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2021-2022商业地产行业研究报告 前 言 . 1 一、市场表现： 需求回暖， 商业地产市场稳步复苏 . 2 1. 商业地产新房市场： 1-5 月全国商办新房开发投资额同比增长 6.1%， 销售面积同比增长 8.8%，新开工面积同比下降 11.2% . 2 2. 商业地产大宗交易：经济向好，需求释放，大宗交易市场 升温 . 6 3. 商 业地产租赁市场：需求回暖带动百 MALL 商铺租金环比上涨 0.31%，写字楼 租金 环比微跌 0.10%， TMT、金融、专业服务行业持续引领写字楼租赁需求 . 8 4. 商办土地市场：上半年推出成交面积同比均下降，楼面价同比上涨 9.0% .12 二、企业表现： 聚焦核心城市，加快轻资产与数字化运营，融资渠道有望拓宽 . 14 1. 企业投资聚焦城市群核心一二线城市，并密切关注具备消费需求空间的三四线 城市 .14 2. 轻资产及数字化成为企业商业运营转型的重要方向 .17 3. 资产证券化拓宽企业融资渠道，商业地产 REITs 备受关注 .18 三、 趋势展望：体验式商业与数字化赋能，寻找商业地产运营价值新范式 . 21 1. 围绕 “Z世代 ”消费需求，商业地产新业态新模式不断涌现 .21 2. 体验式商业成为购物中心发展热点，赋能商业地产发展新变革 .22 3. 数字化赋能商业地产，催生数字时代商业地产的运营新范式 .23 结语 . 27 专题一：商业地产运营标杆企业及项目发展分析 . 28 专题二：写字楼运营服务加强，业态更加灵活多元 . 32 2020 2021 Z TMT 2021 2021 2021 1-5 25.7% 4.3% 1. 1-5 6.1% 8.8% 11.2% 2016-2021 1-5 CREIS 1 2021 1- 5 6799 6.1% 1 + 6 . 4 % 6 . 2 % 5 . 0 % 4 . 7 % 4 . 6 % 4 . 1 % 3 . 8 % 3 . 4 % 2 . 9 % 3 . 1 % 2 . 9 % 2 . 3 % 2 . 4 % 2 . 8 % 2 . 5 % 2 . 2 % 1 . 9 % 1 . 5 % 1 5 . 4 % 1 4 . 2 % 1 1 . 8 % 1 0 . 0 % 9 . 2 % 8 . 5 % 1 3 . 4 % 1 1 . 5 % 9 . 6 % 8 . 3 % 8 . 0 % 6 . 9 % 6 . 9 % 7 . 6 % 7 . 0 % 5 . 9 % 5 . 3 % 4 . 2 % 0% 5% 1 0 % 1 5 % 2 0 % 2 5 % 开发投资额 新开工面积 销售面积 办公楼占比 商业营业用房占比 2020 1-5 14.0% 1.4 12.6% 2021 1-5 6893 11.2% 9.2% 2016 2021 1-5 2021 1-5 3802 8.8% 2020 1-5 7.2% 5.7% 1.5 1 2021 1-5 6.1% 7.7% 8.6% 2010-2021 1-5 CREIS 2021 1-5 4591 6.1% 2019 1.3% 2021 1-4 15% 33.6% 1-4 50% 20% 5599 7370 9312 11945 14346 14607 15838 15640 14177 13226 13076 4591 6 .1 % - 20 % - 1 0 % 0% 10 % 20 % 3 0 % 40 % 0 50 00 10 00 0 1 5 0 0 0 20 00 0 2 0 1 0 2 0 1 1 2 0 1 2 2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 8 2 0 1 9 2 0 2 0 2 1 :1 - 5 亿 元 商业营业用房开发投资额 ( 左 ) 同比（右） 2010-2021 1-5 CREIS 2021 1-5 5160 7.7% 2019 22.6% ( ) 2021 1-5 30% 227% 158.1% 2010-2021 1-5 CREIS 2021 1-5 2789 8.2% 2019 15.3% ( ) 90.2% 42.4% 14.1% 9.8% 9.1% 17461 20671 22007 25902 25048 22530 22317 20484 20066 18936 18012 5160 - 7 .7 % -2 0 % -1 0 % 0% 1 0 % 2 0 % 3 0 % 4 0 % 5 0 % 0 5 0 0 0 1 0 0 0 0 1 5 0 0 0 2 0 0 0 0 2 5 0 0 0 3 0 0 0 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2 0 2 1 : 1 5 6921 7878 7759 8469 9075 9252 10812 12838 11971 10173 9289 2789 8 .2 % -2 0 % -1 0 % 0% 1 0 % 2 0 % 3 0 % 4 0 % 0 2 0 0 0 4 0 0 0 6 0 0 0 8 0 0 0 1 0 0 0 0 1 2 0 0 0 1 4 0 0 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2 0 2 1 : 1 5 2 1-5 6.2% 20.2% 10.5% 2010-2021 1-5 CREIS 2010 2020 2020 5.4% 2019 2.6 2021 1-5 2208 6.2% 2021 1-4 37.3% 16.0% 2021 1-4 73.6 123.3% 30.7% 22.4% 16.2% 2010-2021 1-5 CREIS 2021 1-5 1733 20.2% 2019 29.3% ( ) 2021 1-5 1807 2544 3367 4652 5641 6210 6533 6761 5996 6163 6494 2208 6 .2 % - 20 % - 10 % 0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 0 20 00 4 0 0 0 6 0 0 0 80 00 10 00 0 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20 21 :1-5 亿 元 办公楼开发投资额（左） 同比（右） 3678 5361 5986 6887 7349 6569 6415 6140 6049 7084 6604 1733 - 2 0 .2 % -3 0 % -20 % -1 0 % 0% 1 0 % 20 % 3 0 % 40 % 5 0 % 0 10 00 2 0 0 0 30 00 4 0 0 0 50 00 6 0 0 0 70 00 8 0 0 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2 0 2 1 : 1 5 89.8% 81.1% 71.8% 34.3 339.3% 241.5 66.9% 2010-2021 1-5 CREIS 2021 1-5 1013 10.5% 2019 19.0% ( ) 100 68.6% 6.3% 21.3% 7.5% 40-60 48.2% 35.7% 2. 2021 3 D 2021 3 12.02 1 8 D D 1882 2008 2254 2883 2498 2912 3826 4756 4363 3723 3334 1013 1 0 .5 % -2 0 % -1 0 % 0% 1 0 % 2 0 % 3 0 % 4 0 % 0 1 0 0 0 20 00 3 0 0 0 4 0 0 0 5 0 0 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2 0 2 1 : 1 5 2021 1-6 CREIS 2021 CREIS 90 1570 63.7% 27.7% 2021 3 27.35 2020 11 50 2020 2021 64% 28% 6% 2% 股权交易 资产交易 其他 法拍 3. MALL 0.31% 0.10% TMT 1 2021 2020 100 24.90 / / 0.24% 100 MALL 26.84 / / 0.31% 2021 2021 MALL 2019 68.7% 56.8% 2019 CREIS 2020 259 2021 600 APP 随着国民经济持续稳定恢复，促进消费的政策不断发力，居民消费需求稳步释放，商业地 产市场稳定恢复。从整个商业地产市场发展趋势看，新技术与新消费理念引领商业地产市场 变革的时代已经形成。 预计 下半年 ， 随着 消费市场 活力 持续 恢复 ， 我国重点城市商铺租金将 逐渐恢复至疫情前的水平，同时实体商业的智慧运营与综合服务水平也将不断提升 。 2 0.10% 15 2021 4.75 / 0.10% 45.0% 50.0% 5.0% 2020 -2021 CREIS CREIS 2021 12% 9% 19.1% 2.4 10% 10% 0% 5% 1 0 % 1 5 % 2 0 % 25 % 2 0 2 0 Q 2 2 0 2 0 Q 3 2 0 2 0 Q 4 2 0 2 1 Q 1 2 0 2 0 Q 2 2 0 2 0 Q 3 2 0 2 0 Q 4 20 21 Q 1 2 0 2 0 Q 2 2 0 2 0 Q 3 2 0 2 0 Q 4 2 0 2 1 Q 1 2 0 2 0 Q 2 2 0 2 0 Q 3 2 0 2 0 Q 4 2 0 2 1 Q 1 2 0 2 0 Q 2 2 0 2 0 Q 3 2 0 2 0 Q 4 2 0 2 1 Q 1 2 0 2 0 Q 2 2 0 2 0 Q 3 2 0 2 0 Q 4 2 0 2 1 Q 1 2 0 2 0 Q 2 2 0 2 0 Q 3 2 0 2 0 Q 4 20 21 Q 1 2 0 2 0 Q 2 2 0 2 0 Q 3 2 0 2 0 Q 4 2 0 2 1 Q 1 2 0 2 0 Q 2 2 0 2 0 Q 3 2 0 2 0 Q 4 2 0 2 1 Q 1 北京 上海 广州 深圳 苏州 郑州 杭州 西安 南京 2020 CREIS 2020 TMT 60% 2020 16.9% 10% 2020 CREIS 2020 TMT 45% / TMT 40% 2021 TMT 39.5% 14.0% 11.9% 12.3% 8.8% 6.0% 4 .3 % 3.2% 科技 / 媒体 / 通信（ TMT ） 银行 / 保险 / 证券 / 其他金融行业 律所 / 教育 / 专业服务业 其他 房地产 零售 制造业 医疗 44% 31% 46% 32% 42% 39% 31% 9% 15% 16% 21% 16% 10% 13% 16% 12% 6% 9% 12% 8% 12% 0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % / / TMT / / / / / 4. 9.0% 2016 -2021 6 300 CREIS 2021 300 1-6 300 9870 15.3% 300 8587 10.8% 2021 1-6 300 2516 / 9.0% 6.9% 2020 0.67 300 1772 1304 73.6% 468 26.4% 2020 1.7 2016 -2021 6 CREIS 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 2016 2017 2018 2019 2020 2021 万 平 方 米 商办用地推出规划建筑面积 商办用地成交规划建筑面积 推出年度月均 成交年度月均 -100% -50% 0% 50% 100% 0 5000 10000 15000 20000 2016 2017 2018 2019 2020 2 1 :1 -6 2016 2017 2018 2019 2020 2 1 :1 -6 2016 2017 2018 2019 2020 2 1 :1 -6 一线城市 二线城市 三四线城市 万 平 方 米 成交规划建筑面积（左） 同比（右） 2016 -2021 6 CREIS 2021 1-6 326 46.4% 10330 / 16.2% 0.3% 2021 1-6 3961 3.7% 2795 / 18.3% 6.7% 3.1 2021 1-6 300 4300 12.4% 1665 / 15.1% 10.6% 5.0 -40% -20% 0% 20% 40% 0 3000 6000 9000 12000 15000 18000 2016 2017 2018 2019 2020 2 1 :1 -6 2016 2017 2018 2019 2020 2 1 :1 -6 2016 2017 2018 2019 2020 2 1 :1 -6 一线城市 二线城市 三四线城市 元 / 平 方 米 成交楼面均价（左） 同比（右） 1. 2020 11% 42% GDP 54.8 GDP 54% 2010-2020 2021 1-6 300 CREIS 2021 1-6 46% 50% 一线城市 二 线城市 二 线城市 46%50% 杭州 5 9 3 . 8 6 . 9 % 西安 3 5 0 . 9 4 . 1 % 成都 3 4 9 . 1 4 . 1 % 济南 3 0 0 . 6 3 . 5 % 重庆 1 9 2 . 2 2 . 2 % 沈阳 1 8 7 . 4 2 . 2 % 武汉 1 8 6 . 5 2 . 2 % 苏州 1 7 6 . 1 2 . 1 % 郑州 1 6 4 . 7 1 . 9 % 长沙 1 5 5 . 7 1 . 8 % 贵阳 1 5 1 . 8 1 . 8 % 宁波 1 4 3 . 7 1 . 7 % 南京 1 2 0 . 0 1 . 4 % 青岛 1 0 9 . 4 1 . 3 % 其他 7 7 9 . 1 9 . 1 % 湖州 2 7 4 . 2 3 . 2 % 嘉兴 2 0 0 . 8 2 . 3 % 泰州 1 8 3 . 9 2 . 1 % 南通 1 5 2 . 9 1 . 8 % 潍坊 1 4 0 . 2 1 . 6 % 盐城 1 3 4 . 2 1 . 6 % 遵义 1 3 3 . 5 1 . 6 % 佛山 1 2 8 . 3 1 . 5 % 萍乡 1 2 0 . 0 1 . 4 % 菏泽 1 0 1 . 9 1 . 2 % 其他 2 7 2 9 . 7 3 1 . 8 % 广州 1 8 4 . 2 2 . 1 % 上海 1 2 2 . 8 1 . 4 % 北京 1 0 . 1 0 . 1 % 深圳 9 . 0 0 . 1 % 593.76 300 6.9% 3.2% 2.3% 2020 10 6 13 2020 5 2020 33 22 2020 9 5 2020 1- 3 9 2. / / 2021 70 TOD 10 + 2+1 2021 13 4 9 11 50 2025 150 2021 30 85 2020 9 2021 2021 3. REITs 1 REITs REITs 2018 4 REITs REITs 2020 4 30 REITs REITs 2021 7 2 REITs REITs REITs 9 9 2 REITs 2021 1-6 42% REITs REITs 2020-2021 6 REITs CNABS 3 6 .1 % 1 7 .7 %6 .8 % 4 .2 % 1 6 .9 % 9. 2% 9 .2 % 138 68 26 16 单 位 ： 亿 元 20 2020-2021 6 REITs 383.45 2021 1-6 70.36 42% REITs REITs 232.39 60.6% 2020-2021 6 REITs CNABS REITs REITs 2020-2021 6 REITs 23 7 4 211.1 55% 172.3 45% REITs REITs REITs 一线城市 55% 二线城市 45% 21 1. Z Z 2019 25 27.5% 3.8 Z Z “ ” “ ” Z IP 2. =52:18:30 30%-40% F & B Z KOL 3. POS AI REID VR AR - BI+ KOL + APP ERP E RP CRM CRM 25% 2018 PM + AMP PM + + + APM PM APM AIIoT 4.0 2021 + + + + 2021 1 ATLAS 50 2021 5G CBD 113 CBD Mall+ 55 2021TOD TOD TOD TOD TOD 2 60 2021 2021 TMT 5G 2020 2021 OFFICEZIP COOC OFFICEZIP OFFICEPRO Powered by OFFICEIZIP