2018-2019宏观经济与写字楼整体市场研究报告.pptx

2018-2019宏观经济与写字楼整体市场研究报告,经济结构性去杠杆中美贸易冲突地产持续调控银行收缩授信,个人裁员降薪对经济回暖低预期消费缩减经济下行作用与实体实体及个人行为反作用经济,企业企业注册量减少企业战略收缩、缩编P2P暴雷,2018年，经济下行震荡，对企业发展及个人消费产生较大影响企业收缩、裁员以及个人的消费缩减，反作用于经济，双向承压,企业经营环境,严峻,商办租赁,市 场 表现 明 显,经 济 下 行 压力大,目 录 catalog, 宏观经济篇, 商办市场篇,宏观经济篇GDPGDP增速6.6%，2018年各季度增速持续下降，创2008年金融危机以来次低,全国 2013Q12018Q4 GDP累积值及累计增速,781664,832,999,7.5%7.0%6.6%6.5%6.0%5.5%,8.0%,8000007000006000005000004000003000002000001000000,900000,国内生产总值(不变价)_累计值(亿元),GDP累计增速,宏观经济篇固定资产投资2018年固定资产投资额增速持续走低，同比增长5.9%，“严监管、去杠杆”导致了基建投资大幅下跌，受此拖累，固定资产投资总体增速仍然延续下行走势,631684,0.0%,66895320.0%15.0%10.0%5.9%5.0%,25.0%,0,700000600000500000400000300000200000100000,800000,固定资产投资完成额_累计值(亿元),固定资产投资完成额_累计增长(%)全国 20132018Q4 固定投资额,2013年2月,2013年3月,2013年4月,2013年5月,2013年6月,2013年7月,2013年8月,2013年9月,2013年10月,2013年11月,2013年12月,2014年2月,2014年3月,2014年4月,2014年5月,2014年6月,2014年7月,2014年8月,2014年9月,2014年10月,2014年11月,2014年12月,2015年2月,2015年3月,2015年4月,2015年5月,2015年6月,2015年7月,2015年8月,2015年9月,2015年10月,2015年11月,2015年12月,2016年2月,2016年3月,2016年4月,2016年5月,2016年6月,2016年7月,2016年8月,2016年9月,2016年10月,2016年11月,2016年12月,2017年2月,2017年3月,2017年4月,2017年5月,2017年6月,2017年7月,2017年8月,2017年9月,2017年10月,2017年11月,2017年12月,2018年2月,2018年3月,2018年4月,2018年5月,2018年6月,2018年7月,2018年8月,2018年9月,274299,4%2%0%,14%12%10%9%,100000500000,8%2000006%150000,400000350000300000250000,社会消费品零售总额_累计值(亿元),社会消费品零售总额_累计增长(%),全国 20132018Q3 社会消费品零售总额,宏观经济篇社会消费品零售总额社会消费品零售总额增速9%，持续下滑长期来看，受经济增速放缓制约，居民收入增速短期内难以明显提高，高负债率对居民部门的消费约束也具有长期性,宏观经济篇对外贸易进出口：受中美贸易摩擦影响，Q3以来出口增速下滑明显，至7.1%贸易战导致贸易顺差逐步降低，G20中美领导人会晤释放休战信号，90天谈判缓冲期带来阶段性缓和，长久看并无实质性进展，对外贸易承压将成为常态出口总额增速高，中国经济再度面临下行的严峻压力,24144,7.1%5.0%0.0%-5.0%-10.0%3426-15.0%-20.0%,25.0%20.0%15.0%10.0%,30.0%,150001000050000,2500020000,30000,出口总值_累计值(亿美元),贸易顺差_累计值(亿美元）全国 20152018Q4 进出口总额及贸易顺差,出口总值_累计增长(%),宏观经济篇三产、PMI三产增速低迷，PMI49.4%，低于荣枯线，经济缓慢衰退,全国 2015年2018年 PMI指数,432954,7.6%7.6%7.4%7.2%7.0%6.8%,8.2%8.0%7.8%,8.4%,8.6%,250000200000150000100000500000,400000350000300000,450000,500000,第三产业增加值(不变价)_累计值(亿元)第三产业累计增速全国 2013Q12018Q4 第三产业增加值及增速,49.4,50494847,5251,53,2018年4月以来，我国货币、财政进入“双松”阶段，宏观政策稳字当头，稳就业成头等大事，调控政策效果可期预计2019年上半年，投资将继续回落，消费难以走高，贸易仍是拖累鉴于当前我国GDP中新经济占比较低，消费及对外贸易短期难以提振，2019年稳增长还需稳投资，地产和基建投资仍是两大重要抓手,观点：,目 录 catalog, 宏观经济篇, 商办市场篇,商办市场篇宏观投资及增速地产投资增速相对稳定（得益于土地购置费的增加），办公市场投资增速下滑11.3%地产投资占GDP比重有所上升，写字楼投资占不动产投资的比重小幅下滑,全国 2017Q12018Q4 地产投资 写字楼投资 及增速,120,264,5,996,写字楼投资占地产投资比重, 5%4%2%0%,6%,14%12%,16%地产投资占GDP比重, 14%,40000200000,60000,10%800008%,120000100000,140000,2017Q1,2017Q2,2017Q3,2017Q4,2018Q1,2018Q2,2018Q3,2018Q4,房地产投资_累计值(亿元),写字楼投资累积值（亿元）,地产投资占GDP比重,写字楼投资占地产投资比重,商办市场篇宏观一线城市，商办土地成交商办市场土地成交稳定，流拍少，一线城市2018年，供应147幅，流拍9幅，占比6%,全国 2017Q12018Q4 商办市场土地流拍情况,8,14,10,13,6,10,11,12,8,4,12,13,4,6,26,14,29,13,18,1,18,110,3,29,17,18,2,2,0,1,3,1050,15,302520,35,4000002000000,600000,12000001000000800000,1400000,供应总面积,未成交面积（建筑面积）,未成交幅数,供应总幅数,商办市场篇宏观全国办公市场未来供应2018年，施工、新开工、竣工面积持续走低，有利于减少近年市场库存,60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%-30.0%,50000450004000035000300002500020000150001000050000,全国办公楼竣工面积_累计值(万平方米)全国办公楼施工面积_累计增长(%),全国办公楼新开工施工面积_累计值(万平方米)全国办公楼新开工施工面积_累计增长(%)全国 办公楼施工、新开工、竣工面积及累计增长,全国办公楼施工面积_累计值(万平方米)全国办公楼竣工面积_累计增长(%),商办市场篇宏观全国办公市场销售情况连续两年下降，利于租赁市场进一步去库存销售面积累计下降8%，销售额累计下降3%,全国办公楼销售面积、销售额、累计增长率,4,363,0%-8%-10%-20%-30%,50%40%30%20%,150010005000,2000,45004000350030002500,5000,办公楼销售面积_累计值(万平方米),0%-3%-20%-40%,6276.860%40%20%,80%,200010000,10% 3000,600050004000,60% 7000,办公楼销售额_累计值(亿元),商办市场篇供求一线城市，租赁累计可租受经济形式及新增供应持续增加的影响，累计可租量持续走高，深圳、北京存量环比大幅增加,城市北京上海广州深圳,17年Q4供应面积7811427144575,18年Q3供应面积11911923203996,18年Q4供应面积136219861581118,环比14%3%-22%12%,同比74%39%9%95%,一线城市累计可租面积,111815819861362,40003500300025002000150010005000,50004500,北京,上海,广州,深圳,城市北京上海广州深圳,17年成交面积236019814581511,18年成交面积180215643641378,18年Q3成交面积46434897220,18年Q4成交面积35948898266,季度环比-23%40%1%21%,全年环比-24%-21%-20%-9%,商办市场篇供求一线城市，租赁成交除北京外，其他三城四季度成交均有回暖，但纵观2018年度，四城整体环比下跌,一线城市 2017年1月-2018年12月 成交面积,10746188123,4003002001000,800700600500,17.1,17.2,17.3,17.4,17.5,17.6,17.7,17.8,17.9,17.10,17.11,17.12,18.1,18.2,18.3,18.4,18.5,18.6,18.7,18.8,18.9,18.10,18.11,18.12,北京成交面积_万平,上海成交面积_万平,广州成交面积_万平,深圳成交面积_万平,北京4.91%,上海0.95%广州3.48%深圳,商办市场篇供求一线城市，办公租赁价格四城租赁价格环比去年均呈上涨态势，除广州增幅较小，其余均超3%6.28%,2017年1月-2018年12月 一线城市租金情况,7.4,5.24.23.8,5.04.03.02.01.00.0,8.07.06.0,北京,上海,广州,深圳,2017Q32018Q4客需行业分析,商办市场篇客户需求一线城市，客户需求特征行业互联网行业需求占比持续增长至45%，贸易、服务业、金融、文娱等占比突出100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,17Q3,17Q4,18Q1,18Q2,18Q3,18Q4,服务业,IT|通信|电子|互联网文化|传媒|娱乐|体育,金融业文体教育|工艺美术,房地产|建筑业能源|矿产|环保,贸易|批发|零售|租赁业商业服务,生产|加工|制造政府|非盈利机构,交通|运输|物流|仓储农|林|牧|渔,2017Q12018Q4客需面积段分析,商办市场篇客户需求一线城市，客户需求特征面积300平米以下为主力成交区间，占比80%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,17Q3,17Q4,18Q3,18Q4,0100,100300,18Q1300500,18Q25001000100010000000,2017Q12018Q4客需价格段分析,90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,商办市场篇客户需求一线城市，客户需求特征价格2-5元/平/天成为主力成交区间，占比58%100%,6%11%23%33%18%17Q3,4%6%9%16%17%11%17Q4,6%9%14%20%20%11%18Q1,8%11%15%18%16%7%18Q2,8%13%17%21%18%7%18Q3,9%14%18%22%18%5%18Q4,01,12,23,34,45,56,67,78,89,910,10元以上,3%6%11%23%33%18%,4%6%9%16%17%11%,6%9%14%20%20%11%,8%11%15%18%16%7%,8%13%17%21%18%7%,9%14%18%22%18%5%,90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,商办市场篇客户需求全国，客户需求特征价格4-7元/平/天的价格段，需求持续增长，四季度环比增加 116%受经济下行压力影响，Q2以后，4元/平/天以下的价格段比例开始回升，企业租金承受能力减弱100%,17Q3,17Q4,18Q1,18Q2,18Q3,18Q4,01,12,23,34,45,56,67,78,89,910,10,2017Q12018Q4客需价格段分析,重点监控,5 城,：北京、上海、深圳、广州、成都,数据覆盖,20 城,：北上广深成、天津、大连、南京、无锡、杭州、苏州、福州、厦门、郑州、合肥、武汉、长沙、西安、重庆、昆明Thanks for your time,