2021消费者置业信心指数报告.pdf

核心摘要 十四五规划指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购 并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。而实现房地产市场 的平稳运行，监测预报是其中重要的一个环节，目前房地产市场相关指 标多集中在住房价格、市场景气等方面，基于购房消费者态度与心理预 期分析的预测指标可有效填补这一空白。因此，中国消费者报社联合贝 壳研究院共同展开消费者置业信心指数研究，通过量化消费者购房预期 的信心强弱，对未来短期房地产市场的走向做出前瞻性预判。基于消费 者置业信心指数的构建与分析，本报告主要有以下研究发现： 消费者置业信心整体持乐观态势，指数分布呈现出区域分化、人群 分化特征。 消费者置业信心指数为 108.4，说明购房者对 2021 年房地产 市场走势整体持偏乐观看法。分区域看，高能级城市、东部区域消费者 置业信心指数较高；分不同类型人群看，高收入、高文化程度消费者的 置业信心水平较高。 调控政策预期稳中偏紧，房贷利率上行趋势较强。 购房客群预期 2021 年调控政策整体处于稳中偏紧状态，城市能级越高，预期调控继续 加码的购房客群占比越高；长三角、珠三角和成渝城市群政策加码预期 相对较高。2021 年资金监管预期持续强化，房地产信贷环境继续收紧， 房贷利率稳中上行是趋势。 房价预期整体平稳，低能级城市平稳预期更大。 房价预期指数 为107.4，消费者预期房价基本持平（涨跌幅在5%以内）的比例 为 37.5%，预期 2021 年房价小幅上涨（涨幅 5%-10%）的比例为 31.8%，整体上 2021 年房价预期相较 2020 年呈现出平稳趋势。 购房时机偏向乐观，高能级城市信心较强。 购房时机预期指数为 111，表明购房客群对2021年购房时机持积极的态度。高能级城市购房 客群认为 2021 年购房时机合适的比例更高，而四线及以下城市置业者对 购房时机信心偏弱。 年长者、改善型换房客群房价收入比较高。 购房客群房价收入比均 值为10.7，40-49岁、50岁及以上年龄段群体的房价收入比分别为 11.3和13.0，高于其他年龄段群体；改善型换房客群的房价收入比为 11.2，高于首次置业和投资购房群体。 目 录 Part1 消费者置业信心指数构建 1.1 研究背景 1.2 构建原则 1.3 构建方法 （1）指数构建体系 （2）指数编制方法 Part2 消费者置业信心指数解读 2.1 消费者置业信心总指数概览 （1）消费者置业信心整体呈现乐观态势 （2）区域分化：高能级城市、东部区域消费者置业信心指数较高 （3）群体分化：高收入、高文化程度消费者的置业信心较高 2.2 消费者置业信心分指数概览 （1）年长者、改善型换房客群房价收入比较高 （2）购房时机偏向乐观，高能级城市信心较强 （3）房价预期整体平稳，低能级城市平稳预期较大 （4）调控延迟置业，政策预期稳中偏紧 （5）经济形势向好发展，年轻群体信心更强 2.3 重点城市置业信心指数分析 1 4 5 7 11 21 8 8 11 13 14 15 20 8 10 2 3 4 Part3 消费者置业需求现状 3.1 首次置业为主力，改善需求增加趋势明显 3.2 一线城市、80 后住的较差，改善需求迫切 3.3 近 7 成购房客群置业总价在 200 万以内 3.4 首置群体购房杠杆较高，贷款购房比例超 8 成 Part4 政策建议 附录 附录 1：样本数据分布说明 附录 2：城市分类说明 附录 3: 研究待完善空间 23 31 33 24 34 35 37 26 28 29 2021 年 4 月 2021 消费者置业信心指数报告 1 2021 消费者置业信心指数报告 2021 年 4 月 2 1.1 研究背景 十四五规划建议指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位， 租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，“健康发展” 的背后则是房地产投资属性被显著弱化，让居住成为真正的住房消费需 求。为了促进房地产市场的平稳运行，监测预报是其中重要的一个环节， 目前房地产市场相关指标多集中在住房价格、市场景气等方面，缺少基 于购房消费者态度与心理预期分析的预测指标，并且由于信息不对等、 不透明，再加上专业度不高，消费者在置业过程中常常疑虑重重，缺乏 具有公信力、易于操作的参考指标。 因此，我们有必要搭建一套科学合理的市场监测指标体系，及时有 效地捕获购房决策主体的心理预期与行为态度，以对未来短期房地产市 场的走向做出前瞻性预判。对此，中国消费者报社联合贝壳研究院在对 消费者真实置业需求调查的基础上，构建并定期发布能够反映未来一段 时间市场变化走势的消费置业信心指数，为消费者的置业决策提供专业 化的数据分析，力争将其打造成具有专业度、公信力、影响力的置业风 向标。 本报告编制消费者置业信心指数旨在量化消费者对购房预期的信心 强弱，反映消费者未来的购房意向及对房地产走势的看法，进而为房地 产市场提供一个科学公正的评价指标，价值主要体现在：对于普通购房 消费者，能够为其置业决策提供参考依据，提高对市场预判的准确性； 对于房地产开发商，通过监测购房信心指数变化能够有效把握需求方的 信息，为制定合理的销售策略提供辅助参考；对于政府，可以根据消费 者置业信心指数的变化及时制定合理的调控政策，引导房地产市场健康 平稳发展。 2021 年 4 月 2021 消费者置业信心指数报告 3 1.2 构建原则 本报告消费者置业信心指数编制主要遵循以下原则： （1）科学性原则：充分借鉴国内外经典的消费者信心指数构建理论 与经验方法，选取能够影响消费者购房决策的一系列影响因素，围绕住 房负担、购房时机、房价预期、政策预期、经济走向五大维度搭建系统 的指标体系，并借助于专家打分法确保指标权重的合理性，最终通过客 观评估消费者购房信心的强弱来预判未来短期内的房地产市场变化走势。 （2）系统性原则：在构建消费者置业信心指标体系时，应将全面性 与独立性相结合，构成一个有序的整体，既要能够从多个维度表征出消 费者购房的预期变化，又要尽可能减少各细分指标之间的高度相关性， 保证同层次指标之间尽量不交叉不重复。 （3）可操作性原则：消费者置业信心指数的编制旨在进行长期可持 续、有效地监测，因此有必要充分考虑指标数据可采集、可量化、来源 渠道可靠，评价指标体系繁简适中，编制流程简便可执行等问题。 2021 消费者置业信心指数报告 2021 年 4 月 4 1.3 构建方法 （1）指数构建体系 消费者置业信心指数是基于问卷调查数据，综合消费者对当前房价 承受能力、购房时机、房价预期、政策预期、未来经济走向的主观感受 加权量化而来，旨在反映消费者对房地产市场消费信心的强弱，也是预 测未来短期市场成交量价走势的先行指标。 具体来说，本报告消费者置业信心指数由 5 个细分维度构成：1）消 费者现状指数：采用房价收入比来测度，用以衡量消费者对当前房价的 承受能力，房价占收入比重越高，住房负担越重，购房的可能性就越低。 2）消费者预期指数：包括购房时机指数、房价预期指数、政策预期指数 和经济走向指数。 表：消费者置业信心指数构建体系 !#$%() 2021 年 4 月 2021 消费者置业信心指数报告 5 （2）指数编制方法 1）指数计算公式。 消费者信心指数已成为众多国家现行经济指标的 重要组成部分，并在经济景气预测中发挥着重要作用。本报告主要参考 国内外几个具有代表性的消费者信心指数编制方法。 美国密歇根大学消费者信心指数（SRC）编制涉及当前或未来社会 经济状况、家庭经济状况、耐用品购买时机等五个问题，其通过持乐观 看法与持悲观看法的比例之差来反映消费者整体上的心态水平，即每个 问题的计算方法为：X i =X i乐 -X i悲 +100，指数取值范围在 0-200 之间， 大于100则说明多数消费者对经济发展形势持积极看法，整体上信心比 较强。 欧盟经济信心指数编制涉及四个问题，包括未来 12 个月的经济总体 状况、失业率、住户经济状况、储蓄意愿等内容，每个问题对应五个选项： “非常积极（PP）”、“积极（P）”、“中立（E）”、“消极（M）” 和“非常消极（MM）”，计算方法为：B=(PP+0.5P)-(0.5M+MM)， 基数取值为 100。 日本消费者信心指数由五个问题编制而来，涉及消费者目前的感觉、 消费支出计划、财产状况及耐用消费品购买上的变化，每个问题的选项 亦采用五项形式，并按照以下方法赋权：改进+1、有所改进+0.75，无 变化+0.5，轻微恶化+0.25，恶化+0。指数的基数为50，取值范围在 0-100 之间。 上海财经大学上海市消费信心指数旨在评估消费者对形势、收入、 消费支出的态度、判断和预期，参与指数编制的问题有八个，每个问题 2021 消费者置业信心指数报告 2021 年 4 月 6 选项分为五档：很好、较好、一般、较差、很差，依次赋值1、0.5、 0、-0.5 和 -1。基数为 100，大于 100 则代表乐观的看法或预期。 基于此，本报告按照以下方法编制消费者置业信心指数 1 ： Index i =100+(1*PP i +0.5*P i +0*E i -0.5*M i -1*MM i )*100 其中，PP i 、P i 、E i 、M i 、MM i （依次为非常积极、积极、中立、消极、 非常消极）分别代表每个问题五个选项回答的百分比，基期为100。消 费者置业信心指数的取值介于0-200之间，0表示完全没有信心，200 表示完全有信心。当指数值大于100时，说明消费者对未来市场持乐观 态度，采取实际购房行为的概率较大；当指数值小于100时，说明消费 者对未来市场持悲观态度，采取实际购房行为的概率较小。 2）专家打分法 。为了保证指标赋权结果的科学性与合理性，本研究 邀请贝壳研究院多位专业分析师基于客观的经验判断，对每一个指标权 重进行打分，进而通过算术平均后得到各个指标的最终权重。 1指数构建时，将购房现状指数（房价收入比）设定为基期 100。 2021 年 4 月 2021 消费者置业信心指数报告 7 2021 消费者置业信心指数报告 2021 年 4 月 8 2.1 消费者置业信心总指数概览 （1）消费者置业信心整体呈现乐观态势 消费者置业信心指数为 108.4，说明购房者对 2021 年房地产市场走 势整体持偏乐观看法（对 2021 年的预期好于 2020 年）。一季度以来， 中央加大对房地产市场调控督导工作，热门城市陆续出台以限购、限贷、 限售、严查经营贷或消费贷等为主导的加码政策，房地产购房环境整体 偏紧，但是大部分消费者依然对 2021 年购房时机、房价预期表现出积极 的态度。本文消费者置业信心指数为首次构建发布，故没有对指数进行 时间维度上的对比分析。 （2）区域分化：高能级城市、东部区域消费者置业信心指数较高 不同区域消费者置业信心指数存在分化特征，分城市级别看，城市 能级越高，消费者购房信心水平越高，其中一线城市 2021 年消费置业信 心指数为 109.6，明显高于其他能级城市；从地域来看，消费者置业信心 水平呈现东高西低的态势，东部地区消费者置业信心指数为109，中部 次之，为 107.5，西部地区最低为 107。 1指数构建时，将购房现状指数（房价收入比）设定为基期 100。 2021 年 4 月 2021 消费者置业信心指数报告 9 图：不同等级城市消费者 2021 年置业信心指数 图：不同区域消费者 2021 年置业信心指数 数据来源：贝壳研究院 数据来源：贝壳研究院 !#$% !#$ 4= ?= =A B # #$ #C DEF+,G HI JI ?4+,- KLA （3）房价预期整体平稳，低能级城市平稳预期较大 房价预期指数为107.4，消费者预期房价基本持平（涨跌幅在5% 以内）的比例为 37.5%，预期 2021 年房价小幅上涨（涨幅 5%-10%） 的比例为31.8%，整体上购房消费者预期2021年房价相较2020年呈 现出较为平稳趋势。 不同区域及不同类型购房客群对 2021 年房价的预期较为一致，整体 趋向平稳，预期2021年房价上涨的比例均超过预期房价下跌的比例。 从不同城市来看，各等级城市购房者的主流房价预期是基本持平，低能 级城市房价平稳预期占比较高，其中三线、四线及以下城市的购房客群 预期2021年房价将会保持稳定的比例均达4成；东、中、西部地区购 房者预期房价基本持平比例分别为37%、38.8%、36.4%，预期房价 小幅上涨者占比依次为 32.0%、29.5% 和 36.2%，总体以稳为主。 从不同类型客群看，预期房价基本持平的首次置业客、改善型换房客、 2021 年 4 月 2021 消费者置业信心指数报告 15 图：购房消费者对 2021 年所在城市的房价预期 数据来源：贝壳研究院 投资需求客分别占比37.7%、36.8%和36.4%；收入水平越低群体对 2021 年房价平稳的预期较高，其中低收入购房客群预期房价基本持平的 比例为39.1%；研究生学历群体中预期看涨2021年房价的受访者比例 为37.3%，略高于持平稳预期的消费者占比，而本科及以下购房客群整 体预期仍是房价平稳。 （4）调控延迟置业，政策预期稳中偏紧 热门城市调控政策频出，消费者置业计划普遍延迟。自2020年下 半年以来，热门城市围绕限购、限售、限贷等政策持续对住房需求端严 加管控，也对购房客群的置业资格、计划等产生影响。调查数据显示， 75.3%的受访者表示购房计划受到影响，其中超6成客群推迟购房计划。 分区域看，受调控政策影响较大的京津冀、珠三角、成渝城市群购房客 群置业计划均有相对明显的改变。 !#$%$?A() *7.,= *=*,0 *7/,7 *71,0 *7*,1 2021 年 4 月 2021 消费者置业信心指数报告 23 2021 消费者置业信心指数报告 2021 年 4 月 24 3.1 首次置业为主力，改善需求 增加趋势明显 首次置业群体是市场成交主力，高能级城市改善型换房比例更高。 调查数据显示，51.2% 受访者的购房需求为首次置业，36.2% 受访者的 置业需求为改善型换房，可见自住需求为绝对主体。分区域看，不同能 级城市首次置业群体购房成交均占据主导，但城市能级越高，改善型换 房需求比例就越高，其中一线城市改善型置业需求类型占比为40.9%， 相较四线及以下城市高出5个百分点；东中西部地区首次置业群体占比 均过半，其中西部城市占比 53.1%。 图：购房客群需求类型分布 数据来源：贝壳研究院 2021 年 4 月 2021 消费者置业信心指数报告 25 改善型住房需求持续释放，消费者在空间上住得更加宽敞。当前房 地产市场已经告别过去住房短缺时代，正在向“居者优其屋”的品质居 住进阶，消费者的居住需求更加多元化、品质化；且伴随着二孩政策的 放开，家庭人口数量的增加也加速消费者在住房面积上的置换升级。贝 壳平台数据显示，2021年重点30城市 5 购买三居及以上产品的客群占 比 39.7%，相较 2017 年增加 6.7 个百分点。 图：2017 年以来重点 30 城三居室及以上房源成交占比变化 数据来源：贝壳研究院 5重点30城市包括：一线城市北京、上海、广州、深圳，新一线城市成都、重庆、杭州、南京、武汉、郑州、 苏州、合肥、长沙、西安、天津、沈阳、青岛、东莞、佛山，二线城市厦门、宁波、济南、南通、无锡、廊坊、 石家庄、大连、烟台、惠州、长春。 2021 消费者置业信心指数报告 2021 年 4 月 26 3.2 一线城市、80 后住的较差， 改善需求迫切 一线城市住的较狭窄，住房面积待提升空间大。调查数据显示，购 房客群家庭人均居住面积整体水平为33平方米，人均居室为0.88间。 受制于居住成本过高和住房供给结构影响，一线城市居民住房条件相对 较差，人均居住面积32.3平，人均居室0.87间，低于其他能级城市。 并且从贝壳平台成交数据来看，一线城市中 71.7% 的购房客群置业面积 在 90 平米以下，相较新一线城市高出 9.3 个百分点。 图：购房消费者人居住房面积与居室分布 数据来源：贝壳研究院 2021 年 4 月 2021 消费者置业信心指数报告 27 不同年龄段群体住房条件存在差异，80后群体普遍住的较差，其中 30-34 岁和 35-39 岁年龄段群体的人均居住面积分别为 31.1 和 30.4， 人均居室分别为 0.84 和 0.82，明显低于其他年龄段群体。80 前群体财 富积累相较充足，有更强的资金实力购买稍宽敞的住宅；95后群体购房 时有父母的资金支持，人均居住面积和居室最高，分别为36.6平和0.97 间。 图：购房消费者人居住房面积与居室分布 数据来源：贝壳研究院 2021 消费者置业信心指数报告 2021 年 4 月 28 3.3 近7成购房客群置业总价在 200 万以内 近7成购房客群置业总价在200万以内，分不同等级来看，一线城 市购房总价在 200 万以内的客群占比仅 33.8%，非一线城市购房总价普 遍在200万以内，其中该比例在三线及以上城市达到9成以上。贝壳平 台成交数据显示，北京和深圳购房客群置业套均总价处于较高水平，跻 身于“500万区间”阵营；上海、杭州、广州等6城市购房套均总价超 过 200 万元，构成了第二梯队；而新一线城市中合肥、成都、长沙等 11 城购房套均总价尚未超过200万，总体上看各城市房价呈现“阶梯状” 分布。 图：购房客群置业总价分布 数据来源：贝壳研究院 !#$%?ABCD EFGHIJKL# M#$ NOP6Q+RSTU6V6WXYZ+_ abc+defgh# i#$ jkl+ZmZ+nop)qr+s;tuvwx y6z|Hi)rf # #$ ;4;+m+mA+*; *Js%fK. # !#$%? 9AB%*9%CD%E+%4F%G9%HI%J,%KL 注：参考新一线城市研究所2020 城市商业魅力排行榜 注：参考国家统计局分类标准 2021 消费者置业信心指数报告 2021 年 4 月 36 表 3重点区域城市群划分 !#!$% !# $! % ? % A!% B*% CD% E*% FG% HI% AJ% KL % MN % O* % P* % QR %ST6%UV%W;XYZ ; = % *% _% a6% bc% d*% ef% gh% ij % kl % mN % n6 % 9o; pq pr % sN% t*% ,u% M% v6% w*% x6% yu % Az % e % |K % M %9; 6_1 _ %A%1%.% ; en % % % 2% A% *% u% M% f % * % % u % u %u%XY; * % f % *% % *% K,% % *% * % = % i % ? % * %*X9 ; n * % u% u% % Au% % ;% Mu% % % $ % c % ; %;%cXo:; nA u %T6%u%8 ; 注：综合国务院、发改委等官方文件 2021 年 4 月 2021 消费者置业信心指数报告 37 附录 3 研究待完善空间 本报告对消费者置业信心指数的编制与分析尚处于起步阶段，仍存 在进一步完善的空间： 1）畅通调研渠道，确保问卷数据质量：目前调查数据是基于在线调 研网站、贝壳找房平台、微信公众号等渠道推送得到，未来应进一步挖 掘数据来源渠道，构建完善的消费者抽样调查框，提升问卷填写的真实 性和有效性，以确保数据质量。 2）完善指数编制方法：本文消费者置业信心指数参考了国内外典型 信心指数的方法编制而来，未来还应当对指数的科学性与合理性做更深 入的优化，比如根据经济与房地产发展的形势变化，适时调整指数编制 的基础问题与权重（确保指数连续性的前提下）等。 3）拓展消费者置业信心指数的应用范围：本报告首次披露消费者置 业信心指数，仅是基于不同区域、不同类型人群进行了对比分析，暂不 能进行时间维度上的比较分析，未来需要积累较长的时间序列，探讨消 费者置业信心指数的动态变化趋势、及其与房地产市场实际变动走势之 间的关系等。 关于中国消费者报 中国消费者报是由国家市场监管总局主管、中国消费者协会主办的 全国唯一一份中央级消费类媒体。中国消费者报自1985年10月7 日正式创刊以来，始终以维护消费者合法权益，引导消费者合理消费为 宗旨，秉承为消费者服务的理念，致力于搭建企业与消费者之间的沟通 平台，在消费者群体具有极高的权威性、公信力和影响力。 关于贝壳研究院 贝壳研究院是隶属于贝壳找房的研究机构，依托于贝壳交易平台的海量 真实交易数据、丰富的房屋交易场景和多元的产品，围绕新居住产业互 联网的前沿问题，致力于成为新居住领域的领先智库。通过开放合作的 研究平台，贝壳研究院与国内国外研究机构、智库开展多元化合作，围 绕市场与行业政策、居住产业互联网、大数据与科技创新等研究方向， 为政府部门、行业决策者提供专业、深度的学术研究，为产业发展和政 策制定提供研究支持，也为社会公众提供通俗易懂、内容丰富的市场信 息和趋势洞察。 如欲了解更多有关贝壳研究院的详细资料，请发送邮件至： 如欲了解更多贝壳研究院的其他研究成果与洞察， 请关注贝壳研究院的官方网站： 或关于贝壳研究院官方微信账号：贝壳研究院，ID:beikeyanjiuyuan。 免责声明：本文所载信息为研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相 关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。 本文版权为贝壳研究院所有，对本文保留一切权利，未经事先许可，任何机构和个人不 得翻版、复印、发表或引用本文的任何部分。 2021 消费者置业信心指数报告 2021 年 4 月 40