 比降 7.2个和 3.5个百分点。短期来看，上述影响因素仍在，毛利率仍面临下行压力；中长期随着长效机制逐步建立，各主要城市完善土 拍制度，拿地端毛利率企稳有望带来未来结算端毛利率企稳。费用率方面， 2021H1上市房企管理费用率、财务费用率同比分别降低 2.3 个、 0.7个百分点至 1.7%和 2.8%，整体期间费用率降低至 7.5%，降本提效渐显成效。 低基数下销售投资高增，下半年或逐步承压： 受上年疫情低基数影响， 2021H1上市房企销售商品、提供劳务收到的现金同比增长 37.1%、 购买商品、接受劳务支付现金同比增长 34.5%。往后看，随着融资端收紧影响逐步显现，年内各地按揭利率持续上行， 7、 8月全国楼市 逐步走弱，加上拿地销售比不超过 40%的限制，预计下半年房企销售增速将有所放缓，整体拿地将趋于谨慎。 积极降档优化财务，短期整体偿债压力较小： 2021H1上市房企整体在手现金对一年内到期长短期债务覆盖比例为 117.3%，剔除合同负 债后的资产负债率为 71.9%，净负债率为 77.6%，除剔除合同负债后的资产负债率略超 70%的红线外，其它两项指标均达标。 121家 A股 上市房企中， 11家房企较 2020年年报实现降档，绿档房企达 49家。随着融资环境收紧、销售下行压力加大，叠加部分房企信用事件的发 生，我们判断保障财务安全、降低负债率将成为接下来各房企工作重中之重，预计将有更多房企通过加快结转、谨慎投资来实现“三条 红线”的降档。 更多报告内容参见： 地产杂谈系列之十四： 结算毛利率延续探底，积极降档优化财务 本月报告精选 之 二 ： 业绩多维高成长，拓展运营双提效 4 报告主要观点： 业绩延续高增长态势 ， 提质增效带动盈利能力改善： 2021H1主流上市物企业绩加速提升 ， 主流物企营收同比增长 57.4%， 较 2020年 末提升 14pct；归母净利润同比增长 65.9%， 基本兑现此前较高业绩指引 。 受益于智慧化科技赋能 、 高毛利率业务占比提升等影响 ， 2021H1主流物企管理费用率 、 销售费用率分别较 2020年末降 1.1pct、 0.2pct， 毛利率 、 净利率较 2020年末提升 1.1pct、 2pct至 31.3%、 17.7%， 考虑 2020年尚有疫情补贴抬高基数影响 ， 实际利润率增幅或更大 。 非住 &市场化拓展力度加大 ， 社区增值服务收入贡献占比攀升： 2021H1主流物企在管面积 、 合约面积 ， 同比增长 49.2%、 39.3%， 增速较 2020年末提升 3.5pct、 8.7pct；合约在管比 1.68倍 ， 短期规模扩张具备较高确定性 。 第三方在管面积占比均不同程度提升 ， 关 联方依赖度逐渐下降 。 分项目类型看 ， 物企 2021H1非住宅在管面积平均占比达 53.3%， 较 2020年末提升 4.3pct， 商写及公建等非居 业态逐渐成为各大物企争夺方向 。 收入结构中 ， 社区增值服务贡献度持续提升 ， 主流物企 2021H1社区增值服务收入 、 毛利平均占比 分别较 2020年末提升 2.7pct、 2.9pct， 8家社区增值服务已成为第二大收入来源 。 商管运营趋势向好 ， 各公司业务各有侧重： 规模上 ， 华润万象生活总收益领先 ， 合景悠活凭借收并购跃居总在管面积首位 ， 宝龙商 业在营购物中心数量第一 ， 卓越商企服务商务物业管理规模相对靠前 。 同时各家商管公司合约 /在管面积比 、 项目数量比普遍较高 ， 业绩短期增长确定性较强 。 从运营效果看 ， 各商管企业毛利率均呈改善趋势 ， 出租率大多位于 90%以上 ， 宝龙商业出租率改善尤为 明显 ， 从 2018年的 83.5%升至 2021H1的 92.3%。 更多报告内容参见： 地产杂谈系列之十五：物管中报综述：业绩多维高成长 ， 拓展运营双提效 本月报告精选 之三： 社区增值服务模式初探 5 报告主要观点： 社区增值风帆正起 ， 经营品类日益丰富： 社区增值服务是基于客户资源再挖掘而产生的新的社区服务模式 ， 作为物管行业第二增长曲线 ， 有望创造增量收入并改善单盘盈利模型 ， 重要性持续提升 。 随着物管公司持续探索 ， 近年社区增值服务延续高增势头 ， 成为利润贡献重 要来源 。 2021H1 11家主流物企社区增值服务收入 78.5亿元 ， 同比增长 113.2%， 毛利润 33.7亿元 ， 同比增长 104.9%；收入占比均值升至 18.2%， 毛利润占比均值升至 26.9%。 同时社区增值服务细分赛道持续丰富 ， 现有品类涉及社区传媒 、 园区空间运营 、 社区零售 、 美居 、 房产经纪等 。 规模为纲服务为本 ， 自营合作模式各异： 社区增值服务细分赛道筛选上 ， 需综合考虑业主需求关联度 、 赛道空间广度 、 格局可优化程度 ， 同时关注是否具备利用规模优势进行集采 、 推动规模效应实现等特点 ， 即以规模为纲 、 以服务为本 。 物企对于自营 /合作模式并无明显偏 好 。 通常自营类业务具有资源属性强 、 经营门槛低等特点；合作类业务具有产业链条较长 、 专业化程度较高等特征 。 物企存在通过收并 购提升专业能力及规模可能 ， 社区增值服务各细分赛道亦存在联动可能 。 考虑当前渗透程度偏低 ， 社区增值服务发展仍旧大有可为 ， 其 中业主需求关联度高 、 房地产产业链契合度较好领域或更具发展潜力 。 从具体细分业务经营模式来看 ， 社区传媒及社区空间运营以自营 为主 ， 两者结合下物企逐步形成社区营销全链条布局；社区零售 、 美居更偏平台化 ， 其中社区零售特点在于便民核心下的差异化选品 ， 美居在于通过集采优势争取更具性价比的家装 、 家居产品；房产经纪服务当前发展重点则为提升专业能力 。 优质物企崭露头角 ， 细分赛道各有所长： 11家主流物企中碧桂园服务 、 世茂服务 、 绿城服务等具备一定规模优势 ， 2021H1收入 14、 13.9、 11.5亿元 ， 毛利润 9.3、 5.1、 3.1亿元 。 细分赛道对比来看 ， 碧桂园服务发展相对均衡 ， 2021H1社区传媒 、 社区零售 、 美居 、 房产 经纪收入 4.2、 3.8、 2.1、 1.2亿元；绿城服务社区零售 、 房产经纪相对突出 ， 2021H1收入 4.4、 3亿元；旭辉永升服务美居 、 房产经纪发 展相对靠前 ， 2021H1收入 2.8、 1.5亿元；保利物业美居相对较好 ， 2021H1收入 2.4亿元 。 更多报告内容参见： 地产杂谈系列之十六：社区增值服务模式初探 本月报告精选 之 四 ： 房贷新规效果显现，后续监管高压或将缓和 6 报告主要观点： 金融机构新增房贷占比持续下滑，二季度降至 15%。 从增量看，主要金融机构二季度新增房贷占新增总贷款比重为 15%，连续 3个 季度下滑，显著低于 2020年三季度的 34%。从存量看， 2021H1末金融机构房地产贷款余额、个人住房贷款余额分别占比 27.4%、 19.7%，低于 2020年末 28.7%、 19.9%。 8月居民中长期贷款同比降 1312亿元，连续 4个月同比减少。 银行整体房贷占比压缩，中小行个人房贷占比多有提升。 2021H1末 37家上市银行整体房地产贷款占比较上年末降 0.72pct至 32.3%， 个人住房贷款占比降 0.59pct至 26.0%。其中，仅 11家银行房地产贷款占比或个人住房贷款占比超过监管上限，大部分已符合新规要 求，整体压降压力有限。分档次看，第一档 6家银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比较上年末平均降幅最大（平均降 0.79pct、 0.83pct）； 31家二三四档银行中有 18家个人住房贷款占比较上年末提升（平均增 0.67pct）， 13家房地产贷款占比较上年末提升 （平均增 0.61pct），表明中小银行对开发贷压降力度更大。此外， 28家银行整体对公房地产不良率较上年末提升 0.39pct至 2.45%。 房贷利率持续上行，下半年楼市逐步承压。 银行降低涉房贷款投放力度下，多地银行额度趋紧，放款周期延长。克而瑞调研显示， 多数城市新房贷款放款普遍需 3-6个月，临沂等最长达半年以上，二手房贷周期更长。 9月全国首套房平均房贷利率 5.46%，较 2020 年底上涨 23BP。房贷利率上行，叠加各地调控加码，下半年楼市逐步下行，短期或进一步承压。 后续地产监管高压或略缓和，银行资产风险整体可控。 考虑后续房地产销售、投资仍将承压，个别房企信用事件频发，近期 经济 参考报 亦刊文表示“不向房地产市场发出错误信号；也要防止政策调整误伤合理的市场需求”，预计后续地产金融监管高压、楼 市调控政策压力将有所缓和。同时考虑地产大规模信用风险释放概率较小，银行资产质量风险整体可控。 更多报告内容参见： 地产杂谈系列之十七：房贷新规效果显现，后续监管高压或将缓和 本月报告精选之五：困局之下，地产政策及行业走向思考 7 报告主要观点： 行业发展面临挑战，资金端为当前症结所在： 在资金趋紧背景下，房企投资及拿地意愿明显下降， 8月地产投资、开工及销售全面回落，同 时在第二批土拍拿地毛利率改善背景下，流拍率（含中止）不降反升，房企拿地意愿低于预期。 2021年 7月中诚信下调房地产行业评级至负 面， 9月以来国际评级机构接连下调多家房企评级，未来展望亦偏负面，行业信用风险担忧持续升温。 政策难有大幅松动，关注融资端可能的政策缓和： 尽管历史上行业及经济下行，政策端大多有所放松，但“房住不炒”定位下，我们认为 当前政策大幅松动可能性不大。但考虑当前房企面临销售端增速下行及回款速度放缓；融资端面临金融机构投放“厌恶”。若无明显外力， 销售回款及融资端持续恶化，叠加部分房企信用事件发酵可能引发行业更大的流动性风险。结合近期监管表态及 2020年疫情期间政策思路， 未来政策若有调整，可能方向或仍在融资层面。考虑资金方的放款偏好，资金或难流入有困境的房企，后续仍需重点关注按揭端放款额度 及利率的变化。 短期行业将迎来阵痛期，基本面仍将承压： 考虑短期融资端仍无明显改善，销售端下行趋势有所加大，短期行业将迎来阵痛期，未来不排 除部分流动性紧张的房企被动出清，部分“幸存”房企或面临规模增速放缓甚至下滑。同时“紧资金 +库存累积”组合下，预计短期投资及 开工增速仍将延续下行，房企拿地意愿将维持低位，央企及国企凭借其稳健的财务状况，或成为市场拿地的主力。 短期优选资金稳健房企，中期关注“幸存”房企的投资机会。 近期地产产业链出现大幅调整，但我们认为短期行业阵痛期有望加速房企优 胜劣汰，未来“幸存”房企无论经营、财务将更加稳健，拥有品牌、管理、融资等优势的房企有望持续享受更高利润率水平。由于行业流 动性担忧尚未消除，短期建议优选财务稳健、现金流健康、销售高增的行业龙头；中期来看，若后续个别房企信用风险逐步释放，关注财 务状况好转，具备估值弹性的潜在“幸存”房企。物业管理方面，上游销售、竣工受影响将导致行业内部竞争加剧，同时关联房企经营难 度加大或弱化第三方协同拓展、增值服务及智能化等方面支持。但由于行业存量属性突出，整体受影响程度预计相对有限。考虑行业空间 广阔、自主发展强化以及具备抗周期能力，看好物管行业中长期发展，建议关注综合实力突出，关联房企经营及财务稳定性较高企业。 更多报告内容参见： 地产杂谈系列之十八： 困局之下，地产政策及行业走向思考 政策：国新办举办“住有所居”发布会，“十四五”聚焦租赁住房 8资料来源：各政府网站，平安证券研究所 据不完全统计， 8月涉房类政策（含中央及地方）共 54项，环比升 38.5%，政策数量创近一年新高；其中偏紧类 32 项，占比 59%，偏松类 5项，占比 9%。 国新办举办“住有所居”发布会，聚焦住房保障体系 。 8月 31日，国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻 发布会，强调围绕“三稳”开展多方面工作，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保 障体系。一是加快完善住房保障体系，“十四五”期间将以发展保障性租赁住房为重点；二是全面推进老旧小区改 造，明确“十四五”期间将基本完成 2000年底前建成的城镇老旧小区改造；三是后续将稳妥有序推进城市更新，防 止大拆大建，严格控制拆建比不应大于 2，城市住房租金年度涨幅不超过 5%。 8月以来中央层面主要政策、会议 时间 文件 /会议名称 主要内容 8月 31日 关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知 严格控制大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区；严格控 制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元 （片区）或项目内拆建比不宜大于 2。 8月 31日 国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会 坚持“房住不炒”定位；“十四五”期间将以发展保障性租赁 住房为重点，努力实现全体人民住有所居，基本完成 2000年底 前建成的城镇老旧小区的改造；城市更新防止大拆 大 建。 9月 7日 管好房地产信贷闸门，遏制“经营贷”违规流入房地产领域； 指导银行保险机构加大对保障性租赁住房支持，推动保险资金 支持长租市场发展，会同人民银行推进 REITs试 点。 9月 9日 国家人权行动计划（ 20212025年） 加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难问题。 8月偏紧涉房类政策数量创近一年新高 17 10 18 19 21 13 27 31 19 12 20 325 5 4 15 7 9 10 5 4 7 5 5 0 10 20 30 40 50 60 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 项 中性 偏松 偏紧 9资料来源：各政府网站，平安证券研究所 近期地方楼市调控政策汇总 政策：多地完善土拍规则，二手房指导价城市扩容 时间 城市 主要内容 8月 2日 东莞 增值税征免年限由 2年调整为 5年；建立二手房成交指导价制度；住宅限售期限由取权证后 3年延长到 5年；购房人骗取社保证明购房的 5年内禁止购房 8月 2日 金华 住宅取证满 3年后方可上市交易；实行公证摇号销售；开展热点区域二手住宅交易参考价格发布试点 8月 4日 北京 原家庭住房套数超规定，离异 3年内不得买房 8月 9日 惠州 超出“三道红线”，存在重大失信行为的房企不得参与招拍挂；新房 3年限售；惠州、大亚湾片区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市居民出售新房 8月 9日 内蒙古 购买二套住房公积金贷款利率按照同期住房公积金贷款利率 1.1倍执行 8月 10日 义乌 住宅限售 3年；每批次不低于 20%的房源，优先支持人才、刚需自住需求 8月 6日 - 18日 深圳、天 津等地 优化土拍机制，福州、天津等最高土地溢价率不超过 15%，对参拍企业资质、 拍地资金来源严格限制，涉及禁“马甲”、“竞品质”等措施 8月 19日 金华 实施新建商品房公开摇号，不少于 50%比例房源优先无房家庭购买 8月 23日 温州 建立二手住房交易参考价格发布机制，人房比超 2： 1楼盘需摇号 8月 23日 银川 银川市辖区内宁夏户籍家庭限购 2套，宁夏以外户籍个人限购 1套， 3年限转让；加强学区房管控，二套房首付比例由不低于 40%提高至不低于 50% 8月 30日 西安 扩大住房限购、限售范围；家庭落户满 3年方可在限购区买第 2套住房，强化离异限购措施；严格住宅用地出让；加强房地产金融管理 8月 31日 广州 热点区域建立二手住房交易参考价格机制 9月 7日 武汉 启用“限地价、限房价、竞品质”方式；住宅用地溢价率不突破 15%的上限； 在地价到达上限后，依次采取“竞地价款的付款进度”、“竞现房销售的比 例”、“竞全装修房屋的比例”等三种方式，优选企业，当以上三种方式竞 至 100%时，转而采取“评比建筑品质方案”方式；禁“马甲 ” 9月 9日 东莞 以公开挂牌方式出让的住宅用地，具备资质的房企出资比例不得低于 50%；禁“马甲”；竞买申请人的购地资金须为合规自有 资 金 二手房指导价城市扩容至东莞、 温州、广 州 ，房价监测及调控趋于精细化。 22个集中供地城市中， 深圳 、福州、武汉 等相继中止或延期二次土拍以优化参拍机 制。调整后的最高土地溢价率不超过 15%， 涉及引入禁“马甲”、“竞品质”、 提高 保证金比例、限制单一房企参拍土地数量 等措施。 22城以外的惠州、东莞等三四线 城市亦加入土拍规则升级行列，后续不排 除热点三四线城市跟进调整土拍规则。 资金：信贷投放有所下滑，中长期行业融资维持偏紧 10资料来源： Wind，平安证券研究所 8月 M2同比增速环比下降 LPR报价连续 17个月持稳8月社融存量增速环比下降 8月 M2同比增长 8.2%，增速环比降 0.1个百分点；社融存量同比增长 10.3%，增速环比降 0.4个百分点 。 9月 22日 1年期 LPR、 5年期及以上 LPR最新报价 3.85%、 4.65%，连续 17个月不变。 从金融机构房贷增量上看，主要金融机构二季度新增房贷占新增总贷款比重为 15%，连续 3个季度下滑，显著低于 2020 年三季度的 34%；从存量看， 2021H1末金融机构房地产贷款余额、个人住房贷款余额分别占比 27.4%、 19.7%，低于 2020年末 28.7%、 19.9%。 8月居民中长期贷款同比降 1312亿元，连续 4个月同比下降。 6 7 8 9 10 11 12 2018-08 2019-02 2019-08 2020-02 2020-08 2021-02 2021-08 % M2:同比 M2:同比 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 200 220 240 260 280 300 320 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 2021-05 万亿元 社会融资规模存量 同比 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 3.0 3.2 3.4 3.6 3.8 4.0 4.2 4.4 4.6 4.8 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 % 贷款市场报价利率 (LPR):1年 贷款市场报价利率 (LPR):5年 资金：债券融资成本上行，房贷利率呈上浮趋势 11资料来源： Wind，克而瑞，用益信托网，平安证券研究所 8月单月境内债、境外债平均发行利率均呈上升趋势，分别为 4.64%、 6.99%，环比升 0.23pct、 1.99pct；集合信托平 均收益率为 7.24%，环比降 0.09pct。 银行压降涉房贷款投放力度下，多地银行房贷额度趋紧，放款周期延长，房贷利率持续上行。据克而瑞数据显示， 2021年 9月全国首套房平均房贷利率 5.46%，较 2020年底上涨 23BP，二套房贷款平均利率 5.83%，较 2020年底上涨 29BP；多数城市商品房贷款放款周期有所延长，目前普遍需要 3-6个月，最长可达半年以上；二手房贷款停贷现象较 为普遍。 首套及二套房贷平均利率走势房企境内债、境外债与信托发行成本 6.60 6.80 7.00 7.20 7.40 7.60 7.80 8.00 8.20 8.40 4 5 6 7 8 9 10 11 2019-08 2019-11 2020-02 2020-05 2020-08 2020-11 2021-02 2021-05 2021-08 % 境内债平均发行利率 境外债平均发行利率 集合信托平均年收益率（右轴） 5.46 5.83 4.9 5.0 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 2019-12 2020-03 2020-06 2020-09 2020-12 2021-03 2021-06 2021-09 % 首套平均房贷利率 全国二套房贷平均利率 资金：融资规模环比下滑，融资成本分化加剧 12资料来源： Wind，用益信托网，平安证券研究所 8月房企境内债、境外债、集合信托融资规模均不同程度下滑，融资规模分别为 227.9亿元、 9.6亿美元、 482.4亿 元，环比分别降 41.6%、降 77.1%、降 20.6%，同比分别降 55.1%、 86.7%、 42.5%。在融资收紧的客观环境与房企降杠 杆的主观意愿下，房企融资规模整体收缩。 房企偿债压力仍处历史高位（全年到期规模境内债 4852亿元、境外债 557亿美元、集合信托 7809亿元），由于融资端 收紧以及部分房企信用事件等影响，资方在信贷投放差异化将更加明显，稳健财务房企在融资渠道和融资成本上将 更具优势。 房地产债券及信托到期情况房地产债券及信托发行规模走势（月） 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1,000 2021-1 2021-3 2021-5 2021-7 2021-9 2021-11 集合信托到期规模（亿元） 境内债到期（亿元） 境外债到期（亿美元，右轴） 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 境内债发行金额（亿元） 集合信托发行金额（亿元） 海外债发行金额（亿美元，右轴） 楼市：成交大幅缩量，预计“金九银十”热度不及往年 13 资料来源：各地房管局，国家统计局，平安证券研究所 8月重点 50城新房月日均成交 6626套，同比降 21.1%，环比降 13.5%；重点 20城二手房月日均成交 1885套，同比降 38.6%，环比降 19.1%。 当前各地购房政策仍以收紧为导向，叠加信贷收紧、二手房指导价等利空因素，投资投机性需求逐渐弱化。同时房 企为加快销售回款采取“以价换量”等促销方式，导致购房者观望情绪加重，预计“金九银十”热度不及往年。 50城商品房月日均成交套数同比 20城二手房月日均成交套数同比 -100% 0% 100% 200% 300% 400% 500% 2020.9 2020.11 2021.1 2021.3 2021.5 2021.7 2021.9 新房月日均成交同比 一线同比 二线 三线 -100.0% -50.0% 0.0% 50.0% 100.0% 150.0% 200.0% 250.0% 300.0% 350.0% 400.0% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2020/07 2020/09 2020/11 2021/01 2021/03 2021/05 2021/07 二手房月日均成交（套数） 二手房月日均成交套数同比 楼市：重点城市推盘力度放缓， 开盘去化率环比下降 14资料来源：中指院，平安证券研究所 8月重点城市周均推盘 0.75万套，环比降 21.1%，重点城市周均开盘去化率 64%，环比降 9pct。 7、 8月为传统推盘淡 季，叠加近期疫情反复影响开盘认筹，重点城市推盘量明显下降，随着“金九银十”传统推盘旺季到来， 8月底以来 推盘量明显加大 。 重点城市新推房源情况 重点城市开盘项目去化情况 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 20 20 .9 20 20 .10 20 20 .11 20 20 .12 20 21 .1 20 21 .2 20 21 .3 20 21 .4 20 21 .5 20 21 .6 20 21 .7 20 21 .8 W 8.9 W 8.1 6 W 8.2 3 W 8.3 0 周均推盘万套 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2019.6 2019.9 2019.12 2020.4 2020.7 2020.10 2021.1 2021.4 2021.7 周均开盘去化率 一线 二线 楼市： 35城取证节奏延续低位，成交延续走弱 15资料来源：中指院，平安证券研究所 注： 35城中 一线城市 4个、二线 10个、三四线 21个；商品房 销供比 =当月商品房备案面积 /当月批准预售面积 8月为传统推盘淡季， 35城取证节奏延续低位，商品房平均批准上市面积 75.2万平米，环比微升 1.8%。 8月 35城商品房销供比 88.1%，环比降 17.8个百分点；平均可售面积 1467.1万平米，环比降 1%；出清周期 18个月， 环比降 1.3个月。整体看，成交延续走弱。 35城商品房平均批准上市面积 35城商品房平均销供比35城商品房平均可售面积及出清周期 0 50 100 150 200 250 300 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 2021-05 万平 一线平均 二线平均 三四线平均 35城平均 0 5 10 15 20 25 30 1,340 1,360 1,380 1,400 1,420 1,440 1,460 1,480 1,500 1,520 1,540 1,560 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 2021-05 月万平 平均可售面积 出清周期（右轴） 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 400% 450% 500% 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 2021-05 一线平均 二线平均 三四线平均 35城平均 楼市：房价涨势放缓，预计涨幅持续收敛 16资料来源： Wind，平安证券研究所 8月百城住宅平均价格 16152元 /平米，环比升 0.2%，涨幅较上月下降 0.16pct；分城市能级看， 8月一、二、三线城市 住宅平均价格，环比分别升 0.11%、 0.26%、 0.16%。 8月百城环比上涨城市数量较上月减少 6个至 68个，随着多地楼市频频“打补丁”及调控城市范围扩大，叠加信贷端 收紧，预计后续房价涨幅持续收敛。 百城住宅平均价格走势 百城住宅上涨、持平与下跌城市数量百城中一二三线城市住宅价格环比变化 0.0% 0.1% 0.2% 0.3% 0.4% 0.5% 0.6% 15,300 15,400 15,500 15,600 15,700 15,800 15,900 16,000 16,100 16,200 2020/08 2020/11 2021/02 2021/05 2021/08 百城住宅平均价格（元 /平方米） 环比 -1.5% -1.0% -0.5% 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2020/08 2020/11 2021/02 2021/05 2021/08 一线价格环比 二线价格环比 三线价格环比 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2018/09 2019/04 2019/11 2020/06 2021/01 2021/08 个 环比下跌 环比持平 环比上涨 17 土地：成交量价低位运行，溢价率大幅下滑 资料来源： Wind，平安证券研究所 百城土地供应与成交情况 百城土地成交均价走势 8月百城土地供应建面 1.2亿平米，环比升 4.1%，成交建面 0.6亿平米，环比降 28.8%，土地成交均价 2241元 /平米， 环比降 1.2%。本月多地发布二轮集中供地公告，土地供应端呈现增加态势，但受部分城市集中土拍延期影响，成交 量价仍在低位运行。 8月百城 土地溢价率 7.3%，环比大幅下降 4.6个百分点，各能级城市溢价率均呈下降趋势。 8月多地升级二轮集中土拍 规则，热点三四线城市纷纷跟进，加强对地价、溢价率管控。同时本轮土拍较前次热度明显下滑，“竞品质”等出 让规则进一步抬升地块出让门槛，加上资金紧张下房企拿地意愿下滑，部分热点城市地块出现底价成交或流拍现 象，土地溢价率明显走低。 百城土地成交溢价率 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 2020-08 2020-11 2021-02 2021-05 2021-08 百城供应土地建面（万平米） 百城成交土地建面（万平米） 供销比（右轴） 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 2020-08 2020-11 2021-02 2021-05 2021-08 百城成交均价（元 /平米） 一线成交均价（元 /平米） 二线成交均价（元 /平米） 三线成交均价（元 /平米） 0 5 10 15 20 25 30 35 2020-08 2020-11 2021-02 2021-05 2021-08 百城土地成交溢价率（ %） 一线成交溢价率（ %） 二线成交溢价率（ %） 三线成交溢价率（ %） 18 房企：单月销售业绩同比延续下滑，短期回升幅度有限 百强房企 2021年 1-8月累计全口径销售金额、全口径销售面积同比增长 22.1%、 12.8%， 8月单月全口径销售金额、 全口径销售面积，同比分别降 19.6%、 26%，环比分别降 10.6%、 9.7%，连续两个月单月业绩同比下跌。 8月百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期，受房企供应不足、信贷端收紧、政策调控升级等多重因素影响， 二季度以来百强房企单月业绩增速呈放缓趋势。随着“金九银十”传统销售旺季到来，房企将加大供货力度，供求 或有望企稳回升，但受政策轮番加码制约，成交整体回升幅度或明显受限。 克而瑞百强房企单月销售增速 资料来源：克而瑞，平安证券研究所 克而瑞百强房企累计销售增速 -19.6% -26.0% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 2020年 8月 2020年 10月 2020年 12月 2021年 2月 2021年 4月 2021年 6月 2021年 8月 克而瑞百强销售额单月同比 克而瑞百强销售面积单月同比 22.1% 12.8% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 2020年 1-8月 2020年 1-11月 2021年 1-2月 2021年 1-5月 2021年 1-8月 克而瑞百强销售额累计增速 克而瑞百强销售面积累计增速 19 房企：单月拿地力度延续回落，国企及绿档房企为拿地主力 资料来源：克而瑞，中指院，平安证券研究所；注：拿地数据来自中指院，销售数据来自克而瑞 8月 50强房企整体拿地销售金额比 9%、拿地销售面积比 20%，环比分别降 5.5pct、