平安证券-月酝知风之地产行业_按揭利率加速下行_政策发力支持改善需求_22页_1mb.pdf

月酝知风之地产行业按揭利率加速下行，政策发力支持改善需求平安证券研究所地产研究团队2022年 5月 26日证券研究报告行业评级： 强于大市 （维持 ）请务必阅读正文后免责条款2核心摘要 本月观点： 央行下调首套房最低房贷利率下限至 5年期 LPR减 20bp， 叠加 5月 5年期 LPR超预期下调 15bp至 4.45%， 按揭利率下行空间打开 ， 政策松绑力度扩大且向高能级城市扩散； 4月楼市成交 、 社融数据仍然疲弱 ， 首批集中供地背景下土地成交回升 ， 拿地及境内发债房企仍集中在信用资质较好的央国企或优质民企 。 后续随着政策发力及疫情后经济复苏形成共振 ， 我们认为二季度末三季度初为楼市企稳的重要观察窗口期 ， 下半年行业有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜月期 ， 板块估值有望逐步修复 。 开发板块主要关注 ， 一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善 、 中长期有望抢占市场份额的强运营 、 高信用企业 ， 如保利发展 、 万科 A、 金地集团 、 招商蛇口 、 滨江集团等；一类为基本面有一定支撑 、 政策博弈弹性标的如新城控股 、中南建设等 。 物管板块估值已至历史低位 ， 随着政策松绑及房企资金改善 ， 有望带来优质物企估值修复 ， 建议关注碧桂园服务 、 保利物业 、 招商积余 、新城悦服务 、 星盛商业等 。 政策：按揭端下行空间打开 ， 政策松绑力度及城市能级扩大 。 4月涉房类政策共 37项 ， 未出台偏紧类政策 ， 偏松类 35项 ， 单月涉房偏松类政策出台频次连创新高 。 央行下调最低首套房房贷利率下限至 5年期 LPR减 20bp， 5月 20日央行下调 5年期 LPR至 4.45%， 按揭利率加速下行 。 政策松绑力度及城市能级扩大 ， 支持改善性需求释放 。 后续随着疫情逐步得到控制 ， 政策松动等多重因素有望形成共振 ， 为销售企稳奠定基础 。 资金： 5年期 LPR超预期下调 15bp， 房企融资环比下滑 。 4月 M2增速环比升 0.8个百分点 ， 社融存量增速环比降 0.3个百分点 。 5月 20日 5年期 LPR较上月下降 15bp至 4.45%， 创 LPR改制后 5年期最大单次降幅 。 但地产相关社融数据仍旧表现疲弱 ， 受个别大型房企债务展期等影响 ， 整体融资规模环比下滑 。境内发债仍主要集中于优质房企 ， 因此 境内债发行利率延续走低 ， 集合信托 、 境外债融资成本持续保持高位 。 楼市：推盘加快难掩销售疲软 ， 疫情冲击市场修复 。 4月 35城商品房平均批准上市面积环比升 2%， 但销售端疲软 ， 重点 50城新房月日均成交环比降21.6%， 重点 20城二手房月日均成交环比降 0.6%， 平均出清周期呈累积上升趋势 。 百城住宅平均价格连续 3个月环比回升 ， 后续销售企稳有赖于政策发力与防疫得当形成共振效应 ， 二季度末及三季度初为重要观察窗口期 。 地市：成交量价齐升 ， 2022首轮土拍压力犹存 。 4月多地完成首批土拍 ， 土地成交量价齐升 。 2022年首批集中供地竞拍要求 、 供地质量均有所优化 ，但流拍率 、 成交溢价率并未较 2021年第三批明显改观；城市间 、 区域间延续分化 ， 核心城市核心地块更受青睐 。 房企：百强房企 4月销售降 6成 ， 优质房企为拿地主力 。 受制于疫情反复 ， 4月多地房地产市场处于 “ 半停摆 ” 状态 ， 百强房企 4月销售降 6成 ， 前 4月累计销售腰斩 ， 后续销售企稳有赖政策松绑与疫情后经济复苏形成共振 。 首批供地高潮下拿地回暖 ， 50强房企整体拿地销售金额比 、 面积比 ， 环比升18.4pct、 9pct ， 4月 50强房企中仅建发 、 滨江等 14家房企参与拿地 ， 均为财务稳健 、 信用资质较好的央国企或优质民企 。 板块 表现 ： 4月申万地产板块下跌 8.36%， 跑输沪深 300（ -4.89%） ；截至 2022年 5月 25日 ， 当前地产板块 PE（ TTM） 12.18倍 ， 估值处于近五年 77.9%分位 。 4月上市 50强房企涨跌幅排名前三房企分别为禹洲集团 、 宝龙地产 、 滨江集团 ， 排名后三房企为蓝光发展 、 阳光城 、 ST泰禾 。 风险提示： 1） 若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击 ， 将对行业销售 、 开工 、 投资等产生负面影响； 2） 若楼市去化压力超出预期 ， 销售持续以价换量 ， 将带来部分前期高价地减值风险； 3） 政策呵护力度有限 ， 行业调整幅度 、 时间超出预期 ， 将对行业发展产生负面影响 。本月报告精选之一： 2022首轮土拍压力犹存，市场回暖尚需时日3报告主要观 点 ： 试点城市宅地供应同比微降，首批规则延续优化： 2022年已公布计划的 17城合计住宅供应面积 1.4亿平米，较 2021年计划供应下降 8%；其中 14城首批供地规模占全年计划 12%，较 2021年首批占比（ 27%）下滑，主要受全年供应批次增加影响。 2022年首批集中供地主要采用“限地价、限房价、摇号 /一次性报价”方式，对比 2021年第三批限房价城市数量有所减少，同时上年流拍本轮回炉地块起拍价下调、部分地块销售限价上调，整体看竞拍要求、供地质量均有所优化。 首批土拍表现平平，央国企仍为拿地主力： 2022年 18城首批集中土拍成交土地 337宗，合计成交 3966亿元；流拍率 17%、成交溢价率5%，并未较 2021年第三批（ 13%、 3%）明显改观。其中，城市间、区域间延续分化，核心城市核心地块更受青睐。从房企拿地特征来看，受可合作方数量减少、合作稳定性降低等因素影响， 18城独立成交地块数量攀升，占总成交比例达 82%；得益于资金优势，央国企仍为拿地主力；同时地方国企托底现象依旧存在。盈利能力方面，测算热点地块毛利率均值 21%，与 2021年第二批（ 20%）基本相当，高于 2021年首批（ 16%）。 资金压力为土拍平淡主因，二批次预计仍将承压： 尽管政策端持续改善，但当前行业仍旧面临融资渠道不畅、销售回款不足两大问题，房企现金流遭受影响，销售去化预期随之降低，拿地热情受到阻碍。往后看，我们判断短期土地市场仍将承受压力，主要考虑政策时滞、后续批次供应地块难以实现年内销售，以及幸存房企或更为注重商业模式优化、综合实力提升，一味冲击规模已不再为首要目标之一。 更多报告内容参见： 地产政策洞察系列之七： 2022首轮土拍压力犹存，市场回暖尚需时日 本月报告精选之二：“增收不增利”延续，打响现金流保卫战4报告主要观点： 营收增速放缓 ， 利润规模萎缩： 受行业景气度下行 、 毛利率探底 、 计提减值 、 少数股东损益提升等冲击 ， 2021年 A股上市房企整体营收同比增 8.6%， 增速同比下滑 2.3pct， 归母净利润同比下降 78.4%， 增速同比下滑 62.5pct。 121家上市房企中 29家面临亏损 ， 较 2020年增加 7家；总亏损额约 1002.9亿元 ， 同比增长 194.4%。 2021年末上市房企合同负债余额 3.5万亿元 ， 同比增长 7.1%， 业绩保障度 117.7%，充足预收为营收增长提供确定性保障 ， 但受 2017年以来高地价 、 新房限价政策 、 2021H2以来降价促销等影响 ， 预计结算毛利率下行压力犹存 ， 将对利润端持续产生负面影响 。 毛利率加速探底 ， 财务及销售费用率上行： 受新房限价 、 地价高企 、 建材成本上升等影响 ， 2021年上市房企毛利率 20.6%、 净利率 3%，较 2020年降 6.2、 6.4pct。 尽管 2021年第二批供地以来房企拿地毛利率改善 ， 但反映在结算端仍需时日 ， 短期毛利率仍将持续探底 。 费用率方面 ， 2021H2以来房企信用事件频发 ， 除少数央国企及优质民企融资畅通外 ， 多数房企融资不同程度受阻 ， 2021年财务费用率同比升 0.5pct至 2.8%；受销售景气度下滑影响 ， 房企更加依赖渠道分销等加快项目去化 ， 销售费用率同比增 0.2pct至 2.9%， 带动整体期间费用率同比升 0.8pct至 9.2%。 销售景气度未见企稳 ， 密集处置资产降库存： 2021年上市房企销售商品 、 提供劳务收到的现金为 3.3万亿元 ， 同比增长 6.3%， 但由于2021H2以来销售景气度急转直下 ， 同比增速已较 2021H1收窄 30.9pct。 尽管 2021年 9月以来政策转暖 ， 各地楼市政策已步入实质改善阶段 ， 但 2022年 4月百强房企单月销售同比降幅约 6成 ， 销售景气度未见企稳 ， 后续有待 “ 稳地产 ” 政策加大发力 ， 二季度或为重要观察窗口期 。 迫于资金端压力 ， 房企收缩拿地 、 加快现有土储去化 ， 板块整体库存增速有所放缓 ， 2021年板块整体存货达 7.2万亿元 ， 同比增长 1.8%， 增速较 2020年收窄 9.3pct；同时部分出险及高压房企积极抛售旗下资产 ， 让渡合作项目股权 ， A股上市房企资产处置收益同比增长 207.1%。 房企资金端承压 ， 打响现金流保卫战： 2021年 A股上市房企现金短债比为 103.6%， 剔除合同负债后的资产负债率为 72.4%， 净负债率为74.4%， 除剔除合同负债后的资产负债率略超 70%的红线外 ， 其它两项指标均达标 。 2021年上市房企中绿档房企共 49家 ， 与上年持平 ，但期末上市房企在手现金总量 1.2万亿元 ， 同比下降 12.2%， 在手现金总量处近 4年最低位 。 随着融资环境收紧 、 销售下行压力加大 ， 叠加部分房企信用事件频发 ， 强化财务安全 、 保障现金流为各家房企当前工作重心 。 更多报告内容参见： 地产杂谈系列之三十五： “ 增收不增利 ” 延续 ， 打响现金流保卫战 本月报告精选之三：按揭利率下行空间打开，关注地产及产业链机会5报告主要观点： 楼市成交压力不减 ， 相关社融数据表现疲弱 。 由于购房情绪低迷 ， 叠加疫情封控影响 ， 4月百强房企单月销售额 、 销售面积同比下降59.2%、 60.7%， 降幅较 3月扩大 6.6、 3.5pct， 受此影响 1-4月百强房企销售额 、 销售面积累计降幅扩大至 50.5%、 52.3%； 5月前 13日新房日均成交同比降 59.5%， 降幅较 4月扩大 4pct， 短期成交仍旧面临压力 。 此外 ， 相关社融数据表现疲弱 ， 4月居民消费贷款减少 1649亿元 ， 同比少增 5883亿元 ， 其中住房贷款减少 605亿元 ， 同比少增 4022亿元 。 按揭端潜在下行空间广阔 ， 后续有望延续改善： 对比此前 2019年 8月 25日央行公告 ， 要求首套房贷款利率不得低于相应期限 LPR、 二套房利率不得低于相应期限 LPR加 60个基点 ， 此次调整房贷利率下限可减轻购房者按揭负担 ， 促进需求释放 。 但从央行数据来看 ，2022Q1全国个人按揭综合成本 5.49%， 为同期 5年期 LPR的 1.19倍 ， 上浮比例仅次于 2021Q4（ 1.21） ， 仍处于历史较高水平 。 对比2009Q2和 2016Q3两轮低点 ， 从绝对值差值 、 与同期基准价差 、 与基准相对比值差距 ， 当前按揭利率潜在下行空间依旧充足 ， 后续按揭端亦有望延续改善 。 多城发布创新型楼市政策 ， 松绑力度进一步加大 。 长沙 、 东莞等地创新性松绑楼市 ， 涉及 “ 多孩可多房 ” 、 存量房屋盘活供作租赁住房后不纳入家庭住房套数计算等 ， 优化限购政策的同时 ， 亦符合鼓励生育 、 发展保障性住房 、 “ 房住不炒 ” 等政策方针 。 南京房协发布楼市新政显示 ， 南京自 5月 11日起生育二孩及以上的本地居民家庭可新购一套住房 ， 尽管此前宁波等地针对多孩家庭已有公积金优惠政策 ，但 “ 多孩可多房 ” 松绑力度更大 ， 已相继在经济强市落地 。 此外东莞解决 “ 一房多证 ” 历史遗留问题 ， 增值税征免年限 “ 5改 2”,商品房限售年限改为 2年等一系列优化措施 ， 均可释放改善性住房需求 ， 促进楼市回稳 。 长沙则作为楼市调控的 “ 模范生 ” ， 盘活存量租赁住房供应池 ， 打通新房 、 二手房 、 租赁住房的 “ 闭环通道 ” ；在房住不炒的基调下 ， 对限购政策优化 ， 同时为多主体供给 、 多渠道保障 、租购并举的住房制度提供新方向 。 更多报告内容参见： 行业点评：按揭利率下行空间进一步打开 ， 关注地产及产业链机会 本月报告精选之四：五年期 LPR下调 15bp，按揭利率加速下行6报告主要观点： LPR改制后首次 5年期下降 15bp， 引导房贷利率下行信号意义较强 。 5月 5年期 LPR下调至 4.45%， 较上月 4.6%下降 15bp， 创 LPR改制后 5年期最大单次降幅 。 按照总价 100万 、 首付 5成 、 按揭利率 4.6%， 30年按揭 ， 等额本息还款方式下对应月供为 2563元 /月 ， 若按揭利率降 15bp， 对应月供下降比例为 1.7%。 结合 5月 15日央行下调首套房房贷利率下限至 5年期 LPR减 20bp， 即意味着本月 5年期 LPR下调后 ， 最低首套房房贷利率可降至 4.25%， 按揭利率下调空间进一步打开 ， 引导房贷利率下行信号明显 。 按揭利率快速下行 ， 后续有望延续改善 。 4月贝壳研究院监测的 103个重点城市主流首套房贷利率为 5.17%， 为 5月 5年期 LPR的 1.16倍 ，上浮比例仍处于历史较高水平 。 对比 2009Q2和 2016Q3两轮低点 ， 从绝对值差值 、 与同期基准价差 、 与基准相对比值差距 ， 当前按揭利率潜在下行空间依旧充足 。 基准利率方面 ， 对比 5月 5年期 LPR与历史值及 5年以上中长期贷款利率 ， 当前 5年期 LPR已处于历史低位 ，后续按揭利率改善或在基准加点方面优化 。 据财联社报道 ， 央行下调最低首套房贷款利率后 ， 本周郑州 、 天津等地陆续将首套利率下调至 4.4%（ 4月 5年期 LPR减 20bp） ， 预计后续更多压力型城市首套房贷利率向下限靠拢 。 二季度末及三季度初为销售观察窗口期 ， 本轮复苏斜率或不及过往 。 近期政策松绑力度及城市能级持续上升 ， 首付比例 、 按揭端等加大发力 ， 叠加近期疫情逐步得到控制 ， 多重因素有望形成共振 ， 为销售企稳奠定基础 。 但考虑楼市信心不足 、 疫情反复导致购房者收入预期走弱 ， 本轮销售复苏弹性或不及过往周期 （ 2008-2009年 、 2014-2016年 ） 。 房企方面 ， 随着政策维稳及多举措化解房企信用风险 ，我们认为房企间将加速走向分化 ， 下半年民企现金流有望得到缓解 ， 强运营强信用的央国企及优质民企或将更积极把握拿地窗口期 ， 迎来发展机遇 。 更多报告内容参见： 行业点评：五年期 LPR下调 15bp， 按揭利率加速下行 本月报告精选之五： 天健集团：城建施工迎发展良机，旧改资源足增长无忧7报告主要观点： 国资委做大特区建工 ， 城建施工迎发展新机遇 。 2019年深圳国资委组建特区建工集团 ， 明确提出 2025年双千亿目标 ， 2020年天健集团占特区建工资产 、 营收的 76%和 88%， 且特区建工高管以天健集团原高管团队为主 。 在深圳国资委做大特区建工大背景下 ， 天健集团2021年市场拓展额同比增长 77%， 期末在建合同额同比增长 34.7%。 同时通过收购兼并 ， 持续完善及提升 EPC项目承包能力 ， 带动城建施工毛利率由 2016年的 4.8%提升至 2021年的 7.4%。 地产标杆项目未结充足 ， 业绩短期增长有望延续 。 受益天健天骄等重点项目销售和结算 ， 2021年公司销售金额 158.8亿元 ， 同比增121%， 创历史新高 。 2017-2021年地产业务营收年复合增速达 44.3%， 2021年毛利率达 36%， 表现远好于行业 。 截止 2021年末 ， 粗略估算天健天骄未结资源 108亿 ， 参考 2020-2021年结算毛利率估算毛利 68亿 ， 为 2021年地产业务实际毛利 192%， 叠加深圳悦桂府等项目陆续结转 ， 2022-2023年业绩增长仍有保障 。 融资占优逆市拿地 ， 丰富旧改储备保障中长期发展 。 2021H2以来 ， 房地产信用事件频发 ， 央行及银保监多次发声支持房地产行业合理融资需求 。 公司作为深圳国资房企 ， 2022年公司新发行三年期中票利率仅 3.6%， 超短融利率仅 2.75%， 2021H2以来逆市补充深圳 、 成都 、 苏州多宗优质地块 。 同时凭借丰富城市更新经验 ， 储备多个城市更新资源 ， 2021年新签南岭村项目 ， 项目占地总面积约 250万平 ，当前总建面约 370万平 ， 丰富旧改储备为中长期地产业务发展提供支撑 。 更多报告内容参见： 天健集团：城建施工迎发展良机 ， 旧改资源足增长无忧 政策：按揭端下行空间打开，偏松政策频次连创新高8资料来源：各政府网站，平安证券研究所 据不完全统计， 4月涉房类政策（含中央及地方）共 37项，环比升 15.6%；本月未出台偏紧类政策，出台偏松类政策 35项，单月涉房偏松类政策出台频次连创新高，符合 3月 16日金稳会有关“慎重出台收缩性政策，积极出台对市场有利的政策”要求。 按揭端下行空间进一步打开，政策利好不断。 4月以来中央政治局会议提出 支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 5月 15日央行下调最低首套房房贷利率下限至 5年期 LPR减 20bp， 5月 20日央行下调 5年期 LPR 15bp至 4.45%，即首套房按揭利率最低可降至 4.25%，按揭利率有望加速下行。4月以来中央层面主要政策、会议时间 文件 /会议名称 主要内容4月 18日23条举措全力做好疫情防控和经济社会发展金融服务因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持房企、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。4月 29日 中共中央政治局会议 坚持“房住不炒”，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。5月 15日 关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知 对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。5月 20日2022年 5月 20日全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（ LPR）公告2022年 5月 20日贷款市场报价利率（ LPR）为： 1年期 LPR为 3.7%， 5年期以上LPR为 4.45%4月涉房类偏松政策出台频次连创新高203213 106 5 5 2 1 0557 752297263501020304050607月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月项中性 偏松 偏紧9资料来源：各政府网站，平安证券研究所近期地方楼市调控政策汇总政策：政策松绑力度及城市能级扩大，支持改善需求释放 4月以来，各地政策松绑力度逐渐加大，城市能级蔓延至高能级城市，杭州、苏州、武汉、东莞等经济强市陆续加入楼市松绑行列，更为直接地放松限购限售，降低首付比例等，支持改善性需求释放。多地针对多孩家庭实施“多孩可多房”以及相关公积金优惠政策等，贯彻鼓励生育的政策方针。时间 城市 主要内容4月 2日 东莞 对 2021年 12月以来，因受疫情无法按时缴纳社保险费的非本市和新入户本市户籍居民家庭，在核定购房资格时未缴社保视为“连续缴纳”4月 2日 兰州 降低首付比例：商贷和公积金贷款首套房 20%，二套房 30%；二套房实施“认贷不认房”4月 11日 苏州 苏州二手房限售由 5年降为 3年5月 12日 长沙 已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算；存量房供作租赁住房运营年限不低于 10年5月 14日 东莞二孩或三孩家庭，可新购一套商品住房，外地家庭需提供购房之日前 3年内在本市累计缴纳 24个月以上社保或个税证明。居民家庭持有或购买“双（多）证房”但实质作为一套住房使用的，在核验购房资格时视作一套商品住房；增值税征免年限 5年调整为 2年；商品房取证满 2年可交易；绿色建筑商品住宅申请住房公积金贷款可依规上浮 20的额度5月 16日 成都 近郊区（市）县住房不纳入限购总套数计算；购房人在本市无自有产权住房且登记购房之日前 2年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭。5月 17日 杭州 非本市户籍家庭，提供 12个月社保证明可购二手房；符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加 1套，参照“无房家庭”优先摇号；个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由 5年调整到 2年5月 21日 大连非限制区域住房套数不计入总套数；外地家庭在限制区域内购买新房，执行本地居民家庭购房政策，无需提供 12个月以上社保或个税。在限制区域购买二手房，不再受已有住房总套数限制；本市家庭在限制区域拥有住房总建筑面积小于 144平方米的，可在限制区域再购 1套商品房；高层次人才、城市发展紧缺人才，可按家庭需求在限制区域购买住房，不受房屋套数限制5月 22日 武汉 武汉经开区全面取消住房限购政策5月 23日 济南不再将长清区、章丘区列入限购范围；本地家庭二套房商贷首付比例下调至 40%(原为 60%）；非本市家庭在限购区域内限购 1套住房，在济南市缴纳个人所得税或社会保险由“近 3年内连续 2年”调整为“近 2年内连续 1年”；大学本科及以上学历的购房者，连续缴纳社会保险由“ 6个月以上”调整为“ 3个月以上”。本市家庭限购区域内住房总套数在两套及以下，父母投亲养老并取得居住证 6个月以上，可在限购区域内增购商品房 1套5月 24日 哈尔滨 废止楼市区域性限售政策资金： 5年期 LPR超预期下调 15bp，地产相关社融数据表现疲弱10资料来源： Wind，平安证券研究所4月 M2同比增速环比上升 LPR报价较上月下调 15bp4月社融存量增速环比回落 4月 M2同比增长 10.5%，增速环比升 0.8个百分点；社融存量同比增长 10.2%，增速环比降 0.3个百分点。 5月 20日 1年期LPR、 5年期及以上 LPR最新报价 3.7%、 4.45%， 5年期 LPR较上月下降 15bp，创 LPR改制后 5年期最大单次降幅。 根据平安宏观组观点， 4月社融降至疫情以来“冰点”，表明国内疫情形势严峻、经济下行压力进一步增大，宽信用再度受挫。房地产 相关社融数据表现疲弱， 4月居民消费贷款减少 1649亿元，同比少增 5883亿元，其中住房贷款减少605亿元，同比少增 4022亿元。67891011122019-04 2019-10 2020-04 2020-10 2021-04 2021-10 2022-04%M2:同比 M2:同比8%9%10%11%12%13%14%2002202402602803003203402021-01 2021-05 2021-09 2022-01万亿元社会融资规模存量 同比3.85 3.85 3.85 3.80 3.70 3.70 3.70 3.70 3.70 4.65 4.65 4.65 4.65 4.60 4.60 4.60 4.60 4.45 3.03.23.43.63.84.04.24.44.64.82021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05%贷款市场报价利率 (LPR):1年贷款市场报价利率 (LPR):5年资金：境内债发行利率延续走低，部分城市房贷利率向下限靠拢11资料来源： Wind，用益信托网，贝壳研究院，平安证券研究所 4月单月境内债、境外债平均发行利率、集合信托平均收益率分别为 3.33%、 7.3%、 7.64%，环比降 0.48pct、升0.3pct、降 0.01pct。受房企信用风险事件催化影响，近期境内发债主要集中于信用资质较好的央国企及优质民企，境内债发行利率延续低位，集合信托、境外债融资成本保持高位。 4月 贝壳研究院监测的 103个重点城市主流首套房贷利率为 5.17%，较 3月下降 17个 bp，为 5月 5年期 LPR的 1.16倍，上浮比例仍处于历史较高水平，潜在下行空间依旧充足，后续按揭利率改善或在基准 加 点方 面优化，预计更多压力型城市首套房贷利率向下限（ 5年期 LPR减 20bp，按照 5月 5年期 LPR4.45%计，为 4.25%）靠拢。房企境内债、境外债与信托发行成本6.66.87.07.27.47.67.88.08.28.435791113152019-08 2019-12 2020-04 2020-08 2020-12 2021-04 2021-08 2021-12 2022-04%境内债平均发行利率境外债平均发行利率集合信托平均年收益率（右轴）5.73% 5.69%5.64%5.56%5.47%5.34%5.17%5.99% 5.96%5.91%5.84%5.75%5.60%5.45%5.0%5.5%6.0%2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04首套房房贷利率 二套房房贷利率重点城市首套房贷利率、二套房贷利率（贝壳研究院）资金：房企融资环比下降， 2022Q2刚性兑付压力仍大12资料来源： Wind，用益信托网，平安证券研究所 4月房企境内债、境外债、集合信托融资规模分别为 365亿元、 14.6亿美元、 153亿元，环比分别降 46.7%、降 8.3%、升27.7%。受个别大型房企债务展期等影响，整体融资规模环比下滑。 监管多次表态“支持房企合理融资需求”，多家优质房企相继获得基于并购相关业务的授信额度，优质房企融资明显回暖。但考虑 2022Q2为房企美元债偿还高峰，短期高压房企资金环境仍难言实质性好转，央国企及优质民企或更加受益于政策暖风，有望进一步扩大融资优势。房地产债券及信托发行规模走势（月）35046319701002003004005006007008009001,0002020-01 2020-07 2021-01 2021-07 2022-01 2022-07亿元房企境内债到期规模2020年月均到期2021年2022年非城投地产债总偿还量 2022Q1、 Q2为房企美元债偿还高峰1831711421240204060801001201401601802002022Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4亿美元 到期规模02040608010012014016018020002004006008001000120014002020-01 2020-05 2020-09 2021-01 2021-05 2021-09 2022-01境内债发行金额（亿元）集合信托发行金额（亿元）海外债发行金额（亿美元，右轴）楼市： 重点城市成交环比下降，疫情冲击市场修复13资料来源：各地房管局，国家统计局，平安证券研究所。左 图 2022年 5月日均成交统计 为 5月前 20天的日均成交 数据。 4月重点 50城新房月日均成交 3885套，同比降 55.6%，环比降 21.6%；重点 20城二手房月日均成交 1850套，同比降44.2%，环比降 0.6%。 4月部分地区疫情反复进一步拖累市场恢复节奏， 房地产市场处于“半停摆”状态， 目前市场整体活跃度不高，购房者置业信心尚未得到根本修复。 近期政策松绑力度及城市能级持续上升，首付比例、按揭端等加大发力，后续随着疫情逐步得到控制，多重因素有望形成共振，为销售企稳奠定基础。但考虑楼市信心不足、疫情反复导致购房者收入预期走弱，本轮销售复苏弹性或不及过往周期（ 2008-2009年、 2014-2016年）。50城商品房月日均成交套数同比 20城二手房月日均成交套数同比-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%2022.1 2022.2 2022.3 2022.4 2022.5新房月日均成交同比 一线同比 二线 三线-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%0500100015002000250030002021/06 2021/08 2021/10 2021/12 2022/02 2022/04二手房月日均成交（套数）二手房月日均成交套数同比楼市：推盘加快难掩销售疲软，出清周期累积上升14资料来源：中指院，平安证券研究所 注： 35城中 一线城市 4个、二线 10个、三四线 21个；商品房 销供比 =当月商品房备案面积 /当月批准预售面积 4月 35城商品房平均批准上市面积 50.4万平米，环比升 2%。 4月 35城商品房销供比 74.2%，环比降 36.1个百分点；销售端疲软，平均出清周期呈累积上升趋势， 35城商品房平均出清周期 30.6个月，环比升 2.9个月，其中一线城市仅为 19.4个月，远低于二线城市（ 27.7个月）、三线城市（ 35.1个月）。35城商品房平均批准上市面积 35城商品房平均销供比35城商品房平均出清周期0501001502002503002020-01 2020-06 2020-11 2021-04 2021-09 2022-02万平一线平均 二线平均三四线平均 35城平均1015202530352021-08 2021-11 2022-02月一线平均 二线平均三四线平均 整体平均-0 -1 -0月一线平均 二线平均三四线平均 整体平均40%90%140%190%240%290%340%2021-01 2021-05 2021-09 2022-01一线平均 二线平均三四线平均 35城平均楼市：百城住宅价格回升，楼市运行分化明显15资料来源： Wind，平安证券研究所 4月百城住宅平均价格 16193元 /平米，环比升 0.02%，连续 3个月环比回升；分城市能级看， 4月一、二、三线城市住宅平均价格，环比分别升 0.03%、升 0.03%、降 0.06%，一二线城市止跌企稳，楼市分化加剧。 房贷利率及政策改善初有成效， 4月百城住宅价格环比上涨城市共 36个，下跌城市 48个，下跌城市数量较上月减少 5个。百城住宅平均价格走势 百城住宅上涨、持平与下跌城市数量百城中一二三线城市住宅价格环比变化-0.1%-0.1%0.0%0.1%0.1%0.2%0.2%0.3%0.3%0.4%0.4%15,80015,85015,90015,95016,00016,05016,10016,15016,20016,2502021/04 2021/07 2021/10 2022/01 2022/04百城住宅平均价格（元 /平方米）环比01020304050607080901002019/05 2019/12 2020/07 2021/02 2021/09 2022/04个 环比下跌 环比持平 环比上涨-0.1%0.0%0.1%0.2%2021/12 2022/01 2022/02 2022/03 2022/04一线价格环比 二线价格环比 三线价格环比16土地：成交量价齐升， 2022首轮土拍压力犹存资料来源： Wind，平安证券研究所百城土地供应与成交情况 百城土地成交均价走势 4月多地完成首批土拍，土地成交量价齐升。百城土地供应建面 1.4亿平米，环比降 20.9%；成交建面 1.1亿平米，环比升 6.9%；土地成交均价 2222元 /平米，环比升 26.4%；土地溢价率 5.15%，环比升 1.4个百分点。 2022年首批集中供地主要采用“限地价、限房价、摇号 /一次性报价”方式，对比 2021年第三批供地限房价城市数量有所减少，同时上年流拍至本轮的回炉地块起拍价下调、部分地块销售限价上调，整体看竞拍要求、供地质量均有所优化，但 流拍率、成交溢价率并未较 2021年第三批明显改观。其中城市间、区域间延续分化，核心城市核心地块更受青睐。百城土地成交溢价率0.00.51.01.52.02.53.005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0002021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04百城供应土地建面（万平米）百城成交土地建面（万平米）供销比（右轴）02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,0002021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04百城成交均价（元 /平米） 一线成交均价（元 /平米）二线成交均价（元 /平米） 三线成交均价（元 /平米）0510152025302021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04百城土地成交溢价率（ %）一线成交溢价率（ %）二线成交溢价率（ %）三线成交溢价率（ %）17房企：百强房企单月销售降 6成，二季度末及三季度初为观察窗口期 百强房企 2022年 4月全口径销售金额、全口径销售面积，单月同比降 59.2%、 60.7%，累计同比降 50.5%、 52.3%。 受制于疫情防控反复， 4月多地房地产市场处于“半停摆”状态，百强房企销售同比降 6成。近期各地政策调整节奏明显加快，由低能级向高能级城市扩散，随着疫情有效防控，核心城市楼市或率先企稳，二季度末及三季度初为销售观察窗口期。克而瑞百强房企单月销售增速资料来源：克而瑞，平安证券研究所克而瑞百强房企累计销售增速-50.5% -52.3%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2021年 1-4月 2021年 1-7月 2021年 1-10月 2022年 1月 2022年 1-4月克而瑞百强销售额累计增速克而瑞百强销售面积累计增速-59.2%-60.7%-80%-60%-40%-20%0%20%40%2021年 4月 2021年 6月 2021年 8月 2021年 10月 2021年 12月 2022年 2月 2022年 4月克而瑞百强销售额单月同比克而瑞百强销售面积单月同比18房企：首批集中供地背景下拿地回升，企业间投资态度分化资料来源：克而瑞，中指院，平安证券研究所；注：拿地数据来自中指院，销售数据来自克而瑞 受首批集中供地影响， 4月 50强房企整体拿地销售金额比 39%、拿地销售面积比 50%，环比升 18.4pct、 9pct； 50强房企中仅建发、滨江等 14家房企参与拿地，均为财务稳健、信用资质较好的央国企或优质民企。 多地首批供地优化规则， 但我们认为当前销售仍未呈现明显改善，房企资金压力亦未实质性改善，预计短期拿地房企仍将主要以稳健型央国企、优质民企以及城投平台公司为主，企业间投资态度明显分化。50强房企拿地销售比 2022年 4月 50强房企拿地销售比0%100%200%300%400%500%600%700%建发房产滨江集团绿城中国大悦城控股华润置地中海地产中交地产万科地产龙湖集团中国金茂越秀地产保利发展招商蛇口金地集团拿地销售金额比（单月值） 拿地销售面积比（单月值）5%15%25%35%45%55%65%75%85%拿地销售金额比 拿地销售面积比19股市：单月下跌 8.36%，估值处于近五年 77.9%分位资料来源： Wind，平安证券研究所 4月申万地产板块下跌 8.36%，跑输沪深 300（ -4.89%）；截至 2022年 5月 25日，当前地产板块 PE（ TTM） 12.18倍，高于沪深 300的 11.92倍，估值处于近五年 77.9%分位。 4月上市 50强房企涨跌幅排名前三房企分别为禹洲集团、宝龙地产、滨江集团，排名后三房企为蓝光发展、阳光城、ST泰禾。4