分钟城系列之楼盘品质关键因素调查报告.pdf

1 新房“好盘标准”评价报告 -分钟城系列研究之楼盘品质评价 中国社科院财经战略研究院&贝壳研究院联合课题组2 目录 PART_1 楼盘品质因子分析 . 5 1.1 楼盘 品质因 子综合 分 析 . 5 1.2 交通 因子分 析 . 6 1.3 教育 因子分 析 . 7 1.4 生活 配套因 子分析 . 8 1.5 小区 规划因子 分析 . 10 1.6 房屋 设计因子 分析 . 11 PART_2 住房消费问题分析 . 13 2.1 住房消费 投诉问 题分 析 . 13 2.2 新房消费 者置业 常见 问题分析 . 14 PART_3 楼盘品质指数榜单 . 16 3.1 楼盘品质 指数分 析 . 16 PART_4 数据说明& 附录 . 193 摘要： 近几年，消费升级成为各行各业都在讨论的热点话题，无形之中已经影响到公众 生活中的方方面面。在居住领域也同样发生着深刻变化，“住房消费观念升级”已成 为显著趋势。新中国成立以后至 1990年代末施行福利分房，公众的居住观念是如何解 决“有房住”的问题，也就是如何实现“居者有其屋”的问题。1998年开始住房制度 改革，随着住房分配被叫停，商品住房市场正式启动，公众的居住观念相应发生变 化，人们开始关注社区配套、物业管理、小区绿化等涉及到居住品质的关键因素。 进入21 世纪，高品质生活已成更多公众的追求目标，在住房消费上，表现在对智 能家居、一体化装修及园林化小区等多元化、个性化、轻奢化追求上，公众对住房的 要求，已经升级到了“居住优其屋”。在此背景下，如何来定量衡量楼盘品质、宜 居，以帮助公众进行置业选择，就显得尤为重要。贝壳研究院于2021年4月份发布了 新房“好盘标准”调研报告，通过调研问卷的形式，对新房楼盘的评价指标进行 了分析，并就消费者关心的相关问题进行了论述。为了进一步提升楼盘评价标准的系 统性及科学性，中国社科院财经院&贝壳研究院联合课题组对楼盘评价相关指标进行了 优化迭代，同时对指标权重也进行了调优处理，进而发布分钟城系列之楼盘品质关 键因素调查报告。报告中的指标评价体系属于“分钟城”归属于“城市生活圈活力 指数”中的分指标“环境品质度”，并在此基础上进行微调。 作为“分钟城”系列研究之一，本报告目的是建立一套相对完善的楼盘品质评价 标准，为消费者、政策制定者及相关研究人员提供选房、评价及研究参考。4 关于“分钟城” 新冠疫情以来，自家门口和近邻的社区空间成为全球城市居住者和规划者的关注 热点。疫情期间的封城政策、居家办公、物资紧张、社交疏离等，给城市生活带来极 大考验，也给了人们重新思考城市的契机。 当人们在家工作，没有了长时间通勤的消耗以后，将有更多的活力在邻里住区释 放，由外而内反省美好生活的影响因子，消失的“附近”重现，它是否美好？又该如 何美好？“生活圈”的概念受到更多期待。 是时候让城市对于我们的需求做出响应了。巴黎城市规划师卡洛斯莫雷诺 （Carlos Moreno）2020年在介绍“15 分钟城市”概念的TED 演讲开头这样说道： “很久以来，无论生活在大城还是小镇，我们都忍受着在城市中的时间感被退化，因 为我们为了适应今天大多数城市极不合理的空间组织和漫长的距离而耗费了大量时 间。为什么我们必须牺牲生活品质呢？为什么不应当是城市对于我们的需求做出响应 和改变呢？” 卡洛斯“15 分钟城市”的中心思想部分来自于过去邻近性和可步行性的论证，以 生态学为指导，强调邻近居住，打造人与人之间的联系，让人们积极参与社区和生活 建设。但在中国，大规模的城市化进程，以及人们对于美好生活的追求需求层次差 异，让问题变得更加复杂，需求更加迫切。由于中国城市发展的非均衡化，而且也不 可能均衡化，若全都朝着“15 分钟城市”的方向建设，会让一些城市发展或“外张” 或“内卷”，在经济学上并非最优解。 因此，我们提出“分钟城”概念，更强调因地制宜，希望每个城市可以根据自身 发展水平、居民需求等，进行“邻近大爆炸”，即以家为中心，在适合城市的步行时 长范围内，满足人们日常生活一切之需，例如家庭、商店、娱乐、教育和医疗等，而 究竟是15分钟城市、10分钟城市或者5分钟城市可以具体分析，因城施策；同时， “分钟城”始终强调人们对于城市美好居住生活的可获得感，研究“人”的生活状态 及由此引发的生活圈互动需求，努力满足、完善人们的需求。5 PART_1 楼盘品质因子分析 1.1 楼 盘品质因 子综合分析 为了进一步优化新房楼盘评价指标体系的系统性、独立性及合理性，基于问卷调 研结果，我们对原有楼盘评价指标体系的八个因子进行了调整，将原先的八个影响因 子调整为五个，分别为交通条件、教育资源、生活配套、小区规划及房屋设计等。 基于问卷调研显示，五个因子中，交通条件成为最重要的影响因子，便利的交通 是城市高效运行至关重要的因素之一。根据贝壳研究院研究结论显示，新生代客群渐 已成为购房主力，且置业目的多为刚需，限制于购房资金，他们在地段选择上更偏向 于边远郊区，但在配套方面，交通便利性是必备的选择，过往以“时间换空间”的被 动置业需求正发生着深刻变化。便利的交通可有效提高出行效率，缩短出行时长，成 为置业人群最看重的因子。 除了交通条件，教育资源这一因子的重要性也显著，权重仅次于交通条件。教育 资源正在成为衡量房屋价值大小的重要标准之一，表现在房价上，教育资源具备比较 明显的溢价效应，这一点是由教育资源，特别是优质教育资源的稀缺性所决定的。对 于有子女教育需求的家庭，教育因子的重要性会更加显著。除了交通、教育等重要因 子外，小区规划、户型设计等因子的重要性也相对较高。 图 1：对于楼盘品质而言，以下哪些因素最重要？ 数据来源：贝壳研究院 38.1% 45.3% 46.0% 65.8% 69.9% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 生活配套 户型设计 小区规划 教育资源 交通条件6 1.2 交 通因子分 析 交通条件在楼盘品质影响因子中的重要性最高，具体而言，公众的选择偏好会表 现在哪里？贝壳研究院选择地铁、公交等影响因子进行分析，从调研结果看，地铁站 点的权重明显要高于其他因子，其次是公交站点。 如果将“3公里内有地铁站”的房屋定义为地铁房，那么，对于地铁房与非地铁 房，房屋的价格是否有明显区别？结论是地铁房均价要明显高出非地铁房均价，地铁 站具有明显的溢价效应，根据相关研究成果显示，新增的地铁会使得站点 1 公里范围 内的新房价格上涨 26.49% （1） 。 图：购房时以下哪项交通条件更重要？ 数据来源：贝壳研究院 对于交通配套因子，权重表现有什么区别？也就是说，哪些因子是必需的，哪些 是期望配置的，哪些是加分项，而哪些是“无关紧要的”？我们利用KANO模型，通过 受访消费者对于交通配套的优先排序进行了测算。我们测算出了Better-Worse 系数 （满意-不满意系数），对各交通配套因子进行分配并绘制出了四分位图，并分别定义 了期望属性（提供此需求，用户满意度会提升）、魅力属性（用户意想不到的，如果 不提供此需求，用户满意度不会降低），必备属性（有此需求，用户满意度不会提 升，当不提供此需求，用户满意度会大幅降低）及反向属性（用户根本都没有此需 求，提供后用户满意度反而会下降）。 54.2% 31.8% 10.2% 3.4% 0.4% 地铁站 公交站 高速路口 火车站 机场7 如下图所示，5个交通配套因子中，公交站落在了期望象限，也就是配置公交站点 会提升消费者满意度。包括地铁站、火车站、机场及高速路口在内的配套因子落在了 魅力象限，即楼盘不提供以上配套，消费者的满意度不会降低，但当提供以上配套 时，消费者满意度会有很大提升。尤其是地铁站，在 5 个配套因子中，Better 系数最 高，表明消费者的满意度最高，这也从侧面验证了地铁房具有明显溢价效果的结论。 1.3 教 育因子分 析 对于有子女教育需求的家庭而言，教育因子是置业时不得不考虑的因素之一。当 然，教育配套也分为不同类型，幼儿园及中小学等，具体细分来看，其重要性的差异 性显著。小学成为最关注的教育配套因子，对于社会而言，小学教育作为整个教育事 业的“起跑线”，要提高整个教育事业的质量，小学教育是不可忽略的重要阶段。由 于教育资源，尤其是优质教育资源相对稀缺且分布不均衡，因此教育仍然是影响房价 的重要因子，根据相关研究成果显示，以北京市为例，市重点和区重点优质教育配套 房产分别比非优质教育配套房产的售价高出 18.4%和5.4% （2） 。8 图：楼盘3公里内有以下哪项教育资源最加分？ 数据来源：贝壳研究院 1.4 生 活配套因 子分析 便利的生活配套设施对于品质生活而言，是至关重要的因素之一。我们将日常的 生活配套进一步细分为购物、医疗、餐饮及休闲健身等。调研发现，综合医院的重要 程度明显高于其他生活配套设施。根据贝壳研究院研究结果显示，综合医院，特别是 三甲医院和其他公务服务设施一样，具有城市公共配置的价值外溢效应，且对空间距 离敏感，利用这种价值外溢效应的大小及分布范围合理进行购房选择，可取得最大的 经济效用 （3） 。对于消费者而言，医疗资源分布不均的现实，导致置业时不得不需要考 虑医疗资源的价值外溢效应，特别是三甲医院的距离远近对房屋价值有显著影响，做 出更合理的选择。 除了医疗资源，调研发现，购物中心或百货商场的重要程度同样高于其他生活配 套设施。购物中心可以看作是一座城市在商业经济发展到一定水平的“自然”产物， 它对一个城市的商业环境改善、消费与休闲方式的改变、投资结构的优化，及对经济 繁荣的贡献、城市商业服务的发展都起着至关重要的作用。表现在居住方面，“15 分 钟生活圈”可实现的线下购物体验，是品质生活不可或缺的重要一环，成为置业时优 先考虑的因素之一，尤其是在新零售模式之下，以盒马鲜生为代表的生鲜门店，对于 置业人群而言，具有一定的吸引力。贝壳研究院发布的2020盒区房报告 （4） 显示 （盒马门店覆盖的3公里范围内小区为盒区房），盒区房便利性指数均值约为 25.6% 29.0% 45.4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 中学 幼儿园 小学9 58.01，非盒区房 38.54. 相对于非盒区房，盒区房居住便利性指数均值高出近五成， 尤其在生活便利性方面更具优势，这也侧面印证了购物中心或百货商场的存在对于好 楼盘的标志作用。 除了购物消费场所外，公园这一因子的重要性也相对较高。城市公园作为为居民 提供游憩生活的境域，是城市的绿 色基础设施，作为城市主要的公共开放空间，公园 是城市居民健身休闲的主要去处。贝壳研究院曾对北京的473 个公园进行案例分析， 结果发现七成的公园房（公园1公里直线距离范围内的小区）成交均价高于对应商圈 均价。在严格意义上，因为无法有效排除其他因子如区位因子对房价的影响，所以不 能证明公园房具有显著的溢价效应，但公园绿地对居住环境的改善，居住体验的提 升，其效果是明显的。 图：好楼盘3公里内必须具备什么生活配套设施？ 数据来源：贝壳研究院 0.4% 5.1% 5.5% 5.8% 8.8% 9.0% 11.6% 12.7% 19.8% 21.2% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 其他 专科医院 诊所 超市 百货商场 景区或者公园 休闲广场 便利店 购物中心 综合医院10 1.5 小 区规划因子 分析 除了楼盘外部条件，购房消费者还会关注小区的内部规划，小区内部的规划是否 合理是楼盘品质的关键因素之一。根据调查显示，绿化率、车位配置和人车分流等在 小区规划中权重较高，排在前三。 好的楼盘一般拥有较高的绿化占比，高绿化率不仅可以为小区内的居民提供一个 散步休闲的优美自然环境，而且绿植充足还可以起到遮阳、防风防沙等重要作用，给 原本钢筋水泥构成的楼盘提供了更多活力，提高居民舒适的居住体验。此外，在小区 内部交通方面，随着私家车的普及，人们对小车出行需求的增加，人车分流和车位充 足也对楼盘的品质有很大影响。 图：购房消费者关注小区规划选项及百分占比？ 数据来源：贝壳研究院 此外，还有一些楼盘特色也会给楼盘品质加分，在调研中发现，健身跑道、水系园林 设计及儿童乐园成为楼盘品质的加分项。 69.7% 57.1% 47.5% 39.5% 28.5% 14.3% 8.2% 0.5% 绿化率高 车位充足 人车分流 低密居所 大型社区 小型社区 封闭小区 其他11 图：哪些楼盘特色会给楼盘品质加分？ 数据来源：贝壳研究院 1.6 房 屋设计因子 分析 对于消费者而言，户型设计也是产品选择必须考虑的因素。针对消费者的户型要 素偏好问题，我们做了相关调研。结果发现，在户型要素选择时，整体用户看重的优 先级排序为“采光通风 空间布局 房屋功能”。如下图所示，52%的受访样本表 示，采光通风是最重要的选择，其次是空间布局，占比约为41%，房屋功能的占比最 低，仅约为7%。 图：新房消费者要素偏好分布 0.6% 7.1% 7.4% 19.4% 22.2% 27.4% 30.7% 35.6% 39.0% 42.2% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 其他 养老房 科技住宅 入户花园 私属庭院 一梯一户 贴心物业 儿童乐园 水系园林 健身跑道12 数据来源：贝壳研究院 就采光通风而言，受访者的选择偏好有何区别？73%的受访者关注的是采光效果， 即“否每个房间都有窗户，全天的光照时长”。51%的受访者关注的是房屋的通透性， 即“是否能够形成对流风，面宽进深的比例如何？”46%的受访者关注的是房屋朝向问 题，即“房屋是单侧朝向还是多侧朝向，有几个房间是朝南的？” 就房屋空间布局而言，受访者的选择偏好有何区别？62%的受访者关注的是面积配 比问题，即“房屋各房间的面积比例是否合理，有没有浪费的面积？”。61%的受访者 关注的是格局是否方正，即“房屋有没有缺角现象，居室内有没有斜角墙？”。57%的 受访者关注的是得房率问题，房屋的公摊面积是否过大。33%的受访者表示关注的是私 密性问题，即“房屋是否有玄关，入户门是否对着卧室和客厅以及厨卫对门问 题？”。 就房屋功能而言，受访者的选择偏好有何区别？75%的受访者表示关注的是房屋附 加功能，即“有无阳台、飘窗、露台及独立储物间等”。57%的受访者表示关注的是房 屋功能性，即“是否干湿分离，卧室是否有独立卫生间及衣帽间等”。44%的受访者表 示关注的是房屋改造的灵活性，即“后期能否根据个性化需求进行房屋功能的改 造”。 房屋功能 7% 空间布局 41% 采光通风 5213 PART_2 住房消费问题分析 2.1 住 房消 费投诉问题分 析 根据中国消费者协会（以下简称“中消协”）受理的消费者投诉数据显示，商品 房（新房）、房屋中介（二手房和租赁）相关的消费投诉案件从2016年的7486 件上 升到了2020年的 16095件，呈现显著的上升趋势。从投诉类型分布来看，房屋质量、 虚假宣传、长租公寓暴雷等乱现象仍较突出。从业务类型看，5年间商品房（新房）的 消费投诉总量要高于房屋中介投诉量。 投诉问题量的增长主要是受到市场结构变化、市场进一步规范和监管力度增强等 因素影响，此外，伴随着消费升级和服务需求层次提升，消费者维权意识进一步加 强，也是投诉量增加的主要原因之一。如下图所示，根据贝壳研究院所做的调研显 示，超过半数受访者表示在遭遇到住房消费问题时，会通过向政府部门投诉、企业客 服协商等途径解决问题，超过四成的受访表示，会自己与业主协商解决、寻求法律途 径解决或者想媒体投诉曝光。其中，仍有12.3%的受访者表示，在合法权益受损时，会 选择忍耐，自认倒霉 (5) 。 图：2021年住房消费者维权情况调查 2.4% 12.3% 40.0% 40.6% 41.0% 50.8% 56.5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 其他 选择忍耐、自认倒霉 在网络平台或向媒体投诉曝光 寻求法律途径解决 自己或联合业主共同抗议、协商解决 打企业客服电话投诉 向有关部门投诉举报 当您合法权益受损时，您会通过何种途径解决问题14 那么，从消费者维权的实际效果看，又是怎样？调研发现，多数受访者表示投诉问题 并未得到令人满意的结果。其中，仅有 13.3%的受访者表示遭遇的消费问题纠纷合理得 到解决，而57.8%的受访者表示通过投诉只解决了部分问题，还有24.8%的消费者认 为，问题并没有得到解决，甚至有3.2%的受访者表示，问题变得更为糟糕。 2.2 新房 消 费者 置业常见 问题分析 对新房业务而言，消费者在置业中主要又会遇到哪些具体问题？贝壳研究院通过 调研发现，价格、户型及周边配套等是新房消费者遇到的主要问题，具体如下图所 示： 图：新房消费者常见问题分布情况 就项目价格而言，主要问题集中在售单价、房屋总价及首付贷款等；就户型信息 而言，问题主要集中在房屋朝向、使用面积及装修情况等；就周边配套而言，问题主 要集中在交通、教育、商业、医疗等现状及未来规划等；就区位情况而言，问题主要 集中在房屋所在区位、商圈现状及未来发展潜力等；就小区情况而言，问题主要集中 在物业、车位情况、园林规划等；就楼栋情况而言，问题主要集中在楼层总数、单元 数及梯户比等。 同时，根据贝壳找房新房业务投诉数据显示，在新房消费方面，投诉量TOP10 问 题新房业务投诉总量的89.1%，而二手房买卖和租赁这一数据分别为 80.8%和76.1%。 79.1% 72.3% 60.4% 26.6% 25.6% 25.1% 6.9% 项目价格 户型信息 周边配套 区位情况 小区情况 楼栋情况 政策情况15 新房消费投诉前10 大问题中，无理由退房、退定金、解约这类交易不成产生问题占投 诉总量的33.1%。 图:2021年贝壳合作经纪公司发生投诉问题 TOP10 1.8% 2.5% 3.0% 4.0% 7.2% 9.1% 10.5% 14.8% 17.6% 18.6% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 批贷问题 承诺未兑现 合同条款 退定金 认购问题 经纪人带看问题 解约 咨询楼盘 承诺返佣 无理由退房16 PART_3 楼盘品质指数榜单 3.1 楼 盘品 质指数 分析 基于贝壳数据，贝壳研究院依据交通、教育、小区规划、户型设计及生活配套等 5 个居住相关因子，通过建立指标模型，以此计算出各因子平均得分，并通过加权求和 的方式最终测算出楼盘品质指数。需要说明的是，该指数基于 “城市生活圈活力指 数”中的分指标“环境品质度”，进行了调整，以便更适用于新房评价。 本报告所使用的城市样本为一线、新一线及部分二线城市，同时考虑到城市能级 差异会对指数结果产生影响，我们只在同能级城市间进行对比分析。如下表所示，一 线城市中，深圳楼盘品质指数均值约为 8.18，居于首位，并且与其他一线城市差别比 较明显。从数据方面看，其主要原因是是深圳在交通规划、教育及生活配套方面占据 明显优势。根据城市生活圈指数显示，在60个样本城市中，深圳处于首位，其生活圈 “分钟城”在服务可达度、业态丰富度和环境品质度三个方面，在样本城市中，虽然 均不是最高，但都取得了较好的得分，导致最终综合评分较高，而上海、广州、北京 则在三个方面，或多或少有需要进一步改善的地方，进而影响整体得分。 以交通规划而言，作为反映轨道交通线网服务水平的重要因素之一，深圳轨道交 通密度已超越上海、广州、北京、成都，位列全国首位。根据深圳市轨道办公布 2020年度深圳市城市轨道交通服务质量评价结果，透露深圳轨道交通线网密度 （城市在运营的轨道交通里程与城市行政面积的比值）为0.21公里/平方公里，位列 全国首位；日均客流445.4 万人次，全年日均客运强度达1.31 万人次/公里，仍排名 全国第一。 截至 2020年底数据，国内轨道线网密度排名前五的城市依次为：深圳（0.21 公 里/平方公里）、上海（0.11 公里/平方公里）、广州（0.07 公里/平方公里）、北京 （0.04公里/平方公里）、成都（0.04 公里/平方公里）。与北京、上海及广州等城市 相比，深圳在轨道里程总量上并非最多，但从相对数量上看，深圳无疑根据竞争力。 以北京为例，相比较其他城市，北京因为城市肌理的不同，导致地块尺度大、交 通体系导致空间割裂，降低了服务业态的可获得性，从而拉低了评分 (6) 。就轨道交通而 言，以运营里程计算，截至 2021年 8 月，北京地铁已有24条运营线路，组成了覆盖17 北京12个市辖区及廊坊、拥有428 座运营车站，总长度已达 727公里，其轨道交通线 网密度约为0.04公里/平方公里。 除此之外，根据贝壳研究院发布的2021新一线城市居住报告 (7) 显示，在样本 城市中，深圳的居住竞争力指数也居于首位，深圳相较完善的社区内部规划配置、多 维的交通路网系统、密集分布的商超和餐饮店、丰富的休闲娱乐设施.共同构建起 深圳便捷且高质的城市居住生活，也使其居住竞争力在多个城市中名列前茅。 表 1：不同能级城市楼盘品质得分对比情况 排名 城市级别 城市 总分 排名 城市级别 城市 总分 1 一线 深圳 8.18 25 二线 廊坊 7.9 2 一线 北京 7.74 26 二线 珠海 7.88 3 一线 广州 7.68 27 二线 兰州 7.86 4 一线 上海 7.58 28 二线 惠州 7.86 5 新一线 西安 8.11 29 二线 金华 7.84 6 新一线 长沙 7.93 30 二线 南宁 7.84 7 新一线 武汉 7.93 31 二线 贵阳 7.81 8 新一线 重庆 7.92 32 二线 大连 7.81 9 新一线 沈阳 7.89 33 二线 泉州 7.76 10 新一线 成都 7.83 34 二线 厦门 7.74 11 新一线 合肥 7.83 35 二线 保定 7.72 12 新一线 郑州 7.78 36 二线 南昌 7.66 13 新一线 杭州 7.71 37 二线 绍兴 7.65 14 新一线 青岛 7.69 38 二线 无锡 7.64 15 新一线 天津 7.62 39 二线 长春 7.62 16 新一线 南京 7.58 40 二线 台州 7.6 17 新一线 苏州 7.54 41 二线 昆明 7.58 18 新一线 佛山 7.49 42 二线 哈尔滨 7.55 19 新一线 东莞 7.31 43 二线 嘉兴 7.53 20 二线 济南 8.3 44 二线 福州 7.51 21 二线 烟台 8.15 45 二线 常州 7.47 22 二线 石家庄 7.95 46 二线 徐州 7.44 23 二线 中山 7.94 47 二线 南通 7.39 24 二线 太原 7.93 48 二线 宁波 7.31 标准：指数得分值域为6,10，已经去量纲处理 一线城市中，整体排名为“深-北-广-沪”，除了深圳外，北京在小区规划及户型 设计方面，要远高于其他城市，包括深圳，教育、交通及生活配套方面要居于深圳之18 后。北京的城市空间结构表现出的特征为中心向四周辐射型，核心资源首先集中于中 心城区，即城六区，之后才会向四周发散，导致的结果就是教育、医疗及交通配套等 稀缺资源分配不均衡，同时，中心城区交通拥堵现象严重。深圳的城市空间结构最初 是从散点状布局起来的，再迅速沿轴扩展，以工业为先导，住宅及商业配套伴随发 展，进而形成放射圈层式的结构模式，在资源分配上，不均衡现象不如北京显著。 除了一线城市，15 个新一线城市楼盘品质指数均值约为 7.79，其中，高于均值的 城市有7个，西安、长沙、武汉及重庆等指数得分较高。东莞、佛山及苏州等南方城 市排名较低，主要原因是南方城市小户型居多，并且楼栋分布较密，导致在小区规划 及户型设计方面有待提升。二线城市楼盘品质指数均值约为7.75，高于均值的城市有 14 个，其中济南、烟台、石家庄、中山及太原等指数得分较高。与新一线城市排名情 况类似，宁波、南通及徐州等排名较低。19 结语： 对于楼盘品质的评价，需要综合考虑小区规划、社区规划等外部规划，也需要参 考户型设计、功能空间布局等内部条件因素，以保证评价的系统性及科学性。从交通 条件、教育资源、小区规划、户型设计及生活配套各因子中起关键作用的细分点看， 交通条件影响因子中地铁站、公交站重要性最高，小学是最受关注的楼盘配套教育资 源，综合医院、购物中心或百货商场的重要程度要远高于其他生活配套设施，高绿化 率成为高品质楼盘的标配，户型布局方面公摊面积小为楼盘加分。 综上，从“居者有其屋”到“居者优其屋”，住房消费观念正在发生改变，改善 性的居住需求日趋提升。消费者越来越看重居住空间在精神层面的满足，布局追求合 理、布置追求审美，感受上向轻奢靠拢；同时。消费者也同样注重房屋的外部条件， 绿化情况、物业服务、休闲配套、车位配比等楼盘外部因素在住房消费决策中的影响 权重有升高之势。 PART_4 数据说明&附录 报告部分数据和内容来自外部公开数据和资料； 调研数据时间段：2021年 8月 25日-31日； 其他说明：为了保护被调查者隐私，本报告所用数据均经过脱敏处理。20 *参考资料 （1）范子英，张航，陈杰. 公共交通对住房市场的溢出效应与虹吸效应：以地铁为例 J. 中国工业经济，2018，（5）：99-117； （2）哈巍，吴红斌，余韧哲. 学区房溢价新探 基于北京市城六区重复截面数据 的实证分析J. 教育与经济，2015，（5）：3-10； (3) 贝壳研究院消费者研究部买房选择有影响？城市住房“医疗资源洼地”图鉴 (4）贝壳研究院消费者研究部.2020盒区房报告 (5）贝壳研究院消费者研究部. 2021 住房消费品质服务报告 (6）贝壳研究院消费者研究部.2021 年中国城市生活圈活力指数 (7) 贝壳研究院消费者研究部.2021新一线城市居住报告21