2019房地产行业周期与政策影响下投资分析报告.pptx

2019房地产行业周期与政策影响下投资分析报告,2018年12月17日,研究框架,区瑞明地产A股小周期理论框架持续被印证图33：2018年以来10年期国债收益率见顶回落，地产股走势并未好转,400035003000,600055005000,3.63.53.4,3.845003.7,4.14.03.9,国债到期收益率:10年,申万房地产指数,2,小周期繁荣标志：房价显著上涨、“抢房”报道铺天盖地占据媒体版面、刷爆朋友圈、房地产投资增速攀升地产股表现：优势地产股大概率会跑输大部分其他行业；越繁荣，对聚焦地产主业的地产股越不利,小周期衰退标志：销售累计同比增速见顶+重点城市销售高频数据负增长+房价领涨城市滞涨+新开工、施工、景气、投资等指标累计同比增速见顶地产股表现：优势地产股的相对排名有望好于小周期繁荣期，会出现一波由“繁荣阶段跑输大部分行业”向“降温阶段相对排名改善”转化的“追,赶”行情，但由于政策和基本面的制约，持续性的大级别行情在这个阶段亦难出现国家调节周期和平衡利益的工具小周期复苏标志：小周期衰退量变到质变倒逼政策和货币大范围放松地产股表现：聚焦地产主业的地产股迎来大级别行情，赚“估值的钱”,研究框架核心要点图1：区瑞明地产A股小周期理论框架,图2：中国房地产行业的本质特征国家调节周期、平衡利益的工具,研究框架核心要点,4,商品住宅开发市场容量巨大,图3: 地产股09年下半年至10年上半年繁荣期跑输大盘,图4：地产股2013年繁荣期超额收益大幅下降并跑输大盘,0.900.850.800.75,0.95,1.201.151.101.051.00,沪深300,申万房地产指数,商品房销售额增速位于53%-87%之间的高位；房地产投资增速由8%提升至36%,0.90.8,1.21.11,0.700.72013/06 2013/07 2013/08 2013/09 2013/10 2013/11 2013/12,沪深300,重点房企指数（招保万金、荣盛、中南）,商品房销售额增速位于26%-43%之间的高位；房地产投资增速位于19%-23%之间的高位，显著高于2012年。,行业越繁荣，地产股价越“烦恼”,图5: 2016 年上半年“抢房”报道充斥媒体,图6：2016 年上半年优势地产股走势疲弱,1.21.11.11.01.00.90.9,重点房企指数走势,沪深300走势,行业越繁荣，地产股价越“烦恼”2016年上半年销售增速快速提升、“抢房”报道充斥媒体，纵然行业利好连连，依然没有打破“行业越繁荣、传统地产股越烦恼”的铁律。,图7: 2016年上半年行业销售面积累计增速快速提升商品房销售面积累计同比增速（%）403020100-10-20,图8：2016年上半年行业销售额累计增速快速提升商品房销售额累计同比增速（%）6050403020100-10-20,行业越繁荣，地产股价越“烦恼”,行业越繁荣，地产股价越“烦恼”,5,图9：2017年商品房销售面积同比增速回落新建商品房销售面积累计同比增速（%）3025,10,30202515201015,图10：2017年商品房销售额同比增速回落新建商品房销售额累计同比增速（%）4035,行业越降温，对地产股价越有利,SW计算机,SW电气设备,SW电子,SW休闲服务,SW医药生物,SW传媒,SW农林牧渔,SW通信,SW商业贸易,SW交通运输,SW非银金融,SW有色金属,SW机械设备,SW轻工制造,SW汽车,SW公用事业,SW纺织服装,SW建筑装饰,沪深300,SW综合,SW化工,SW采掘,SW家用电器,SW食品饮料,万科A,SW国防军工,SW房地产,SW银行,SW钢铁,SW建筑材料,保利地产,招商地产,图11：2011年上半年地产板块涨跌幅相对排名及重点房企股价涨幅,-25%,-20%,-15%,-10%,-5%,0%,5%,10%,15%,20%,行业越降温，对地产股价越有利,1.81.61.41.210.8,沪深300,优势地产股指数,“追赶”过头2,由“繁荣阶段跑输大部分行业”向“降温阶段相对排名改善”转化的“追赶”行情,向下纠偏,行业越降温，对地产股价越有利图12：本轮降温期开启至今，优势地产股亦跑赢大盘,证券代码,证券简称,2016年初开 2016年末收盘价 盘价,2016年全年涨幅,2017年初开盘价,2017年末收盘价,2017年全年涨幅,3333.HK,中国恒大 5.12 4.03,-21%,4.21,22.51,435%,2007.HK,碧桂园,2.34 3.34,42%,3.34,11.77,253%,601155.SH 新城控股 14.72 11.22600048.SH 保利地产 9.62 8.59000002.SZ 万科A 21.82 19.13,-24%-11%-12%,11.258.5819.13,28.6013.7429.89,154%60%56%,000671.SZ 阳光城,8.70 5.47,-37%,5.48,7.80,42%,600340.SH 华夏幸福 28.74 22.73001979.SZ 招商蛇口 18.85 15.58,-21%-17%,22.7315.60,30.4219.04,34%22%,（注：涉及金额均以人民币计价）,行业越降温，对地产股价越有利表3：优势地产股2016年及2017年全年涨跌情况,图13：2012年销售增速呈现负增长,图14：2014年销售增速呈现负增长,-15-20-25,151050-5,商品房销售额:累计同比,-5-10-15,5-100,3025201510,商品房销售额:累计同比,行业越降温，对地产股价越有利,图15：地产股08年底-09年上半年的复苏期跑赢大盘,图16：地产股2012复苏期显著跑赢大盘,2.521.51,沪深300,申万房地产指数,0.80.5,1.51.41.31.21.110.9,31.6,沪深300,重点房企指数(招保万金、荣盛、中南、华夏幸福）,行业越降温，对地产股价越有利,1.81.71.61.51.41.31.21.110.90.8,2014/04/01,2014/05/01,2014/06/01,2014/07/01,2014/08/01,2014/09/01,2014/10/01,2014/11/01,2014/12/01,沪深300,重点房企指数（招保万金、泰禾、中南建设、荣盛）,行业越降温，对地产股价越有利图17：地产股2014年复苏期的大级别行情,未来一年可能类似2012年,一自2018年三季度以来，在周期的力量和前期严厉调控的双重作用下，房地产整体销售形势急转直下，疲态尽显，于此同时，政策的曙光开始显现，我们判断这种态势将延续至2019年全年，通过对历史上三轮房地产小周期进行比较研究，我们认为未来一年行业形势可能类似于2012-2013年：二预计政策面春风化雨、润物细无声，包括房贷利率持续下调、“认房又认贷”的极严政策将调整为“认房不认贷”、房企再融资开闸、限价将无必,要存在、限购将在部分城市松绑；同时，房地产面临的舆论环境将有,所改善；,三基本面先下后稳，在稳住之后，房价热点城市不会出现太多、房价涨势也不会像2009年“四万亿”以及2014年“超级宽松”所引发的房价涨势那样的猛；在上述政策放松预期基本能够兑现的背景下，预计2019年新建商品房销售面积和销售额累计同比增速均为-5%、房地产投资累计同比增速为3%，若上述政策放松预期落空，行业将面临“硬着陆”风险；,四优势地产股有望走出类似2012年那样的十分显著的相对收益和绝对收益。,未来一年可能类似2012年,2007/10,2008/01,2008/04,2008/07,2008/10,2009/01,2009/04,2009/07,2009/10,2010/01,2010/04,2010/07,2010/10,2011/01,2011/04,2011/07,2011/10,2012/01,2012/04,2012/07,2012/10,2013/01,2013/04,2013/07,2013/10,2014/01,2014/04,2014/07,2014/10,2015/01,2015/04,2015/07,2015/10,2016/01,2016/04,2016/07,2008年11月-19.80,2011年10月18.50,2014年4月-7.80,-20-40,200,对2012年前后房地产基本面及政策面的梳理相较于2008年及2014年房地产行业小周期复苏期，2011年末复苏阶段开启时，全国新建商品房销售同比增速还没有呈现负增长，2011年10月全国新建商品房销售额同比增速还维持在18.5%的较高位置。图18：新建商品房销售额同比增速商品房销售额累计同比增速（%）100806040,353025201510,固定资产投资同比增速（%）,社会消费品零售总额同比增速（%）,对2012年前后房地产基本面及政策面的梳理为了刺激经济，2010至2012年期间中央政府相继出台了关于“非公36条”、促进中小微企业发展、促进工业转型、振兴东北、大力推动水利改革金融服务等多项扶持政策。而与此同时政府对于房地产行业“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的严厉表态一直没有变化，2012年3月国务院总理答记者问时明确指出“房价还远远没有回到合理价位”，2012年9月住建部称“将问责楼市调控不力地区”。图19：2011年经济放缓逐步显现,进一步拓宽民间投资的领域和范围，鼓励和引导民间资本进入基础产业、市政公用事业和政策性住房建设领域、社会事业领域、金融服务领域等。,对2012年前后房地产基本面及政策面的梳理,对2012年前后房地产基本面及政策面的梳理,限价，房价过高的地区要加大调控力度，促进房价合理回归； 衢州、台州、广东、珠海等城市跟进出台“限购”政策； 深圳、廊坊、烟台、中山等城市相继出台局部“限价”政策。, 10月南京恢复最高可贷款额度、佛山限购松绑（当日叫停）； 12月中山“限价”政策于2011年12月31日到期不延续。,政策微调,对2012年前后房地产基本面及政策面的梳理虽然2011-2012年期间“坚持房地产调控政策不动摇”的表态一直没有变化，甚至2011年三季度调控还在加码，事实上，2011年下半年，部分城市已经出现局部放松：由7月份“新国五条”出台后的调控持续加码，逐渐转变为部分城市调控出现微调，如10月南京率先宣布了公积金贷款的放松政策、佛山11月戏剧性上演了“限购”宣布松绑又当日叫停的一幕 。图20：2011年经济放缓逐步显现2011年下半年 7月推出新国五条：推进限购、,1.41.31.21.11.00.9,2012/1,2012/2,2012/3,2012/4,2012/5,2012/6,2012/7,2012/8,2012/9,2012/10,2012/11,2012/12,沪深300,房地产（申万）,复盘2012年地产股的行情正是在政策出现局部微调后，开启了2012年地产股的一轮大行情。虽期间然受中央对房地产调控的多次坚定表态影响，地产股几度出现回调，但并未改变震荡向上的趋势性行情。2012年优势地产股一路上行：如阳光城、华夏幸福、荣盛发展、保利地产、招商地产、万科A股价涨幅分别达255%、249%、170%、112%、105%、89%。图21：2012年地产股走出趋势性机会,2016/04,2016/05,2016/06,2016/07,2016/08,2016/09,2016/10,2016/11,2016/12,2017/01,2017/02,2017/03,2017/04,2017/05,2017/06,2017/07,2017/08,2017/09,2017/10,2017/11,2017/12,2018/01,2018/02,2018/03,2018/04,2018/05,2018/06,2018/07,2018/08,2018/09,2018/10,2018/11,当前基本面的变化,图22：新建商品房销售降温明显商品房销售面积累计同比增速（%）4035302520151050,图23：新建商品房销售降温明显商品房销售额累计同比增速（%）6757473727177,当前基本面的变化图24：重点40城成交量逐步下调,45004000350030002500200015001000,重点40城成交面积（万平方米）,当前基本面的变化图25：一线、二线、三四线销售降温明显,一线城市商品房销售面积同比增速（%）50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%-30.0%-40.0%,二线城市商品房销售面积同比增速（%）,三四线城市商品房销售面积同比增速（%）,当前基本面的变化,图26：2018Q3重点城市二手房成交量环比,19,19,19,25,19,47,151050,20,504540353025,2018/3,2018/4,2018/5,2018/6,2018/7,2018/8,图27：2018Q3百城二手房均价环比下跌城市个数重点100城月度挂牌价格环比下跌城市个数,图28：2018Q3重点城市二手房新增带看量环比,当前基本面的变化,当前基本面的变化土地市场降温明显据中国指数研究院统计，2018年三季度土地流拍面积占总推出面积的9.3%，达历史高点；热点城市住宅用地溢价率持续下降；前三季度全国300城住宅用地成交均价同比下跌6.5%，溢价率为18.3%，较去年同期下降21.2个百分点；百城土地成交量及溢价率持续下滑。图29：300城住宅用地流拍情况,10%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%,300城住宅用地流拍面积占推出面积之比,当前基本面的变化,图30：百城土地成交量持续下降,图31：百城土地成交溢价率持续下降,6040200,10080,100大中城市:成交土地规划建筑面积同比（%）,0-20-40,5040302010,60,8070,100大中城市:成交土地溢价率（%）,当前基本面的变化,图32：浙江省土地流拍不完全统计情况,多个省份三季度土地流拍加速,，地方财政压力或已显现：如根据中国指数研究院数据，江苏省、浙江省、湖南省三季度流拍土地数量分别达81、73幅、44幅，环比分别增加72%、97%、389%，同比分别增加479%、329%、389%。,图33: 湖南省土地流拍不完全统计情况,图34：江苏省土地流拍不完全统计情况,当前基本面的变化,50454035302520151050,浙江省流拍土地数量（幅）,181614121086420,湖南省流拍土地数量（幅）,4035302520151050,江苏省流拍土地数量（幅）,2016/02,2016/03,2016/04,2016/05,2016/06,2016/07,2016/08,2016/09,2016/10,2016/11,2016/12,2017/01,2017/02,2017/03,2017/04,2017/05,2017/06,2017/07,2017/08,2017/09,2017/10,2017/11,2017/12,2018/01,2018/02,2018/03,2018/04,2018/05,2018/06,2018/07,2018/08,2018/09,2018/10,2018/11,2018/12,2019/01,2019/02,2019/03,4035302520151050-5-10,商品房销售面积累计同比增速（%）,商品房销售面积累计同比增速预测（%）,2019年行业关键指标预测我们预计未来基本面先下后稳，在上述政策放松预期基本能够兑现的背景下，预计2019年新建商品房销售面积和销售额累计同比增速均为-5%、房地产投资累计同比增速为3%、新开工与2018年持平。图35：未来一年内销售累计同比增速预测,400035003000,600055005000,3.63.5,3.845003.7,4.14.03.9,国债到期收益率:10年 申万房地产指数,维持行业“超配”评级，坚定看,多优势地产股,维持行业“超配”评级，坚定看多优势地产股,维持行业“超配”评级，坚定看多优势地产股,维持行业“超配”评级，坚定看多优势地产股,风险,400035003000,600055005000,3.63.53.4,3.845003.7,4.14.03.9,国债到期收益率:10年,申万房地产指数,一、市场的风险：若房地产行业降温超出市场预期而政策又迟迟不转暖；,二、研究框架的风险：上述策略建议所基于的研究框架为,区瑞明地产A股小周期理论框架，其核心假设在于,商品住宅开发仍是中国的支柱产业。若中短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样巨大、且能替代商品住宅开发对中国宏观经济拉动作用的行业，则上述研究框架失效，相应地策略建议亦失效。,风险,谢谢观看,THANK YOU,