2020年上海住宅交易市场.pdf

01 存量市场： 2020 年上海 住宅 交易 市场 图：近六年全市二手住宅成交量价走势 全年成交近 30 万套， 市场行情明显好转 2020年上海二手住宅共 计成交 29.9 万套，同比增加 25.7%，较 2017 年增加 100%，创近四年新高。住宅 交易市场已经逐渐从本轮调 02 年 控的低谷期（ 2017 年、 2018 年）走出，并延续 2019 年的上升之势进一步回暖。 需求提升、 交易量增加也推动了价格的上涨，成交均价首次突破 4 万元 /平方米，剔除了 成交结构等影响因素 的 RVMS 均价也达到了历史高位。突发的疫情并未使得住宅交易市场受到影响，大众对未来经济 增长的信心不断增强，这也体现在楼市方面，房源流动性加快、交易活跃度提升。虽然目前全市整 体价格走势还算平稳，但地段 的重要性和配套资源分配不平等的问题，使得 局部区域房价在这个过 程中出现较大幅度的提升，供需矛盾加剧或会进一步推高其价格并逐渐向全市蔓延。 注： RVMS 价格内涵 利 用先进的网络化平台，大容量、高覆盖度地甄选市场有效挂牌案例，并严格按照估价规范，运用信息 技术对海量信息进行精确修正，计算结果通过与资深房地产估价师的经验充分揉合，最终得出准确的小区价格。 季度成交量价一路上行，年 末翘尾明显 除去一季度， 2020 年其余 时期的表现都优于 2019 年。元 旦和春节两个假期加上疫情使 得买房活动被迫中断， 2020 年 一季度仅有 3 万套的成交，但随 图： 2019-2020 年各季度二手住宅成交量价走势 着疫情好转，前期积压的购房需求集中入市，二季度上海二手住宅成交强势反弹，交易行情快速回 暖。下半年，人才引进政策放宽，同时城市更新又为市场注入一批购房需求，成交量继续扩大，随 后新一轮学区热度崛起，助推整体成交价格大幅攀升，年末出现明显的翘尾行情。持续的高成交消 耗了大量房源，使得二手住宅重新回归卖方市场， 坐地起价、随意跳价的行为频现， 热门学区房“有 客无房”成为普遍现象。学区拉动下整体价格或将继续上行，但因近期银行放贷速度趋缓且市场房 源不足， 2021 年初期 成交量将有所下滑，难以延续年末的高位行情。 03 环线成交结构变化不大，内 环内区域成交增幅明显 与上年情况基本相同， 2020 年外环线内外成交份额各 占一半。整体来看，近两年各环 线成交占比变化不大，内环内和 图：近六年全市各环线二手住宅成交占比变化 外郊环区域分别增加 0.6 个百分点和 0.2 个百分点，其余各环线略有下降，但降幅都不足 0.5%。 虽然占比提升并不明显，但今年内环内区域成交量同比增加 32%，远高于 全市 26%的增幅。该环 线热门学区比较集中是成交量大幅提升的原因之一，此外城市更新增加的购买力中有部分会选择在 同区域购置与动迁款相当的老公房小区，一定程度上也为内环内区域贡献了成交量。不过，也有部 分动迁户选择去交通、配套等相对较好的外郊环区域购置面积更大、房龄更新的房产，加上 2020 年有大批量满年限的配套商品房小区出现集中登记成交的情况，使得外郊环区域的成交量增幅也略 高于全市平均，占比也有小幅提升。 热门板块变化不大，轨交通车助力成交提升 2020 年存量 住宅 成交套数排名靠前的板块与去年重合度达九成。大浦东（包含原南汇区）在 榜单中占到一半，金桥板块则继续位列全市第一，“初中学区热”同样在该板块崛起，叠加原有的 小学学区，成交量同比增幅高于全市平均，周康板块则因年内有新轨道交通建成运营且多个配套商 品房小区集中交易，成交同比增加 39%、排名提升。金山新城板块虽然全年整体表现一般，但因 04 为价格稳定，依然保持着低 总价的优势，百万总价以下 的房源对于新上海人来说是 不错的落户选择，同时板块 内部的置换需求也比较强 烈，使得该板块依然能够位 列全市成交前列，但名次继 续下降。宝山区罗店板块是 图： 2020 年二手住宅成交套数前十板块 唯一新上榜的板块，依托动迁大居的成交，同比增幅超过 80%，排名上升了 18 位。 百万总价房源进一步减少，置换需求占据主导地位 2020 年， 70 平方米以下户型成交份额出现明显下降，其他分段与上年度基本持平或小幅提 升， 70-120 平方米合计成交份额升至 51.6%、达到近六年最高。总价段方面， 330 万以下各分段 全线下降， 200 万以下物业成交份额已经不足 30%，并且随着整体房价的上行，百万总价房源成 交份额降至 5%，考虑到为规避 部分税费做低成交价格，总价不 足 100 万的房源正在进一步减 少。综合来看，房价上行使得成 交结构出现必然的上移，同时随 着市场行情回暖，置换需求入市 节奏加快，因新房竞争激烈分流 图：近六年二手住宅成交面积段份额走势 05 的部分自住需求比较迫切的购 买力进入存量市场，进一步增加 了高分段的成交量。 图： 近六年二手住宅成交总价段份额走势 非市场行为交易量继续降低，中介企业差距不断扩大 2020 年全市中介成交份额排行出现明显变化。德佑房地产依然位列各中介企业之首，菁英房 地产由于和太平洋房屋进行品牌合并，名次升至中介企业第二位，中原物业和我爱我家房地产则分 别时隔四年和五年再次入榜。总体看来，近几年由于楼市环境不佳，网络中介平台逐渐退出，中介 行业历经洗牌重整，龙头中介企业优势提升，头部企业之间的差距也在不断扩大。而非中介成交占 比进一步收窄并且结束维持了三年的榜首之位，非市场行为的交易量降低更为直接的反映出了市场 行情的转暖。 图：近三年全市中介成交份额排行情况 06 总结与展望 “ 自 2016 年首次提出 “ 房子是用来住的，不是用来炒的 ” 后， “ 房住不炒 ” 成为 我国 房地 产调控的主基调。 2020 年 11 月发布的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规 划和二三五年远景目标的建议继续提及 “ 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，表明 “ 十 四五 ” 期间楼市调控 的主基调仍未改变。 上海一直以来在政策执行层面非常严格， 2016 年开始的这一轮楼市调控也确实有了一定的成 效。 2017-2018 年连续两年成交不足 20 万套，价格也在这一过程中先扬后抑， 2019 年达到房价 阶段性低点，交易量的提升主要是因为以价换量的交易策略所致。但时间来到 2020 年，因疫情造 成的避险情绪和积压的购房需求自 4 月份开始持续释放，随后又迎来人才引进政策放宽、拆迁户 入市等需求端刺激，以及因民办摇号带来的中学“学区房”需求井喷，存量住宅交易量被逐月推高， 平均 2.5 万套 /月的成交虽然不及 2015 和 2016 年，但超过了 2013 年 的月均成交套数。 学区拉动是 2020 年后半程上海存量住宅市场爆发的最主要原因之一，但纵观全市，无学区、 无规划的区域变化并不大，成交量的提升并没有成为价格普涨的动力， 2020 年年末全市仍有 50% 的板块均价尚未回升到历史最高位。不过整体市场预期已经被大幅提升，这些区域 突破新高 可能也 只是 时间问题 。所以为防止楼市持续过热， 2021 年不排除会有一些动作来抑制这股上行的势头， 主要矛头可能会对准新房市场和学区房市场，同时严查和打击中介哄抬房价、利益结盟的情况，进 一步收紧金融端、加强资金监管，为保障上海房地产市场规范健康发 展起到积极作用。 （备注： 2020 年 12 月数据均为预估值） 07 主办单位：城市测量师行 上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路 1 号新金桥广场 11、 15-18F 邮编： 200003 网址： 电子邮箱： 电话： 86 21 63589988 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用 。 本刊 分析内 容 并不反映个别情况， 对于特定项目 读者应自行寻求专业意见。 城市测量师 行 保留一切版权，未经许可，不得转载 。 城市测量师行 2021 年 更多 楼市资讯、 研究报告 可 以 扫描下方 二维码阅读 更多价格、更多功能可扫描下 方二维码查询、使用