2018年4月杭州楼市月度分析报告.pptx

,新政加持，“银四”供应缩量,2018年4月杭州楼市月度分析报告, 宏观背景 土地市场, 商品房市场, 杭城房产焦点, 4月27日，由钱江房产特别举办的“柯桥融杭发展论坛,暨钱江房产品牌发布会”盛大举行。, 会上表明，之所以会选择柯桥，是因为钱江房产看到了柯桥城市的前景、未来的成长空间以及区域对高品质物业的需求。, 畅谈融杭”大势下的购房逻辑、政策动向、行业趋势。此次钱江房产落子绍兴，本着以作品致敬柯桥、打造绍兴人居标杆的宗旨，携“钱江彩虹府”、“ 钱江彩虹墅”两大作品重磅登场，将钱江房产旗下成熟、在杭州口碑的 “彩虹系”产品带到柯桥，以一府一墅两座人居新品开启钱江房产的柯桥时代。,房企动态：柯桥融杭发展论坛暨钱江房产品牌发布会盛大举行,柯桥对杭州外溢人才、资本和产业的吸纳具有先天的优势，未来柯桥与杭州的沟通将成为常态，钱江此次选择柯桥，战略意义明确，眼光独到。,房企动态：融创中国东南区域集团与八家国内外顶尖团队共同宣布启动全球战略合作, 2018年4月24日，融创中国东南区域集团与八家国内外顶尖规划、建筑、景观设计、运营团队共同宣布启动全球战略合作。, 株式会社日建设计执行董事、总建筑师陆钟骁，董事总经理郭晓峰，IPD艺普得创始人、董事总经理MariusBrits，ACLA董事、主创设计师Tomm Van Dyke，伍兹贝格全球董事合伙人黄馨谚，AECOM 中国区景观设计总监、首席项目主创Dale Andrew Johnston，PTW总经理、执行董事李岩，浙大建筑设计院院长、勘察设计大师杨毅，天华集团常务副总张怿，融创中国东南区域集团副总裁、首席产品官付鹏及融创各专业条线诸位领导，与媒体嘉宾们出席了签约仪式。,融创此次与八家顶尖团队进行战略合作，展开多维度探索，在全球化时代、城市可持续发展的大背景下，为杭州未来的城市发展提供支持。,政策：杭州出台“限酒令”，商业地块不允许打擦边球,对于类住宅的管控，其实强调了两点，首先明确这是违规的，第二是房住不炒，不能让炒房之风从住宅流入类住宅。”, 4月27日，杭州规划局已发布了关于拟出让商业商务用地规划条件增加类住宅限制要求的函。文件明确，“对规划条件未明确允许建设酒店式公寓等类住宅的，规划条件中增加不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米。, 酒店式公寓受限制，杭州后续将出让的地块，在规划要求上会越来越详细，尤其是商地，文件上看，后续出让的商地在出让文件里将写明“不得建酒店式公寓”，包括可分割转让的最小面积为300平方米。, “限酒令”已有先例，2012年1月，杭州出台关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见(以下简称意见)，明令禁止商业办公楼采用公寓、家园、花园、花苑等含有住宅性质的名称来销售。,政策：推进住房租赁资产证券化 促进住房租赁市场发展,此次通知完善了住房租赁资产证券化的工作程序，明确提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。, 4月25日，中国证监会、住房城乡建设部在总结前期工作的基础上，联合发布了关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知，推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。, 通知明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。主要包括物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;物业正常运营且产生持续、稳定的现金流;原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。, 通知明确了优先和重点支持领域。明确优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。,政策： 浙江省农村住房建设管理办法将于5月起实施,该管理办法的实施，填补长期以来农村住房质量安全管理的空白，使农村住房建设更加规范合理，便于管理。, 4月3号浙江省住房和城乡建设厅发布的浙江省农村住房建设管理办法(以下简称管理办法)将于5月1日正式实施，这也标志着浙江省农房建设管理有法可依，填补长期以来农村住房质量安全管理的空白，实现对城镇建设活动和农村建设活动的闭合管理。, 管理办法共二十六条，主要从农房建设管理职责、农房设计、建设施工、质量安全管理等方面做了明确规定，着重解决农房质量安全和风貌特色管控。, 管理办法明确，农村住房建设应当遵循规划先行、节约用地、因地制宜、保障安全的原则，符合适用、环保、美观的要求，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。, 宏观背景 土地市场, 商品房市场, 杭城房产焦点,2017.5,2017.6,2017.7,2017.8,2017.9,2017.10 2017.11 2017.12,2018.1,2018.2,2018.3,2018.4,成交宗数规划建筑面积（万）出让总金额（亿元）平均楼面价（元/）,3457316131,1313323317463,4327021933,1311623920609,2324452521523,7929310045,191516650,1218121912085,1718034319098,54613228492,1315222616761,961528535,45,133,32,116,244,92,9,181,180,46,152,61,0,100005000,15000,300002500020000,0,200100,300,600500400,杭州宅地：本月9宗涉宅地块成交,其中三宗纯租赁用地杭州住宅用地成交情况（2017.5-2018.4）,3,2017.5,2017.6,2017.7,2017.8,2017.9,2017.10 2017.11 2017.12,2018.1,2018.2,2018.3,成交宗数规划建筑面积（万）出让总金额（亿元）平均楼面价（元/）,526187207,657345926,856458155,624229214,1576688946,27710286,12.50.31039,1032175430,962589395,316.014.08864,1060.938.66333,15.635343,5.612018.4,20000,1200010000800060004000,100,80706050403020,杭州商办用地：本月1宗商业地块成交杭州商办用地成交情况（2017.5-2018.4）,2018年四月杭州市成交地块,成交明细：共成交10宗，涉宅9宗，商业用地1宗,安徽置地4万+封顶竞得三堡单元 自持16%。区位条件：位于景芳三堡单元，即钱江新城1期江河汇流区，东至三新路，南至凤起东路，西至钱潮路，北至景芳路。,交通：地铁4号线景芳路站位于地块西侧，直线距离约650米，地块所处位置被4、6、9号线3条地铁线围合。沿钱潮路南北分别通向钱江新城核心区与城东新城.商业：天虹购物中心距离地块350米，庆春商圈内含杭州大厦501、庆春银泰等综合体，距离地块约1.5公里，东侧江河汇流区方向，则有规划的渔人码头综合体。教育：采荷一小钱江苑校区、杭州四季青小学，地块西侧规划幼儿园一所。市场环境：金隅中铁诺德都会森林项目定名，是目前区域里,唯一的4万+地块项目，沿江方向，中海钱江湾预计近期首开高层，万科大家钱塘府二手房挂牌价约55000元/。地块意义：地块突破4万+楼面价，杭州第七宗4万+地块诞生，开发商对钱江新城江河汇流区未来发展非常看好。,北辰首进主城 66亿竞得九堡中心单元 楼面价25720元/。区位条件：地块东至九堡中心单元JG1701-09地块蚕桑幼儿园，南至蚕桑街，西至金田路，北至钱江变进线通道绿化工程、蚕桑社区。,交通：地铁1号线九堡站距离地块约650米，德胜快速路位于地块北侧，客运中心距离地块约1公里。教育：东城小学、东城中学、东城实验学校，地块东南侧蚕桑幼儿园（规划用地）。商业：九堡新天地、金海城均为贴身配套，地铁东城广场、物美均在1公里范围内。景观：地块东侧规划沿河绿地，具备河景景观。, 市场环境：九堡目前暂无可售新房，乔司的璞丽东方在售均价27000-28000元/，地块周边二手房晨光绿苑挂牌价28000元/左右，香槟湾花园挂牌价在3万元/以上。地块意义：地块体量较小，位置较为封闭，短距离出入较不便，北侧有高架干扰，优势在于长距离通达性较好，高架出入口距离地块均为300米，规划幼儿园近邻，东侧带有绿地、河道景观，但本地块居住氛围成熟。,弘阳以13308元/楼面价竞得塘栖地块，创历史新高。区位条件：地块东至九堡中心单元JG1701-09地块蚕桑幼儿园，南至蚕桑街，西至金田路，北至钱江变进线通道绿化工程、蚕桑社区。,医疗：距离余杭区中医院仅1公里左右的距离。教育：周边教育配套资源充足，与塘栖镇第一小学、第二小学、第三小学和第三中学的距离均在1公里左右。商业：板块内缺乏较大型的商业配套。休闲：地块与运河塘栖古镇景区的距离较近，是未来休闲娱乐,的好去处。 市场环境：塘栖最近一次出让，是在4年前。2014年4月10日，春风房产以总价1.36亿元竞得板块内商住地块，成交楼面价仅为1731元/平米。对比今天的成交楼面价，4年时间地价已经翻了7倍多。地块意义：时隔4年出让涉宅地块，成交楼面价翻7倍之多，板块内无竞品。,2018年5月杭州市计划推出地块,推地计划：5月杭州预计推出8宗地块（涉宅7宗）,成交情况 类别：4月份土地供应量下滑，平均楼面价跌破万，商住用地建面减少91万，本月出让地块10宗；其中涉宅9宗，商业用地1宗； 区域：供地多为江干、余杭，共成交7宗；主城区成交6宗地，其中有3宗租赁住宅用地，萧山仅出让1宗商业地块；,拿地情况 安徽置地4万+封顶竞得三堡单元地块，成为杭州第七宗4万+地块，自持16%； 北辰首进主城 ，以66亿竞得九堡中心单元，楼面价25720元/； 弘阳以13308元/平方米楼面价竞得的塘栖地块。,推地预期 5月杭州预计共有8宗地块推出，其中7宗涉宅用地； 5月份推地多半为余杭区域，涉宅地块7宗；主城区将只出让1宗商业用地（百井坊地块），地块位于武林商圈核心区域，或将为杭州带来新的旗舰商业综合体。,土地市场小结, 宏观背景 土地市场, 商品房市场, 杭城房产焦点,1750,20000,2017-5,2017-6,2017-7,2017-8,2017-9,2017-10,2017-11,2017-12,2018-1,2018-2,2018-3,2018-4,全市,主城（含大江东）,余杭,萧山,整体市场供应:4月全市新增供应4133套，环比减少3259套全市商品房供应套数对比情况（套）2000018000160001400012000100008000600041334000,94664143,10,0005,0000,2017-5,2017-6,2017-7,2017-8,2017-9,2017-10,2017-11,2017-12,2018-1,2018-2,2018-3,2018-4,全市,主城（含大江东）,余杭,萧山,整体市场成交:4月全市成交量9466套，环比减少497套全市商品房成交套数对比情况（套）25,00020,00015,000,28204,316262753820821,35,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000,2017-5,2017-6,2017-7,2017-8,2017-9,2017-10,2017-11,2017-12,2018-1,2018-2,2018-3,2018-4,全市,主城（含大江东）,余杭,萧山,整体市场价格:4月全市商品房成交价格稳定，主城成交价格仍破3万元/全市商品房成交均价走势（元/平方米）40,000,56066,6000050000400003000020000100000,2017-5,2017-6,2017-7,2017-8,2017-9,2017-10 2017-11 2017-12,2018-1,2018-2,2018-3,2018-4,全市,主城（含大江东）,余杭,萧山,整体市场存量:4月全市商品房存量减少2946套，存量降至5.6万套全市商品房各月末可售情况（套）900008000070000,2017年12月,2017年10月,2017年11月,2018年1月,2018年2月,2017年5月,2017年6月,2017年7月,2017年8月,2017年9月,2018年3月,2018年4月,2017年11月,2017年10月,2017年12月,2017年6月,2017年8月,2018年1月,2018年3月,2017年5月,2017年7月,2017年9月,2018年2月,2018年4月,28782,20000,35000,80006000400020000,10000,1400012000,16000,全市商品住宅成交量价情况,新增供应（套）,成交（套）,150004584 1000050000成交均价（元/）,13371,20000150001000050000,25000,30000350002500030000,40000,全市商品住宅存量情况（套）,全市住宅市场:4月全市商品住宅成交4584套，环比下跌29.32%，成交均价稳定增涨；存量下降至1.3万套,750006500055000450003500025000150005000,40003500300025002000150010005000,全市各区商品住宅成交量价情况,18年3月成交（套）2018年3月成交均价（元/）,18年4月成交（套）2018年4月成交均价（元/）,800070006000500040003000200010000,全市各区商品住宅存量情况（套）,18年3月末库存（套）,18年4月末库存（套）,分区住宅市场:量价面：全市商品房成交量余杭下跌明显；成交均价下城区下跌30.8%；存量：全市各区域存量普遍减少，其中萧山区减幅明显。,2.7%,2.5%,9.5%19.7%28.6% 13.3%13.4%,6.5%6.6%,2018年4月全市商品住宅各单价区间成交占比,=1.51.5-22-2.52.5-33-3.53.5-44-55,11.8%21.2%20.8%,6.9%4.0%15.0%17.5%,2018年3月全市商品住宅各单价区间成交占比,=1.51.5-22-2.52.5-33-3.53.5-44-55,12.5%,22.9%14.5%,16.8%5.8%8.4%7.1%12.0%,2018年3月全市商品住宅各总价区间成交占比,150,150-200200-250250-300300-350350-400400-450450,住宅成交价格结构:3-3.5万元以上单价段成交上涨、250万元以上总价段占比增加,8.2%,16.3%10.9%15.9%,22.1%7.7%9.7%9.2%,2018年4月全市商品住宅各总价区间成交占比,150,150-200200-250250-300300-350350-400400-450450,1%0%,34%3%,13%,32%,8%,9%,2018年4月全市商品住宅各面积段成交套数占比,=180,住宅成交面积结构:80-90仍是成交主力，100-140以上成交环比上涨8%,2%1%,41%,3%,10%,27%,8%,8%,2018年3月全市商品住宅各面积段成交套数占比,=180,2017年12月,2017年10月,2017年11月,2017年6月,2017年7月,2018年1月,2017年5月,2017年8月,2017年9月,2018年2月,2018年3月,2017年11月,2017年10月,2017年12月,2017年6月,2018年1月,2018年4月,2017年5月,2017年7月,2017年8月,2017年9月,2018年2月,2018年3月,2018年4月,25073,16761,20000150001000050000,25000,全市商业存量情况（套）,28000,16001400120010008006004002000,1800,全市商业成交量价情况,新增供应（套）,成交（套）,2700026000250002400023000220002100020000成交均价（元/）,全市商业市场:4月全市商业成交量837套；成交均价25073元/；存量跌1.67万套,4月商业签约套数TOP5,18%20%,0%,4%,1%,6%,21%20%,3% 4%,4月各区商业成交套数占比3%,滨江区大江东,拱墅区江干区上城区西湖区下城区下沙区萧山区余杭区之江区,分区商业市场:4月商业成交下城区、江干区以及萧山区占比最高，共占比61%，其次为拱墅区；中润居艺空间占据商业签约套数TOP5榜首,2017年5月,2017年6月,2017年7月,2017年8月,2017年9月,2017年10月,2017年11月,2017年12月,2018年1月,2018年2月,2018年3月,2018年4月,2017年5月,2017年6月,2017年7月,2017年8月,2017年9月,2017年10月,2017年11月,2017年12月,2018年1月,2018年2月,2018年3月,2018年4月,10618,14000120001000080006000400020000,全市办公存量情况（套）,180016001400120010008006004002000,全市办公成交量价情况,新增供应（套）,成交（套）,250002265820000150001000050000成交均价（元/）,全市办公市场:4月全市办公成交量455套；成交均价上涨至近一年最高值22658元/；存量1.06万套,4月办公签约套数TOP5,4%,8%,22%,5%,2%,12%,28%,4月各区办公成交套数占比,滨江区,19%拱墅区江干区,西湖区下沙区萧山区,余杭区之江区,分区办公市场:余杭区成交占比较大份额，其次为江干，之江，合计占比近7成,2017年12月,2017年10月,2017年11月,2017年5月,2017年9月,2018年4月,2017年6月,2017年7月,2017年8月,2018年1月,2018年2月,2018年3月,2017年11月,2017年10月,2017年12月,2017年5月,2017年8月,2018年1月,2018年4月,2017年6月,2017年7月,2017年9月,2018年2月,2018年3月,14400,14000120001000080006000400020000,200001800016000,全市酒店式公寓存量情况（套）,20000150001000050000,30000270443590 25000,300025002000150010005000,450040003500,全市酒店式公寓成交量价情况,新增供应（套）,成交（套）,成交均价（元/）,全市酒店式公寓市场:4月全市酒店式公寓成交量3590套，成交量回升；成交均价上升至27044元/；目前存量1.4万套,4月酒店式公寓签约套数TOP5,10%14%,13%,3%1%,18%24%,8%,4月各区酒店式公寓成交套数占比9%,滨江区,拱墅区江干区西湖区下城区下沙区萧山区余杭区之江区,分区酒店式公寓市场:萧山成交占比最大，其次为余杭区；保亿绿城奥邸国际占据签约套数TOP5榜首,4月主城区签约套数TOP10,主城签约套数TOP10，西湖区仅龙湖西溪天街上榜,4月余杭区成交套数排行TOP10,4月萧山区成交量排行TOP10,余杭&萧山签约套数TOP10：余杭成交TOP10，西溪蓝海城占据榜首；萧山排行榜中，钱江世纪城板块上榜楼盘较多,量价情况 新增供应量：4月全市新增供应4133套，环比减少3259套； 成交量：全市成交量9466套，环比减少497套； 成交价格：全市商品房成交价格稳定，主城成交价格仍破3万元/； 存量：全市商品房存量减少2946套，存量降至5.6万套。,成交排行 项目排行：西湖区仅龙湖西溪天街上榜，占据商业签约套数TOP5榜首。 签约套数排行：余杭成交TOP10，西溪蓝海城占据榜首；萧山排行榜中，钱江世纪城板块上榜楼盘较多。,细分市场 住宅：全市商品住宅成交4584套，环比下跌29.32%，成交均价稳定增涨；存量下降至1.3万套； 商业：全市商业成交量837套；成交均价25073元/；存量跌1.67万套；办公：全市办公成交量455套；成交均价上涨至近一年最高值22658元/；存量1.06万套； 酒店式公寓：全市酒店式公寓成交量3590套，成交量回升；成交均价上升至27044元/；目前存量1.4万套。,商品房市场小结, 宏观背景 土地市场, 商品房市场, 杭城房产焦点, 4月26日，杭州市规划局对外公示了杭州市钱江世纪城核心区单元控制性详细规划修编（草案）。根据草案，规划范围东起杭甬客运专线，西至钱塘江，北至民祥路，西南至金鸡路，南至机场高速，面积614.20公顷。规划将形成“一横两纵、片区交融”的整体空间结构。, ，“一横两纵、片区交融”的整体空间结构中的一横即市心北路文化景观主轴线，该线联系了萧山老城区与钱江世纪城核心区，是展示城市时代风貌和文化景观的城市主轴线；两纵即奔竞大道交通景观主轴线和平澜路功能景观次轴线，其中奔竞大道城市交通景观主轴线是贯穿周边单元的重要交通联系纽带和景观大道，平澜路城市功能景观次轴线是连通城市重要开放空间及核心功能的轴线。,钱江世纪城核心区规划，规划范围东起杭甬客运专线，西至钱塘江，北至民祥路，西南至金鸡路，南至机场高速，面积614.20公顷。,规划：钱江世纪城核心区规划出炉, 4月25日，杭州钱塘智慧城经济工作暨“凤凰谷”三年行动计划推进大会上，传来最新消息打造一个以上市企业集聚区为目标的“凤凰谷”。, 钱塘智慧城“凤凰谷”的目标也很明确到2020年，这里要推动10家企业完成上市，集聚100家拟上市企业，同时还要培育一批主业突出，符合智慧城产业导向，成长性好、带动性强的企业上市。, 为加速“凤凰谷”的打造建设，钱塘智慧城最近将推出10条扶持政策。比如，对外地上市公司税源迁入，将给予总额不超过500万元一次性奖励；对完成A轮融资的企业，将给予完成融资额的1%奖励等等，目前这些扶持政策还在征求意见中。,钱塘智慧城“凤凰谷”的目标也很明确到2020年，这里要推动10家企业完成上市，集聚100家拟上市企业。,规划：城东再添新地标，“凤凰谷”,杭州城市档案中心项目是杭州首个实施全过程工程咨询的项目，将为杭州后续全过程工程咨询树立可借鉴的典范。, 杭州打算在转塘区域新建一座杭州市城市档案中心，将全市的各类档案集中储存。4月26日，这个项目又有了新进展，进行了全过程工程咨询签约。这意味着，项目即将进入实质性施工阶段。 杭州城市档案中心项目是杭州首个实施全过程工程咨询的项目，将为杭州后续全过程工程咨询树立可借鉴的典范，提供全过程工程咨询的杭州样本。, 主体建筑面积约6.3万平方米，地上14层，地下2层。三层至十三层主要是库房，用于储存各类档案；十四层则是屋顶花园。主体建筑地下2层都是停车库，可以容纳200多辆车。,规划：杭州市城市档案中心预计今年9月开工,4月总结,商品房量跌价稳，土拍缩量：,“银四”楼市平稳而过，公证摇号政策增加购房者数量，中签率低，新增供应下降4成，市场成交量减价稳，存量持续走低；4月27号，限“酒”令出台，酒店式公寓受限制；土地市场方面，共9总涉宅地块，仅1宗达到地价上限且含部分自持比例，九堡和塘栖等多个板块地价被刷新。未来展望,新增供应增涨，摇号市场火热：,5月楼市供应量大幅增涨，预计成交量价齐升，市场回暖，主城区仅一宗商业用地（百井坊地块）出让，位于武林商圈核心，或将带来新商业综合体。,月度总结及展望,谢谢观看,