2019全国写字楼市场宏观报告.pdf

摘要： 整体来看， 写字楼的市场需求主要和 GDP 增速、人均 GDP、第三产业发展状况、第三产业从业 人数、城镇化率 相关。 当前，我国 GDP 总量全球第二，但人均 GDP 只有美国的不到六分之一，人均 GDP 仍有较大增长空间。同时，尽管我国第三产业增长强劲，但三产 GDP 占比远低于发达国家如美国，三产从业人数占比更低， 城镇化率正值快速抬升阶段， 尚有较大发力空间。 因此，我们认为，中国写字楼的整体市场需求仍然处于上升通道。 2019 年以来写字楼开发投资由负转正持续改善 。新开工面积在连续两年负增后，终于在今年转正，表明开发商正积极布局、拓展写字楼市场。与此同时，竣工面积却未能扭转颓势，且施工面积持续高位，写字楼项目施工进度缓慢， 后续充足的供应有可能进一步施压售价及租金。写字楼销售的持续不振使得库存在连续几年下行以后再次上升，库存压力仍存。 中国商业地产大宗交易 在 2015 年“限 外令”取消 后 风起云涌。 近年来全国商业地产交易中，一线城市占比 8 成，外资参与度快速提升。写字 楼始终是大宗交易最受青睐资产类别，但占比不断下滑。今年以来 ， 人民币贬值叠加经济下行给外资提供抄底机会 ，预计 商业地产大宗交易会继续活跃，外资 参与热情持续 提升 。 一线城市 GDP 增速快，三产占比高，写字楼市场发展成熟 。 今年以来一线城市写字楼 空置率除广州外全部上浮，四城租金全线承压 。净吸纳量 上半年 受经济 形势 影响严重下挫 ，三季度北京及深圳率先转暖 。 由于经济增速回落加上实体经济多个行业波动的影响，企业谨慎扩张，写字楼租赁需求较弱，租户的租赁决策更趋保守。 一线城市写字楼项目的去化周期以及租赁决策周期均进一步拉长。 调查显示， TMT、专业服务业 、 金融 为一线城市新增租赁需求最大来源行业。中国科技领域研发支出占GDP 比重处于上升通道 ，随着研发投入的增加以及新技术的应用， TMT 领域的业务和从业人数将会继续壮大。专业服务业中联合办公行业发展最快需求最大，目前一二线城市渗透率均不高，随着 行业 带来的企业空间解决方案革新 ， 有 望带来更多租赁需求 。 当前中国的 经济自由度仍有 较大开放空间 ，随着 进一步扩大金融业对外开放 ，海外金融机构在华的业务扩张和员工人数也会随之增长。 58 安居客线上写字楼搜索数据显示， 今年 1-9 月， 重点十城整体租赁热度抬升 ， 一线城市中广州热度提升明显，二线城市中西部城市受追捧 。 一线城市新兴商务区热度提升，二线城市成熟商务区更受青睐 ，二线城市办公替代效应渐显。 第一部分 ： 宏观 背景 写字楼整体市场需求处于上升通道 总体来看， 写字楼 的市场 需求主要和 GDP 增速、 人均 GDP、 第三产业发展状况、第三产业从业 人数 、城镇化率 相关。 当前，我国 GDP 总量全球第二，但人均 GDP 只有美国的不到六分之一，人均 GDP 仍有较大增长空间。同时， 尽管 我国第三产业 增长强劲，但 三产 GDP 占比远低于发 达国家如美国，三产 从业人数占比更低 ， 城镇化率正值快速抬升阶段， 尚有较大发力空间 。 因此，我们认为，中国写字楼 的整体市场需求仍然处于上升通道。 一、 人均 GDP 仍有较大的增长空间 2018 年我国的 GDP 总量超过 90 万亿人民币，全球排名第二，仅次于 美国。 2018 年我国人均 GDP 为 64644元人民币，尽管增速较快 ，但 绝对值 仍远低于美国的 62853 美金， 人均 GDP 仍有较大的增长空间。 数据来源： Wind, 58 安居客房产研究院 数据来源： Wind, 58 安居客房产研究院 二、 经济下行压力大，三产保持较好表现 中 国的 GDP 增速近年来有所回落， 但仍能维持 6%以上的较高增长。 自 2013 年起，第三产业累计增速一直高于 GDP 累计增速，第三产业得到蓬勃发展 ，这也和国家大力支持小微企业、推动万众创业大众创新05,00010,00015,00020,00025,0002009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018单位：十亿中美 GDP总量（美金）美国 :GDP 中国 :GDP-41611010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,0002009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018中美人均 GDP（美金）及增速（百分比）美国人均 GDP 中国人均 GDP美国人均 GDP增速（右） 中国人均 GDP增速（右）的各项政策密切相关 。截至今年 9 月， 我国 2019 年 GDP 累计增速为 6.0%，第三产业累计增速为 7%， 可见经济下行压力加大，但 第三产业 仍 保持了相对较好的增长表现。 数据来源： 国家统计局 , 58 安居客房产研究院 三、 第三产业仍有较大增长空间 中国的第三产业增长迅速，但在 GDP 中的占比仍 远低于发达国家。 2018 年中国第三产业 产值 占 GDP 的 比重为 52.2%，相比 2009 年的 44.4%已经有了接近 8%的增长。而美国 2018 年第三产业占 GDP 的比例为80.6%，且十年来此比例一直维持在 80%左右。 和美国 相比 ，中国的第三产业占比仍然较低，未来仍有较大的增长空间。 数据来源： Wind, 58 安居客房产研究院 四、 三产从业人数占比有望提升 和第三产业 GDP 占比相对应的是第三产业从业人数占比。据世界银行统计，美国 2018 年第三产业从业人数占比为 79.14%，略低于第三产业 GDP占比 的 80.6%。而中国 2018年第三产业从业人数占比为 46.30%，明显低于第三产业 GDP 占比的 52.2%。 随着中国第三产业 GDP 占比的不断抬升，相信中国第三产业从业人数占比也会逐渐增加。 024681012142009-12 2011-06 2012-12 2014-06 2015-12 2017-06 2018-12中国 GDP及第三产业累计增速 (百分比）GDP:累计同比 GDP:第三产业 :累计同比01020304050607080902009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018中美第三产业占 GDP比重（百分比）中国第三产业占比 美国第三产业占比数据来源： 世界银行 , 58 安居客房产研究院 数据来源： Wind, 58 安居客房产研究院 五、 城市化率继续提升 进入 21 世纪，随着市场经济的不断发展，中国的城镇化率 迅速 抬升。 2018 年底我国的城镇化率已提高至 59.15%，比 10 年前提升 11 个百分点，体现了新兴经济体的活力。 发达国家的城镇化率一般在 80%左右，美国 2018 年底的城镇化率为 82.26%，仅比十年前提高 1.82%。而中国距离发达国家水平仍有较大差距，因此较快的城镇化率提升仍会持续。 根据中国社会科学院 2019 年发布的中国城市竞争力第 17次报告估算，预计到 2035 年，中国城镇化比例达到 70%以上。 更多的城市人口意味着更大的服务市场和更多的需求。 0%20%40%60%80%100%2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018中国第三产业就业人员占比就业人员 :第一产业占比 就业人员 :第二产业占比就业人员 :第三产业占比0%20%40%60%80%100%2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018美国第三产业就业人员占比第一产业就业人数占比 :美国 第二产业就业人数占比 :美国第三产业就业人数占比 :美国数据来源：世界银行 , 58 安居客房产研究院 第二部分 ：行业现状 新开工同比由负转正 ， 库存压力尚存 2019 年以来 写字楼 开发投资 由负转正持续改善 。 新开工面积在 连续 两年负增后，终于在 今 年转正，表明开发商正积极布局、拓展写字楼市场。与此同时，竣工面积 却 未能扭转颓势，且施工面积持续高位， 写字楼项目施工进度缓慢，后续充足的供应有可能进一步施压 售价及 租金 。 写字楼 销售的持续不振使得库存在连续几年下行以后 再 次上升，库存压力仍存。 一、 写字楼开发投资同比扭转颓势 2019 年 1-9 月房地产开发投资累计同比增长 10.5%， 写字楼开发投资累计同比 增长 0.8%。尽管写字楼投资增速远低于整体房地产投资增速，但 对比去年同期 11.4%的负增长， 年初以来写字楼投资增速由负转正且持续改善， 表现出积极向好走势；同时， 由于去年基数较低，写字楼投资仍有较大改善空间。 数据来源： 国家统计局 , 58 安居客房产研究院 二、 新开工面积同比增速 由负转正 2019 年 初 以来 写字楼 新开工面积 同比增速 持续 为正 ， 结束了 2017 至 2018 连续两年的负增长颓势 。 截至 9 月底， 2019 年 写字楼 新开工面积 5010 万平方米，同比增长 15.7%， 表明开发商 正 积极拓展 、布局01020304050607080902009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018中美城镇化率对比中国 美国(15)(5)515253545房地产及办公楼开发投资增速（百分比）办公楼开发投资完成额累计同比房地产开发投资完成额累计同比写字楼 市场。 数据来源： 国家统计局 , 58 安居客房产研究院 三、 竣工面积延续负增 2019 年 写字楼 竣工面积延续了 2018 年初 以来的负增长走势。 1-8 月累计竣工 1544 万平方米，同比负增长 13.8%。 竣工面积的负增长可能和去年以来开发商融资难 、资金紧 相关，项目施工进度减缓。 数据来源： 国家统计局 , 58 安居客房产研究院 四、 施工面积处于高位 新开工面积正增长，竣工面积负增长共同带来的就是施工面积走高。 由图可见，近几 年来 写字楼 施工面积一直在高位。今年以来 ，施工面积持续正增长， 1-9月累计施工面积为 35355万平方米，同比增长 3.5%。施工面积持续高位一方面表明开发商手里有足够的写字楼库存， 后续供应充足 ；另一方面也说明市场消化并不理想，开发商加速完工推出房源的意愿较低 。 (40)(20)02040608010001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0002009-122010-062010-122011-062011-122012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-06万平方米写字楼 新开工面积 及同比增速（百分比 ）办公楼新开工面积 :累计值 办公楼新开工面积 :累计同比（右）(40)(20)02040608010005001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5002009-122010-062010-122011-062011-122012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-06万平方米写字楼竣工面积及同比增速（百分比）办公楼竣工面积 :累计值 办公楼竣工面积 :累计同比（右）数据来源： 国家统计局 , 58 安居客房产研究院 五、 写字楼销售遇冷 写字楼 销售面积在 2017 年录得峰值，全年销售 4756 万平方米。 2018 年全年销售 4363 万平方米，同比下降 8.3%。今年以来 写字楼 销售延续 18 年 下滑 走势，至 9 月底累计销售 2624 万平方米，同比下降 11%。受经济环境走弱 影响， 写字楼销售遇冷， 多个核心城市写字楼空置率提升，投资者观望 。 数据来源： 国家统计局 , 58 安居客房产研究院 六、 广义库存去化压力大 写字楼 的广义库存等于 写字楼 施工面积加上待售面积。我们按照年底的 写字楼 广义库存除以全年的销售面积得到库存消化 周期。由图可见， 写字楼 的消化 周期在 2014 年达到峰值，即按照当年的去化速度，写字楼 的广义库存需要 12.99 年消化 。 2014 至 2017 消化周期 呈下降趋势 ， 2018 年 底 再次上升为 9.05年。可见即便 写字楼 库存有所下降，去化仍有压力。 (5)0510152025303540455005,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,0002009-122010-062010-122011-062011-122012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-06万平方米写字楼施工面积及同比增速（百分比）办公楼施工面积 :累计值 办公楼施工面积 :累计同比（右）(40)(20)02040608010005001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,0002009-122010-062010-122011-062011-122012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-06万平方米写字楼销售面积及同比增速（百分比）商品房销售面积 :办公楼 :累计值商品房销售面积 :办公楼 :累计同比（右）数据来源： 国家统计局 , 58 安居客房产研究院 第三部分 ： 大宗交易 写字楼蝉联最受青睐资产类别，但占比下滑 中国商业地产大宗交易起始于 2000 年初， 2005 年时达到小高峰。 06 年一纸“限外令”使得交易量直线下降。 2015 年“限外令”取消后大宗交易开始风起云涌。近年来全国商业地产交易中，一线城市占比 8成，外资参与度快速提升。写字楼始终是大宗交易最受青睐资产类别，但占比不断下滑。今年以来部分外资机构依旧活跃 但决策更趋谨慎， 内资受经济下行压力影响投资转向保守，预计 未来几年 商业地产大宗交易 增速将会放缓 。 一、 大宗交易自 2016 年其风起云涌 中国商业地产大宗交易自 2016 年以来异常活跃， 除了基于国内房地产进入存量市场这个大背景 ，外资机构 的参与度 也是重要变量 。 早在 2000 年初，国内商业地产就开始了整合并购之路，并在 2005 年达到小高峰 。但在 2006 年，六部委出台关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，一纸“限外令”使得交易 量 直线下降。近十年后的 2015 年，六部委下发关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通 知，允许机构和个人在中国购房，于是，早已蠢蠢欲动的外资机构 开启了商业地产的抢购浪潮。 二、 一线城市占比高，外资参与度攀升 2016 年全年商业地产交易总额 2094 亿人民币，同比翻倍。 2017 年交易总额 2730 亿，同比增幅 30%。2018 年交易总额 2960 亿，同比增幅 8.5%。 几年来 ， 一线城市占比始终在 8 成左右； 外资机构投资额及占比 均 大幅跃升 ，从 2016 年的 14%上升至 2018 年的 32%。 三、 写字楼交易占比下滑 值得注意的是， 尽管商业地产交易总额 屡创新高 ， 写字楼 也稳坐最受青睐资产类别 ， 但 写字楼 交易额占比从 2005-2015 年均的 55%，一路下降到 2018 年的不足 40%。 写字楼 占比的下滑反应了 多 方面的 现状 ：1）重点城市优质 写字楼 出售标的有限，尤其是在北京，核心区域出售资源稀少 ，因而带动了可改造类物业受到投资者关注。 2）重点城市 写字楼 租金的平均涨幅普遍低于其资产价值的涨幅，使得 写字楼 的投资收益较低，因此更多投资商把目光转向资产价值的提升，增值型资产越来越受欢迎。 3） 随着经济的发展，其他资产类别如零售、酒店、物流的投资价值提升 ，获得更大关注 。 78910111213142011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018广义库存与销售面积之比数据来源：戴德梁行 , 58 安居客房产研究院 四、 2019 大宗交易 整体活跃 2019 年前三个季度 一线城市大宗交易整体 活跃。 据不完全统计，四城 写字楼 （含综合） 成交额 超 774 亿人民币，外资 占比 超 55%。 其中多个交易项目为去年启动，今年以来买家决策趋于谨慎。 我们认为， 人民币疲弱 的走势，加上不少国内开发商激活现金流压力增加，精明的外资机构 会 趁机抄底区位优越、有升值潜力的商业物业。 尽管短期的经济不确定性使得部分投资者趋于谨慎；长期来看，商业地产大宗交易会继续活跃，外资参与热情继续提升 。 第四部分 ：租赁市场 一线城市 空置率 分化 ， 净吸纳量大幅下滑 一线城市 GDP 增速快，三产占比高，写字楼市场发展成熟。今年以来一线城市写字楼 空置率除广州外全部上浮 。净吸纳量 上半年 受经济 形势 影响严重下挫 ，三季度北京及深圳率先转暖 。一线城市写字楼项目的去化周期以及租赁决策周期均进一步拉长，写字楼销售价格及租赁价格承压。 一、 一线城市空置率分化 2019 年 前三个季度，北京、上海、深圳空置率为 13.8%、 12.5%、 21.2%，分别较去年底上浮 3.2%、 2.4%、1.8%， 广州空置率维持低位且持续下降 至 3.7%。 北京逐渐回暖的租赁需求不足以支撑其写字楼的巨量供应，因而空置率继续上升。 P2P 行业的综合整顿叠加 新增供应 大幅 增加或是深圳空置率承压 的主要原因 。广州空置率的持续下降或是得益于其较低的租金水平 以及其较少的新增租赁供应量 。 0%20%40%60%80%100%0500100015002000250030002016 2017 2018商业地产大宗交易总交易额 一线城市总额办公楼交易额 外资总额一线城市占比（右） 办公楼占比（右）外资占比（右）