高铁系列研究之解锁高铁新城活力密码.pdf

高铁系列研究 |解锁高铁新城活力密码 “ 空 城”？“千城一面”？高铁新城发展如何破局 根据 6 月 25 日 最新 调整 的 铁路列车运行图 ， 全国 平均每天 穿行 3000 多班 次 “高速动车组旅客列车（ G 字头） ” ，经停 800 多个站点 。 高铁 的流通性 可以 提 升城市 的 资源交换能力， 激发城市活力 。 在高铁覆盖面越来越广的当下 ， 如何 充分 发挥高铁优势助力城市发展 ？面对 这 一问 题， 许多城市建 起了 “高铁新城” ，即依托城市近郊 或 远郊的 高铁站 ， 以 政府为主导 在周边区域开发建设 城市综合体 ，通常 以高铁站为中心，呈圈层状向 外发展商业、商务、居住、文旅等多功能集群。 十年间，高铁新城建设取得了一定的成效。但 国家发展改革委 等联合发布的 关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见 中指出 ， 从 总体上看，我 国高铁车站周边区域整体开发建设仍处于起步阶段，各方面对高铁建设和城镇化 融合发展研究还不深入，个别地方高铁车站周边开发建设不同程度地存在初期规 模过大、功能定位偏高、发展模式较单一、综合配套不完善等问题，对人口和产 业吸引力不够，持续健康发展的基础不够牢固，潜藏着一定的社会经济风险。 高 铁车站周边开发建设必须贯彻落实以人为本的新型城镇化发展理念，营造宜居宜 业环境 。 那么如何营造宜居宜业环境，实现高铁新城 健康 可持续 高质量发展？ 已 经初具规模的高铁新城中有哪些可以借鉴的经验？ 最早几批 开始 建设的高铁新城 有 长沙高铁新城、南京南部新城、苏州高铁新 城等， 其中 苏州高铁新城 在许多特征上具有典型性： 1）高铁站远离市中心； 2） 周边区域 发展基础薄弱； 3）站台规模小； 4）毗邻能级更高的城市 ； 5） 人口 密 度低； 6）有一定的政策和财政支持。这些大都是高铁新城常见的初始发展条件， 而 与长沙南站（ 13 台 28 线 ）、南京南站（ 15 台 28 线 ）等站点相比，苏州北站 目 前虽 仅有 2 台 6 线，但高铁新城发展 水平却位居前列 ， 随着苏州北站的扩建计划 开展，还将有更进一步的发展空间 。因此 贝壳研究院 选取苏州高铁新城 作为典型 案例，从其发展逻辑中 寻找高铁新城发展的活力密码 。 01 苏州高铁新城 活力 面面观 01-01 空间活力 ：苏州市域新中心 2011 年 6 月 30 日，苏州北站正式启用。 2012 年 1 月，苏州高铁新城管理委 员会 正式挂牌并举行项目开工仪式 。依托苏州北站， 苏州高铁新城 规划面积 28.52 平方公里，东到聚金路、西至元和塘，南到太阳路、北至渭泾塘，其中启 动区位于南部约 4.7 平方公里。 “ 一年成势，三年成形，八年成城 ”， 从历年卫 星图 中 可以 看 出苏州北站附近区域发生了巨大变化 ， 不到十载，苏州高铁新城已 从偏乡僻壤 转变成为富有活力的苏州市域新中心。 图：作为“一核四城”战略北部核心的苏州高铁新城 图片来源：苏州市相城区人民政府、苏州高铁新城管理委员会 图：2010-2019年苏州高铁新城卫星图 01-02 人口活力 ： 人口结构多元， 人口 同比 增长约 40% 根据 2020 年 5 月发布的 苏州高铁新城（北河泾街道）社区服务 项目采购公 告， 当时苏州高铁新城的 常住人口 约为 3.6 万人 ， 户籍人口约为 1.4 万人，其中 原居民户籍人口约 1.1 万人，新居民户籍人口约 0.3 万人。 户籍人口与流动人口 之比约为 1:1.6， 人群结构呈现流动人口多、年轻化、高知化、文化背景多元化 等特征 ， 这与 根据 三大运营商人口数据 估算的 情况基本 一致 。 为了 更深入发掘人 口的时序变化， 对 2020 年 6 月至 2021 年 6 月的 运营商人口 动态数据整理发现， 过去一年苏州高铁新城人口 呈波动增长， 2021 年 6 月同比 增长 约为 40%。 人口低 点 出现 在春节前后 ， 但活跃人数依然远远多于户籍人口， 且春节过后立刻回弹并 继续保持上涨，苏州 高铁新城 的人口 特征除活性之外还表现出一定程度的 黏性 。 图：苏州高铁新城（北河泾街道）三大运营商月均人口（单位：人） 数据来源：苏州市政务数据开放平台，贝壳研究院整理 01-03 功能 活力 ： 功能齐全 ，商务商业属性 强 苏州市高铁新城片区总体规划（ 2012-2030） 对苏州高铁新城的功能定位 是： 以高铁为引领，打造一个集商贸、科研、居住、办公、文化、旅游等功能于 一体的国际化、信息化、现代化的国际商务中心。 在对苏州高铁新城主要 POI（兴 趣点， Point of Interest）进行分析后发现， 苏州高铁新城沿着规划方向在商 务 、 居住 、 配套 等各个方面 综合发展 ，特征如下： 图：苏州高铁新城各类主要POI占比及分布情况 数据来源：百度地图，贝壳研究院整理 商务： 从 POI 占比看，公司企业类最多。 围绕着“科技研发、数字金融、文 化创意”三大产业，苏州高铁新城在 商务方面发展迅速，数字金融产业园、智能 交通产业园、 先进材料研究院、影视动漫产业园等 先后落地 。从空间分布看， 这 些企业 主要集中在苏州北站附近的内圈层，与高铁站、地铁站联系紧密，同时向 外部辐射，带动周边区域商务发展。 居住： 把 房地产类 别的 POI，用浅蓝色代表商 用 地产、深蓝色代表住宅投射 在地图上发现， 相比于商 用 地产，住宅更靠近苏州北站外围，且密度更低 ，这样 的分布特征可降低高铁人流与噪音的 不利 影响，提高宜居水平 。从占比上看，目 前苏州高铁新城的居住功能 不及商务功能， 尚有发展空间。 图：苏州高铁新城商用地产和住宅分布情况 数据来源：百度地图，贝壳研究院整理 配套： 更好的宜居宜业环境需要更完备的配套设施，苏州高铁新城各类配套 一应俱全。从分布上看商业设施呈聚集式发展，主要围绕着圆融广场、吾悦广场、 朗诗蔚蓝广场和印象水街等综合商业体；文化、体育、娱乐、医疗等设施呈团簇 状发展， 更深入社区内部；而交通设施分布更为均匀， 覆盖高铁新城主要区域。 02 苏州高铁新城 活力密码 02-01 交通 ： 高铁向外，城铁向内 苏州北站 作为苏州“北大门” 平均每天被 151 班次高铁穿过， 北至沈阳、吉 林、哈尔滨，西至兰州、银川，南至昆明、三明，都可以通过高铁直达。 根据贝 壳研究院此前发布的研究成果 （ 贝壳研究院：高铁研究系列之四通八达 VS 川流 不息，哪种高铁城市更繁荣？ ） ，高铁的连通度和流通度 可以 扩大外沿，提升资 源交换能力， 进 而增强发展潜力 。高铁带来的人流、物流、信息流等为苏州高铁 新城发展注入外部活力。 图：苏州北站高铁流向终点城市分布 数据来源：12306网站，贝壳研究院整理 同时， 离市中心约 20 公里的苏州高铁新城 通过地铁 2 号线和公路体系 与 主 城区紧密相连。 从轨道交通体系角度主要看地铁方面， 苏州轨道交通 2 号线 “高 铁苏州北站”客流量与日俱增， 2020 年 10 月 1 日 单日超 15000 人次，平均每 4 秒就有一个人进出站 。加上在建的 7 号线和规划中的 10 号线、 12 号线和 13 号 线，苏州高铁新城在城市轨道交通中的重要性将进一步提升。 从时序上看，“高铁苏州北站”客流量呈增速快、通勤功能强等特征。 根据苏 州市轨道交通数据，从 2020 年 4 月（浅色）至 2020 年 11 月（深色），每日客流 量的叠加折线图出现了明显的分层，越新日期的客流量越大。分时段看，进站客 流量在晚高峰出现明显的大峰值，早高峰为小峰值；出站客流量与之相反，早高 峰的峰值更大。 图：“高铁苏州北站”地铁进出站客流量（人次/日） 数据来源：苏州市政务数据开放平台，贝壳研究院整理 那么， “高铁苏州北站”的 客流 从哪里来，又到哪里去呢？ 对轨道站点间 OD 数据进行整理后发现，苏州市中心与苏州高铁新城联系十分紧密 ，不论是流入还 是流出，客流量大的站点多集中在 市 中心区域。 流出站点客流量排名前三的分别 为苏州火车站、石路和山塘街；流入站点客流量排名前三的分别为苏州火车站、 石路和察院场。 图：“高铁苏州北站”地铁流出人数及站点去向（人次/周） 数据来源：苏州市政务数据开放平台，百度地图，贝壳研究院整理 进站 出站 图：“高铁苏州北站”地铁流入人数及站点来源（人次/周） 数据来源：苏州市政务数据开放平台，百度地图，贝壳研究院整理 城市轨道交通的 发达 实际上 隐含着 苏州高铁新城 内外兼 修 的发展逻辑 ， 高铁 为新城带来更大的发展空间 ，城铁则引导着新城向内扎根， 使发展更加 稳固 。 02-02 文化： 高铁新城，新在哪里 新城 发展有时会 面临“千城一面”的困境， 如果 引入 的 公司 企业 都是相近的 高新技术产业 、修建 的 新商场 内部都是相似的连锁商家， 最后新城发展的成败 将 归结于资本支持的多少。 如何破局？ 每座城市都有不同的区位 特征 和 发展 路径， 都会形成 独特 的城市文化 ，高铁 新城带来的“同城化”效应拉近的是地理空间的局限，更好地带动区域协同发展， 而不是使区域趋同发展。高铁新城要成为城市的新名片不能脱离城市发展的“魂”， “空城”的背后是文化空心，避免成为文化孤岛、使城市文化焕发出新活力是高 铁新城的 “新”之所向 。 在文化 传承方面 ， 苏州高铁新城 在现代 元素中融入姑苏文化 。 商业设施方面， 印象水街 的 灯光景观体系中包含智能灯杆等 科技设备 ，而内部 商铺 有 “鑫震源”、 “王氏林记”等苏州老味道。 产城融合方面，苏州高铁新城将文化创意作为重点 发展产业之一，传统文化通过现代的表现形式，提升苏州高铁新城和苏州文化的 认知度。 图：印象水街的现代景观与苏州老字号 图片来源：苏州高铁新城管理委员会 图：在苏州高铁新城拍摄南派文物修复题材影视剧 图片来源：苏州高铁新城管理委员会 02-03 难点：人是城市的尺度 “以人为本”是 高铁新城 发展的出发点和落脚点，也是高铁新城 健康可持续 发展的难点。 具体 按发展脉络大致可分为以下几个 方面 ： 1） 吸引更多的人 ； 2） 留 住 更多的人 ； 3） 居民 安居乐业 ； 4） 多元 人口融合 ； 5） 居民 回馈共建 。 苏州高铁新城 的人口活力（见上文 01-02） 反映出在 产业发展 、 人才政策 、 配套设施 等 方面为宜居宜业环境提供了硬件基础， 发挥了聚人气的作用，吸引了 一批 批 人才，也渐渐开始留下人才 。而 接下来的挑战是， 如何创造宜居宜业软环 境，使 多元 背景 构成 的人口 更好 融合 ， 齐人心，真正 实现从人口 集散地 向 聚 居 地 的转变 ，提升居民的幸福感和参与感，共筑 更具活力的高铁新城 ，这是待长期探 索的问题。 03 经验与启示 从苏州高铁新城 的发展经验中得出，高铁新城 虽然是城市对外连接的窗口， 但根基要扎进城市内部 ，从交通、文化等多方面紧密相连，一脉 相 承 继而推陈出 新 。 高铁新城的发展不在于 引入多少高端产业、精尖人才 ， 而是 在顺应城市发展 脉络的基础上 ， 依托高铁资源， 内外 平衡各方关系，选择适合当地的方案 ，使站、 产、人融合协调共荣。