2021-2022“两集中”政策后上海供地趋势及房企应对策略分析报告.pdf

nullnullnullnullnullnullnullnullnull“两集中”政策后上海供地 趋势 及房企应对策略 分析报告 C ONTENTS 目录 2 02 上海供地结构及未来供地机会 01 “两集中”政策背景及特征解读 03 房企参与上海土地市场的特征 04 对房企应对“两集中”的策略 “两集中”政策背景及特征解读 3 第 一 章 4 事件背景 网传 2月 18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求 22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是 集中发布出让公告，且 2021年发布住宅用地公告不能超过 3次；二是集中组织出让活动。 随后青岛 、郑州、天津、 济 南、福州自然资源 和规划局纷纷发布关于“土地集中出让”模式 的文件 22个城市分别为：北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈 阳、宁波、长春、天津、无锡等 18个二线城市。 5 政府 出台 政策的初衷 “两集中”政策主要由政府控制供地节奏来达到从土地端调控市场的 目的。 根据市场状况调整每次供地的规模、地块位 置等因素可以实现“抑制市场过热”、“防范市场过冷”两种调控诉求 1 分流房企资金、降低土拍热度 2 调控土地及住宅供应结构 3 引导各线城市房地产均衡发展 4 部分库存量大的城市控制供地节奏、饥饿营销 抑 制 市 场 过 热 防 范 市 场 过 冷 土地集中出让时，房企短期能同时 调动的资金量有限 ，降低单场土拍 整体的土地竞争强度，即便个别优 质地块溢价率过高，也有劣质地块 低价捡漏，控制整体溢价率 政府调控单场土拍供地的 结 构，优质热点地块与远郊地 块 搭配供应，降低 整体土拍 溢价率 。未来项目集中上市 也便于政府做价格对冲 目前土地集中出让涉及 22个 热点城市。房企为避免资金 空转必然会下沉进入非集中 供地的城市，引导房企进行 城市群优化布局 目前已经公布“两集中”的城市青岛、济南、郑州、天津、福州房地产市场均面临压力，部分板块库存量大。政 府集中出让土地，部分房企出于确保拿地目的，会参拍非热点的地块 6 “两集中” 政策是对“三道红线”、“五档分类”的补充 从政策连贯性上看，“三道红线”政策指向房企融资收紧、“五档分类”指向居民购房贷款，“两集中”政策则是从政 府角度对土地供应进行调节。“两集中”政策的出台补充了调控政策的顶层设计中政府参与土地供应的限制 红线一 剔除预收款后的资产负债率大于 70% 红线二 净负债率大于 100% 红线三 现金短债比小于 1 倍 档位 标准 有息负债规模增速阈值 红色 踩“三条红线”中的三条 0% 橙色 踩“三条红线”中的两条 5% 黄色 踩“三条红线”中的一条 10% 绿色 未踩线 15% 银行业金融机构分档类型 房地产贷款占比 上限 个人住房贷款占 比上限 第一档：中资大型银行 中国工商银行、 中国建设银行等 7家 40% 32.50% 第二档：中资中型银行 招商银行、农业发展 银行等 17家 27.50% 20% 第三档：中资小型银行和非县域农合机构 1 城市商业银行 2、民营银行 22.50% 17.50% 大中城市和城区农合机构 第四档：县域农合机构 县域农合机构 17.50% 12.50% 第五档：村镇银行 村镇银行 12.50% 7.50% 注： 1. 农合机构包括 : 农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社。 2. 不包括第二档中的城市商业银行。 三道红线 五档分类 两集中 一是集中发布出让 公告 二是集中组织出让活动 稳 地价、稳房价、稳预期 7 目前出台两集中政策的城市特征 目前出台“两集中” 政策的青岛、郑州、天津、 济南、福州 五个城市均为房地产市场压力较大的城市 ，有通过控制土地 供应来“防范市场过冷”的动机 -80 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 120 青岛 郑州 福州 济南 天津 青岛、郑州、济南、天津、福州商品房销售面积累计同比 % -5 0 5 10 15 20 天津 济南 福州 青岛 郑州 青岛、郑州、济南、天津、福州新建商品住宅价格指数当月同比 % 8 “两集中”政策对企业的影响 对企业而言，“两集中”政策将增加企业风险，对企业运营能力提出更高的要求。同时具备资金优势、勾地能力、收并 购能力的房企在未来拿地机会更多，在布局上也将促使更多房企关注都市圈深耕 1、资金调度不及时、错过土拍造成空转 2、土拍前融资难度增加，准备资金不足 3、 土地研判压力加大，错判、 漏判 4、拍地策略根据当天土拍情况动态调整 5、 项目集中上市、面临竞品压力 增加 “两集中”政策带来 的不可 控企业风险 “两集中” 政策加速企业分化 1 房企规模的持续分化 资金 雄厚的大型房企更具实力调动资金参与多宗地块的竞拍， 拥有更多的拿地机会 。 中小型房企 的生存空间将会被进一步压 缩，需精准研判，在土拍中做到出手即 中， 也有捡漏机会 3 房企布局策略的分化 上一 轮市场周期房企倾向于全国性布局，把握机遇并分散风 险。但“两集中”政策后， 围绕核心城市进行都市圈深耕， 增加都市圈内资金调度与城市研判更有利于应对这一政策 2 房企能力的分化 为了增加集中供地时拿地的可能性， 具备产业、商业勾地能 力的房企更具竞争优势 ；热点城市收并购难度增加， 收并购 能力将更加重要 上海供地结构及未来供地机会 9 第 二 章 10 上海土地供应及成交 从土地供应建面上看，商品住宅用地占涉宅土地比例约 48%。从总量来看，各类土地年均土地出让金约 1810亿元，其 中 商品住宅用地出让金各年金额均较稳定，年均约为 961亿元 ，占比 51%（排除 2020年疫情下政府大量出让土地）。 注：其他住宅用地包括动迁安置用地、租赁住宅用地 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 商品住宅用地供应建面 其他住宅用地供应建面 商品住宅用地占比 上海涉宅用地供应建筑面积及商品住宅用地占比 万平米 2011至 2020年上海商品住宅用地成交占比约 48% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 上海商品住宅 上海其他土地 商品住宅用地出让金占比 2013至 2019年上海各类土地出让金年均为 1810亿元 2013至 2019年上海 商品 住宅用地出让金年均为 961亿元 2010至 2020年上海 商品 住宅用地出让金占比平均为 51% 上海各类土地出让金及商品住宅用地占比 万平米 注：其他土地包括动迁安置用地、租赁住宅用地、商办用地、工业用地、科教等其他土地 11 上海商品住宅用地成交 从历史数据看，上海商品住宅用地年均成交建面在 554-570万平米之间，年商品住宅土地出让金约 961亿元。且 存在之 前多供地、之后少供地的供应平衡。 而 2021年 1-2月上海已经出让 365万平米商品住宅用地、获得土地出让金额 674亿 元。 即便 2021年土地供应达到平均水平，也仅剩下约 200万平米、 300亿元左右的供地空间，实施“两集中”政策意 义不大、反而可能带来土地供应稀缺的预期 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 商品住宅用地供应建面 商品住宅用地成交建面 上海商品住宅用地供应及成交建筑面积 万平米 2011至 2019年上海商品住 宅用地年均成交 554万平米 2016至 2020年上海商品住 宅用地年均成交 570万平米 2021年 1-2月上海商品住宅用地 成交建面 365万平米 年均建面约 554-570万平米 成交金额 674亿元 年均金额约 961亿元 12 上海商品住宅土地的区域结构 上海市区土地稀缺，供应量低但土地价格高。从供应建面来看，主要集中在五大新城及其他城区。且 2021年 1-2月上 海市区已供应多幅土地、五大新城及其他城区供地量远低于往年水平 0 100 200 300 400 500 600 700 800 市区 五大新城 其他城区 2016 2017 2018 2019 2020 2021年 1-2月 亿元 上海分区域商品住宅土地出让金 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 市区 五大新城 其他城区 2016 2017 2018 2019 2020 2021年 1-2月 万平米 上海分区域商品住宅土地出让面积 注： 市区包括虹口区、黄浦区、静安区、普陀区、徐汇区、杨浦区、长宁区；五大新城指嘉定区、松江区 、南汇新城（ 临 港）、 青浦区、奉贤区；其他城区包括浦东新区（不含临港）、闵 行区、宝山区、崇明区、金山区 13 上海各行政区商品住宅土地成交建 面 结合历史以及 2021年上海住宅土地的成交情况看。上海五大新城中除南汇新城外，以往各年度均有商品住宅用地出 让，而 2021年尚未有土地成交。 2021年在五大新城获取土地的机会仍然值得房企关注 城区 行标签 2016 2017 2018 2019 2020 2021 市区 虹口区 5.49 9.57 127.99 市区 黄浦区 34.02 市区 静安区 10.99 6.55 8.68 24.50 市区 普陀区 17.69 7.65 6.45 7.65 市区 徐汇区 38.02 市区 杨浦区 5.97 15.03 14.74 市区 闸北区 13.70 市区 长宁区 3.64 五大新城 奉贤区 42.86 79.91 43.15 80.29 77.34 尚无成交 五大新城 嘉定区 23.01 19.51 25.14 51.73 108.08 尚无成交 五大新城 南汇新城（临港） 30.80 599.73 121.39 五大新城 青浦区 58.57 37.13 39.04 66.28 66.00 尚无成交 五大新城 松江区 49.08 32.07 15.15 47.27 42.05 尚无成交 其他城区 宝山区 28.59 62.14 85.17 90.71 85.32 7.54 其他城区 崇明区 30.70 4.16 61.49 48.38 其他城区 金山区 0.00 79.26 48.14 60.57 30.53 33.07 其他城区 闵行区 12.01 16.13 35.77 43.45 0.00 其他城区 浦东 新区 （不含临港） 46.60 12.35 23.55 22.99 98.01 33.21 2016至 2021年上海各行政区商品住宅土地成交建面 14 五大新城是土地出让的重点区域 2021年 1-2月关于五大新城建设的消息密集推出，在政策导向上明确 提出 2021年新城建设加速发力，未来在土地供应 上也将在五大新城加大供应力度。中长期看，至 2035年之前五大新城建设也将逐步实现阶段性成果 时间 事件 内容 1月 21日 沪十条调控政策 优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城加大供应力度。 1月 24日 政府工作报告 把嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城打造成独立的综合性节点城市 1月 27日 市政府新闻发布会 “新城发力”是重中之重，建设“五个新城”，今年要加速发力 2月 18日 市委书记实地调研“五个新城”建设并主持召开座谈会 努力把“五个新城”建设成为上海承担国家战略、服务 国内循环、参与国际竞争的重要载体和令人向往的未来 之城 2月 22日 上海市委常委会 要坚持高标准、落实新理念，着力提升独立节点城市的综合功能 3月 1日 十四五新城建设规划大会 要强化合力推进和政策落实，发挥人才、土地、财税等政策的综合效应，扩大新城建设发展自主权 3月 2日 关于本市“十四五”加快 推进新城规划建设工作的实 施意见 在五大新城探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政 策，研究完善租购并举、租售衔接的人才住房政策 2021年上海密集推出五大新城建设的消息 15 五大新城土地供应及住宅销售特征 从 4年土地供应及商品住宅销售来看，目前松江区、嘉定区、青浦区宅地供应远小于商品住宅销售，库存极低。 奉贤区 基本供求均衡，但短期销售有压力 。南汇新城由于 2020年供应大量宅地、 将导致 2021年下半年起项目逐渐上市造成市 场短期库存增加，因而 短期不建议过度关注南汇新城的拿地机会 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 2017 2018 2019 2020 2021年 1-2月 松江区宅地供应及住宅销售 商品住宅供地建面 商品住宅销售面积 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 2017 2018 2019 2020 2021年 1-2月 奉贤区宅地供应及住宅销售 商品住宅供地建面 商品住宅销售面积 0 20 40 60 80 100 120 2017 2018 2019 2020 2021年 1-2月 嘉定区宅地供应及住宅销售 商品住宅供地建面 商品住宅销售面积 0 20 40 60 80 100 120 2017 2018 2019 2020 2021年 1-2月 青浦区宅地供应及住宅销售 商品住宅供地建面 商品住宅销售面积 0 100 200 300 400 500 600 700 2017 2018 2019 2020 2021年 1-2月 南汇新城宅地供应及住宅销售 商品住宅供地建面 商品住宅销售面积 房企参与上海土地市场的特征 16 第 三 章 17 上海土地出让的保证金比例 从土拍规则来看，对近期成交商品住宅土地进行梳理，上海自贸区临港新片区保证金比例为 40%，其他城区土拍保证 金比例为 20% 地块 保证金 /万元 起始价 /万元 保证金比例 浦东新区浦兴社区 Y000901单元 02-01A地块 120,037 600,182 20% 普陀区石泉社区 W060402单元 B3-2地块 94,780 473,900 20% 金山区金山工业区 JSS3-0402单元 08-01地块 21,920 109,592 20% 虹口区嘉兴路街道 HK341-06号地块 94,400 472,000 20% 浦东新区川沙城东社区 PDP0-0703单元 D05B-02地块 49,304 246,516 20% 虹口区四川北路街道 HK193-02、 HK193-03 222,707 1,113,534 20% 宝山区罗店新镇 BSPO-2202单元 H-06地块 34,696 173,480 20% 自贸区临港新片区书院社区 B0603地块 35,464 88,659 40% 自贸区临港新片区 PDC1-0302单元 05-05地块 42,848 107,120 40% 自贸区临港新片区书院社区 B0701地块 95,178 237,945 40% 自贸区临港新片区奉贤园区二期 04FX-0002单元 B1701地块 25,890 64,724 40% 自贸区临港新片区 PDC1-0302单元 06-02、 07-01、 07-05、 08-05、 10-02地块 137,342 343,354 40% 黄浦区豫园社区地块 352,000 1,760,000 20% 金山区枫泾镇 JSS10201单元 24-10、 25-07地块 18,720 93,592 20% 松江区中山街道新城主城 C单元 C08-04号地块 107,976 539,878 20% 普陀区石泉社区 W060402单元 B4-1地块 52,060 260,300 20% 近期部分成交商品住宅土地保证金及比例 自贸 区临港新片区 40% 其他城区 20% 18 上海商品住宅土地出让的均价 从单块土地的均价来看， 2016至 2020年上海全市商品住宅土地均价为 21.5亿元。分区域来看，五大新城区域商品住 宅土地单块价格集中在 15-20亿元之间 28.24 18.85 25.13 15.68 19.39 39.63 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 45.00 2016 2017 2018 2019 2020 2021年 1-2月 全市地块均价 2016至 2021年上海市商品住宅土地均价 亿元 0 10 20 30 40 50 60 奉贤区 嘉定区 临港新片区 青浦区 松江区 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2016至 2021年上海市 5大新城成交商品住宅土地均价 亿元 平均 21.5亿元 19 品牌房 企上海拿地及销售特征 从品牌房企拿地金额及销售金额排名来看，拿地及销售均比较靠前的房企如金地、招商、保利、万科年均拿地投入在 40-60亿元之间。如果分三次取地，单次取地投入金额约为 20亿元左右，接近上海市单块土地的 均价 。 由于上海房地 产市场充分竞争环境以及单块土地价格较高，即便施行“两集中”措施，对房企拿地的资金投入影响不大 房企 土地数量 2018-2020年拿地建面 /万平米 2018-2020年拿地金额 /亿元 年均拿地面积 年均拿地金额 香港置地 2 111.8 320.2 37.3 106.7 大华集团 18 136.1 280.4 45.4 93.5 金地集团 5 62.0 178.9 20.7 59.6 招商蛇口 10 59.9 174.9 20.0 58.3 华发股份 6 50.3 154.5 16.8 51.5 陆家嘴 4 56.6 151.5 18.9 50.5 保利地产 6 45.9 147.6 15.3 49.2 万科 12 67.2 141.2 22.4 47.1 浦发集团 23 136.8 135.1 45.6 45.0 绿地控股 4 44.6 128.7 14.9 42.9 光明地产 15 100.9 102.5 33.6 34.2 融信中国 3 19.1 88.6 6.4 29.5 中海地产 6 22.2 87.3 7.4 29.1 碧桂园 4 58.1 81.6 19.4 27.2 金隅集团 2 15.4 80.8 5.1 26.9 房企 项目数量 2018-2020年销售面积 /万平米 2018-2020年销售金额 /亿元 年均销售面积 年均销售金额 万科 33 126.7 634.7 42.2 211.6 融创中国 20 82.99 590.8 27.7 196.9 大华集团 10 73.22 499.3 24.4 166.4 金地集团 21 93.81 409.5 31.3 136.5 保利地产 22 79.89 371.7 26.6 123.9 招商蛇口 20 86.17 340.7 28.7 113.6 华润置地 9 44.61 328.0 14.9 109.3 华发股份 6 43.71 314.5 14.6 104.8 中国金茂 9 50.37 297.7 16.8 99.2 新城发展 23 53.3365 292.5 17.8 97.5 绿地控股 55 61.71 290.5 20.6 96.8 瑞安房地产 5 25.06 282.5 8.4 94.2 碧桂园 20 77.8 256.0 25.9 85.3 大悦城 9 33.43 240.4 11.1 80.1 首创置业 12 40.71 220.1 13.6 73.4 2018至 2020年房企拿地金额排名2018至 2020年房企销售金额排名 20 房 企应对“两集中”政策的土拍策略 在应对“两集中”政策的房企土拍策略方面，预计核心区域地块仍 将是少数大牌房企、专注高端市场房企的竞争 战场， 受政策影响较小；流量较快以及一般的地块将面临房企混战；部分大牌房企需要补仓、或小房企打算捡漏拿地会关注流 量差的地块 核心区域地块 流量较快的地块 流量一般的地块 流量 差 的地块 核心区域地块 流量较快的地块 流量一般的地块 流量 差 的地块 由于土地资金门槛高、供地稀缺、对房企打造高端产品的要 求高，核心区域地块仍将是少数大牌房企、专注高端市场房 企的竞争战场。“两集中”政策对此类地块影响较小 流量较快以及一般的地块由于资金门槛降低、销售去化有保 障，将成为众多房企混战的目标。“两集中”政策将加剧此 类地块不确定性，可能存在流量较快的更优质地块拍出低 价，而流量一般的地块拍出高价 流量差的地块一般位于远郊或库存较大的板块。在一次集中供 地中，大牌房企补仓、小房企捡漏等策略下会关注此类地块 对房企应对“两集中”的 策略 21 第 四 章 22 “两集中”政策下房企营销节奏和融资方式或迎巨变 “两集中”政策下，房企将集中拿地，且只能分 3批次拿地，那么房企就需要集中获取资金。具体方式有：一、 集中营 销，快速卖房回现 ，二、 集中融资，寻找融资窗口期、突破点 “两集 中”政策 房企集中 拿地 房企 集中 获取资金 集中营销，快速卖 房回现 集中融资 按照 2020年土地供应情 况，一线城市，单次推出面 积将达 1363万平方米， 二 线城市 16978万平方米 按照 2020年土地出让金比 例，一线城市单次土地出让 金将达 2842亿元 ，二线城 市 9531亿元 ，这对房企的 现金流结构以及融资能力提 出了更高要求 项目的营销窗口期将 随之改变，改变原有 的营销节奏、营销节 点，快速回现 融资方式、渠道会 随之改变 23 “两集中”政策下收并购将成为房企增储的重要渠道 “两集中”下，考虑到保证金提交周期，短期内，现金流无法同时满足房企多处拍地，直接招拍挂获取土地渠道受限， 那么房企需要采取多渠道拿地。采取一二级联动项目方式拿地，由于战线长，项目周期不可控，对于房企的资金管理能 力要求极高，而产业勾地则要求房企有很强的产业能力。 因此，在这些渠道受限、条件严、要求高的情况下，对于核心 城市的地块，房企通过收并购增储将成为重要手段，未来“大鱼吃小鱼”的收并购潮或将被推高 “两集 中” 政策 房企多渠 道拿地 产业勾地 收并购 城市更新 小镇模式 直接招拍挂 城中村改造 棚户区改造 . 商业勾地 文旅养老勾 地 产业园勾 地 . 协议收购 增资扩股 二级市场收购 . 24 增资和协议收购是主流方式 在各类收并购方式中，协议收购的数量是其他方式收购数量的两倍以上，其次为增资和二级市场收购（含产权交易 所）；值得注意的是， 2019年增资方式收并购数量未出现明显增长的情况下，增资收购金额同比上涨 243.35%，说明 2019年增资收购中，大宗交易比例明显 上升 0 50 100 150 200 250 2017年 2018年 2019年 2020年 1-2月 图： 2017-2020.2各类收并购方式交易件数（单位：件） 图： 2017-2020.2各类收并购方式交易金额（单位：亿元） 0 500 1000 1500 2000 2500 2017年 2018年 2019年 2020年 1-2月 亿元件 25 “两集中”政策下，片区开发或将是房企进行城市布局的新方向 “两集中”政策下，对于有强产业能力和优质产业载体资源的房企来说，是个利好消息，将在未来拥有更强的竞争力。 “两集中”政策下，房企需要转变原有的纯开发销售的盈利逻辑，逐步向短期销售盈利 +长期持有型增值盈利的盈利逻 辑转变。那么片区开发将是新的突破方向和机会点。 对于一线及重点城市，由于严控放地节奏，供地多集中在郊区，房 企可进行片区开发，获取长期持有型增值盈利 ；对于热点三四线城市 ，由于 拿地条件约束少 ，或 将成为房企拿地的重点 方向。那么，房企可进行片区开发、大盘开发、同时满足短期销售盈利和长期持有型增值盈利 “两集 中” 政策 房企多渠 道拿地 产业勾地 收并购 城市更新 直接招拍挂 一线及重点城市 由于严控放地节奏 ， 供地多集中在郊区， 房企可进行城市更 新、片区开发，获取 长期持有型增值盈利 热点三四线城市 由于城市能级低，可进行 产业勾地、片区开发、大 盘开发、同时满足短期销 售盈利和长期持有型增值 盈利 片 区 开 发