2021新一线城市居住报告杭州篇.pdf

新一线城市居住报告：杭州居住竞争力稳居新一线榜首，然而这届年 轻人开始想隐退了！ 江南忆，最忆是杭州。千年前，杭州的灵山秀水曾吸引了众多文人墨客流连忘返。 互联网巨头林立，电商直播异军突起。千年后，高速产业化、日新月异的杭州，也吸引 了人口大量集聚。 根据第七次全国人口普查结果显示，杭州常住人口 1193.6万人，占全省比例的 18.49%， 取代温州成为全省常住人口最多的城市。人口迅速集聚的同时，也迫切呼唤居住品质升级。 那么，杭州人的居住生活是怎样的？他们有什么样的置业特征？他们心目中理想社区居住蓝 图是什么样的？ 01 居住篇：居住竞争力 & 居住负担，杭州遥居新一线城市榜首 1.1 居住竞争力指数 2021 年，贝壳研究院从楼盘品质、居住便利、居住负担、人居环境四个维度， 选取 了 近 30 个细分指标，通过加权并聚合后得到居住竞争力指数 ，用以反映 各个城市的综合居 住情 况 。贝壳研究院新一线城市居住报告显示，一线城市居住竞争力指数明显高于新一线及 二线城市，一线城市居住竞争力指数均值为 85.5，新一线城市约为 70.2，二线城市约为 63.2。 一线城市居住竞争力指数明显较高，并且随着城市能级下降，该指数也依次下降，两者表现 出强相关关系。 该报告表明，杭州居住竞争力指数高达 83.45，超过北京、上海，仅低于深圳的 99.5 与 广州的 84.48，比新一线城市均值 70.2 高出 13.25，居住竞争力遥居新一线榜首。 较完善 的社区内部规划配置，密集分布的商超和餐饮店，丰富的休闲娱乐设施， 构建起了杭州宜居、 高质的住房生活。 从居住竞争力细分的各个维度来看，杭州楼盘品质 25.67，远高于上海、广州。城市平 均楼龄较短，物业水平和绿化率相对较高。得益于“天然氧吧”西溪湿地与西湖群落，杭州 城市空气质量较好，居住舒适度较高，人居环境总体较好。然而，杭州的居住便利性不及一 线城市，甚至弱于新一线城市成都。尽管近年来杭州正在紧锣密鼓地扩建多维的交通路网系 统，但是市内各区划的地铁、医院、学校、商场建设，暂时还没有跟上品质居住的节奏。 1.2 居住负担指数 同时， 该报告显示，杭州居住负担指数为 76.91，位居新一线城市榜首。 远高于新一线 城市（均值 65.2）和长三角城市群（均值 64.2）。 受益于持续的人才引入政策，杭州近十年常驻人口新增 323.56 万，房地产市场依旧活 跃。 房价收入比为 15.43%，房租收入比为 28.5%，均高于一线城市广州。换句话说，普通居 民家庭需要不吃不喝近 20 年才能在杭州买一套属于自己的房子，近 1/3 的收入用来支付房 租。面对比肩一线的上车门槛，高企的房价和房租，这届新杭州人居住负担较重，想“上车” 似乎不是那么容易。 对于没有“上车”的租房群体而言 ，面临着买不起自己的房子又担心房东涨价的双重压 力。据调研数据显示，杭州 47.7%的租房群体担心买不起自己的房子， 46.2%的租房群体担 心租房时房东涨价，仅有 6.1%的租房群体担心购房后房价下跌。那些已经在杭州“上车”了 的人似乎也没有松下那一口气， 60.14%的人焦虑购房后房价下跌，房产交易市场陨落。 02 置业篇：显著的杭州命名特色之外，长期租房不买房的趋势渐增 2.1 楼盘地域特征 作为长三角最大的人口净流入城市，杭州在居住领域有显著的地域特征。 从杭州楼盘名称中出现频率最高的 TOP10 个词来看，先后是“花园”、“新村”、“家园”、 “西溪”、“国际”、“绿城”、“万科”、“滨江”、“钱塘”、“阳光”。 除了“花园”、“家园”、“阳光”类修饰词代表人们对美好居住生活的向往之外，代表开 发商品质的“绿城”、“万科”也频繁出现。不同于北京“国际”、“胡同”国际范与复古调并 存， 杭州“村”味气息浓厚，且带有明显的区域发展特征。 各式“新村”承载着过去几代人 的荣光和记忆，“西溪”、“滨江”、“钱塘”，则记录着杭州这几年飞速发展的版块。 2.2 置业群体画像 调查 数据表示，新一线城市无论是新房，还是二手房，置业人群年龄普遍偏大。其中， 杭州二手房购房年龄约为 35 岁，新房购房平均年龄约为 36.6 岁。 杭州二手房平均购房年 龄与新一线城市均值持平，新房购房平均年龄则高出新一线城市均值 2.6 岁。也就是说，很 多杭州人近不惑之年才有自己的房子。 与此同时，杭州女性置业人群持续走高，从 2018 年的 34.24%上升到了 45.94%，百分 比增幅较为明显。但是受限于较高的“上车”门槛， 杭州女性置业占比仍然低于一线城 市（ 48.79%）及新一线城市（ 47.88%）的平均水平。 在受访者中， 48.55%的人购房于 20112015 年，赶上了杭州房价稳中下降的阶段，买 在楼市的相对低点，这一时间段的置业群体 45.45%是 80 后，第一批在互联网经济中崭露 头角的年轻人。 38.41%的人在 16 年后也坐上了“顺风车”。 数据显示， 39.23%的杭州人购房预算在 200 万 300 万之间。这一价格区间 90 后占比 50%， 80 后占比 40.9%。刚需群体仍然占据杭州置业主体， 90 后逐渐成为楼市的中流砥 柱。此外， 59.42%的人在两年后有换房的打算， 老生常谈的子女教育问题依旧是换房时最 核心的要素，占比 50.5%。 其次是居住空间改善和婚姻状况变化，分别占比 39.6%、 9.9%。 此外， 突如其来的新冠疫情对置业群体影响很大，尤其以租房群体为甚。 新冠疫情对已 经置业的群体是否有影响各占一半，但是 74.62%的租房者表示新冠疫情影响到了他们的居 住计划，仅有 25.38%的租房者没有受到新冠疫情的影响。 2.3 租买意愿 买房 ？ 租房 ？ 一直是困扰当代年轻人的问题。有人认为 房租是沉没成本 ， 有房子的地 方才是家 ； 也有人觉得 相对而言房租压力小， 买房 给自己增加了生活负担，往后的 几十年 都要负重前行 。 在此次 杭州 调查 中， 除了 10%的受访者对租买意愿没有明确取向以外， 40.77%的杭州人 表示 不能接受长期租房而不买房，认为有房才有安全感； 49.23%的受访者 表示可以接受长期 租房，房价太高买不如租，享受当下的生活品质才是关键。 长期租房不买房的趋势逐渐增强， 超过了传统的房子是生活必需品的观念占比，房产与婚恋、家庭的关联性减弱。 贝壳研究院新一线城市居住报告表示， 40.73%的 90 后表示可以接受长期租房不买 房，而 70 后接受 “ 房租不买 ” 的比例仅 26.69%， 相差 14.04 个百分点。 有意思的是， 杭 州调研数据表明，杭州可以接受长期租房的 90 后占比 65.6%，尤以 95 后为甚。 甚至 70 后、 80 后能够接受长期租房不买房的占比，也高于不能接受不买房的占比。杭州这座城市 的居住观念，似乎在向年轻人靠拢。 在调查中， 杭州 不能接受长期租房不买房的女性比例 比男性高， 尤其以已婚女性为主。 不过，选择 “ 房租不买 ” 可能 会 更多 地 受 到 现实条件 影响。 比如 “ 租售同权 ”还没有 落到每一处， 居住权益差异、租客权益保障制度完善程度、 维权渠道顺畅性、家庭经济收 入水平及安全感等因素。 03 未来篇：有品质、有温度的居住 3.1 改善居住 在谈及改善性购房时， 34%的杭州受访者表示安静没有噪音的卧室是居住空间中首先要 考虑的问题。远高于能和朋友聚会的大客厅、能用于种植 /休息的阳台、温馨有设计感的厨 房等因素。后三者分别占比 10%、 11%、 12%。其中， 女性比男性更想要一个“安静没有噪音 的卧室”，且意愿非常强烈，占比比男性高出 41.3 个百分点。 在智能家居方面，指纹 /人脸识别门锁、空气净化器 /净水器、全自动扫地机、智控油烟 机这四个方面，占据智能家居设备前列，分别为 8.96%、 8.45%、 7.43%、 7.37%。 在社区配套方面，杭州 47%的受访者 对目前住所的周边配套服务设施 打 3分 。也就是说， 近半的人对目前的社区配套体验差强人意 。 1 分、 2 分、 4 分、 5 分，分别占比 2%、 19%、 32%、 10%。同时，因为 1 公里内没有超市和 1 公里内没有医院，从而不会考虑在这里居住的受访 者分别占比 10%。居住生活的便利性以及医疗健康的便捷性仍然是居住的重要因素。 3.2 理想社区 简 雅各布斯 曾详述 勿忘人性化的建筑尺度 和 发展社区的重要性。作为城乡聚落的最小 单位，社区凝聚着社会 发展 的变迁；作为生活共同体，社区更凝聚着人心。 杭州调研数据表明 ， 这座人文历史悠久的城市充满着“人 情味儿”。 仅 16%的人不关心 社区活动。 60%的人希望偶尔有社区活动，多个月举办一次注意频率，保证生活自由度的同 时构建和谐的社区关系。此外，还有 24%的人希望经常举办社区活动，一个月多次，加强社 区互动氛围。 远亲不如近邻。反应在杭州社区邻里关系中， 42%的受访者觉得目前的邻里关系是互帮 互助， 24%的受访者认为是点头之交， 12%的受访者认为是亲如一家。仅有 7%的受访者认为 邻里之间是最熟悉的陌生人， 14%的受访者希望邻里互不干扰。然而，当提及理想的邻里关 系时， 56%的受访者希望邻里之间能互帮互助，比现实的邻里关系 高出 14 个百分点。仅 9% 的人希望邻里互不干扰，比现实的邻里关系低 5 个百分点。 这座城市对社区互动，对邻里之 间守望相助，有着更高的诉求与期望。 3.3 回归个性 在新型居住方式面前，杭州 54%的受访者表示想告别城市喧嚣，回农村或者边远地区自 建房。这一选项中超 60%是 90 后，这届年轻人似乎“逃离”城市居住的情绪很强烈。 30%的 受访者表示要跟姐妹 /兄弟团合买房一起养老，他们有更高的社交、团聚需求。还有 16%的 受访者选择一年一个城市，民宿长租体验不同的生活，诗与远方全在脚下，身体与灵魂总有 一个在路上。 在大多数 商品房统一定制装修的杭州， 53%的受访者仍然希望自住房装修能自主设计，个 性由我。 39%的受访者表示全屋定制，好看省心， 5%的受访者接受传统审美，听从长辈，还 有 3%的受访者选择视频学习，网红风格。电商打造的网红氛围在装修方面也有了一些苗头。 在技术进步之下，主要是交通便捷、随时随地的直播和虚拟现实的发展，似乎更多的杭 州人对“隐退”城市回归农村居住有了更高的期盼，看上去是与城市化进程逆向而行的乡土 情绪抬头，其实本质上是居住负担较大，以及部分的人想回归个性的居住情怀。历史经验看， 技术进步之后，反而会进一步促 进人口城市聚集。 衣食住行是生活的四个基本面。“住有所居”是人们最基本的生活需求。杭州作为新一 线城市的代表，新兴产业发展迅速，在 人口流动上表现出较强的 “ 虹吸 ” 效应 。 与其同时， 人们对美好生活的需求更为强烈 ，对居住品质的追求也更为细分。除了本身 的居住空间和周边配套以外，在对居住生活的探索上，杭州还有很长的路要走。