某某民宿建设项目可行性研究报告.docx

1 某某民宿建设项目 可行性研究报告 某某工程咨询有限公司 2019年 3 月2 目录 序言 . 6 民宿基本定义 . 6 民宿由来 . 6 民宿现况 . 6 民宿发展 . 7 第一章 项目总论 . 8 1.1 项目概况 . 8 1.1.1 项目名称 . 8 1.1.2 项目性质 . 8 1.1.3 项目承办单位 . 8 1.1.4 项目建设地点 . 8 1.2 编制依据及研究范围 . 8 1.2.1 项目编制依据 . 8 1.2.2 研究范围 . 8 1.3 可行性研究结论 . 9 1.3.1 项目规模 . 9 1.3.2 场址 . 9 1.3.3 项目建设进度 . 9 1.3.4 投资构成及资金来源 . 9 1.3.5 综合评价 . 9 1.4 主要技术经济指标 . 10 第二章 项目背景及必要性分析 . 10 2.1 项目建设背景 . 10 2.2 项目建设必要性 . 11 2.2.1 促进林业产业转型升级的需要 . 11 2.2.2 推进杭州都市圈县市节点融合发展的需要 . 11 2.2.3 满足城乡居民日益增长的休闲和健康需求的需要 . 11 2.2.4 打造乾潭镇生态健康城的需要 . 11 2.2.5 促进乾潭镇西部山区自我发展、农民增收的需要 . 11 第三章 项目市场分析与预测 . 12 3.1 项目市场分析与预测 . 12 3.2 项目市场竞争力与风险分析 . 13 3.3 营销策略 . 15 第四章 地理位置选择和区域投资环境 . 16 4.1 地理位置选择 . 16 4.1.1 地理区位 . 16 4.1.2 交通区位 . 16 4.1.3 经济区位 . 16 3 4.1.4 旅游区位 . 16 4.2 区域投资环境 . 17 第五章 项目建设方案 . 17 5.1 建设规模 . 17 5.2 工程组织 方案 . 18 第六章 项目产品类型 . 19 6.1 主要产品 . 19 6.2 产品性能优势 . 19 6.3 产品规模确定 . 20 第七章 能耗分析与节能措施 . 21 7.1 用能标准和节能规范 . 21 7.1.1 原则和标准 . 21 7.1.2 规范和依据 . 22 7.2 项目能耗状况和能耗指标分析 . 22 7.3 项目节能措施和节能效果分析 . 22 7.3.1 建筑节能 . 23 7.3.2 电气节能 . 23 7.3.3 工艺节能 . 23 7.3.4 暖通、动力节能 . 23 7.3.5 节水措施 . 24 第八章 环境保护与环境影响分析 . 24 8.1 项目场址环境条件 . 24 8.2 项目建设和生产对环境的影响 . 24 8.3 拟采取的环境保护标准 . 25 8.4 环境保护措施 . 26 第九章 劳动安全卫生及消防 . 28 9.1 编制依据 . 28 9.2 劳动安全卫生 . 29 9.3 消防安全 . 30 第十章 组织机构与人力资源配置 . 31 10.1 组织机构 . 31 10.2 人员配置 . 32 10.3 人员来源与培训 . 33 第十一章 项目实施进度方案 . 34 11.1 建设项目工期规划 . 34 11.2 建设项目实施进度 . 35 第十二章 投资估算与资金筹措 . 37 12.1 投资估算依据 . 37 4 12.2 项目总投资估算 . 37 12.3 建设投资估算 . 39 12.4 设备总投资估算 . 40 12.5 流动资金估算 . 40 12.6 资金筹措 . 40 12.7 资金使用和管理 . 40 第十三章 经济效益分析 . 40 13.1 基础数据与参数选取 . 40 13.2 营业收入、经营税金及附加估算 . 41 13.3 总成本费用估算 . 42 13.4 利润、利润分配及纳税总额预测 . 43 13.5 现金流量预测 . 45 13.6 盈利平衡分析 . 46 13.7 综合效益评价结论 . 47 第十四章 社会效益评价 . 47 14.1 保护乡村建筑文化 . 47 14.2 促进城乡社会文化互动 . 47 14.3 促进当地就业及相关产业发展 . 48 14.4 提供优质的休闲养生与生态教育体验基地 . 48 14.5 促进乾潭镇“生态健康城”形象品牌的树立 . 48 第十五章 风险分析及规避 . 48 15.1 项目风险影响因素 . 48 15.1.1 不可抗力因素风险 . 48 15.1.2 浅层次开发带来的产品雷同风险 . 48 15.1.3 市场风险 . 49 15.1.4 租金增长带来的可持续发展风险 . 49 15.2 风险规避对策 . 49 15.2.1 延伸产业链条，丰富民宿旅游产品 . 49 15.2.2 增加参与体验，打造民宿旅游品牌 . 49 15.2.3 加强民宿管理，提升民宿旅游品质 . 50 第十六章 研究结论及建议 . 50 16.1 结论 . 50 16.2 建议 . 51 5 序言 经过两个多月的市场调研，我们组对浙江民宿有了更深层次的了解。本篇着重对建德市乾谭镇罗隐山居民宿项目，做个项目可行性研究报告。在此，感谢关心支持，给予我们指导的老师，也感谢本组同学的辛勤付出。 民宿 基本定义 民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、 自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。此定义完全诠释了民宿有别于旅馆或饭店的特质，民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地 风情 、感受民宿主人的 热情与服务、并体验有别于以往的生活，因此蔚为流行。这股民宿 旅游 风潮（流行风），从一片原属于低度发展的行业中，创造出另一片欣欣向荣的景象，改写了旅游的型态。 民宿由来 探究民宿一词，其源自日本的民宿 (音 Minshuku)，民宿的广泛定义，涵盖甚广，除了一般常见的饭店以及旅社之外，其它可以提供旅客住宿的地方，例如民宅、休闲中心、农庄、农舍、牧场等，都可以归纳成民宿类。而民宿的产生是必然的，并不偶发于日本或台湾，世界各地都可看到类似性质的服务，民宿这个名字，在世界各国会因环境与文化生活不同而略有差异，欧陆方面多是采农庄式民宿(Accommodation in the Farm)经营，让一般民宿能够享受农庄式田园生活环境，体验农庄生活；加拿大则是采 用 假日农庄 (Vacation Farm)的模式，提供一般民宿假日可以享受农庄生活；美国多见居家式民宿 (Homestay)或青年旅舍 (Hostel)，不刻意布置的居家住宿，价格相对饭店便宜的住宿选择；英国则惯称 Bed and Breakfast(BNB)，按字面解释，意谓提供睡觉的地区以及简单早餐。 民宿现况 早期民宿的经营，大都是以家庭副业的方式，随着民宿的风潮渐热，民宿创造出来的商机实在太过诱人，原本被定义成家庭副业的经营模式，逐渐 转换 成家庭主业模式在经营，甚而房产投资客、新移民主义人士等等，大伙争先恐后的进入民宿经营的这块饭，竞 争者众的情况下，品质、服务以及效率的经营管理竞争力需求，影响力慢慢出现，左右民宿生意甚大，也因如此，慢慢促成台湾民宿近年来朝精致化、豪华化、高价化以及高服务化方向在演进。 6 浙江民宿文化的兴起，也就是近几年的事，灵秀的浙江山水间，散落着数十家独具风情的民宿。它们或精致，或乡野，或古朴，或典雅，以不同的匠心道召唤着城镇里的人们回归“慢生活”。它不仅可使人享有确实的绿色美食，田园体验，更提供了感性的人文与民俗观感。 如莫干山一带的民宿，它们依赖莫干山景区的区位优势、自然风光与历史沿袭发展起来，如今已是全国中高端民宿的典范。一方面，它们的共性在于设计上用尽其心，看似随意，事实上一草一木都经过精心设计，用原木、木蜡油营造原始自然感，同时以环保的理念尽量留存旧时的建筑里可以融合的部分。另一方面，这些民宿都有其个性，主题式、创意式的民宿现正引领风潮，这种倾入了民宿主人对家居生活独特理解的民宿，有时更能给人以惊喜，且更不易被复制。这些民宿走高价高服务的小众路子，合理融合异国情调与当地民俗文化，吸引了不少游客。 省内其它地方的民宿亦遍地开花，如丽水的“泡茶等花开”，坐落在古镇古街，以优雅的茶文化铺垫基调，客人到此不仅可以品尝到独味的各种香茶，更可以感受到茶道的和、敬、清、寂；桐庐的芦茨土屋是省内较早出现的民宿，除了依赖难得一见的天然浴池带来人流以外，以艺术与玩乐结合的主题来策划一系列活动，也使得它在民宿行业内受人瞩目。 民宿发展 民宿，必将是越来越多希冀内心文化之旅的人的选择。浙江拥有丰富的自然景观与人文风貌，具有发展深度观光的条件，对生态、环保、乡土关怀、地域文化的关注，带给浙江发展精品民宿的契机。面对未 来的旅游趋势，具有休闲、主题、创意和美感概念的民宿将会创造新的风潮。民宿产业的崛起意味着新的旅游时代，如何在这个新时代中脱颖而出，形成个性化与自由化的乡旅形态，真正的挑战已然到来。 7 第一章 项目总论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称 浙江省建德市罗隐山居建设项目可行性研究报告 1.1.2 项目性质 新建 1.1.3 项目承办单位 罗村水库林场 1.1.4 项目建设地点 浙江省建德市乾谭镇罗村水库林场 1.2 编制依据及研究范围 1.2.1 项目编制依据 1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十 三 五规划纲要； 2、全国农业和农村经济发展第十 三 五规划； 3、 国务院关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见（ 2015年中央 1号文件） 4、 中华人民共和国环境保护法 ； 5、 建德市城市总体规划（ 2007 年 -2020 年） ； 6、 乾潭镇 城镇总体 规划 、 7、 乾潭镇控制性详细规划 ； 8、投资项目可行性研究指南； 9、 项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料； 10、 其它相关文献资料 。 1.2.2 研究范围 1、通过项目背景及发展概况的研究，分析项目提出的由来； 2、对产品进行市场调查和需求预测，确定本项目的生产规模和产品方案； 3、对 基地 条件和 项目建设 方案进行可行性论证； 4、对总平面布置和公用工程配套设施方案进行技术论证； 5、对建设条件及原材料、燃料、动力供应情况进行调查研究； 8 6、对工程技术及设备方案进行研究，分析项目工艺技术的先进性； 7、根据国家有关法规、规范和标准，对项目的环境保护、节能、节水、消防、劳动保护和安 全卫生等内容进行论证； 8、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力； 9、对项目的社会效益和环境效益进行综合评价； 10、得出可行性研究结论。 1.3 可行性研究结论 1.3.1 项目规模 本项目总投资 1200 万元，其中固定资产投资 900 万元，流动资金 300 万元，建筑面积 2000 平方米。基础设备设施及运输车辆、加工设备，卫生防疫设备，排污处理设施及库房，办公生活区建设等。 1.3.2 场址 本项目选址于 建德市乾谭镇 。项目 地 具有优异的区位优势、良好的地质条件、便利的交通、完备的基础设施，适宜本项目的建设，该选址合理、可行。 1.3.3 项目建设进度 根据本项目的建设规模和投资规模，本项目总工期为 3年： 2015 年 11月2018年 11 月。 1.3.4 投资构成及资金来源 投资构成：项目总投资 1200 万元，其中建设投资 900 万元，流动资金 300 万元。 资金来源：项目所需资金计划 主要 由项目承办单位自筹解决 ，政府鼓励性政策补贴 100 万元 。 1.3.5 综合评价 本项目建设在充分发挥建德市乾谭镇的地缘优势和生产优势的 同时，还有助于促进区域农业结构调整和经济发展。同时，对项目建设区经济的发展也具有示范和带动作用。另 对项目的生产规模、交易规模、销售市场、技术方案和技术经济的可行性和合理性进行了全面的分析比较， 本项目符合 乾谭镇产业发展的要求和浙江省及建德市产业发展规划，并有利于促进建德市农牧畜业发展进程 ；本项目 实施 农业9 产业化模式，有利于提升当地的农业科技水平和产品竞争力 。通过对项目财务分析表明，项目财务盈利能力较强，经济效益显著，抗风险能力较强。因此本项目的建设是必要的，技术和财务上是可行的。 1.4 主要技术经济指标 表 1-1 项目技术经济指标表 序号 项目 单位 指标 备注 1 建设规模 万元 900 总用地面积 亩 65 2 建筑面积 平方米 2000 3 劳动定员 人 15 4 项目规模总投资 万元 1200 建设投资 万元 900 流动资金 万元 300 5 正常年市场经营收入 万元 500 6 正常年总成本 万元 300 正常年固定成本 万元 200 正常年可变成本 万元 100 第二章 项目背景及必要性分析 2.1 项目 建设背景 罗隐山居项目规划用地位于浙江省建德市乾潭镇罗村水库范围，罗村水库林场内，用地约 65 亩，以 利用原农村老房为游客提供以住宿服务为主，并综合民俗活动、农业体验、休闲娱乐等内容的农家乐休闲服务。 近年来，省、市先后对发展乡村旅游作出了一系列部署，并把发展乡村休闲旅游经济放在更 加 突出的位置，乡村民宿经济迎来前所未有的发展机遇。 2014 年，建德市提出“旅游二次创业重振旅游雄风”的奋斗目标，全市上下以全域旅游战略为引领，沿着推动旅游资源成为项目、项目成为产业、产业形成经济的发展路径，加快项目建设，加强宣传营销，提升旅游环境，把建德旅游业打造成“串得成线、留得住人、赚的了钱”的支柱型产业。其中 2015 年一季度全市乡村旅游接待游客10 14.7万人次，旅游收入 1191.55万元，平均消费 81.3元，其中餐饮收入占 30.6%，农产品销售收入占 35.3%，住宿收入占 10.8%。各种政策利好使乡村旅游 迎来发展新机遇。 2.2 项目建设的必要性 2.2.1 促进林业产业转型升级的需要 项目建设以休闲度假为功能、以民宿为载体，开展生态旅游，拓展林农创收渠道和生态旅游市场的深度与广度，推动着林业产业转型升级。 2.2.2 推进杭州都市圈县市节点融合发展的需要 项目建设促进了建德市与杭州中心城市的文创产业交流，使杭州都市圈各节点县市之间的文化认同感、旅游氛围、承接辐射带动性、发展联动性越来越强。 2.2.3 满足城乡居民日益增长的休闲和健康需求的需要 项目的建设以文化为核心、以市场为向导、以资源为依托，以森林生态资源 及水域资源为特点，创新模式，打造一个集休闲、度假、户外运动等为一体的度假圣地，为城镇居民提供天然生态的休闲康养之地，满足居民日益增长的休闲和健康需求的需要。 2.2.4 打造乾潭镇生态健康城的需要 项目的建设利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境 资源及农林渔牧生产活动，提供旅客乡野生活之住宿处所和农业生产方面的体验活动，能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活。 2.2.5 促进乾 潭镇西部山区自我发展、农民增收的需要 项目的建设依托其优美的生态及水资源优势，利用山区资源综合开发，以生态农林业为基础，以森林休闲养生、民宿度假旅游带动农村业态转型，拉动山区经济发展、促进农民增收、提高人们生活质量，推动山区资源优势向经济优势的快速转变。