住房租赁行业安全白皮书.pdf

2019年 1月 指导单位： 全国 智标委 中 装协 住宅租赁产业分会 阿里云 IoT事业部 2019租赁住房行业安全白皮书 2 目 录 主要贡献单位 . 4 1. 前言 . 5 2. 租赁住房行业背景 . 5 2.1. 政策背景 . 5 2.2. 行业潜力 . 7 2.3. 市场状况 . 9 2.4. 发展趋势 . 10 2.4.1. 租赁住房的产业生态将进一步多元化 . 10 2.4.2. 技术赋能租赁住房行业全面升级 . 12 3. 租赁住房产业分析 . 13 3.1. 政府主管部门 . 13 3.2. 长租企业 . 14 3.2.1. 开发商背景企业 . 14 3.2.2. 经纪机构背景企业 . 15 3.2.3. 酒店背景企业 . 15 3.2.4. 创业类企业 . 16 3.2.3 国企背景公寓运营商（国家队） . 16 3.3. 设备商 . 17 3.4. 服务提供商 . 18 3.5. PaaS接入平台方 . 18 3.6. 业务系统提供方 . 19 3.7. SI落地方 . 20 4. 物联网技术赋能租赁住房行业 . 20 4.1. 智能全屋 . 21 4.2. 智慧公区 . 21 4.2.1. 智能视频监控 . 22 4.2.2. 智能楼宇对讲 . 22 4.3. 公寓 SaaS管理系统 . 23 2019租赁住房行业安全白皮书 3 4.4. 优化门店经营 . 24 4.5. 租后生活运营服务 . 25 5. 租赁住房安全现状 . 26 5.1. 案例 1（消防安全事故） . 26 5.2. 案例 2（燃气电气安全事故） . 26 5.3. 案例 3（租客人身安全） . 27 5.4. 安全警钟长鸣 . 28 6. 租赁住房全域安全方案 . 29 6.1. 租客人身的安全管理 . 29 6.1.1. 真人实人合法身份认证 . 29 6.1.2. 风险识别管理 . 29 6.2. 更安全的设备连接管理 . 31 6.2.1. 智能门锁 . 31 6.2.2. 智能计量设备 . 34 6.2.3. 智能安防设备 . 36 6.2.4. 智能通行设备 . 37 6.2.5. 智能环境检测 . 41 6.2.6. 边缘计算网关的安全 . 41 6.3. 更安全的企业经营管控 . 42 6.3.1. 公寓 SaaS管理系统设计 . 42 6.3.2. 消防管理 . 47 6.3.3. 智能安防监控 . 50 6.3.4. 设备运营管理 . 54 6.3.5. 政府监管安全 . 54 6.4. 数据和隐私安全 . 55 6.4.1. 云平台数据安全 . 55 6.4.2. 物联网数据安全 . 56 7. 租赁住房行业全域安全展望 . 57 2019租赁住房行业安全白皮书 4 主要贡献单位 本 白皮书 在编写的过程中参考了以下单位相关成果，对此表示感谢 (排 名不分先后 )： 指导单位 ： 全国智能建筑及居住区数字化标准化技术委员会 中国建筑装饰协会住宅租赁产业分会 阿里云 IoT事业部 主要参编单位 ： 普华永道思略特管理咨询（上海）有限公司 中通服软件科技有限公司 上海和住信息科技有限公司 （寓小二） 中国通服上海公司 上海紫光乐联物联网科技有限公司 深圳曼顿科技有限公司 浙江超仪电子技术股份有限公司 云丁网络技术 (北京 )有限公司 上海榉树智能科技有限公司 杭州汇创技术有限公司 联合发起单位 ： 魔方生活服务集团 龙湖冠寓 上海锐诩企业管理有限公司 （ 安歆公寓 ） 北京爱家营企业管理有限公司 （ 相寓 ） 浙江麦家商业管理有限公司 （麦家公寓） 乐乎城市青年社区 首创 He寓 高澎（上海）公寓管理有限公司 上海城方租赁住房运营管理有限公司 上海浦东发展 (集团 )有限公司 2019租赁住房行业安全白皮书 5 1. 前言 2019年， 租赁住房 行业，在技术、 行业规范 和 经营管理创新 的变革中迎接新的挑战和机遇。 自 2016年以 来， 特别是十九大后， 随 着国家系列的土地、金融等红利政策不断推出，全国各地租赁住房行业正高速发展。近期公寓行业多起安全问题接踵发生，也把这个行业推动了风口浪尖！住客密集型行业，安全服务管理当排首位，公寓在追逐综合效益的同时，需要构筑安全底线，保障消费者的租住安全，最大限度降低企业的经营风险。 同时，对于租赁房屋的安全质量监管，迫切需要国家明确相关安全管理的标准，加快完善租赁行业的立法。 中国的 租赁住房 行业正在从上半场的“ 膨胀式 开发”，切换到下半场的“存量 精细化 经营”、“ 规范标准 化” “标准规模化”发展道路上 。 宏观 政策 加持， AI、 IoT等智能技术赋能，在这样的背景下， 全国智标委 、 中装协住宅租赁产业分会 、 阿里云智能 IoT事业部 ，携手租赁住房行业主要公寓运营企业、专家学者、上下游平台系统及智能设备服务商，经过广泛的调研， 联合编制并发布 2019租赁住房行业全域安全白皮书 ， 从 行业背景 、 安全发展现状趋势、产业分析、全域安全 方案应用、展望等多个维度，对 租赁住房 生态现状和未来发展进行深入的分析与展望。 2. 租赁住房行业背景 2.1. 政策背景 一直以来，交易市场是我国房地产 行业 的重心，而近年来，政策支持及社会发展的变化下，租购并举的新兴租赁住房时代已经来临。 从政策驱动来看， 2016年 6月，国务院办公厅出台关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见明确，到 2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。其中，发展住房租赁企业摆在培育市场供应主体首要位置。 十九大开幕，习近平代表十八届中央委员会做报告，在“加强社会保障体系建设”中，专门提到“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建议多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制2019租赁住房行业安全白皮书 6 度，让全体人民住有所居”。 十九大后的首次中央经济，明确将租购并举和长效机制列为 8大重点工作之一 。中央政府 密集出台租赁新规，推动“租购并举”。构建房地产长效机制，在高房价下保障民生的诉求。 图 1 租购 并举的政策驱动 图 2 租赁 市场 相关 新规 在实施上， “政府主导，国企优先”是目前各热点城市推行住房租赁模式的主要路径。 除了针对住房租赁企业供给端的政策红利之外，自 2017年 7月以来，部分地方政府针对 “ 租购同权 ” 出台初步方案 。 在“租购并举”住房制度倡导下，机构主体纷纷抢滩长租公寓市场。机构主体主要包括品牌运2019租赁住房行业安全白皮书 7 营商、中介系、酒店系、房企以及“国家队”。“国家队”指的是以政府为背景开展的住房租赁企业。在政府推动下，各热点城市正陆续推出试点模式。 图 3 “租购并举”相关新规 国家目前确定 14个试点城市 ，其中 上海（ 70万套）、北京（ 50万套）、深圳、杭州 。其中上海 积极响应国家号召， 落实“租购并举”政策，增加租赁类土地供应从而有效增加房源供给 ，上海推出了70年租赁产权土地，并确立了十三五期间完成 70万套租赁住宅的目标，对比 2016年上海市商品房销售成交套数总计 10.84万套 的数据而言非常可观。 2.2. 行业 潜力 据有关统计数据 ，目前我国大概有 1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的 21%。这当中以新就业的大学生和外来务工人员为主要群体。 从需求角度而言：（ 1）政府对大中城市人口控制及保持房地产市场的稳定，限购政策预期将会持续，从而推动了租赁市场的发展；（ 2）在消费升级背景下，伴随消费主体向 80、 90后转变，更多年轻人追求生活品质，而非资产拥有，从而考虑长租；（ 3）截止 2017年底，中国约有 2.4亿的流动人口2019租赁住房行业安全白皮书 8 与大约 2.4亿的单身人口，是租赁市场的目标消费者，这一数字仍在不断增长，预示租赁市场蕴藏着巨大的市场潜能。 从供给角度而言：（ 1）截止 2017年，中国住房空置率达 21.4%，大量的存量房亟待盘活，业主出租意愿提升；（ 2）预计到 2020年，中国住宅存量将达到约 2.75亿套，其中约 8700万套将流入租赁市场 。 而发达国家经验也表明，城市经济越发达，其房价水平越高，带来的购房压力相应越大，租房就成为居民满足居住需求的主要途径。 我国曾经一度实施的房改政策，造就 了 84%的住房自有率，远高于其他国家 。 我国主要是通过自建房屋和购买商品房的形式来满足居民的住房需求。而相对经济较为发达的美国、英国、法国、德国和日本，其住房自有率分别在 5070%左右，其中德国更是在 50%以下，大部分人群以租赁为主要的居住方式。 图 4 各国住房自有率对比（ %） 因此，从租赁住宅的市场看， 在相对成熟的市场化体系中，约有 1/3至 1/2的人口将通过租赁方式解决住房问题。我国和多数发展中国家类似，当前住房拥有率水平显著高于发达国家，人口流动性较弱。随着我国社会市场化进程深入、住房租赁市场不断完善、户籍制度改革不断推进，未来我国住房拥有率或将逐步下降，更多人口将进入租房市场。 与此同时，传统分散式租赁难以满足年轻人日益提升的居住要求，如图 5所示。租赁住房市场发展过程中，通过商业模式升级、服务生态升级、技术赋能等手段解决中高端人群租赁住房需求的集中2019租赁住房行业安全白皮书 9 式租赁住房运营管理将面临可观的市场空间。 图 5 传统分散式租赁方式的痛点 从产业总体看，根据研究机构的数据， 未来 3-5年间，包括北京、上海、深圳、广州以及杭州等热点城市将有 3成以上为租赁用地。这意味着， 租赁住宅市场将是未来房地产市场不可回避的“风口” 。 2.3. 市场 状况 住房租赁服务市场空间 正在逐步进入快速上升通道 ，越来越多的企业嗅到了这一巨大市场所蕴藏的商机，纷纷将 2017年的业务重点指向了这万亿级别的大市场。万科、世联行、绿地集团和龙湖地产等上市房企着手布局，同时，联络互动等公司也纷纷跨界试水。 根据机构测算， 当前我国租赁市场规模达 1.38万亿 ，仅上海即计划在 “十三五”时期预计新增供应租赁住房 70万套。 目前部分知名地产商、中介机构启动长租公寓品牌，未来市场上面向中高端人群的租赁住房将会快速增长。 据预测，中国住房租赁市场规模预计到 2020年达到 1.6万亿元， 预计到 2030年市场规模超过 4万亿2019租赁住房行业安全白皮书 10 元 ， 如下图所示。其中可分为租赁服务提供、租赁交易及数据平台、服务于租赁住房的网络、物联基础设施以及金融服务等。 图 6 中国住房租赁市场规模预测 （万亿元人民币） 2.4. 发展趋势 2.4.1. 租赁住房的产业生态将进一步多元化 n 长租公寓加速发展 如前所述， 相对于目前市场上较多的分散式租赁方式， 品牌长租公寓 在近年来发展迅速，未来 在 资本与政策的助力下，长租公寓 上 将 进一步 加速 向多元化、复合化的城市综合社区 发展 。 预计至 2020年，我国 长租 公寓间数将超过 1000万间。一线城市是公寓企业的竞争主战场，但部分品牌公寓已加速往二线城市发展。随着我国区域二线城市的崛起，流动人口加速向二线核心城市聚集，如南京、苏州、杭州、成都、武汉等地。