TOP50房企上半年土储布局分析.pdf

1 上半年开 源 节流，下半年 取地热 情 不减 TOP50 房企 上半 年土储布 局分析 前言 本文以 2020 年全年成 交业绩 TOP50 房企为 研究目标，观察头部房企土地储备的特征 并分析其土储策略，进而尝试对土地市场乃至新房市场的发展方向进行预判。其中 2020 年 和 2021 年上半年 TOP50 房企取地总金额占 全国取地总量的比重分别为 49% 和 52%， 因此 我们认为以 TOP50 房 企作为研究对象具有相当的研究意义。 摘要 房企 “三线四档” 、 银行金融机构 “两集中” 以及土地市场集中供地， 去年下半年以来多 次对房地产市场的管理政策加速了房地产行业变革的步伐。 2021 年上 半年正处各项政策的关 键适应阶段，TOP50 头部房企面对资金压力选择开源节流， 加速出货的同时缩减土地市场的 开销， 住宅 用地成 交面 积缩减 近两 成，但 也为 下半年 储备 较多土 储份 额和资 金能 力，尤 其对 于优质 地块 头部房 企关 注度不 减。 同时房 企取 地愈加 谨慎 ，更加 倾向 于“小 而精 ”，聚 焦热 点区域和热点城市从而降低未来销售风险，风险管控意识上升，管理不断精细化。2 取地愈加 谨慎， 以低风险 和高周 转为原则 聚焦精 品地块 1 、TOP50 房企取地聚 焦优质地块，上半年宅地量减价升 从历年 TOP50 房企取 地情况来看，2021 年 上半年住宅用地取地规划建面低于 2018 年 以来历年同期水平， 同比 2020 年上半年下降 18 个百分点， 下降幅 度高于全国水平， 但成交 金额同比历年同期达到最高值， 比 2020 年同 期增长 9% ， 与全国水平相当， 可见平均楼面价 大幅增长。2021 年上半 年 TOP50 房企取地 平均楼面价同比增长 33% ，达到历年以来峰值， 且近一个周期增长速度 最快，主要原因在于头 部房企在 22 城取地占比的大幅提升，同比去 年，22 城取地面积和 金额占比分别增长 12 和 7 个百分点。同时从 总体溢价率水平看，上半 年房企取地平均溢价率较同期亦有小幅上升。其中 22 城受集中供地 影响，溢价率控制较好， 取地平均溢价率为 17% ，基本保持稳定。而 22 城以外城市溢价率 同比增长 7 个百分点， 达 到 27%，高 出 22 城溢 价率 10 个百分点。 可 见在当前融资受阻、 资金相对紧张的局面下， 头 部房企 逐渐 聚焦核 心城 市以及 其他 城市的 高溢 价优质 地块 ，使得 整体 成交面 积减 少，但 成交 金额保持加速增长。 图：TOP50 房企半年度取地情况 数据来源：贝壳研究院整理 图：TOP50 房企半年度平均取地溢价率3 数据来源：贝壳研究院整理 图：TOP50 房企上半年取地规模中 22 城占比及 22 城溢价率 数据来源：贝壳研究院整理 2 、头部房企取地倾向 “小而精” 从历年 TOP50 房企取 地单宗平均面积来看， 单宗地块面积波动下降， 截至今年上半年取 地单宗平均规划建面下降至 14.1 万平米，为 2018 年以来的最低值。 其中按面积段看， TOP50 房企中取地平均规划建面在 10-15 万平米的 企业占六成以上，占比最高，且与 2020 年 全年 取地情况比较， 该面积段占比增长 10 个百分 点， 进一步压缩 15 万平 米以上面积的占比至 30% 以内。 可见 头部房 企取 地倾向 于优 质高单 价地 块以外 ，小 面积、 开发 周期较 短的 地块成 为主 流选择方向。4 图：TOP50 房企取地单宗平均面积变化 数据来源：贝壳研究院整理 图：TOP50 房企取地单宗平均面积段占比（房企个数占比） 数据来源：贝壳研究院整理 3 、区域布局上坚守热 点城市，同时拓展次核心区域优质城市 从布局来看，TOP50 房企在 2021 年上半年 取地延续此前向一二线城市聚焦的趋势，相 较于 2020 年全年， 一 线城市和二线城市取地金额占比各提升两个百分点至 19% 和 66%，二 线城市 占比 持续扩 大， 同时三 四线 城市（ 一二 线以外 城市 ）占比 进一 步收缩 ，短 期内二 线城 市将保持较强的市场优势地位，成为全国房地产市场发展的重要支撑。5 同时从城市群布局来看，与全国成交住宅用地的分布情况比较，2021 年上半年 TOP50 房企取 地占 比明显 高于 全国占 比的 城市群 是长 三角和 粤港 澳城市 群， 另外成 渝和 京津冀 城市 群占比 也略 高于全 国占 比。其 中长 三角和 粤港 澳城市 群为 国家重 点规 划发展 布局 的区域 ，城 市产业 发展 动力强 劲， 房地产 市场 随之后 劲较 足，为 全国 最为热 点的 城市群 。京 津冀城 市群 上半年 占比 的提升 与北 京和天 津此 次集中 供地 中强势 推出 优质地 块有 关，但 从整 体市场 发展 力度来看， 京津冀在头部房企取地布局占比不会太高， 预计将维持在 10% 以内的水平。 另外 ， 从成交 规划 建面同比 以及 占比 的同 比变化 来看 ，在整 体取 地面积 萎缩 的情况 下， 上半年 头部 房企取 地量 仍增长 的城 市群为 北部 湾、成 渝和 哈长城市 群， 同时 这三 个城市 群占 比亦有 较明 显的上 升， 其中除 成都 和重庆 为热 点取地 城市 ，成交 量较 大之外 ，北 部湾城 市群 的南宁 、哈 长城市群的哈尔滨和长春取地量亦超过百万平米以上（上半年城市群城市平均取地面积为 120 万平米）。未来随 着热点城市群土地市场竞争日趋激烈、利润空间逐渐压缩，次核心城 市群中的省会城市或将成为未来房企关注的新目标。 图：TOP50 房企取地分线级占比 数据来源：贝壳研究院整理6 数据来源：贝壳研究院整理 图:TOP50 房企历年成交住宅用地城市群规划建面占比变化 数据来源：贝壳研究 院整理 土储“入 不敷出 ”，下半 年新房 市场收缩 ，土地 市场保持 活力 同比观察 TOP50 房企 上半年取地量近年变化情况可以发现，2019 年以来， 上半年从公 开土地市场取得的住宅用地规划建面逐年减少，截至 2021 年上半年 ，头部房企取地量仅相 当于 2019 年的 6 成，但从销售业绩来看，TOP50 房企在融资环境 趋紧和债务压力影响下7 在 2021 年上半年保持较快的出货速度， 销售面积大幅增长。 由此，2021 年上半年从公开 土 地市场补充的新增土储面积远不能覆盖上半年消化的面积， TOP50 房企 总体拿地面积销售比 仅为 49% ， 相较于 2019 年上半年有 22 家 房企 拿地面积销售比在 100% 以上， 房企土储总量 相对稳定， 2021 年上 半年拿地面积销售比在 100% 以上的企业仅 有 9 家， 且低于 50%的企 业 中六成为 TOP30 房 企。 房企新增土储的稳定是确保企业持续发展的关键， 从获取土地的方式上来看主要有两种， 一种是 通过 公开土 地市 场的招 拍挂 取地， 另外 一种就 是通 过收并 购、 城市更 新、 旧城改 造等 非公开方式获得土地。从 2020 年房企财报公 布数据以及贝壳研究院统计招拍挂取地情况来 看， 2020 年公开市场 取地量约占总取地量的 70% ， 按照此比例估 算， 当前房企取地量远不能 覆盖已 经销 售的面 积， 一方面 反映 房企上 半年 资金紧 张程 度之高 ，另 一方面 ，为 了维持 企业 正常运 营， 房企或 将进 一步加 强非 公开市 场土 储。但 非公 开市场 数据 难以统 计， 并不能 从数 据上确 定房 企已 将相当 于上半 年销 售面 积的 20% 左右的 取地 量从 公 开市场 转向 非公 开市场 ， 同时考 虑到 收并购 、城 市更新 、旧 城改造 等方 式本身 存在 的风险 性和 不可控 性， 短期内 难以 发生如 此之 大的取 地占 比的变 化。 所以我 们认 为头部 房企 大概率 缩减 了包括 公开 市场和 非公 开市场 在内 的总体 取地 量，以 缓解 当前的 资金 压力。 头部 房企目 前已 经进入 到发展 最为 艰难 的时期 ，在 上半年 取地 量缩减 的情 况下， 叠加 调控政 策加 码，下 半年 新房市 场销 售面积 下滑 将是大 概率 事件。 若下 半年新 房市 场成交 均价 保持稳 定（ 此为大 概率 事件） ，则 下半年 新房 市场销售额亦会有所收缩。 图:TOP50 房企 2021 年上半年拿地面积销售比8 数据来源：贝壳研究院整理 另外一方面， 从房企拿地金额销售比来看， 上半年 TOP50 房企虽然 取地金额有所增长， 但拿地金额销售比反而大幅下降，相较 2019 年和 2020 年上半年下 降 7 个百分点，远低于 40% 的拿地销 售比 的要 求。因 此可 以说头 部房 企上半 年销 售业绩 的增 长帮助 其争 取到更 多的 土储份 额分 配到下 半年 ，即使 下半 年新房 市场 销售额 将低 于上半 年， 但房企 取地 积极性 不会 受到太严重的冲击，尤其对于优质地块，房企将保持高关注。 图：TOP50 房企 2021 年上半年拿地面积销售比 数据来源：贝壳研究院整理