2022-2023七普数据中的住房需求趋势内地房地产专题研究报告.pdf

2022-2023七普数据中的住房需求趋势内地房地产专题研究报告 内 地房地 产 专题 研究（总 第 121 期）人口专题研究十二：七普数据中的住房需求趋势 2010-20 20 年 乡 村 拉 动 人均 住 房 面 积增 长，中 国 相对 发 达 国 家仍 具 提升 空 间。2020 年 我国 人均 住房 建面 达 41.76 平方 米，较 2010 年增长 34.4%，增 幅较 上 个十年小 幅收 窄 2.0pct。结 构上看，城 市人 均住 房建 面最小，2020 年城 市、镇、乡村分别约 36.52 平、42.29 平、46.80 平。过去十 年 人均住房建面的 增 幅主 要由 乡 村 拉 动，2020 年 城 市、镇、乡 村 家庭户 人 数 分别占全国 的 39.2%、22.4%、38.4%，2010-2020 年 人 均 住 房 建 面 增幅分别 为 25.3%、32.0%、47.5%。国际上看，我 国人 均住房面积仍 具备一定 提 升空间。我国 2020 年 人均住房建 面折 算为 使用 面积 约 31 平，低于 美国 的 约 67 平、欧 洲主 要国 家的 约 40平及日本的约 34 平。另一 角度，中国人 均住房 间数 与发达 国家的 差距较 大。我国 2020 年 人 均住 房间 数 为 1.2 间，远 低 于加 拿大、美国、日 本 的 2.6 间、2.4间、1.9 间。我 国 与 国 际情 况 的 差 异 一 方 面 源 于 国家面积及土地制度等方面 的区别，另一 方面 也由于 我 国城镇 化率（2021 年 约 64.7%）仍 低于 主要 发达 国家的 80%以上。随着城镇化的继续推进，我国人 均住 房面积 有望进一步提 升。中部省份人均住房建面较 大，北部、广东、上海等 改善性需求充足。从城 市 普通家庭 户的 情况 来看，2020 年 各地 的城市 人 均住 房建 面分化 较大，北方省份及部分人口净流入省 市 城市人均住房面积偏小。河南、湖南、湖 北等中 部省份 城市人均 住房 建面 领先，分别 达 41.8 平、41.8 平、41.2 平；城 市 人 均住 房建 面 最小的 10 个 省市中 6 个为 北方省 份，另外 广东、上 海 分别 仅 29.6 平、30.6 平，居 全 国 末 位。原 因 上 看：1）房 屋 来 源 结 构 差 异：多 个 北 方 省 市 居 住 于 原 公 有住 房、经 适 房、两 限 房 等 面 积 偏 小 房 屋 的 城市家 庭 户 占 比 较 高，如 甘 肃、北京、山西 均超过 25%（全国：15.6%）；2）楼 龄差异：上海、北京、广东等 发达 省市 及辽 宁、黑龙 江等东 北区域老 旧房屋占 比较高，居住于 2000 年前建成房 屋的家 庭户占 比 均超 过 34%（全国：31.9%）；3）经 济发达 省市人 口净流 入态势延续，压制了人 均住 房建面的增 长。综合来 看，北部省市 存在一定的改善性需求，广东、上海 等地 亦存在充足的供需缺 口。简要测算 202 2-202 5 城镇住房需求 约每年 1 2.3-14.5 亿平，中长期购房需 求仍 具支撑。根 据 七 普 的 人 口 和 住 房 数 据，将 住 房 需 求 分 为 三 类 进 行 简 要 测 算。1）城镇常住人 口增长带来的刚性需求：假设 三孩带动 短期人口增速 小幅提升、其后持续回落，2022-2025 年 城镇化率每年增速小 幅 放缓，根 据 七 普 城 镇 人均住房建面 推算 得 2022-2025 年此类 需求 约每年 3.7-4.7 亿平。2）人均住房面积提升 带 来 的 改 善 性 需 求：2010-2020 年 城 镇 人 均 住 房 建面年均增幅 约 0.83 平方米，假设 增幅 逐年小幅 减小，推算得 2022-2025 年此类 需求约每年 5.3-6.5 亿平。3）老旧房屋拆迁带 来 的刚性需求：假设 80%1970 年 前建 成 的 城镇 房屋 及40%1970-1999 年建 成 的 城镇房屋于 2021-2030 年 拆除改 造，2000 年及 以后 建成房屋 暂不 拆迁，则 2021-2030 年 城 镇拆 迁需 求合 计 33.3 亿 平 方米（六普 至七普 2000 年前 建成 的城 镇房 屋建面 合计 减少 约 25.6 亿平），年 均 需求 3.3 亿 平。对上述 三类 需求 进行 加总，则 20 22-202 5 每年的城镇住宅需求约 12.3-14.5 亿平方米，居民住房需求仍具备支撑；在金融政策和行 业政策的推动下，商品房 成交有望 稳步恢复。风险提 示：调控 政策 及疫 情防控 存 不 确定 性；公司 销售结 算或 出现 波动。目录 1.人均 住房 建 面 41.8 平，城镇化 有望 推动 继续 提升.3 2.人均 住房 建面 区域 分化 显著，北部、广 东、上海 改善性 需求 充足.5 3.住房 需求 的简 要测 算：中长期 购房 需求 仍具 支撑.11 图表目录 图 1：2020 年 我国 人均 住 房建面 增 至 41.76 平方 米.3 图 2：过去 十年 乡村 拉动 全国人 均住 房建 面增 长.3 图 3：中国 人均 住房 面积 仍低于 部分 发达 国家.4 图 4：与部 分发 达国 家相 比，中 国人 均住 房间 数较 小.4 图 5：我国 城镇 化率 仍低 于主要 发达 国家.5 图 6：2020 年 中部 省份 城 市家庭 户人 均住 房建 面较 大.6 图 7：2010-2020 年 东南 沿 海省份 城市 人均 住房 面积 增幅多 小于 全国 整体 水平.6 图 8：2000 年 来城 市家 庭 户房屋 来源 结构 变化 较大.8 图 9：不同 年代 建成 房屋 户均面 积差 异较 大.8 图 10：截 至 2020 七普，东部沿 海省 份及 北京 净流 入人口 规模 较大.10 表 1：2020 年 江西、福 建、湖南 人均 住房 建面 居前，西藏、河 南、湖南 城市 人均住 房建 面领 先.7 表 2：多个 北部 省份 城市 区域原 公有 住房 及保 障性 住房占 比较 高、自建 房占 比较低.9 表 3：“十 四五”住房 需求 简 要测算.12 表 4：“十 四五”城镇 新增 人 口带来 的住 房需 求简 要测 算.12 表 5：“十 四五”改善 性住 房 需求 简 要测 算.12 近期，国家统 计局 发布 了 中国 人口普 查年 鉴 2020，第 七次人 口普 查数 据 得到完整 呈现。过 去十 年，我国住房 情况 有 何变 化？1.人均住 房建面 41.8 平，城 镇化有 望推动继 续提升 2020 年我国人均住房建面 达 41.76 平方米，城市人 均 住房建面 达 36.52 平方米。根据七 普的 数据，2020 年 我国人 均住 房建 筑面 积达 到 41.76 平 方米，较 2010 年增长 34.4%。结 构上 看，城市、镇、乡村三 个区域 中，城市的 人 均 住房 面 积仍然最小、为 三个 区域 中唯 一小于 整体 水平 的区 域，2020 年为 36.52 平 方米；乡村 人均 住房 建面 自 2000 年 有数据 以来 首次 超过 镇，达到 46.80 平方 米；镇人均住房建面 达到 42.29 平 方 米。过去十年人均住房建面 的 增幅主要由乡村拉动。过去 十 年 的增 幅 主 要由 乡 村地区 拉 动，2020 年 城 市、镇、乡 村 家 庭 户 人 数 分 别 占 全 国 的 39.2%、22.4%、38.4%，2010-2020 年 三个 区域 人 均住 房建 面增 幅分 别为 25.3%、32.0%、47.5%。与上个十 年相比，全 国人 均住房建 面的增 幅小 幅收 窄 2.0 个百分 点（2000-2010：增长 36.4%），其 中城 市、镇的 增幅 分别 收窄 8.4 个百分 点、5.4 个 百分 点，乡村地区 的增 幅则 扩大 了 9.5 个 百分 点。国际 上 看，目 前 我 国 人 均 住 房 面 积 仍 低 于 部 分 发 达 国 家。根 据 易 居 的 数 据，2020 年 美国人均住 房面积 约 67 平方米，德国、英国、法国人均 住房面积约为图 1：2020 年我国人均住 房建面增至 41.76 平方米 图 2：过去十年乡村 拉动 全国人均住房建面增 长 数据来源：国家统计局，中达证券研究 数据来源：国家统计局，中达证券研究 01020304050合计 城市 镇 乡村平方米 人均住房 建筑面 积2000 2010 20200%10%20%30%40%50%合计 城市 镇 乡村人均住房 建筑面 积增幅2000-2010 2010-202040 平方米，日 本、新加 坡、韩国 分别 约 34 平方 米、30 平方米、28 平 方米。由于其他国家 多 以 使 用 面 积为 统 计 口 径，而我 国 人 口普 查 以 建 筑 面 积 为 统 计 口径，故 根据 七 普方 案 中的 换算方 法（使 用面 积 1.33 换算 为 建筑 面积）进行 换算，得 2020 年 中国 人均 住房 使用面 积约 为 31 平 方米。与前 述主要 国 家相 比，中国人均住房 使 用面 积 高 于新 加坡及 韩国，较 日本 有 约 6%的提 升空 间、较 美 国约 有53%的 提升 空间。另一角度，中国人均住房间数与世界发达国家的差距较大。世界 经合 组 织数据显示，世 界 主要 国家 中，加 拿 大、美 国人 均住 房 间数 较 大，分 别 达到 2.6 间、2.4 间；亚洲 主要 国 家中，日本人 均住 房间 数 较 大，达 1.9 间。然 而，中国 人 均住房间 数 则 相对 较少，七 普数据 为 1.2 间。整体 来看，中国 人均 住房 间数 与世 界发达国家 存在较大差距，较 日 本、美 国、加 拿 大 分 别 有 约 37%、50%、54%的提升空 间。随着城镇化的推进，我国人均住房面积有望继续提升。我国 与 国际 情 况的 差异一方面源于国家面积及土 地制度等方面的区别，另 一方面也由于我国城镇化 水平 仍 低 于 主 要 发 达 国 家。根 据 统 计 局 的 数 据，2021 年 我 国 城 镇 化 率 为 64.72%（联合 国数 据口 径为 62.51%），而联 合国 数据 显示 世界众 多发 达国 家城 镇化 率均已超过 80%。城镇 化一方面能够从空间 布局上 优化产业和经济的发 展，另一方面也能推动 更 多 居 民 逐步 改 善 住 房 条 件。随 着 中国 城 镇 化 的 继 续 推 进，我国人均住 房面 积 有 望继 续提 升。图 3：中 国人 均 住房 面 积 仍低 于 部 分发 达 国家 图 4：与 部分 发 达国 家 相比，中 国 人均 住 房间 数 较小 数据来源：易居房地产研究院，国家统计局，中达证券研究；注：中国数据换算为使用面积 数据来源：OECD，国家统计局，中达证券研究；注：OECD 数据取自 2015-2020 年，其中日 本、英国取自 2018 年，韩国取 自2015 年 01020304050607080美国 德国 英国 法国 日本 中国 新加坡 俄罗斯 韩国平方米人均住房 面积0.00.51.01.52.02.53.0加拿大 美国 英国 日本 法国 德国 韩国 中国 俄罗斯间人均住房 间数图 5：我国城镇化率 仍低 于主要发达国家 数据来源：联合国，中达证券研究 2.人 均住房 建面 区域分 化显著，北部、广东、上海 改善性 需求充 足 多个中部 省 份 人 均 住 房 建面 较 大，北方省 份 及 部 分人 口 净 流 入 省市人 均 住 房面积 偏 小。从 普通 家 庭 户 整体 的 情 况 来 看，中部省 份的 人 均 居 住 建 面 普 遍 更 大。2020 年，江 西、福 建、湖 南、湖 北 人均住房建面领先，分别 达 55.0 平方米、48.7 平方 米、47.5 平方米、47.3 平 方米；相 对地，人均住房建面 小于全国 水 平的 16 个 省市 中，13 个 为北 方省市。剔 除乡 村和 镇的 影响，从城市 普 通家 庭户 的情况来看，北方省份及 部 分人口净流入省市 人均 住 房面积偏小。2020 年，西 藏、河南、湖南、湖 北城 市家 庭户人 均住 房建面 最 大，分别 约 51.3 平方 米、41.8 平方米、41.8 平方米、41.2 平方 米；广东、上海、海南、北京城市家 庭户人均住房建面 最小，分别仅 29.6 平方米、30.6 平方 米、32.0 平 方米、33.4 平 方米。0%20%40%60%80%100%日本 英国 美国 加拿大 韩国 法国 德国 俄罗斯 意大利 中国2021年 城市化率图 6：2020 年 中部省份城市 家庭户 人均住房建 面较 大 数据来源：国家统计局，中达证券研究；注：红色为高于全国整体水平，蓝色为低于全国整体水平 图 7：2010-2020 年东南沿海省份 城市人均住房 面积 增幅多小于全国整体 水平 数据来源：国家统计局，中达证券研究；注：红色为高于全国整体水平，蓝色为低于全国整体水平 表 1：2020 年 江西、福建、湖南人均住房建面 居前，西藏、河南、湖南 城市 人均住房建面领先 序号 区域 人均住房建面 序号 区域 人均住房建面：城市 2020()2010()变动 2020()2010()变动 1 江西 55.0 33.1 66.0%1 西藏 51.3 31.8 61.4%2 福建 48.7 37.0 31.9%2 河南 41.8 34.0 22.9%3 湖南 47.5 34.7 37.0%3 湖南 41.8 33.5 24.9%4 湖北 47.3 37.0 28.0%4 湖北 41.2 33.2 24.0%5 广西 46.9 30.3 54.6%5 云南 41.1 31.3 31.4%6 江苏 46.8 38.7 21.0%6 青海 40.8 27.8 46.9%7 河南 46.5 32.5 43.0%7 江苏 40.8 33.9 20.3%8 浙江 46.2 40.1 15.0%8 陕西 39.7 28.8 37.9%9 安徽 46.1 32.8 40.7%9 江西 39.4 29.8 32.3%10 西藏 44.9 28.6 56.7%10 河北 38.1 30.1 26.5%11 四川 43.6 35.1 24.2%11 广西 38.1 30.7 24.0%12 陕西 43.4 30.2 43.8%12 宁夏 37.9 28.4 33.5%13 贵州 43.1 27.7 55.6%13 安徽 37.7 29.4 28.1%14 云南 42.6 27.2 56.6%14 山东 37.7 32.4 16.3%15 重庆 42.0 37.0 13.4%15 四川 37.0 30.7 20.6%16 山东 39.1 32.1 21.9%16 浙江 37.0 31.0 19.3%17 河北 38.1 30.2 25.9%17 内蒙古 36.8 24.9 47.9%18 山西 36.2 25.3 42.8%18 山西 36.6 25.8 42.1%19 宁夏 36.1 24.5 47.3%19 贵州 36.3 25.9 39.8%20 青海 35.6 21.3 66.9%20 新疆 36.1 28.0 28.8%21 天津 35.5 26.1 36.0%21 福建 35.9 30.3 18.4%22 内蒙古 35.0 23.5 48.6%22 黑龙江 35.5 23.7 49.6%23 北京 34.9 29.3 19.2%23 辽宁 35.2 25.8 36.8%24 辽宁 34.7 25.9 34.0%24 天津 35.0 25.5 37.1%25 甘肃 34.2 23.4 45.9%25 甘肃 34.8 26.7 30.3%26 海南 34.0 22.9 48.6%26 重庆 34.8 29.8 16.9%27 黑龙江 34.0 22.2 52.7%27 吉林 34.3 25.2 36.2%28 吉林 33.8 22.7 48.8%28 北京 33.4 27.8 20.1%29 广东 33.8 26.2 29.0%29 海南 32.0 25.4 26.0%30 新疆 32.5 24.4 33.3%30 上海 30.6 25.1 21.8%31 上海 32.3 27.3 18.5%31 广东 29.6 26.4 12.2%全国 41.8 31.1 34.4%全国 36.5 29.2 25.3%数据来源：国家统计局，中达证券研究；注：红色为高于全国整体水平，蓝色为低于全国整体水平 各省人均住房建面的差异源于房屋及人口情况的共同作用。人均 住房 建 面通过普通家庭户住房总建面除以 普 通 家 庭 户 总 人 数 计 算。其中，分子端 可 分 为 各类住房的建面之 和，一 定 程度 上 受 到 房 屋 类 型 结 构（公 有 住 房、商 品 房、自 建房的建面通常有所不同）、房 屋 建 成 时 间 等 因 素（老旧 房 屋 建 面 通 常 偏 小）的影响；分母端则受到人口自 然增长和跨省人口流动 等因 素 的影响。由 于 各 地 城市、乡村家庭户的数量占 比 呈现 差 异，且 城 乡 房 屋 结 构差 异 较 大、商 品 房 销 售 主要位于城市区域，故以城市 区域为例进行讨论。七普 数据显示，从 2000 至 2020年，全国居住于自有 商 品 房（新 房+二 手 房）的 城 市 家 庭 户 占比持续提升，2000/2020 年 分别 为 9.2%/46.5%。建成 时间 上，2000 年前 建成 的房屋 面积 相 对较小。根据七普数据，居 住于 2000 年后建成房屋 的 城市家庭户户均面积 约 98平方米、2000 年前 则均 不 足 90 平 方米。多个北部省市居住于原公 有住房及保障性住房的家 庭户占比较高、自 建 房 占比较低，一定程度上拖累了当地人均住房建面。不 同来 源 的 房屋 在 面 积上 存 在一定差异，例 如，原 公 有 住房 的 居 住 条 件 可 能 相 对 较差、人均 面 积 相 对 偏 小，自建房的人均面积则 通 常 较大。根据七普的数据，多个 北方省市城市家庭户居 住于（包括租赁和购买）原公 有 住 房、保 障 性 住 房（根 据 七 普 口 径 包 括 经 适 房、两 限房）的 占 比 较 高，如甘 肃、北京、山西 分别 达到 28.5%、26.9%、25.9%；同时，北方省市中居住于 自建房的城市家庭户占比 普遍较低，如 吉 林、宁 夏、黑龙江 分别 仅 约 1.7%、1.8%、2.1%。上海、北京、广东等发达 省市及辽宁、黑龙江等东北 区 域 老旧房屋占比较高，亦导致了 相应省市 人 均住 房建面 较小。如 前所 述，1949-2000 年建 成的 房屋 户 均面积明显持续增长，故 老旧 房 屋 居住户数占 比 较 高的 省市，户 均 面 积 相 对 较小；当户均人数差异有限时，人均居住面积亦相对较小。七普数据显示，2020 年，上海、北京、天 津、辽宁、广东、黑 龙江 居住 于 2000 年 前建 成房 屋的 家庭 户 占比最高，分 别达 到 49.6%、40.9%、39.1%、37.7%、34.9%、34.8%。图 8：2000 年来城市家庭 户房屋来源结构变化 较大 图 9：不同年代建成 房屋 户均面积差异较大 数据来源：国家统计局，中达证券研究 数据来源：国家统计局，中达证券研究 0%20%40%60%80%100%202020102000城市普通 家庭户 房屋来 源情况购买商品 房 购买二手 房 购 买 经适房/两限 房购买原公 有住房 自建住房 租 赁 廉租房/公租 房租赁其他 住房 其他0204060801001201949以前1949-19591960-19691970-19791980-19891990-19992000-20092010-20142015以后平方米户 均 居住建 面:城市(按建 成时间)表 2：多个 北部省份 城市 区域 原公有住房及保 障性 住房占比较高、自建 房占 比较低 序号 区域 居住于公有住房/经适房/两限房的城市家庭户占比 序号 区域 居住于自建房的城市家庭户占比 序号 区域 居住于 2000 年前建成住房的城市家庭户占比 1 西藏 31.9%1 吉林 1.7%1 上海 49.6%2 甘肃 28.5%2 宁夏 1.8%2 北京 40.9%3 北京 26.9%3 上海 2.0%3 天津 39.1%4 山西 25.9%4 黑龙江 2.1%4 辽宁 37.7%5 新疆 21.6%5 天津 2.3%5 广东 34.9%6 陕西 21.4%6 北京 2.7%6 黑龙江 34.8%7 黑龙江 19.0%7 内蒙古 2.8%7 河北 33.3%8 天津 18.4%8 重庆 4.0%8 湖南 33.2%9 河南 18.0%9 辽宁 4.1%9 浙江 33.1%10 云南 17.2%10 新疆 4.5%10 湖北 32.8%11 湖北 17.2%11 甘肃 5.0%11 山西 32.1%12 宁夏 17.1%12 四川 5.9%12 福建 32.1%13 青海 17.1%13 青海 6.1%13 河南 31.9%14 湖南 17.0%14 山西 7.8%14 海南 31.3%15 江苏 17.0%15 陕西 9.0%15 山东 31.1%16 江西 16.9%16 安徽 9.9%16 江苏 30.9%17 广西 16.3%17 广东 11.1%17 甘肃 30.7%18 贵州 16.2%18 江苏 11.2%18 吉林 29.4%19 海南 15.8%19 贵州 12.3%19 云南 28.0%20 内蒙古 15.7%20 福建 13.2%20 江西 27.9%21 上海 15.7%21 山东 13.7%21 广西 27.7%22 辽宁 15.4%22 浙江 13.8%22 内蒙古 25.8%23 重庆 15.2%23 湖北 13.9%23 贵州 25.0%24 吉林 15.0%24 河北 15.7%24 安徽 24.9%25 河北 14.9%25 江西 16.1%25 陕西 24.9%26 浙江 13.7%26 西藏 16.1%26 新疆 24.6%27 四川 12.5%27 云南 16.2%27 四川 24.6%28 山东 12.5%28 河南 17.6%28 青海 21.3%29 安徽 12.1%29 海南 17.9%29 重庆 19.6%30 广东 10.1%30 广西 18.0%30 宁夏 18.9%31 福建 9.0%31 湖南 18.0%31 西藏 17.8%全国 15.6%全国 10.1%全国 31.9%数据来源：国家统计局，中达证券研究 经济发达省市人口净流入 情况延续，压 制 了 人 均 住房 建 面 的 增 长。七 普数 据显示，工 作 就 业 为 人口 跨 省流 动 的 首 要 原 因（占 68.3%），充 分 的 就 业机 会 和较高的收入水平使经济发达 省市的人口吸引力保持充 足。广东、浙江、上海、北京、江 苏 仍 为 净 流 入 人 口 规 模 最 大 的 五 个 省 市，2020 年 净 流 入 人 口 分 别 达 到2793 万人、1382 万 人、1010 万 人、795 万人、596 万人；其中 浙江、广 东的 净流入人口规模在较大的基 数上仍实现了领先的增幅，2020 年净流 入人口分别 较2010 年增长 38.7%、35.5%（详见 专题 报告 人 口研 究专题 十一：七 普数 据中 的人 口 流 动趋 势）。人口的流入对相应省份人均住房建面的增长带来了压制，同时也对住房需求形 成了 支撑。图 10：截至 2020 七普，东部沿海省份及北京 净流 入人口规模较大 数据来源：国家统计局，中达证券研究 综合来看，北 部 省 市 存 在一 定 的 改 善 性 需 求，广 东、上 海 等 地 仍 存 在 充 足 的供需 缺 口。从人 均 居 住 建面的 角 度 来 看，尽 管多 个 北方 省市呈 现 人 口 净流 出 状态，但 低于全国 的 人 均 居 住 建面 水 平 的背后，可能隐含 了一定的改善性需求。另一方面，广东、上海等地 人口 净 流 入 态 势 的 延 续 和 偏低 的 人 均 居 住 面 积 也 反 映了当地住 房的 供需 缺口，相 应省市 的商 品房 市场 仍具 备支撑。3.住 房需求 的简 要测算：中长 期购房 需求仍 具支撑 城镇常住人口增长带 来的 刚性 需求：综 合考 虑 2021 年三孩 政策 对短期 生 育率 的提振作用、育 龄 人 口 占 比 的 下 降 趋势、城 镇 化 率 放 缓 等 因 素，假设：1）2022年 总人口 增 速较 2021 年的 0.03%回升 0.05 个 百分 点（2015 年 二孩 放开 后，2016年 总人口增速较 2015 年提升 0.16 个百分点）、其后持续小幅回落；2）2022-2025 年城 镇化 率增 幅介 于 0.65%-0.80%（2021 年：0.83%）；3）城镇 人均 居住面积维持 2020 年 七普 水平（采用 七普 数据 中 城 市、镇 家庭 户人口 数 及人 均住 房建面 加 权平 均 得 38.6 平方 米）。根据 以上 假设 简要 测算得 出，2022-2025 每年 由城镇常 住人 口增 长带 来的 住房需 求 为 3.7-4.7 亿平 方 米。人 均 住 房 面 积 提 升 带 来 的 改善性需求：根 据 六普 和七 普 城 市、镇 家 庭 户人 口数及 人均 住房 建面 加权 平均，得出 2010-2020 年我 国城镇 人 均住 房建 面年 均增长0.83 平 方 米。假 设 人 均 住 房 面 积 提 升 幅 度 放 缓、2021-2025 年 年 均 提 升 幅 度为0.55-0.75 平方米，则 2022-2025 每年 城镇居 民人均 住房面积提 升带来的 改善 性需求 为 5.3-6.5 亿平 方米。老 旧 房 屋 拆 除 带 来 的 刚 性 需 求：根据六普 和 七 普的数据，按照城镇 居 住 于普通住 宅 的家 庭户 总户 数/住 房年 限 调查 的城 镇居 民户 数 的倍数（均约 10 倍）对 各年限房屋 的 建筑 面积 进行 推算，则 2000 年 以前 建成 的房屋 建面 在 2010-2020 年间有所 减少；其 中 1949 年 前建成 房屋 建面 减少 60%，1949-1979 年 建成 房屋 建面 减少40%以 上，1980-1989、1990-1999 年 建成 房屋 建面分 别减 少 32%、17%。假设：1）考虑 到 我 国普 通 住房使 用年 限为 50 年，故 假设 1970 年前 建 成的 房屋将优先 拆除 改造，假设 80%1970 年 前建 成房 屋将于 2021-2030 年 拆除 改造；2）假设 40%1970-1999 年建 成房屋 将 于 2021-2030 年 间拆除 改造；3）考虑 到 2000年后建 成的 城镇 房屋 多为 质量更 高的 商品 房，且 2000 年 后建 成 的 城镇 房屋 的 人均住房 面积 变化 不大，故 假设 2000 年 及以 后建 成房 屋暂不 拆除 改造。根 据上 述假设，则 2021-2030 年拆 除改造 需求 合 计 33.3 亿 平 方米（六普 至七 普，2000 年前建成 的城 镇 房 屋建 面合 计减 少 25.6 亿平 方米），假设旧 房拆 迁带 来的 刚性 需求在 2021-2030 年间 平稳 释放，则年 均需 求达 到 3.3 亿 平方 米。对上述三 类 需求进行 加总，则 2022-2025 每年的城镇住宅需求 约 12.3-14.5 亿平方米。由于 投 资 性 购 房 需求 受 到 金 融 及 行 业 政 策、投 资 渠 道 等 多 方 面 因 素 的 影响，故 上述 测算 未考 虑投 资性购 房需 求。根据 2021 年实际 城镇 人口 增量、按 其他假设 推算，2021 年 三类 需求合计 约 14.8 亿 平方 米，考虑 到 2020 年疫 情部 分需求的延后释放和 2021 行业景气度较高带来的投 资需求，该推算结果与 2021年全年 商品 住宅 实际 成交 面积 的 15.7 亿平 方米 相近。尽管 目前 经济 增长 和居民收入有所承压，导 致 购 房需 求 释 放 延 后、商 品 房 成交 情 况 偏 弱，但 居 民 住 房需求仍具 备支 撑；在金 融政 策和行 业政 策的 推动 下，商品房 成交 有望 稳步 恢复。表 3：“十四五”住宅 需 求简要测算 年份 新增城镇人口的刚需（亿平）改善性需求（亿平）旧房拆迁需求（亿平）合计（亿平）2021 4.7 6.9 3.3 14.8 2022 4.7 6.5 3.3 14.5 2023 4.3 6.1 3.3 13.7 2024 4.0 5.7 3.3 13.0 2025 3.7 5.3 3.3 12.3 数据来源：国家统计局，中达证券研究 表 4：“十四五”城镇新 增人口带来的 住宅需 求简 要测算 年份 总人口（万人）城镇化率 城镇人口（万人）新增城镇人口（万人）人均居住建面（平）刚需住宅面积（亿平）2021 141,260 64.7%91,425 1,205 38.6 4.7 2022 141,373 65.5%92,629 1,204 38.6 4.7 2023 141,458 66.3%93,746 1,117 38.6 4.3 2024 141,514 67.0%94,774 1,028 38.6 4.0 2025 141,557 67.6%95,722 949 38.6 3.7 数据来源：国家统计局，中达证券研究 表 5：“十四五”改善性 住宅 需求简要测算 年份 城镇人口（万人）人均居住建面 增幅（平）人均居住建面（平）改善住宅面积（亿平）2021 91,425 0.75 39.4 6.9 2022 92,629 0.70 40.1 6.5 2023 93,746 0.65 40.7 6.1 2024 94,774 0.60 41.3 5.7 2025 95,722 0.55 41.9 5.3 数据来源：国家统计局，中达证券研究 风险提示：1.行业 调控 及融 资政 策或 存在一 定不 确定 性，影响 上市公 司销 售业绩；2.宏观 经济 波动 可能 对行 业内企 业经 营造 成一 定影 响；3.疫情 控制 具有 不确 定性。