金色中环：创新引领而立浦东再出发.pdf

研究报告 中国 | 2021年 8月 金色中环： 创新引领 而立浦东再出发 目录 “金色中环”介绍 4 九大视角下的“金色中环” 5 视角1：迈向卓越的 全球城市 6 视角2：持续昂扬的 产业集群 10 视角3：全面提升的 办公格局 13 视角4：踔厉开拓的 企业足迹 15 视角5：创新复合的 人才集聚 19 视角6：协同并驱的 交通基建 20 视角7：国际活力的 文化公建 22 视角8：改革引领的 政策利好 24 视角9：长效高质的 未来发展 26 展望 28 附录 29 2 | 金色中环 金色中环 | 3 引言 在上海迈向卓越的全球城市的进程中，浦东取得了举世 瞩目的发展成就。今年七月，刚过“而立”之年的浦东 被赋予高水平改革开放、打造社会主义现代化建设引领 区的重大任务。这既是国家立足时代特征，综合研判国 内国际新形势新变化作出的重大决策，也是上海实现发 展新跃升、构建全球城市的关键抓手。 值此起转之际，“金色中环”蓄势待发。金色中环发展 带将潜力发展空间统筹成片，按照高水平规划、高品质 建设、高效率运营的要求，充分总结浦东30多年开发 建设的经验成果，吸收借鉴最新的全球城市发展理念和 案例，坚持世界眼光、国际标准、中国特色，将引领世 界级创新产业集群的构建，成为浦东新一轮发展的动脉 和核心增长极。 新的发展背景下，仲量联行希望通过更广的空间维度、 更长的时间轴线全面洞察“金色中环”的发展蓄力和未 来趋势。为此我们从全球城市、产业发展、办公格局、 企业足迹、创新人才、交通基建、文化公建、政策利 好、未来发展九大视角出发，追溯发展历程，展望未来 发展，旨在对“金色中环”的研究提供客观、动态与系 统的剖析，探讨“金色中环”之于上海城市发展的战略 意义。 4 | 金色中环 金色中环 | 5 “金色中环”介绍 中环浦东段约占上海中环全线的 41%，“金色中环”从北往南再往西形成一个半圆形，先后串联金桥城市副中心、张江城 市副中心和前滩中央活动区三个中心区，以及沪东船厂、张江集电港、御桥区域、新杨思地块（高青区域）和三林筠溪小 镇五个潜力地区。“3+5”重点地区可开发用地总计约 4.5 平方公里，可开发建筑量超 1,200 万平方米；全域可新增建设用 地约 10 平方公里，可开发建筑面积约 2,300 万平方米（含地下），将成为浦东乃至上海提升城市能级和城市竞争力的重要 载体和新引擎。 九大视角下的“金色中环” 真如 漕河泾 大宁 五角场 沪东船厂 金桥副中心 3大市级中心 5大潜力中心 新杨思地块 （高青区域） 前滩 中央活动区 筠溪小镇 （三林区域） 御桥区域 张江副中心 张江集电港 1 2 3 第一阶段： 加快建成一批 前滩中央活动区、张江集电 港、金鼎天地、浦东足球场 等区域的核心功能集聚 “十四五”期间，落实百万 产业空间新载体，打造立体 互联商务中心新典范 第二阶段： 加快建设一批 加快推进张江、金桥副中心 建设。以配套齐全、交通 便捷、宜居宜业、活力开放 为目标，全力打造代表上海 “卓越全球城市”水准的城 市副中心 “十四五”期间，将重点推 进标志性建筑物建设，勾勒 产业创新特色活力新形象 第三阶段： 加快启动一批 有序启动御桥区域、新杨思 地块（高青区域）、筠溪小 镇（三林区域）、沪东船厂 等重点区域建设，聚焦民生 功能完善，形成新的区域发 展亮点 “十四五”期间，将完善区 域公服配套，提升土地开发 效益，打造产城融合、生态 宜居、商旅繁荣的特色区域 全球城市 办公格局 交通基建 创新人才 政策利好 企业足迹 产业发展 文化公建 未来发展 6 | 金色中环 金色中环 | 7 视角 1 ：全球城市 从全球城市发展进程和发展理念 回溯，城市发展将进一步聚焦创 新经济驱动和创新人才吸引 我们追溯了主要全球领军城市的发展历程。自 21 世纪初期，科技创新作为引领发展的核心动力，开始引导城市的主导功能 向 创新经济 倾斜，全球领军城市对创新经济的推动与创新人才的吸引也进入到了更有针对性的 “精细化”部署 阶段。 主要全球领军城市发展历程 工业革命时期 20 世纪初 1940 1960 1980 1990 2000 2010 至今 1979 2003 2010 2005 年浦东新区成为第 一个综合配套改革试验区 2013 年上海自贸试验区正式成立 新自由主义政治经济策略 确定伦敦经济将以法律服务、会计服务、商业咨 询为主的商务服务业，代替制造业的重要地位 “布雷顿森林体系”确立 建立以美元和黄金挂钩的固定汇率制度 战后东京，百废待兴，东京致力于快速恢复，政府对重工业 带动经济崛起加倍重视 上海经济发展战略汇报提纲 关于开发浦东的指示 国务院正式宣布开发开放浦东 上海推进科创中心建设， 明确下一轮城市发展目标 南汇并入浦东， “两区合并” 金融体制改革规划方案 标志着日本“金融大爆炸”制度改革的 开始，推动金融自由化和全球化 东京都产业振兴基本战略（2011-2020） 确立东京都作为首都圈核心的产业创新地位、引领产业升级；尤其是激 活地方具有优秀技术的中小企业参与到产业创新中 金融服务现代化法案 将国际竞争、赢得全球市场作为目 标，通过鼓励和促进美国金融业增 强国际竞争力 多元化城市：纽约经济多样化项目 提出把纽约打造成新一代的科技创新之都 一个新的纽约市：2014-2025 再次明确“全球创新之都”的城市发展定位 工业革命为伦敦带来制造业的聚集，同时人口爆发式涌入，城市急速扩张，城市经济大力发展 工业时期先以劳动密集型、资本密集型轻工业为主， 后在二战期间轻工业由低端向高端升级 钢铁、化工、机械等重工业制造业 成为经济发展的中坚力量 制度改革推动生产性服务业发展，以金融业和信息业为代表的生产性服务业向东京集中 国际经济、金融、贸易、航运和 科技创新中心核心功能迈上新台阶 在政府支持下东京产业重点向创新经济倾斜 1986 年撒切尔改革，英国金融放松管制、加速自由化， 以混业经营、金融为主；金融逐渐成为伦敦主导产业 经济发展重心偏向中心城市为核心的生产性服务业；伴随都市圈的初步形成， 纽约与周围城市合理分工、产业链协作，在金融和贸易上发展迅速 全球范围内伦敦率先提出发展创意产业作为文化、 科技和经济深度融合的产物，支撑“创意之都”下一轮发展 将经济基础扩展到以生物科技、时尚、媒体技术为重点的 不同行业中，逐步摆脱金融业主导地位 城市到郊区： 重工业向后工业转型期间，伦敦着手展开新城运动，疏散产业及人口，解救备受压力的 中心城区；以伦敦为中心分为四个圈层，共建成 28 个新城镇 纽约港： 前工业化时代纽约为连接欧美的普通港口城市； 工业革命后成为美国最大贸易口岸 华尔街： 美国金融分业经营模式走向终结，华尔街成为金融民主化的重要场所 硅巷、邓波区、康奈尔科技校区 科技创新聚集区塑造纽约城市新空间 品川： 日本政府引导下，以吸引研发中心、 创新总部为核心目标的城市新增长极 陆家嘴、南京西路 等为代表的中央商务区是上海 打造卓越的全球城市中国样本的重要承载区 丸之内： 亚洲金融核心；日本金融、经济中心；总部集聚 金融城： 政策改革下，此前极为封闭的金融城成为 伦敦第一个 CBD，走向全球市场 东伦敦科技城： 将东伦敦改造为高科技产业中心，成为当之无愧的欧洲 成长最快科技枢纽 伦敦创新战略与行动计划（2003-2006） 伦敦提出建成“世界领先的知识经济” 科技城计划 改变英国缺乏本土企业、龙头企业现状，试图培育 本土创新企业，将伦敦打造成世界科技中心之一 工业先导，英国完成初始资本积累与工业结构调整 工业先导、制造业兴起、轻工业升级 重型制造业引领 金融转型，东京迈向亚太“金融龙头” 加速走完工业化中期经历产业转型 作为制造业基地，重型化程度高，在发展和资源约 束中转型，从重化工业向后工业阶段过渡 金融与专业服务业并举 上海迈向“卓越的全球城市” 东京聚焦知识密集型产业发展 伦敦进入服务经济时代 服务业扩展，金融业崛起成为纽约支柱产业 伦敦进入创新驱动型经济时代 纽约进入多元经济战略时代 1944 1999 2009 2015 1945 1997 2012 1984 1990 2009 2015 全球城市升级窗口期不断缩短 制造业主导期 服务业 / 金融业主导期 多元产业发展期 1970 领军全球城市均步入 了“聚焦对创新经济 动能的挖掘与培育” 的 第三次转型期 金色中环 | 98 | 金色中环 纽约： 从“金融服务业单核驱动”到“更多元的经济发展”的战略扭转，纽约依托创 新生态培育赋能强势产业再发展，打造“创新人才引擎” 东京： 聚焦政府强主导下的创新经济体系塑造，形成“工业（集群）+研发（基地）+ 政府（立法）”的创新经济模式 伦敦： 以卓越复合的城市建成环境重塑动态的科技创新生态，吸纳与培育创新企业与 高质素人才 一直以来，纽约以国际金融中心闻名于世。进入 21 世纪后，纽约开始瞄准创新经济转型以巩固其 在技术流动和创新驱动下的全球经济地位，并向 “新一代科创之都”的定位迈进。 纽约通过“应用科学”计划打造世界顶级理工院 校和科技园区，大量集聚优秀创新人才， 从根本 上做强纽约的创新生态系统 。 随着数字时代的崛起，纽约的传统强势行业（例 如金融、广告、媒体）与科技创新领域之间的行 业交叉日趋频繁， 非科技产业的创新需求成为纽 约经济在新一轮发展保持活力的独特动能 。 叠加 纽约背靠庞大消费市场、资本支持易得性强 的天然优势，创新企业巨头与新贵争相进场，合 力组成纽约新就业源泉，进一步锚定 对创新人才 的持续吸引 ，形成良性循环。 创意产业作为文化与科技深度融合的产物，提供城 市核心创造创新的原动力。英国政府在 全球范围内 最早提出发展创意产业 ，以伦敦 SOHO、西区剧院、 考文特花园为代表的产业聚集区为孕育创意人群、 高科技及高知识密度从业者提供必要条件。 2010年，为了使伦敦创新产业集群更具规模，伦 敦政府颁布科技城计划，支持东伦敦“迷你硅 谷”建造为集科技、数字和创意等企业群聚的中心。 如今该区域已成为当之无愧的欧洲成长最快创新枢 纽。 其吸引企业的原因除了策略性区位，更有尖端 数字与创意设施，以及充满蓬勃朝气的文化 。 经过多年转型和升级，东京逐渐从战后的传统工 业城市转变为现代化的创新型城市， 其创新经济 的发展属于典型的政府主导型模式 。 20 世纪末，伴随科学技术基本法的横空出世， “科技创新立国”成为日本基本国策，2012 年推 出的东京都产业振兴基本战略进一步明确了 东京成为全球创新网络枢纽的发展目标，并为进 一步优化东京投资环境、加快创新要素集聚、激 发创新活力制定了一系列政策与措施。 集群模式 与国际枢纽模式的融合 为东京创新系统的良性发 展提供了结构保障。 高效的人才战略、优惠的创新企业财税政策、完 善的知识产权保护政策及科学的产学官合作政策 构建了东京 良好的政策环境 ，使东京具有充沛的 创新资源、强大的研发能力、良好的创新经济环 境和高端的创新服务，众多创新机构应运而生， 大批科创成果涌现，东京逐步发展成为具有国际 影响力的世界创新中心。 纽约创新经济的主要空间承载示意 东京创新经济的主要空间承载示意 伦敦创新经济的主要空间承载示意 哈德逊城市广场 硅巷 邓波区 苏荷区 康奈尔科技城 丸之内 涩谷 新宿 品川 伦敦西区 东伦敦科技城 国王十字车站街区 伦敦桥城市综合体 伦敦金融城边缘区 （克拉肯威尔、肖尔迪奇、阿尔德盖特） 上海启示 在构建卓越全球城市的“中国样本”的目标下，在全 球聚焦“精细化”创新经济塑造及创新人才培养的关 键窗口期，上海亟需强化对 创新生态的针对性部署及 对人才吸纳 的持续性发力。 “金色中环”产业基底优势明显、空间发展潜力巨 大、创新人才集聚、发展要素齐备，叠加资本的关注 和政策的加持，是难能可贵的创新发展承载区。围绕 产业链部署创新链，“金色中环”有望进一步加大对 于全球一流创新人才的吸引和集聚，从而形成 更具持 续发展动能的创新生态和发展引擎 。 10 | 金色中环 金色中环 | 11 视角 2 ：产业发展 产业是“金色中环”的核心发展内涵。金桥和 张江伴随浦东开发开放设立至今，经历了持续 向上升级的发展历程，产业集群不断向高端 化、高附加值领域延伸。 厚积薄发的前沿方向持续昂扬的产业集群 经过30多年的发展，基于深厚的产业积累，不 断融合新兴技术，在各个细分前沿领域迸发创 新动能，成为上海打造世界级新兴产业集群的 核心力量。 “金色中环”产业基础 张江 集成电路 产销规模突破 1800 亿元、 占全国 1/5 ； 张江 人工智能 企业 2400 多家、 占全市 70% ； 浦东 生物医药 产业规模突破 800 亿元，张江诞生 全国 15% 原创新药； 金桥 汽车产业 是浦东首个千亿级产值规模的产业、如今规模 超过 1600 亿元 、约占 上海 1/2 ； 金桥 电子信息产业 产值占 上海 1/3 ， 智能装备 产业占 上海 1/4 以金桥产业发方向演变为例 上海产业方向 打造上海世界级新型产业集群 三大引领产业 集成电路 、 生物医药 、 人工智能 六大重点产业 新能源汽车 、 高端装备 、 航空航天 、 信息通信 、 新材料 、 新兴数字产业 上海市战略性新兴产业和先导产业发展“十四五”规划 以张江生物医药产业变迁为例 跨国制药企业建立生产基地 罗氏制药厂 勃林格殷格翰制药厂 史克必成疫苗 张江新药研发中心 向全球研发创新中心升级 诺华全球研发中心 罗氏上海创新中心 默克中国上游技术研发 阿斯利康中国创新中心 逐渐集聚研发中心 罗氏全球药品研发中心、 罗氏药品开发中国中心 辉瑞中国研发中心 诺华中国生物医学研究中心 赛诺菲中国研发中心 艾伯维中国研发中心 全球屈指可数的医药创新生态 全球制药 10 强中 7 家入驻张江 全球医药 100 强中 26 家入驻张江 国家食药监总局批准一类 新药 1/3 来自张江 1990 年 2000 年 前滩： 吸引跨国企业的高端商贸 和总部集聚区 经过近 10 年的开发，前滩已经逐渐 成为浦东重要的第三产业增长极， 目前已经集聚了一批例如捷豹路虎、 BD医疗、PwC、三菱银行等制造贸易、 生物医药、专业服务业、金融等领 域的企业总部 张江： 集成电路、人工智能、生 物医药引领的 3+3+X 框架 电子信息、生物医药等基础优势产 业上， 谋划“3+3+X”的产业总体 框架：聚焦集成电路、人工智能、 生物医药3大核心产业，发展在线 经济和数字文创、软件和信息服务、 机器人和智能装备 3 大融合支撑产 业，培育前沿材料、能源与环境、 微小卫星、量子科学等“X” 创新 孵化方向 金桥： 未来车、智能造、大视讯、 新通信引领的产业格局 在汽车整车及零部件、信息通信、 工业自动化及先进装备、现代家电 等领域的深厚积累与互联网、大数 据、人工智能等不断融合发展，重 点发展以新能源汽车 + 智能驾驶为 方向的“未来车”、以工业互联网 + 机器人为核心的“智能造”、以移 动互联网+AR/VR为代表的“大视 讯”、以 AI+5G 实体经济赋能的“新 通信”为四大主导产业的新格局 厚积： 汽车整车及零部件 工业自动化及先进设备 现代家电 信息通信 5G 互联网 大数据 AR/VR 人工智能 未来车 智能造 大视讯 新通信 新能源汽车 + 智能驾驶 工业互联网 + 机器人 移动互联网 +AR/VR AI+5G 融合： 薄发： 2010 年 2021 年 张江 张江以国家级高新区设区，逐步演化为国家自主创新示范区和综合性国家科学中心，不断打造面向全球的创新策源地。 金桥 金桥是全国第一个国家级的出口加工区，“世界名牌金桥造”享誉全球。30 年来的发展，金桥不断推进产业结构转型，制 造功能向产业链两端发展，并积极布局以 5G、AR/VR、互联网、大数据、人工智能等前沿技术为引领，先进制造业和生 产性服务业双核驱动的产业格局，吸引了一批以跨国公司为代表的地区总部、运营中心、结算中心、研发中心，例如通用 汽车、联合电子、贝尔、欧姆龙、LG 中国、华为等全球知名企业，集聚企业总部近 50 家。 生物医药 集成电路 人工智能 在线新经济 和数字文创 前 10 强 全球制 药企业 中， 家 在 张江设立区 域总部、研发中 心 前 10 强 全球芯片设计 企业 中， 家 在张 江设 立区域总部、研发中心 国内外头部企业引领下 家人工 智能相关企业逐渐集 聚 在线新经济和数字文创 培育和集聚了 哔哩哔 哩 、 叮咚买菜 、 阅文集 团 等独角兽企业 12 | 金色中环 金色中环 | 13 蕴含动能的企业发展环境 视角 3 ： 办公格局 自 1990 年国家决策开发浦东以来，浦东进入了城市高速发展阶段，陆家嘴作为全国唯一以“金融贸易”命名的国 家级开发区开始建设，并在 2000 年前后迅速崛起。至 2010 年，陆家嘴甲级办公楼供应规模占浦东 76%、占全市 29%，是浦东唯一跻身上海核心中央商务区版图的成熟板块。 2000 年地铁 2 号线开通，此后经历了 2006 年、2010 年两次重要的延伸，成为上海贯通虹桥 - 浦东两大交通枢纽 和陆家嘴、南京西路、淮海路、虹桥等重要商务板块的经济动脉。浦东办公楼市场呈现出沿2号线向东线性拓展格局。 浦东整体办公楼市场格局随着城市发展进程经历了“ 中心崛起 ”和“ 线性拓展 ”两个阶段后，随着“金色中环”开发，将 迈入“ 全面提升 ”的第三个重要发展阶段。 “金色中环”的发展对办公市场格局带来的影响是 最为显著的。办公也为蓬勃发展的产业和企业提供 了有效和优质的承载空间。 陆家嘴 2号线 黄浦江岸线 浦东世博 花木 竹园 陆家嘴 新民洋 张江 金桥 后滩 前滩 立足上海，“金色中环”为企业的未来成长提供 技术、市场、资金和 人才 等全方面的关键要素。技术平台方面，兼顾最高能级国家科创基 础设施和最专业的细分产业孵化器运营商；市场方面，融通头部跨国 公司地区总部和研发中心、独角兽企业和中小初创企业集群；资金支 持方面，有全国第一的融资环境；人才群体方面，集聚了高层次、高 密度的人才和国际人才港服务。 陆家嘴金融贸易开 发区成立 2 号线开通运营 浦东非中央商务区 逐步形成 “金色中环发展带” 启动建设 中心崛起 线性拓展 1990 年 2000 年 2010 年 2020 年 阶段 1 ：中心崛起 阶段 2 ：线性拓展 2005 年后二号线沿线新竣工项目分布占比 陆家嘴 竹园 花木 张江 90% 62% 35% 38% 49% 33% 47% 20% 9% 4% 49% 10% 6% 35% 3% 10% 多维度的技术支撑 8 个光子科学相关的国家重大基础设施 将在张江形成全球规模最大、种类最全、综合能力最强的光子 大科学设施集群 高水平科技创新主体与平台机构 张江主要以高校和科研机构主导，如张江实验室、上海脑 科学与类脑研究中心、李政道研究所、张江药物实验室、 同济大学上海自主智能无人系统科学中心、国家时间频率 计量中心上海实验室等 金桥提供以行业龙头企业为主导的对外开放平台，如华为 5G创新中心、上汽联创智能网联创新中心、中移动上海产 业研究院5G应用创新中心 关键性认证检测平台 张江设有国家药品监管局药品审评检查长三角分中心、医 疗器械技术审评检查长三角分中心 金桥依托中国信通院5G标准开放实验室，承担国内最权威 的5G泛终端检测认证体系 双创载体和企业联盟 以张江为例，各类双创载体达到100家， 在孵企业2500余家，孵化面积近80万 平方米，形成了“众创空间+创业苗 圃+孵化器+加速器”的创新孵化链 条。大中小企业融通创新格局初步 建立 全国第一的融资环境 上海中小企业发展环境位列全国第 一*，其中融资环境位列全国第一， 中小企业获得融资机会多、政策性融 资担保作用发挥明显，经济金融基础 好、市场主体活跃，为企业成长提供了优 质的资金支持环境 张江高科、浦东金桥等五家上市国企联合成立浦东科 创投资基金 以张江科学城为例，集聚了160多家市场化创投机 构、23家银行机构、17家科创板上市企业。张江科创 基金、上海科创中心股权投资基金、上海自贸区基金 张江事业部等相继设立* * 国家工信部，2020 年度中小企业发展环境评估报告 *上海市张江科学城发展“十四五”规划 高层次、高密度的 人才群体 上海作为中国第一个入选 全球城市竞争力指数的 中国城市，拥有广大的优质 全球人才群体 浦东国际人才港开港一年即 服务了19万+的海内外人才 以张江科学城为例，集聚了 40万+各类科技型就业人才 引领全球的下游市场 上海作为全球城市、拥有广大的优质企业集群和消费 应用市场 财富发布的2020年世界500强企业中，9家总 部设于上海，其中6家位于浦东* 跨国公司地区总部763家、研发中心477家* 全国82家独家兽企业44家位于上海、位列全国各 城市第二* 以张江科学城为例，形成了以跨国公司为主的大 企业打造开放式创新平台，30家跨国企业加入大 中小企业融通发展联盟，通过联合技术攻关、创 新需求发布、应用场景开放等方式，赋能中小微 企业发展 * 新华网，sh.xinhuanet. com/2020-08/11/c_139282687.htm * 中华人民共和国商务部官网 article/news/gnxw/202011/111402.html * 长城战略咨询，中国独角兽企业 研究报告 2021 76% 24% 陆家嘴 浦东其他区域 * 基于甲级办公楼存量 全面提升 数据来源：仲量联行研究部 金色中环 | 1514 | 金色中环 随着“金色中环”建设的启动，浦东办公市场将进入规 模与品质全面提升新阶段，办公楼市场迎来发展新格 局。依托前滩、金桥、张江的3个核心板块提档升级和5 个潜力板块的启动建设，将丰富浦东办公楼市场产品梯 度与提升区域办公品质，优化浦东商办市场格局，为优 质企业提供更丰富的高品质办公产品，从而进一步促进 浦东经济高能级、多元化发展。 经过 2010 年上海世博会的举办，上海多中心发展的商办市场格局逐步形成，浦东也孕育出浦东世博、后滩、前滩、 新民洋等新兴商务板块。 至 2021 年二季度，浦东中央甲级办公楼供应总量约 350 万方，与浦西中央商务区相当；但是，浦东非中央商务区 甲级办公楼供应总量约为浦西非中央商务区的 35%，且从细分商务板块梯度及数量上看，浦东商务选择的多元性也 亟待提升。 阶段 3 ：全面提升 浦东与浦西细分板块梯度及数量 （2021 年第二季度 ) 金桥： 企业产业升级 带来区域焕新与经济腾飞 视角 4 ：企业足迹 在产业发展与城市开发的驱动下，全球企业汇聚“金色中 环”，形成企业聚集、内生成长、功能迭代等多样化足迹。 金桥各发展阶段主导企业的足迹，呈现技术转型、产业升级及双轮驱动的特征： 1.技术转型： 从引进外资到借助外资技术，到实现传统产业与高新技术结合； 2.产业升级： 伴随技术转型带来的产业升级，出现高新企业，催生“智造”产业集聚； 3.双轮驱动： 制造升级与生产性服务业成长互促，不断带来金桥产业升级与企业多样化。 1 4 1 5 2 2 5 3 11 3 浦东 浦西 核心商务区 中央商务区 成熟商务区 成长商务区 核心产业园区 1990 年 1999 年 加工 制造 以产品加工为主，行业涉及 家电、纺织、食品等 2000 年 2009 年 制造 智造 借助跨国公司技术溢出效应， 形成以汽车制造、电子信息、 家用电器、生物医药为主导的 产业格局 2010 年 2020 年 智造 智造+服务 双轮驱动 依托过去主导产业，聚集一批 研发设计总部等生产性服务业 浦东第一家大型家电合资企业 夏普 浦东第一家外商投资企业 丝制衣 海立 可口可乐 亚洲最大饮料罐装厂 辉门 沃尔沃 拜耳 锐珂 理光 旭东海普 华虹 柯达 华为 上汽英飞凌 咪咕视频 天翼视讯 黑芝麻智能科技 产能扩大品牌线健全 2001 年 别克产量突破 10 万台 2004 年 发布凯迪拉克品牌， 是首次在美国本土之外生产的豪华品牌 2005 年 发布雪佛兰品牌， 生产线覆盖大众 - 中端 - 豪华的全品牌线 集办公、研发、测试 一体 2018 年 上汽通用泛亚金桥园 区落地，具备完整意 义上的整车与动力开 发能力 2019 年 成立上汽 5G 智能网联 汽车电子创新中心 公司成立工厂建成 1997 年 工厂建造 合资公司成立 1998 年 首辆别克完成组装 2010 年 上研基地落户新 金桥路，确立端 管云战略 2017 年 联合移动 / 联通 建设 5G 试验网 2019 年 成立全球首个5G 创新中心 引领“金桥智造” 新入驻企业代表 已入驻企业代表 数据来源：仲量联行研究部 前滩： 中央活动区样本 企业总部聚集的国际社区 - 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 2017 2018 2019 2020 1H21 1% 9% 90% 1 000-2,000 2,000-4,000 大于 4,000 吸纳量逐年上升 平方米 大型租户占比 %（基于租赁面积） 单位：平方米 16 | 金色中环 金色中环 | 17 前滩企业需求活跃且成为总部企业的办公聚集地 科技创新孵化 激发企业内生成长 京新生物 百迈博制药 葛兰索史克 罗氏制药 勃林格殷格翰 杜邦研发 张江药谷 药谷药业 陶氏化学 协和麒麟 通用电器药业 复兴生物科技 诺华 辉瑞制药 生物医药 代表企业 产业集聚园区 张江微电子 张江集电港 浦东软件园 高通 中兴 赛灵思 英伟达 博通集成电路 中芯国际 华虹宏力 集成电路/软件 代表企业 产业集聚园区 龙头集聚使得生物医药规模发展迅速，2008年医药企业已 有400余家，到2020年底集聚1000余家医药企业，经营总收 入达到了721亿元，占上海生物医药产业总规模超过30%。 头部企业集聚，激活生物医药产业集聚， 引领全市 放大产业集聚效应，持续引入梯度化企业 张江科学城创新引擎带动片区发展 典型成长企业案例 以集成电路领域为例，张江集成电路设计业产值达到400多 亿元，占上海IC设计产业70%，占上海IC整体产业28%（数 据截至2019年底）。 国家级双创服务机构 168 家 国家级孵化器 42 家 （全市占比 75% ） 国家备案众创空间 52 家 （全市占比 74% ） 张江上市企业占比 18 家 （全市占比 32% ） 张江科创版上市企业 10 家 （科创版占比 56% ） 张江： 头部企业聚集 产业标签形成聚集效应 张江头部企业的入驻，将进一步推动上下游 聚集，形成板块内的产业生态圈，带动更多 办公需求。 前滩正以高起点的规划、完善的配套、便利的交 通、高品质的建设、高性价比租金成为全市中央活 动区典范，集聚了众多跨区域总部企业。 公司创立 公司创立 1998 年 2001 年 2007 年 2009 年 2010 年 2020 年 2012 年 2015 年 2016 年 2018 年 2019 年 迁入张江高科技园， 公司开始盈利 张江文化控股 成立面向互联网空间的 “E 空间”扶持初创企业 获得 张江高科投资 张江高科增持， 占股 24.8% 入驻 E 空间 张江高科 投资喜马拉雅， 占股比 0.61% 微创 电生理 成立； 香港联交所 主板上市 微创 医疗 （ 00853.HK） 获纳入 MSCL 香港指数； 总部迁入 国创中心 办公 商业 酒店 文娱 住宅 其他配套 （学校、配电站等） 数据来源：仲量联行研究部 企业的集聚与跃迁，带来活跃的商务活动及多元的结构 企业的集聚与跃迁，在“金色中环”形成商务共生格局 立足当下：“金色中环”满足企 业全周期商务需求 以中芯国际、阅文、上汽通用、拜尔等企 业为代表，“金色中环”板块集聚了不同 发展周期的企业，伴随着企业全生命周期 的成长足迹； 以美敦力、君实生物医药等医疗企业为代 表，其前台职能布局于前滩、后台职能布 局于张江，反映了产业跃迁结合板块打造， 使“金色中环”满足企业在职能剥离、板 块互动的多维度需求。 展望未来：副中心建设形成板块 内外的循环共生 金桥、张江副中心的建设，将完善金桥、 张江板块内生的商务格局，进一步从企业 梯度化需求的视角，实现浦东的整体商务 跃迁。 40% 34% 22% 4% 生物医药 制造业和贸易 TMT 专业服务 金融服务 其他 技术硬件和设备 运输仓储物流 26% 27%15% 12% 16% 4% 商务活动活跃，金桥、张江、前滩三板块吸纳量 逐年上升，全市商务成交中占比同步上升；同时随 着“金色中环”主导产业发展夯实，带动专业服务 业及金融业发展，形成企业多元的商务结构。 18 | 金色中环 金色中环 | 19 前滩 2017 年产业细分 前滩 2020 年产业细分 以前滩为例，租户结构多元化升级 视角 5 ：创新人才 创新人才 工作在“金色中环” 宜居社区 居住在“金色中环” 张江高科技园区 2019 年开发区从业人员平均劳动报酬 ( 万元 / 年 / 人 ) 诺贝尔得奖者 5 人 从业人员 400, 000 + 人 归国留学人员 7, 500 + 人 平均劳动报酬 28.90 万元 / 年 / 人 两院院士 24 人 张江 28.9 金桥 21.4 上海 13.01 数据来源：2020 年上海开发区综合评价报告 汇聚人才的政策环境 + 创新引 领的产业高地吸引了国内外高 层次人才和青年创新人才 高技术： 以张江科学城为例，截止目前张 江已经吸引超过 40 万科技型从业人员， 其中包括诺贝尔奖获得者 5 人、海外院士、 中国两院院士、海外高层次人才等各级各 类专家约 450 余人。 高收入： 2019 年纵观全市，张江高科技园 区从业人员平均劳动报酬为 28.90 万元 / 年 / 人，位居上海产业园区首位。金桥经 济技术开发区为21.40万元/年/人，位 居第四，远高于上海开发区平均水平。 高密度人才聚集 张江、金桥、前滩三个板块总开发量高达 1,200万方，对应上海市人均标准办公与 园区办公的综合平均面积，为超过70万 的产业人口提供了就业及享受优质办公的 可能性。 租售并举优化供应结构 浦东中环沿线的高质量租赁住房聚集于金 桥、张江等产业集中区域，满足高端人才 及家庭客群的居住需求，营造引才强磁场。 以张江为例，张江副中心规划范围内新增 住宅建筑面积约 920 万平方米，其中 890 万平方米用于租赁住宅，占比高达 97%。 长租公寓在张江板块受到市场和政府多维 度支持，孙桥社区及张江中区租赁住房地 块未来至少提供 800 套租赁住房。 职住平衡推进产城融合 浦东中环沿线持续供应品质住宅，过去 10 年内，金桥、张江、三林、世博等地块的 一手房市场的总供应量与成交量呈总体上 升趋势。 新杨思地块 （高青区域） 中央商务区 2 1 1 8 1 9 沪东船厂 御桥区域 . 张江集电港 金桥副中心 张江副中心 筠溪小镇（三林区域） 2 3 前滩中央活动区 1 4 2 0 完善居住供应、租购并举，凝聚 城市活力，打造宜居中环 创新人才 以“产城人”高度 融合吸引创新人才集聚 数据来源：仲量联行研究部 20 | 金色中环 金色中环 | 21 视角 6 ：交通基建 “金色中环”具备稀缺的 城市交通纽带 优势。它 同时连接中央商 务区、高端制造业产业基地和高品质居住社区 ，为发展高端前沿 产业、吸引高能级企业、培育创新独角兽、吸引广泛的产业人才 提供支撑，也是“金色中环”持续发展的核心推动要素。 楼宇通达性持续改善 轨道交通 14 号线、18 号线即将通车，21 号线已开工，19 号线已列入建设计划，上述线路通车后， “金色中环”500 米半 径站点覆盖率将从目前的 23% 提高到 32% 。此外，上海整体轨道交通成网， 13 号线延伸段、26 号线等远期研究线路的 明朗化，有望进一步提升浦东“金色中环”区域的通达性。 对外辐射影响力进一步提升 随着上海东站的建设，浦东综合交通枢纽的高铁集散能力得到补齐，为金色中环更好发挥以长三角一体化为依托的国际对 外开放提供支撑 。与此同时，机场联络线将于 2024 年建成运营，届时浦东和虹桥两大枢纽的中转运行时间将缩短至 40 分钟之内，张江站、三林南站的设站则为张江、前滩、御桥、高青等区域提供了新的稳定且快速前往两大综合交通枢纽的 出行方式。 复合型城市交通纽带优势孕育蓬勃产业机会 “金色中环”可以同时连接中央商务区、高端制造业产业基地和高品质居住社区，为吸引优质产业提供了坚实的支撑 。 目前，全市外环范围内，已建成通车 4 桥 12 隧连接黄浦江两岸。江浦路隧道、龙水南路隧道、银都路隧道等过江隧道计划在 “十四五”期间陆续竣工，东西通道浦东段预计 2022 年通车，北横通道预计 2023 年全线贯通通车，结合 14 号线、18 号 线一期北段等轨道交通的投入运营， “金色中环”各板块与上海中央商务区的通勤时间将全面缩短到 20-30 分钟，对金桥、 沪东船厂为代表的北部板块正向影响尤为显著 。 此外，19 号线（在建）、21 号线（在建）、13 号线北延伸（研究线路）、26 号线（研究线路）等轨道交通的实施， 将推动 “金色中环”板块间的联络将更为紧密，为后续产业分工、功能协作、人才流动创造了更好的条件 。以沪东船厂区域为例， 与金桥、张江的轨道交通出行时间，将分别缩短至 20 分钟左右和 30 分钟左右，对于这样一个成片开发的新板块将带来 积极的产业辐射利好。类似的情况，也出现在御桥板块、高青板块，其与前滩、张江的轨道交通出行时间也将可以控制在 10-30 分钟。 龙东大道高架化、S3 快速化、周邓公路快速化、南六公路快速化、两港大道快速化，使得“金色中环”与临港、奉贤、金 山等的装备制造、集成电路、生物医药、化学化工、航空航天等高端产业制造基地的联系也进一步加强，为企业总部、研 发中心、中试或大试基地、批量生产制造基地按需选址、就近布局、紧密沟通创造了更好的条件，为“金色中环”进一步 聚集高新技术研发创造新机遇，也为东站枢纽的综合能级和辐射力提升提供了内涵支撑。 沪 芦 公 路 林 海 公 路 团 青 公 路 虹桥综合交通枢纽 浦东综合交通枢纽 龙东大道 浦 星 公 路 龙水南路隧道 银都路隧道 江 浦 路隧道 北横通道（西段） 北横通道（东段） 东西通道 机场联络线 周邓快速路 南六快速 路 S 3 公路 崇明线 临港 大 叶 公 路 浦 东 上 海 绕 城 高 速 沈 海 高 速 两 港 大 道 南 芦公 路 20 21 19 18 14 23 中央商务区 周家嘴路隧道 奉 贤 区 机场联络线 前滩中央活动区 筠溪小镇（三林区域） 新杨思地块（高青区域） 御桥区域 张江副中心 张江集电港 张江集电港 沪东船厂 1km 23 14 20 21 18 18 19 19 14 三林南站 张江站 度假区站 上海东站 T3航站楼站 浦东机场站 . ) ;?0 虹桥综合交通枢纽 浦东综合交通枢纽 02 社区渗透 04 公共空间 22 | 金色中环 金色中环 | 23 浦东文化发展历史沿革 文化与生态在“金色中环” 视角 7 ： 文化公建 2000-2010 2010-2020 2020- 至今 轨交沿线文化硬件设施缓慢崛起 随着2000年地铁2号线正式开通， 大型市级文化公建设施主要聚集 站点周边，构成旅游景点，吸引 人流。 地标项目包括：东方明珠、上海 科技馆、东方艺术中心、新国际 博览中心、浦东图书馆等。 01 国际影响 03 科创驱动 标志性的文化设施，提升国际影响力 国际演艺、国际会展、国际学校的引入 提高浦东国际标志性知名度，展现多元 文化包容度。 创新型的文化场所，科创文化共生发展 教育+会展+产业紧密联动，打造科 学会堂等未来张江区域面向国际的科技 论坛、交流、会务、展示的高品质活动 场所，形成前沿技术的世界平台和窗口。 渗透型的社区配套，聚焦社区人文关怀 小尺度的社区文化空间 + 公私结合的国 际化基础