2019年1-4月房地产统计局数据点评(1).pdf

本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 Table_Summary 报告摘要 ： 事件： 国家统计局公布数据显示， 2019年 1-4月 ， 商品房销售面积 42,085万平方米，同比 下降 0.3%，商品房销售额 39,141元， 同比 增长 8.1%。 全国房地产开发投资34,217亿元， 同比 名义增长 11.9%。 销售： 增速继续回暖，基本面保持稳固 2019 年 1-4 月份，商品房销售面积累计同比 下降 0.3%， 降幅比 1-3 月份收窄 0.6个百分点 。 整体来看，销售金额增速和销售面积增速双双继续回暖，一方面体现出 3-4 月一二线 “小阳春”带来的市场回暖，另一方面也显示三四线市场并未过分变差 。 我们认为 2019 二季度销售增速大概率将呈现平稳下滑的趋势，近期应重点关注各地的销售高频数据；维持 2019 年全年销售面积增速预期 -5%的判断，上调销售金额增速预期至 +3%。 投资： 高位趋稳，未来或将缓慢下滑 2019 年 1-4 月，全国房地产开发投资完成额 34,217 亿元，同比增长 11.9%， 增速比 1-3 月份提高 0.1 个百分点 ，继续保持高位。 我们认为， 考虑到：（ 1）土地成交价款作为前置变量，年后增速持续低位，未来或将带动土地购置费增速下降；（ 2） 2019 棚改计划大幅缩水，对于地产投资有一定影响；（ 3）房企补库存叠加统计口径改变的影响将在明年消除，建安投资增速将逐渐回暖。预计二季度后投资增速将出现缓慢下滑但仍具备一定韧性，维持地产投资 2019年全年 7%增速的判断 。 资金： 增速大幅回升，房企融资无忧 2019 年 1-4 月份，房地产开发企业到位资金同比增长 8.9%， 增速比 1-3 月份提高 3 个百分点 ， 总体来说，房企到位资金增速大幅上升，显示总体融资与销售回款情况仍然良好，后续可继续关注偿债高峰期背景下房地产行业融资监管政策的变动。 板块表现 ： 估值仍处低位，具备长期投资价值 我们认为， 在行业数据趋稳的背景下，预计未来政策将愈发具备连续性和稳定性，进而修复前期不确定性引发的板块估值下杀，政策平稳预期 下，公司业绩将成为市场关注点。看好业绩优良的行业一线公司的表现 。 投资建议 2019 年 1-4 月，房地产行业基本面仍然向好，销售面积单月增速由负转正，投资增速维持高位，资金情况大幅改善，调控政策也在“一城一策”之下逐渐企稳，维持行业“推荐”评级。我们认为，历史来看板块整体估值仍处低位，龙头房企销售增速也仍然具备韧性，基本面持续改善，继续看好业绩优良的行业一线公司的表现。建议投资者持续关注行业龙头，如万科、保利、新城控股、阳光城、中南建设等。 风险提示： 房地产调控政策收紧；房地产税推进进度高于预期 。 Table_Invest 推荐 维持评级 Table_QuotePic 行业与沪深 300 走势比较 -36%-27%-18%-9%0%18-03 18-06 18-09 18-12 19-03房地产 沪深300资料来源： Wind，民生证券研究院 Table_Author 分析师：杨柳 执业证号： S0100517050002 电话： 010-85127730 邮箱： yangliu_yjsmszq 研究助理：由子沛 执业证号： S0100118010012 电话： 021-60878329 邮箱： youzipeimszq 研究助理：侯希得 执业证号： S0100118080033 电话： 021-60876707 邮箱： houxidemszq Table_docReport 相关研究 1.对“套内面积”计价不宜过度解读 2.“地产解惑”系列之四：如何从财税角度看待房地产税？ Table_Title 房地产 行业研究 /动态 报告 数据稳中向好，夯实行业基本面 2019 年 1-4 月 房 地产 统计局 数据点评 动态研究报告 /房地产 2019 年 05 月 16 日 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 Table_Page 动态研究 /房地产 目录 一、行业宏观数据汇总 . 3 二、销售：增速继续回暖，基本面保持稳固 . 4 三、投资：高位趋稳，未来或将缓慢下滑 . 5 四、资金：增速大幅回升，房企融资无忧 . 7 五、房价：整体涨幅趋于平稳 . 7 六、板块表现：估值仍处低位，具备长期投资 价值 . 8 七、投资建议 . 9 八、风险提示 . 9 插图目录 . 10 表格目录 . 10 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 Table_Page 动态研究 /房地产 一、 行业宏观数据汇总 2019 年 1-4 月 ，商品房销售面积 42,085 万平方米 ， 同比 下降 0.3%， 降幅比 1-3 月份收窄0.6 个百分点 。其中，住宅销售面积 增长 0.4%，办公楼销售面积 下降 12.4%，商业营业用房销售面积 下降 8.8%。商品房销售额 39,141 亿元， 同比 增长 8.1%， 增速 比 1-3 月提高 2.5 个 百分点。其中，住宅销售额增长 10.6%，办公楼销售额 下降 11.7%，商业营业用房销售额 下降 5.4%。2019 年 1-4 月 ，全国房地产开发投资 完成额 34,217 亿元， 同比 名义增长 11.9%， 增速比 1-3月份提高 0.1 个百分点 。其中，住宅投资 24,925 亿元，增长 16.8%， 增速 比 1-3 月回落 0.5 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 72.8%。 表 1： 房地产行业宏观数据汇总 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 表 2： 各都市圈宏观数据汇总（ 2019 年 1-3 月，分城市月度数据滞后全国数据两周左右） 资料来源： 国家统计局 ， 民生证券研究院 注 ：本报告中 京津冀包含北京 、 天津 、 河北 ； 江浙沪包含上海 、 江苏 、 浙江 ； 珠三角包含广东 ； 中原包含河南 、 湖北 ； 川渝包含重庆 、 四川 。 累计值 占比 累计同比相比上月变化百分点累计值 占比 累计同比相比上月变化百分点当月值 当月环比 当月同比 当月值 当月环比 当月同比商品房销售面积（万平米） 29,829 100.0% - 0.9% 2.7 42,085 100.0% - 0.3% 0.6 15,727 11.5% 1.8% 12,256 - 22.1 % 1.3%其中：住宅 25,954 87.0% - 0.6% 2.6 36,796 87.4% 0.4% 1 13,634 10.7% 1.8% 10,842 - 20.5 % 2.7%办 公楼 671 2.2% - 11.1 % 4.6 945 2.2% - 12.4 % - 1.3 350 8.8% - 6.3% 274 - 21.5 % - 15.5 %商 业营业用房 1,881 6.3% - 6.9% 6.7 2,579 6.1% - 8.8% - 1.9 1,043 24.5% - 0.8% 698 - 33.1 % - 13.4 %商品房销售金额（亿元） 27,039 100.0% 5.6% 2.8 39,141 100.0% 8.1% 2.5 14,235 11.2% 8.3% 12,102 - 15.0 % 13.9%其中：住宅 23,239 85.9% 7.5% 3.0 33,870 86.5% 10.6% 3.1 12,212 10.7% 10.5% 10,631 - 12.9 % 18.1%办公楼 960 3.6% - 13.0 % - 6.8 1,412 3.6% - 11.7 % 1.3 455 - 10.0 % - 19.4 % 452 - 0.8% - 9.0%商业营 业用房 2,151 8.0% - 2.6% 6.8 2,929 7.5% - 5.4% - 2.8 1,192 24.4% 3.7% 779 - 34.7 % - 12.5 %房地产开发投资完成额（亿元） 23,803 100.0% 11.8% 0.2 34,217 100.0% 11.9% 0.1 11,713 - 3.1% 12.0% 10,414 - 11.1 % 12.0%其中：住宅 17,256 72.5% 17.3% - 0.7 24,925 72.8% 16.8% - 0.5 8,545 - 1.9% 16.6% 7,669 - 10.2 % 15.7%办公楼 1,162 4.9% - 2.6% - 5.1 1,607 4.7% - 2.4% 0.2 493 - 26.3 % - 8.7% 445 - 9.7% - 1.9%商业营 业用房 2,472 10.4% - 9.9% - 0.9 3,510 10.3% - 9.8% 0.1 1,157 - 12.1 % - 10.9 % 1,038 - 10.2 % - 9.8%房屋新开工面积（万平米） 38,728 100.0% 11.9% 5.9 58,552 100.0% 13.1% 1.2 19,915 5.9% 18.1% 19,824 - 0.5% 15.5%其中：住宅 28,467 73.5% 11.5% 7.2 43,335 74.0% 13.8% 2.3 14,870 9.4% 19.0% 14,868 0.0% 18.5%办公楼 1,302 3.4% 17.8% - 20.2 1,921 3.3% 26.2% 8.4 579 - 20.0 % - 0.4% 619 7.0% 48.6%商业营 业用房 3,361 8.7% - 2.3% 0.3 4,869 8.3% - 5.4% - 3.1 1,586 - 10.6 % - 2.1% 1,508 - 4.9% - 11.6 %土地购置面积（万平米） 2,543 100.0% - 33.1 % 1.0 3,582 100.0% - 33.8 % - 0.7 998 - 35.4 % - 31.5 % 1,039 4.1% - 35.5 %土地成交价款（亿元） 1,194 100.0% - 27.0 % - 13.9 1,590 100.0% - 33.5 % - 6.5 503 - 21.2 % - 40.1 % 396 - 21.2 % - 47.7 %房企到位资金（亿元） 38,948 100.0% 5.9% 3.8 52,466 100.0% 8.9% 3 14,451 - 41.0 % 13.1% 13,518 - 6.5% 18.4%其中：国内贷款 7,134 18.3% 2.5% 3.0 8,955 17.1% 3.7% 1.2 2,157 - 56.6 % 10.3% 1,821 - 15.6 % 8.4%利用外 资 33 0.1% 108.3% - 219 .8 34 0.1% 103.7% - 4.6 33 - 36.2 % 777.3% 1 - 97.9 % 13.4%自筹资 金 11,795 30.3% 3.0% 4.5 15,687 29.9% 5.3% 2.3 4,515 - 38.0 % 11.3% 3,892 - 13.8 % 13.0%定金及 预收款 12,303 31.6% 10.5% 4.9 17,249 32.9% 15.1% 4.6 4,937 - 33.0 % 18.8% 4,946 0.2% 28.3%个人按 揭贷款 5,645 14.5% 9.4% 2.9 8,031 15.3% 12.4% 3 2,186 - 36.8 % 14.3% 2,386 9.1% 20.0%投资资金2 0 1 9 年3 月 2 0 1 9 年4 月指标销售2 0 1 9 年1 - 3 月 2 0 1 9 年1 - 4 月京津冀 江浙沪 珠三角 中原 川渝 京津冀 江浙沪 珠三角 中原 川渝 京津冀 江浙沪 珠三角 中原 川渝商品房销售面积 18 .5 9% - 9. 25 % - 6. 95 % 9. 95 % 0. 31 % 19 .9 5% - 7. 49 % - 0. 70 % 12 .3 4% 4. 73 % 11 3. 17 % - 2. 77 % 11 .1 2% 32 .1 8% - 5. 21 %其中：住宅 20 .2 0% - 10 .2 6% - 6. 89 % 11 .2 6% 0. 64 % 20 .2 3% - 7. 46 % - 1. 77 % 13 .8 4% 5. 02 % 11 4. 98 % - 1. 61 % 8. 46 % 32 .2 6% - 7. 60 %商品房销售金额 35 .6 2% 0. 85 % - 0. 77 % 20 .9 9% 6. 67 % 43 .1 8% 1. 39 % 6. 71 % 23 .7 7% 8. 31 % 58 .7 5% - 5. 67 % 15 .2 2% 38 .5 8% - 3. 49 %其中：住宅 42 .5 3% 1. 42 % 0. 17 % 22 .7 9% 12 .5 2% 47 .6 5% 2. 86 % 7. 73 % 25 .9 5% 14 .6 6% 58 .3 9% - 3. 99 % 13 .7 2% 40 .6 4% - 5. 37 %房地产开发投资完成额 15 .4 0% 7. 22 % 12 .8 5% 5. 90 % 13 .6 6% 18 .3 8% 5. 60 % 9. 88 % 5. 95 % 13 .4 3% 49 .1 6% - 26 .4 6% - 22 .0 0% 26 .9 8% - 19 .8 8%房屋新开工面积 16 .1 4% 7. 29 % - 1. 09 % 17 .8 5% 12 .0 9% 53 .2 2% - 10 .0 3% 14 .6 0% 29 .9 6% 11 .2 0% 16 4. 57 % - 31 .8 5% 1. 80 % 15 .2 7% 11 .4 0%其中：住宅 16 .8 8% 5. 12 % - 7. 04 % 21 .9 0% 4. 57 % 61 .8 2% - 12 .5 0% 4. 27 % 38 .8 1% 5. 46 % 24 8. 24 % - 32 .2 2% 7. 29 % 17 .3 6% 15 .8 5%指标累计同比 当月同比 当月环比本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 Table_Page 动态研究 /房地产 二 、 销售 ： 增速继续回暖，基本面保持稳固 2019 年 1-4 月份，商品房销售面积累计同比 下降 0.3%， 降幅比 1-3 月份收窄 0.6 个百分点 。整体来看， 销售金额增速 和 销售面积增速 双双 继续回暖 ， 一方面体现出 3-4 月一二线 “小阳春”带来的市场回暖，另一方面也显示三四线市场并未过分变差 。从分区域销售来看 ， 除 东 部 地区外 各区域销售面积 和销售金额 增速均 有一定程度 下滑 ， 从增速绝对值来看 销售仍然主要由中西部 地区 拉动 。 考虑 4 月 19 日政治局会议重提“房住不炒” ， 包括长沙、苏州在内的部分城市调控政策再度收紧， 以及 2018 年的高基数效应， 销售增速 未来或将 转向 下行 ， 仍需持续关注 。 但 整体来看 ， “一城一策”仍是政策主线， 同时 政策亦较为注重市场稳定， 而并非一味打压， 故也不必过度悲观 。 综合来看 ，我们认为 2019 二 季度 销售增速 大概率 将 呈现平稳下滑的趋势 ， 近期 应重点关注 各地的销售高频数据； 维持 2019 年 全年销售面积 增速 预期 -5%的判断 ， 上调 销售金额 增速 预期 至 +3%。 根据过去几年地产成交同比情况来看，地产小周期一般为 2-3 年左右（见图 1），且在政策调控下波动幅度逐渐减小。从销售数据当月值来看（图 3）， 4 月销售均价环比 大幅 回升，推测应为东部一二线城市 房价略有升温，以及 高价房成交占比增多所致 。从 30 大中城市成交面积同比增速 高频数据 来看（图 2）， 一二 线 城市销量 有所回暖 ， 而三线城市则边际遇冷 。分都市圈来看（图 4）， 可以发现 总体来看 3 月份 各区域均全面 回暖 且波动较小 ， 显示我国的因城施策的调控思路和长效机制成效显著 。 从库存情况来看，我国商品房库存 面积仍为负增速 ，一定程度刺激了 开发商 的 补库存意愿，这与新开工增速的 继续 上升也是相符的。 总体来说，销售相关数据逐渐趋稳，我们预计这也将为未来政策的连续性和稳定性创造客观条件， 推测未来政策思路仍将“稳”字当先， 继续因城施策精准微操， 整体来看 难有大幅变动 。 图 1： 房地产 销售面积与销售金额累计同比 图 2： 30 大中 城市成交面积同比 （移动 8 周平均） 资料来源：国家统计局， 民生证券研究院 资料来源：国家统计局， 民生证券研究院 - 4 0 %- 2 0 %0%20%40%60%80%100%2 0 0 5 - 0 6 2 0 0 6 - 1 2 2 0 0 8 - 0 6 2 0 0 9 - 1 2 2 0 1 1 - 0 6 2 0 1 2 - 1 2 2 0 1 4 - 0 6 2 0 1 5 - 1 2 2 0 1 7 - 0 6 2 0 1 8 - 1 2销售面积累计同比 销售额累计同比- 8 0 %- 6 0 %- 4 0 %- 2 0 %0%20%40%60%80%100%120%140%1 5 - 0 5 - 1 0 1 5 - 1 1 - 1 0 1 6 - 0 5 - 1 0 1 6 - 1 1 - 1 0 1 7 - 0 5 - 1 0 1 7 - 1 1 - 1 0 1 8 - 0 5 - 1 0 1 8 - 1 1 - 1 0 1 9 - 0 5 - 1 0一线城市 二线城市 三线城市本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 5 Table_Page 动态研究 /房地产 图 3： 销售数据当月值 图 4： 各都市圈销售面积累计同比 资料来源：国家统计局， 民生证券研究院 资料来源：国家统计局， 民生证券研究院 图 5： 库存总面积及同比增速 图 6： 各类商品房库存面积同比增速 资料来源：国家统计局， 民生证券研究院 资料来源：国家统计局， 民生证券研究院 图 7： 分地区销售面积增速 图 8： PSL 新增投放与累计同比增速 资料来源：国家统计局， 民生证券研究院 资料来源： Wind， 民生证券研究院 三 、 投资： 高位 趋稳 ， 未来或将缓慢下滑 2019 年 1-4 月 ，全国房地产开发投资 完成额 34,217 亿元， 同比增长 11.9%， 增速比 1-3月份提高 0.1 个百分点 ， 继续保持高位 趋稳态势 。 分项来看，住宅 表现较好而办公楼和商业营业用房则出现了负增速 。 从增速绝对值来看，住宅投资 也 仍然是房地产开发投资的主要拉动点 。 - 5 0 %- 4 0 %- 3 0 %- 2 0 %- 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%75008000850090009500100002 0 1 8 - 0 5 2 0 1 8 - 0 7 2 0 1 8 - 0 9 2 0 1 8 - 1 1 2 0 1 9 - 0 1 2 0 1 9 - 0 3当月销售均价（元 / 平） 销售面积当月同比 销售面积当月环比- 6 0 %- 4 0 %- 2 0 %0%20%40%60%80%2015-042015-062015-082015-102015-122016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-02京津冀 江浙沪 珠三角 中原都市圈 川渝都市圈- 2 0 %- 1 0 %0%10%20%30%40%50%01 0 ,0 0 02 0 ,0 0 03 0 ,0 0 04 0 ,0 0 05 0 ,0 0 06 0 ,0 0 07 0 ,0 0 08 0 ,0 0 0商品房待售面积（万平） 商品房待售面积同比- 3 0 %- 2 0 %- 1 0 %0%10%20%30%40%50%住宅 办公楼 商业营业用房- 4 .3 0 %2 .4 0 %3 .8 0 %- 4 .2 0 %- 5 %- 4 %- 3 %- 2 %- 1 %0%1%2%3%4%5%东部地区 中部地区 西部地区 东北地区- 100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%02, 00 04, 00 06, 00 08, 00 010 ,0 0 012 ,0 0 0PS L 新增投放：累计值 累计同比本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 6 Table_Page 动态研究 /房地产 在投资增速 继续保持高位 的同时，新开工面积 的增速 也 进一步提升 。 2019 年 1-4 月，房屋新开工面积累计同比 +13.1%， 增速较 1-3 月提高 1.2 个百分点 ， 继续保持 高位 增长。 新开工面积增速高位再次提高，我们认为需要从多个方面协同理解：（ 1）库存面积持续负增速，销售 持续回暖 ，房企仍有着充分的补库存意愿；（ 2）房企偿债高峰期来临，债券融资虽有放松但门槛较高，信托融资又成本偏高，通过抢开工获取销售回款仍是最佳选择 ，这也与房企资金来源的分项增速是相符的 ；（ 3）预期市场 可能会 走差、房价再难 大幅 上涨的背景下，越早预售越有助于房企优先抢占不断减少的购房需求 。 1-4 月 土地购置面积 3,582 万平米，同比 下降 33.8%， 降幅比 1-3 月份扩大 0.7 个百分点； 土地成交价款 1590 亿元，同比 下降 33.5%， 降幅较 1-3 月扩大 6.5 个百分点 。 值得注意的是， 本月 新开工面积 、施工面积和竣工面积增速 已连续两月 出现了全线上升 。 我们认为， 1-4 月投资增速 得以保持高位企稳 ，原因主要在于：（ 1）土地购置费一般滞后于土地成交金额 2-3 个季度（购置费是分期付款分期计入）， 2017 年下半年以来由于房企开始发力在三四线与中西部地区拿地， 而今年年初一二线城市土地市场再度火热 （如图 11，溢价率再度抬头） ， 2018 年下半年 土地成交金额的持续高增速推动土地购置费对于投资拉动的贡献提升；（ 2）前期库存持续下行叠加销售不弱，房企补库存意愿强烈，新开工面积增速提升带动投资增速。 综合看来， 考虑到： （ 1）土地成交价款 作为前置变量，年后增速持续低位 ，未来 或将带动 土地购置费 增速下降 ；（ 2） 2019 棚改计划大幅缩水，对于地产投资有一定影响 ；（ 3）房企补库存叠加统计口径改变的影响将在明年消除 ， 建安投资增速将逐渐回暖。 预计二季度后投资增速将出现缓慢下滑但仍具备一定韧性， 维持 地产投资 2019 年 全年 7%增速的判断。 图 9： 房地产开发投资完成额 与新开工面积累计同比 图 10： 土地购置与成交情况 资料来源：国家统计局， 民生证券研究院 资料来源：国家统计局， 民生证券研究院 0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%房地产开发投资完成额 新开工面积- 40%- 30%- 20%- 10%0%10%20%30%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000当月土地成交均价（元 / 平） 土地购置面积累计同比 土地成交价款累计同比本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 7 Table_Page 动态研究 /房地产 图 11： 100 大中城市住宅类用地成交溢价率 图 12： 房屋新开工、施工、竣工面积累计同比 资料来源： Wind， 民生证券研究院 资料来源：国家统计局， 民生证券研究院 四 、 资金： 增速 大幅回升，房企融资无忧 2019 年 1-4 月份，房地产开发企业 到位资金 同比增长 8.9%， 增速比 1-3 月份 大幅 提高 3个百分点 。 但 值得注意的是， 定金及预收款一项仍然是资金来源主要带动点，而个人按揭贷款增速仍在上升，显示房企销售回款情况不差 。总体来说，房企到位资金 增速 大幅上升 ， 显示 总体 融资与销售回款情况 仍然良好 ， 后续 可 继续关注偿债高峰期背景下房地产行业融资监管政策的变动 。 图 13： 房地产开发到位资金 累计同比 图 14： 住房贷款利率走势 资料来源：国家统计局， 民生证券研究院 资料来源： Wind， 民生证券研究院 五、房价： 整体涨幅趋于平稳 从近期 70 城市房价指数当月同比走势来看，整体涨幅趋于平稳，一定程度上表明长效机制和“房住不炒”正在发挥作用。 部分地区出现了房价快速上涨，但调控政策随即收紧。 注意到全国住宅库销比 仍然处于低位，但在政治局 重新 强调“ 房住不炒 ”， 以及 M2 增速也企稳的情况下， 预计 2019 年 房价将保持 整体 平稳的态势。 0%20%40%60%80%100%120%140%160%2 0 1 1 - 0 5 2 0 1 2 - 0 5 2 0 1 3 - 0 5 2 0 1 4 - 0 5 2 0 1 5 - 0 5 2 0 1 6 - 0 5 2 0 1 7 - 0 5 2 0 1 8 - 0 5一线城市 二线城市 三线城市- 3 0 %- 2 0 %- 1 0 %0%10%20%30%40%2 0 1 4 - 0 5 2 0 1 5 - 0 2 2 0 1 5 - 1 1 2 0 1 6 - 0 8 2 0 1 7 - 0 5 2 0 1 8 - 0 2 2 0 1 8 - 1 1新开工面积 施工面积 竣工面积- 3 0 %- 2 0 %- 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%70%1 5 - 0 5 1 5 - 0 9 1 6 - 0 1 1 6 - 0 5 1 6 - 0 9 1 7 - 0 1 1 7 - 0 5 1 7 - 0 9 1 8 - 0 1 1 8 - 0 5 1 8 - 0 9 1 9 - 0 1合计 国内贷款 自筹资金 定金及预收款 个人按揭贷款4 .0 %4 .5 %5 .0 %5 .5 %6 .0 %6 .5 %7 .0 %2 0 1 6 - 0 4 2 0 1 6 - 1 0 2 0 1 7 - 0 4 2 0 1 7 - 1 0 2 0 1 8 - 0 4 2 0 1 8 - 1 0首套平均房贷利率 二套房贷平均利率本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 8 Table_Page 动态研究 /房地产 图 15： 70 城房价指数当月同比 图 16： 全国住宅库销比 资料来源：国家统计局， 民生证券研究院 资料来源： 国家统计局 ， 民生证券研究院 图 17： M2 同比 资料来源：国家统计局， 民生证券研究院 六、板块表现：估值 仍处 低位 ， 具备 长期投资价值 从近期 A 股和港股地产板块表现来看，由于 整体 指数走势的拖累和政治局会议重提“房住不炒” ，板块整体 绝对 估值 再度受到一定压制 ，板块 绝对估值与 相对沪深 300 的估值 仍处于历史低位 。 然而， 在行业 销售、投资、融资 仍呈现良好态势 的背景下， 一线 房企的基本面 仍然持续向好。我们认为， 一方面行业基本面仍然向好 ， 另一方面 预计未来政策将愈发具备连续性和稳定性，进而修复前期不确定性引发的板块估值下杀，政策平稳预期下，公司业绩将成为市场关注点。 看好业绩优良的行业 一线 公司的表现。 - 1 0 %- 5 %0%5%10%15%20%25%30%35%40%2 0 1 2 - 0 4 2 0 1 3 - 0 4 2 0 1 4 - 0 4 2 0 1 5 - 0 4 2 0 1 6 - 0 4 2 0 1 7 - 0 4 2 0 1 8 - 0 470 城总计 一线城市 二线城市 三线城市01234562 0 1 3 - 0 5 2 0 1 4 - 0 5 2 0 1 5 - 0 5 2 0 1 6 - 0 5 2 0 1 7 - 0 5 2 0 1 8 - 0 5库销比 ( 库存面积 / 三个月移动平均销售面积）6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%2015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-04本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 9 Table_Page 动态研究 /房地产 图 18： A 股地产板块表现 图 19： H 股地产板块表现 资料来源： Wind， 民生证券研究院 资料来源： Wind， 民生证券研究院 七 、 投资建议 2019 年 1-4 月，房地产行业基本面仍然向好，销售 面积单月增速由负转正 ，投资增速维持高位，资金情况 大幅改善 ， 调控政策也 在“一城一策”之下 逐渐企稳， 维持行业“推荐”评级。 我们认为， 历史来看板块整体估值仍处低位，龙头房企销售增速也仍然具备韧性，基本面持续改善 ，继续 看好业绩优良的行业一线公司的表现。 建议投资者持续关注 行业龙头， 如 万科、保利、新城控股、阳光城、中南建设等 。 八 、 风险提示 房地产 调控政策收紧 ； 房地产税推进进度高于预期 。 0%50%100%150%200%250%05101520253035402 0 1 1 - 0 5 -1 9 2 0 1 3 - 0 5 -1 9 2 0 1 5 - 0 5 -1 9 2 0 1 7 - 0 5 -1 9申万房地产 P E (T T M) 申万房地产 P E / 沪深 3 0 0 P E (T T M)0%20%40%60%80