2020年上海楼市新特征及新政后市场展望.pdf

2020年上海楼市新特征 及新政后市场展望 Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd. 专业至上 服务至诚 Professional Sincere 代理 咨询 金融 商业 海外 养老 大数据 产业 公关 2021年 1月 C ONTENTS 目录 2 02 政策解读：市场起伏背后的洞见与研析 01 宏观分析：新格局下的上海房地产定位 03 土地市场：规则放松之下的土拍新特征 04 住宅市场：蛰伏重生的住宅市场新特征 05 未来展望：调控新政影响下的后市预判 宏观分析：新格局下的上海房地产定位 3 第 一 章 4 观点 1 双循环格局 下，投资是应对经济短期波动的主要 手段，“房产” 与“基建” 双驱动 模式或将成为未来方向。在此背景下，赋予房 地产合理经济地位的必要性增强。而在地产金融政策逐步走向体 系化的当下 ，“十四五” 期间 ，高能级城市价值将愈发凸显 5 中国确立“双循环相互促进”的中长期发展格局 “构建 以 国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展 格局 ”写入 十四五规划和 2035远景目标的建议 ， 实际上是明确未来“ 消费、投资 、净出口 ”三架马车在经济当中的中长期定位 2020.5.14 2020.7.30 中共中央政治局 常务委员会会议 中共中央政治局会议 2020.10.29 十九届中央委员会 第五次全体会议 首次提出“双循环” 深化 供给侧结构性改 革，充分发挥我国超 大规模市场优势和内 需潜力， 构建国内国 际双循环相互促进的 新发展 格局 强调“内循环”为主体 遇到 的很多问题是中长 期的，必须从持久战的 角度加以认识， 加快形 成以国内大循环为主体、 国内国际双循环相互促 进的新发展格局 写入“国民经济和社会发 展第十四个五年规划和二 三五年远景目标的建议 ” 统筹发展和安全，加快建 设现代化经济体系， 加快 构建以国内大循环为主体、 国内国际双循环相互促进 的新发展 格局 内循环 外循环 内 循环以 消费 和 投资 为抓手 外循环以 净 出口 为抓手 “ 双循环 ” 格局实际上是明确“消费、投资、 净 出口”三驾马车的中长期定位 注： 中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议 在本报告中简称 十四五规划和 2035远景目标的建议 6 外循环：进出口难以成为经济增长点 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 20 17 Q1 20 17 Q2 20 17 Q3 20 17 Q4 20 18 Q1 20 18 Q2 20 18 Q3 20 18 Q4 20 19 Q1 20 19 Q2 20 19 Q3 20 19 Q4 20 20 Q1 20 20 Q2 20 20 Q3 美国 日本 韩国 德国 法国 英国 2017-2020年 3季度主要发达国家实际 GDP分季度同比增速 % 受疫情影响， 主要发达国家 GDP负增长 从短期、中期、长期三个维度看，未来进出口难以 成为中国经济 新的增长点 数据来源：统计局， wind 短期：受疫情影响外需疲软 中期：面临人民币升值压力 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 0 20 40 60 80 100 120 20 10 /1 20 10 /7 20 11 /1 20 11 /7 20 12 /1 20 12 /7 20 13 /1 20 13 /7 20 14 /1 20 14 /7 20 15 /1 20 15 /7 20 16 /1 20 16 /7 20 17 /1 20 17 /7 20 18 /1 20 18 /7 20 19 /1 20 19 /7 20 20 /1 20 20 /7 美元指数 中国外汇储备 2010-2020年美元指数与中国外汇储备 亿美元 美国退出量化 宽松、进入加 息周期，中国 外汇储备持续 流出 2019年起 美联储连续 降息，疫情 后大规模量 化宽松造成 美元走弱， 中国面临境 外热钱流入 中国及部分东南亚国家城市的月均税后收入 国家 城市 月均税收收入 /美元 中国 上海 1,523.22 中国 北京 1,430.77 中国 深圳 1,290.30 中国 广州 1,166.32 中国 苏州 1,104.66 中国 南京 1,035.04 印度 孟买 639.44 印度 德里 463.48 印度 班加罗尔 755.49 印度 加尔各答 388.48 越南 胡志明 463.7 越南 河内 447.33 泰国 曼谷 714.23 泰国 清迈 607.02 印度尼西亚 雅加达 452 印度尼西亚 万隆 314.7 长期：丧失劳动力数量及低成本优势 7 内循环：消费难以快速提振 内循环中，居民消费增长依赖于收入的增长以及支出的合理结构。但中国相对欧美发达国家，居民从 GDP 中分配到的收入比例较低，同时支出结构中住房支出占比大、消费结构难以短期扭转 数据来源：统计局， wind；注：不同国家国民净人均收入数据来源于世界银行，目前仅更新至 2018年 2018年不同 国家国民净人均收入与人均 GDP比值 0.72 0.74 0.76 0.78 0.8 0.82 0.84 0.86 0.88 印度 美国 德国 法国 英国 日本 韩国 中国 0 10 20 30 40 50 60 0 10 20 30 40 50 60 70 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 9月 个人住房贷款余额 本外币住户贷款余额 个人住房贷款 /住户贷款 万亿 % 2010-2020年个人住房贷款余额及占住户部门贷款余额比例 8 内循环：投资是应对经济短期波动的主要手段 政府 部门加大逆周期调节力度（投资）、提升政府部门杠杆 率应对短期经济波动。 从投资结构来看 ，房地 产投资与基础设施投资占比超过 50%， 协调好两者的关系是下一 阶段建设内循环体系的 重要组成部分 数据来源： wind 注：我国政府部门杠杆率变动使用国家资产负债表研究中心数据， 不同国家政府部门杠杆率对比采用国际清算银行数据以方便统一对比口径。 因而呈现出数据差异 0 10 20 30 40 50 19 96 Q1 19 97 Q1 19 98 Q1 19 99 Q1 20 00 Q1 20 01 Q1 20 02 Q1 20 03 Q1 20 04 Q1 20 05 Q1 20 06 Q1 20 07 Q1 20 08 Q1 20 09 Q1 20 10 Q1 20 11 Q1 20 12 Q1 20 13 Q1 20 14 Q1 20 15 Q1 20 16 Q1 20 17 Q1 20 18 Q1 20 19 Q1 20 20 Q1 我国政府部门杠杆率变动情况 98亚 洲金 融危 机 08全 球金 融危 机 14年 经济 下滑 明显 贸易 战影 响下 经济 下行 % 0 50 100 150 200 250 日本 美国 法国 英国 印度 德国 中国 泰国 2020年 6月不同国家政府 部门杠杆率% 2019年固定资产投资组成结构情况 基础设施投 资 33% 制造业投资 40% 房地产投资 24% 其他投资 3% 9 内循环 ：未来投资走向 “房产” 、“基建”双驱动模式 历史规律看，基础 设施和 房地产投资两者 呈现明显的此消彼长的 关系（跷跷板）。 近年来政府大规模施行 减税降费、同时疫情后财政进一步承压，如果顺应规律进入“小房产 、大基建” 阶段则面临财政更为紧张 局面 。结合 2020年政府定向放松楼市并大规模获取土地出让金行为，综合判断未来 投资走向 “房产” 、 “基建”双驱动模式 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 20 06 /2 20 06 /5 20 06 /8 20 06 /1 1 20 07 /2 20 07 /5 20 07 /8 20 07 /1 1 20 08 /2 20 08 /5 20 08 /8 20 08 /1 1 20 09 /2 20 09 /5 20 09 /8 20 09 /1 1 20 10 /2 20 10 /5 20 10 /8 20 10 /1 1 20 11 /2 20 11 /5 20 11 /8 20 11 /1 1 20 12 /2 20 12 /5 20 12 /8 20 12 /1 1 20 13 /2 20 13 /5 20 13 /8 20 13 /1 1 20 14 /2 20 14 /5 20 14 /8 20 14 /1 1 20 15 /2 20 15 /5 20 15 /8 20 15 /11 20 16 /2 20 16 /5 20 16 /8 20 16 /1 1 20 17 /2 20 17 /5 20 17 /8 20 17 /1 1 20 18 /2 20 18 /5 20 18 /8 20 18 /1 1 20 19 /2 20 19 /5 20 19 /8 20 19 /1 1 20 20 /2 20 20 /5 20 20 /8 20 20 /1 1 房地产开发投资完成额累计同比 基础设施建设投资累计同比 房地产开发投资与基础设施建设投资累计同比 中国房地产投资与基础设施投资增速 2007年 9月 “ 927房贷新政” 2008年 12月 “国十三条” 2010年 1月 “ 国 十一条” “新国十条” 2012年多次降 准，货币政策宽松 2013年 2月 “ 新国五条” 2014年 9月 “ 930房贷新政” 2016年 9月 楼市调 控集中出台 2018年 12月部分三 四线城市放松调控 大房产 小基建 小基建 小基建 大房产 大房产 大基建 大基建 小房产 小房产 走向“房产” 、“基 建”双驱动模式 % 数据来源：国家统计局， wind 10 政策定调强化房地产业合理的经济地位 “十九大”首提“房住不炒”后， 十四五规划和 2035远景目标的建议 中明确了 “金融、房地产同实 体经济均衡发展” 的关系， 支持“住房消费” ，从长期上 强化 房地产业合理的经济地位 推动金融、房地产同实体经济均衡发展 促进住房消费健康 发展 坚持房住不炒、增加保障房供给 “中央经济工作会议” 坚持房住不炒，重申十九大会议 精神 “中央政治局会议” 坚持房住不炒，不将房地产作为短期刺 激经济的 手段 十四五规划和 2035远景目标的建议 2017“十九大” 首提“房住不炒”，建立 多主体供给、 多渠道保障、租购并举的住房 制度 2018 2019 2020 “中央经济工作会议” 解决好大城市住房突出问题 第十六条：畅通国内大循环 推动 金融、房地产 同实体经济均衡 发展，实现上下游、产供销有效衔 接，促进农业、制造业、服务业、 能源资源等产业门类关系协调。 第十八条：全面促进消费 增强消费对经济发展的基础性作 用，顺应消费升级趋势， 提升传统 消费 ，培育新型消费，适当增加公 共消费。 促进住房消费健康发展。 第十九条：拓展投资空间 保持投资合理增长 ，加快补齐基础设 施、市政工程、 农业农村设施 。推进 新型基础设施、 新型城镇化 、交通水 利等重大工程建设，支持有利于 城乡 区域协调发展 的重大项目建设。 第二六条：实施乡村建设行动 统筹县域城镇和村庄规划建设，完善 乡村水、电、路、气、通信、广播电 视、物流等基础设施， 提升农房建设 质量。改善农村人居环境。 提高农民 科技文化素质，推动乡村人才振兴。 第二七条：深化农村改革 推动城乡要素平等交换 、双向流动， 增强农业农村发展活力。 健全城乡统 一的建设用地市场 ，积极探索实施 农 村集体经营性建设用地入市制度 。 建 立土地征收公共利益用地认定机制 ， 缩小土地征收范围 第三一条：推进以人为核心的新型城镇化 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定 位， 租购并举、因城施策，促进房地产 市场平稳健康发展。有效增加保障性住 房供给，完善土地出让收入分配机制， 探索支持利用集体建设用地按照规划建 设租赁住房 十四五规划和 2035远景目标的建议 11 房地产业长期作为经济稳定器作用而非增长器 房地产开发投资 对于 GDP增长的 贡献率边际 递减，决定了靠房地产业拉动经济需要付出更多的代价 。另一 方面，上海房地产业 GDP连续两年大幅增长，尤其 2020年 1-3季度，上海 GDP负增长，而房地产业充分 发挥经济稳定器作用 -1000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 房地产业增加值的增长量 上海 GDP增量 上海房地产业对经济增长的贡献 亿 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 房地产投资对 GDP增长的贡献率 近年来 全国 房地产开发投资对 GDP增长的贡献率 注：房地产开发投资对 GDP增长的贡献率 = （ 房地产开发投资 /固定资产投资 ） *资本形成总额对 GDP的贡献率； 房地产业对经济增长的贡献率 =当年房地产业增加值的增长量 /当年 GDP的增长量 房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营等大类 2021年 1-3季度上海 GDP 负增长，而房地产业连续 两年大幅增长，充分发挥 经济稳定器作用 12 “十四五”楼市政策确保房地产业 “不越位” 回顾历史，当国内推出大规模宽松政策、稳定经济发展时都会造成一轮楼市暴涨，当前面临与 2008年次贷危机时相似 的外部环境以及内部政策环境。为避免新 一轮楼市暴涨， 十四五前出台“三道红线”、完善房地产调控长效机制，提前 为楼市上闸， 确保房地产业 “不越位”，逐步实现房地产同实体经济均衡发展 -10 -5 0 5 10 15 20 20 05 /7 20 05 /1 2 20 06 /5 20 06 /1 0 20 07 /3 20 07 /8 20 08 /1 20 08 /6 20 08 /1 1 20 09 /4 20 09 /9 20 10 /2 20 10 /7 20 10 /1 2 20 11 /5 20 11 /1 0 20 12 /3 20 12 /8 20 13 /1 20 13 /6 20 13 /1 1 20 14 /4 20 14 /9 20 15 /2 20 15 /7 20 15 /1 2 20 16 /5 20 16 /1 0 20 17 /3 20 17 /8 20 18 /1 20 18 /6 20 18 /1 1 20 19 /4 20 19 /9 20 20 /2 20 20 /7 20 20 /1 2 20 21 /5 20 21 /1 0 20 22 /3 20 22 /8 20 23 /1 20 23 /6 20 23 /1 1 20 24 /4 20 24 /9 20 25 /2 20 25 /7 20 25 /1 2 70城新建住宅价格指数同比 70城新建商品住宅价格指数同比 十四五期间楼市政策维持房地产业“不越位” 背景： 外部： 次贷危机下 外需 疲软 ，大规模量化宽松 内部： 四万亿投资、大 规模量化宽松 结果： 外资流入、楼市暴涨 背景： 外部： 新 冠疫情下 外需疲软 ，主要外部经 济体大规模量化宽松 内部： 继续实施积极的财政政策和稳健的 货币政策 4万亿 2.0 大规模降准降息 % “为楼市上 闸 、确保房 地产业不越位” 数据来源 ： wind 13 楼市防火墙政策客观上促不同能级城市市场分化 红线一 剔除预收款后的资产负债率大于 70% 红线二 净负债率大于 100% 红线三 现金短债比小于 1 倍 档位 标准 有息负债规模增速阈值 红色 踩“三条红线”中的三条 0% 橙色 踩“三条红线”中的两条 5% 黄色 踩“三条红线”中的一条 10% 绿色 未踩线 15% 银行业金融机构分档类型 房地产贷款占比 上限 个人住房贷款占 比上限 第一档：中资大型银行 中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国 银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行 40% 32.50% 第二档：中资中型银行 招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴 业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、 进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海 银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行 27.50% 20% 第三档：中资小型银行和非县域农合机构 1 城市商业银行 2、民营银行 22.50% 17.50% 大中城市和城区农合机构 第四档：县域农合机构 县域农合机构 17.50% 12.50% 第五档：村镇银行 村镇银行 12.50% 7.50% 注： 1. 农合机构包括 : 农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社。 2. 不包括第二档中的城市商业银行。 “ 三道红 线” “房地产贷款集中度管理制度” 使房企更加依赖销售回款，在投资上更倾向于需求稳定、 能支撑企业规模的高能级城市（一二线及强三线城市） 三四五档银行金融机构 主要分布 于普通三四 线及 以下的城市，在低 能级城市个人住房贷款占比上限更低，信贷额度限制住房需求释放 近期出台的“三道红线” 、“房地产贷款集中度管理制度”虽然从总体上避免十四五资金宽松时期大量资 金流入房地产业，对实体经济形成挤出，重复上一轮楼市周期内的脱实向 虚。但客观上将促使房企、银行 体系将更多的资金投放于具有需求支撑的一二线及强三线城市、推动 此类城市继续回暖 。 普通三四线及以 下城市面临房企降低投资比例、房贷额度限制需求释放的问题，城市能级越低受影响越大 14 观点 2 “十四五”期间，上海将在坚持“房住不炒”的基础 上 ，优化住 房 保障 体系，完善租赁住房政策，突出“产城融合”的发展思 路，五大新城或将成为重点。同时，不可忽视房地产对于上海经 济的支柱产业地位，保证房地产市场平稳运行 15 上海在国内国际 双循环格局中的定位 上海以建设 具有 世界影响力的社会主义现代化 国际 大都市 为发展目标，十四五 强化“四大功能”、深化“五个中心” 建 设。在未来全国的发展格局中处于 “ 国内大循环的中心节点、国内国际双循环的战略 链接” 的发展定位 注： 中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议 沪宁发展廊道 G60科创走廊 长三 角一体化示范区 自 贸试验区 临港新片区 国内大循环 的中心节点 国内国际双循 环的战略链接 上海五个 中心定位 国际经 济中心 国际金 融中心 国际贸 易中心 国际航 运中心 科技创 新中心 16 “十四五”上海房地产发展导向 十四五期间，上海商品房市场依然以“房住不炒”为总体 基调，同时关注租赁住房供应以及旧城改造。在城市空间发展 规划上 ，嘉定 、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城将打造“产城融合、功能完备、职住平衡、生态宜居、交通便利” 的 综合性 节点 城市 注： 中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议 十 四 五 上 海 房 地产 发 展 导 向 1、楼市调控 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位， 建立健全房地产市场平稳健康发展长效机制 2、住房保障 优化“四位一体”住房保障体系，完善租赁 住房政策，增加租赁住房供应。 3、旧城改造 完成全部中心城区二级旧里以下房屋改造任务 4、空间发展格局 中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型 17 房地产仍将是上海经济的重要支柱 从固定资产投资看， 2020年 1-11月，上海房地产与建筑业固定资产投资同比增速分别为 10.3%和 25.4%，远超信息技 术、批发零售以及金融业。从 GDP构成看， 2020年 Q1上海 房地产业增加值为 637.62亿元，占 同期 GDP总量的 8.1%。 这一比例在 2020年前三季度累计达到 8.6%， 2季度单季更是高达 9.3%。可以说，房地产为 上海 经济疫后复苏 贡献了重 要 力量 106.8 25.4 15.2 10.3 4.9 3.3 -15.5 -16.1 -21.2 (40) (20) 0 20 40 60 80 100 120 2020年 1-11月上海分行业固定资产投资同比增速 % 数据来源：同策研究院、上海统计局 -8% -4% 0% 4% 8% 12% 16% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 房地产业增加值 占当季 GDP比重 GDP累计同比 上海单季度房地产增加值及其占当季 GDP比重 亿元 住宿与餐饮业的固 定资产投资规模增 长与商办出让规模 放量密不可分 政策解读：市场起伏背后的洞见与研析 18 第 二 章 19 土地出让规则放松 政策 时间 ： 4月 10日 主要 内容 ： 1、入围 人数增加（ 10人以上竞价，可进 6人 ； 610人竞价，可进 5人；竞买人在 5人以内，则可直接竞价； ） 2、资金冻结要求降低 ； 3、部分地块取消自持要求； 2020年上海房地产市场 典型相关政策及其解读 商品房预售松动 政策 时间： 2季度 主要 内容 ： 新房预售加快，部分项目限价突破 公民同 招扩围至初中 政策时间： 2020年 3月 主要 内容 ： 小升 初公民 办学校同步招生，报名民办初中如未被 录取， 将根据公办初中已分配入学的实际情况，由相关区教育 行政部门按照当年度区、校招生政策和细则安排入学 新出 四项人才新政 政策时间： 2020年 9、 11月 主要 内容 ： 在 沪 985毕业生放开落户、留学生落户在沪工作年 限要求放宽并增加部分本科 高校 、张江等区域人才居转户居 转 户缩短 年限、高层次人才直接落户 加快租赁住房体系建设 政策时间： 2020年 12月 主要 内容 ： 加快租赁住房体系建设 以“解决好大城市住房突出 问题” “沪十条”调控新政 政策时间： 2021年 1月 21日 主要 内容 ： “限离婚 3年”、“增值税 2改 5”、“差别化信 贷”等十条 疫后政策变化主要体现在供给端放松 “公民同招”扩 围对市场冲击显著 人才新政 支撑中长期 需求，短期影响有限 租赁监管趋严， R4地块出让或将加速 对二手房市场影响大于新房市场 20 疫后政策变化主要体现在供给端放松 资料 来源：同策研究院 疫 后，上海房地产政策变化主要体现在 供给端放松 。土地供应方面，出让规则放松；商品房供应方面，预售审批放松 土地出让规则放松 4月 10日，上海发改委介绍了即将出台的 上海市扩大 有效投资稳定经济发展的若干政策措施 主要内容，包 含扩大有效投资稳定经济发展的 20条措施 ，明确 提出 “ 加快经营性用地出让节奏和土地出让收入安排及使 用 ” 同日，松江区新增挂牌的两宗地块出让信息出现四大变 化： 放松竞拍名额、取消自持、缩短资金冻结期以及起 拍价抬高 。 商品房预售放松 2季度，新房预售审批速度明显加快，新房 供应走高 同期，部分项目取证均价与同项目上批次或 板块竞品前期取证均价相比出现明显抬升 21 规则放松带来的市场繁荣助力经济复苏 资料 来源：同策研究院 无论是土地出让规则变化还是商品房预售放松，均是政府主动提振房地产市场，从而推动 经济疫 后复苏的 重要手段。就 GDP核算方法而言，土地出让规模的增加与商品房市场的繁荣通过吸引投资、扩大开发经营、活跃中介市场等多种直 接与间接的方式助力经济增长 土地出让规则放松 土地供应加速 一二手房市场活跃 出让金 收入增加 扩大市政 配套 建设 吸引投资 GDP增长 开发经营 中介活动 管理活动 自有住房服务 上下游产业 城市 旧改 保障房 建设 其 它 房地产对 GDP贡献原理的简要示意图 22 “公民同招”扩围对市场冲击显著 数据来源：同策研究院、 dataln、链家 除了房地产供给端的政策松动外，一些非房地产类的关联政策也对 2020年上海楼市产生了显著影响。其中 “公民同 招”扩围至初中，显著推升了优质公办初中的二手学区房价格，也 一定程度带动了二手房整体量价乃至新房市场的预期 家长获取“上海市初中入学信息核对 /登记 表” 选择公办 由各区按招生政 策安排入学 选择民办 民办一贯 制直升 民办初中网 上填报志愿 民办初中电 脑随机录取 民办初中调 剂志愿录取未录取 未录取 未录取 未录取 入学通知 录取 录取 公办初中首先分配，后进行民办 摇号，如若民办未摇中则需调 剂，意味着 “公办保底”不再 楼盘 名称 板块 对口学区 2020年初 成交均价 2020年底 成交均价 涨幅 前滩 东方逸品 浦东 前滩 华二九年一贯制 126380 183000 (2021年初 ) 45% 张江 汤臣豪园 浦东 张江 张江集团中学 张江高科实小 95298 136271 43% 上海春城 闵行春申 莘松中学闵行实小 59046 75756 28% 市民新村 黄浦蓬莱公园 大同初中黄浦外国语小学 117349 147404 26% 2020年上海部分典型二手学区房价格变化 家 长 求 稳 心 理 强 推 升 学 区 房 价 格 23 人才新政支撑中长期需求，短期影响有限 数据来源：同策研究院、四高校官网、上海人社局 9月后，上海出台了多项定向放松落户的新政，包括“在沪 985高校落户新政”、“留学生落户新政”、“居转户新 政”以及“引进人才落户新政”，均是对高端人才以及专业型人才落户的结构性定向宽松 。其 对商品住宅市场的实质影 响短期 看相对较小，但 对中长期上海楼市需求起 到了很好的支撑 作用，从而使得预期更为乐观 学校名称 本科 毕业生 国内升学 国外升学 升学 总数 升学比例 华东师大 2877 956 411 1367 47.5% 上海交大 3733 1382 1137 2519 67.5% 复旦大学 （ 2019） 2542 1013 760 1773 69.7% 同济大学 （ 2019） 3800 1414 779 2193 57.7% 合计 12952 4765 3087 7852 60.6% 在沪 985高校 2020年（部分 2019年）本科毕业生升学情况 备注： 复旦 与同济 2020年 数据 暂无 ， 此处为 2019年数据。华东师大与上海交大为 2020年数据，其中 华东 师大 数据不含免费师范生 四所 高校硕博此前 落户难度并不大 ， 985落户新政 对本科落沪产生较大 利好。 具体来看，新政 能够 影响 的 四高校 本科 毕业生比例在 40%左右 （非升学） ， 约 5100人 。 若 进一步 剔除上海生源， 实际 受 影响 的外地 生源 基数 预计 不足 4500人 /年 。 即便如此，华师大与交大 2020年毕业生留沪就业占比依 然下滑 2020年上海人才引进数量约 1.3万 人，同比增加约 4253人 ，增幅约 48%。 其中，浦东 （含临港）占比 37% 学校名称 2019年留沪就业人数 2019年留沪就业人数/总就业人数 2020年留沪就业人数 2020年留沪就业人数/总就业人数 华东师大 2797 61.5% 2613 57.5% 上海交大 3718 73.4% 4062 71.9% 华东师大与上海交大 2019与 2020年毕业生留沪就业情况对比 1154 733 0 500 1000 1500 非浦东 浦东 临港 2020年上海月度人才引进落户公示人数 （不含随迁家属）人 8258 4697 87 2020年上海人才引进落户分区人数 其它 浦东 临港 24 租赁监管趋严， R4地块出让或将加速 数据来源：同策研究院、同策集团租赁事业部 2020年 12月，中央经济工作会议提出主要通过进一步发展租赁住房市场来“ 解决好大城市住房突出问题 ”。 2017年 至 2020年底，上海已出让 R4地块 111宗，配建自持租赁的商品房项目 137个，预计提供租赁住房总面积 920万平米， 房源 16万套。“十四五”期间，租赁住房市场依然会是上海“解决住房突出问题”的关键，但 短期来看，加强租赁市 场监管与加速 R4地块出让是可预见的政策导向 299.24 182.57 148.56 145.51 4.75 截止 2020年底上海 R4地块分环线建面分布 （单位：万平米） 外郊环 内中环 郊环外 中外环 内环内 2020年 12月中央经济工作会议相关表述 解决好大城市住房突出问题 。住房 问题关系民 生福祉 。要 坚持房子是用来住的、不是用来炒 的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市 场平稳健康发展。要 高度重视保障性租赁住房 建设 ， 加快完善长租房政策 ， 逐步使租购住房 在享受公共服务上具有同等权利 ， 规范发展长 租房市场 。 土地供应要向租赁住房建设倾斜 ， 单列租赁住房用地计划 ， 探索利用集体建设用 地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房 ， 国有和民营企业都要发挥功能作用 。 要降低租 赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市 场行为，对租金水平进行合理调控 。 截止 2020年底 ，上海已出让 R4地块 111宗 ，配建 自持租赁的商品房项目 137个 ，预计提供租赁住 房总面积 920万平米 ，房源 16万套 加强租赁市场监管 加快 R4地块出让 目前上海正在大力推行存量房源“一房一 码”，房源数字化的体系搭建将为后期二手房 租售环节的监管提供强有力支撑，既方便对价 格动态实时监测，也方便对行业违法违规行为 进行精准打击。 2021年 1月单月，上海已出让 R4地块 14宗，接 近 2020年整年的 19宗水平 可预见的上海租赁政策导向 25 “沪十条”对二手房市场影响大于新房 资料 来源：同策研究院 2021年 1月 21日，上海出台“沪十条”新政，从 “进一步发挥好联席会议作用”、“完善土地市场管理”、“严格住 房限购”、“调整增值税征免年限 ”、“差别化信贷政策”、“严格商品房销售管理 ” 等 十个方面对 2020年疫后上 海 楼市量 价齐升以及新房认筹比过高等现象加以管控，促进房地产市场回归平稳 。整体看，新政对二手房影响大于新房 “ 沪 十 条 ” 具 体 内 容 加强个人住房贷款审 慎管理 加大五大新城及郊区 地铁枢纽周边供地， 稳定地价 离婚 3年内限购 实名制购房，优先满 足无房家庭 增值税征免 2改 5 遏制假离婚获取购房资格行为，缓解打 新热 遏制学区 房为代表的二手房涨价潮、房东 跳 价等现象 “去投机，保刚需”，缓解打新热 加大供应，缓解打新热，为刚需提供更 多选择。稳地价、稳预期 结合 房贷管理新政，防止消费贷等金融 资源流入房地产，缓解打新热 对于此轮打新热的 根本原因“一二手 房价倒挂”问题， 虽然新政没有给出 明确解决措施，但 考虑到“限价”调 整多在执行阶段， 一般不仅进入政策 明文， 预计在 后续销售环 节，倒挂项 目价格会有 一定提升 26 完善认筹规则存在合理性 资料 来源：同策研究院 2021年 1月 20日，网传上海出台“认筹新规”，从内容 来看，可以视作是对 2020年新 盘高认筹比 、刚需“摇号难” 的 回应 ，主要目的是控 认筹比、避免市场再次出现火热“抢房” 现象。 手段上，从 认筹规则、新房供应、新房价格 三方面 同时 着手（结合“沪十条”新政对于销售管理以及优先刚需的要求，） 认筹规则 新房供应 新房价格 网传政策概要 设置 3:1的认筹红 线 全市 范围以家庭为单位同时段只能单盘认 筹 差异化设置认筹 比例 热销项目提供认筹 名单 严禁限购客户认筹 热销项目后续房源一次性全部 推出 恢复单次预售面积 3万方 适当 提高倒挂楼盘的价格 完善认筹规则 扩大新房供给 缩小一二手房 价差 土地市场 ： 规则放松之下的土拍新特征 27 第 三 章 备注：此处重点分析商品住宅用地市场 28 特征一 特征二 特征三 特征四 特征五 出让规模增长主要来源于综合用地放量 综合用地中住宅供应比例不足一半 功能板块推地积极，冷门区域供地趋缓 楼面价整体平稳，但局部不乏高价地 溢价率管理助力“三稳” 中型房企加速入沪，深耕房企多元拓展特征六 2020年上海住宅用地 市场典型特征 资料 来源：同策研究院 29 出让规模增长主要来源于综合 用 地放量 数据来源：同策研究院、 dataln 2020全年 ， 上海住宅用地出让 156宗（含两宗普陀区科研 &租赁住房地块），其中商品住宅用地（不含租赁与保障房 地块） 92宗，合计建面约 927万平米，同比分别增长 39%与 70%。 出让规模的增长主要来源于综合用地放量 ，同比 2019年， 2020年上海含住综合用地增加 19宗，合计出让建面增长 512% 269.4 222.9 187.2 86.8 2020年上海各类型住宅用地成交 占地 面积 （单位：公顷） 纯宅地 保障房用地 含住综合用地 租赁住宅用地 305.0 312.7 39.5 107.8 2019年上海各类型住宅用地成交 占地 面积 （单位：公顷） 472.4 582.6 73.8 307.1 2019年上海各类型住宅用地成交 建筑 面积 （单位： 万平米 ） 475.3 375.7 451.9 188.8 2020年上海各类型住宅用地成交 建筑 面积 （单位： 万平米 ） 65 45 27 19 0 10 20 30 40 50 60 70 纯宅地 保障房用地 含住综合用地 租赁住房用地 2020年 上海各类型住宅用地 成交 宗数 宗 60 74 6 33 0 20 40 60 80 纯宅地 保障房用地 含住综合用地 租赁住房用地 2019年 上海各类型住宅用地 成交 宗数 宗 徐 汇地王此处作为“含 住综合用地”统计 30 综合用 地中住宅供应比例不足一半 数据来源：同策研究院、 dataln 2020年出让的 27宗含住综合用地中，剔除商业、租赁及其它非住宅部分，实际能够提供的商品住宅建面不足 219万平 米，占比约 48%。 以此口径计算的 2020年商品住宅用地出让建面不高于 694.2万平米，同比涨幅相应由 70%下滑至 33% 233.0 218.9 2020年上海出让的综合用地建面结构 （单位：万平米） 不可售部分 商品住宅 25.7 48.1 2019年上海出让的综合用地建面结构 （单位：万平米） 不可售部分 商品住宅 地块名称 板块 自持物业比例 自贸区临港新片区 PDC1-0102单元 C2街坊 15-06、 16-02地块 临港 80% 自贸区临港新片区综合区 04PD-0107单元 D21-04、 D21-05、 D22-01、 D24-04、 D18-01、 D23-01地块 临港 74% 徐汇区黄浦江南延伸段 WS3单元 xh130C、 xh130D、 xh130E、 xh130F、 xh130G街坊内 xh130C-02等 28个地块 徐汇龙华 72% 临港南汇新城 PDC1-0201单元 WNW-A1-16-1、 WNW-A1-23-1、 WNW-A1-30-1、 WNW-A1-30-2、 WNW-A1-16-2、 WNW-A1-17-1、 WNW-A1-24-1地块 临港 64% 2020年典型高自持比例含住综合地块 31 功能 板块 推 地积极， 冷门 区域 供 地趋缓 数据来源：同策研究院、 dataln 备注：此处宅地均指商品住宅用地（不含租赁住房与保障房用地），下同 从区域看，临港、徐泾、松江新城、北外滩等功能区域宅地出让较为密集。相比之下，崇明、金山以及松江其它区域出 让规模同比明显减少 区县 2019年 出让 建面 2020年 出让 建面 同比 2019年 出让 宗数 2020年 出让 宗数 增减 浦东新区 22.99 275.57 1099% 2 23 21 徐汇区 0 108.70 / 0 1 1 嘉定区 47.69 107.94 126% 6 11 5 宝山区 89.17 85.32 -4% 10 9 -1