房地产行业运行三季报.pdf

2018年 房地产 行业运行 三季 报 1 房地产行业运行 三季 报 -投资 高位回落，需求继续寻底， 去化周期 上行趋势显现 联合观点 ： 货币政策： 货币政策 稳健中性基调不变， 维持 流动性合理充裕 ， 通过结构性调节措施，定向释放流动性 。 三季度 货币政策释放流动性 ，但 对房地产行业依然从紧 ，地产受益有限。 居民杠杆： 近年来居民杠杆快速攀升，虽从整体居民部门杠杆风险看仍处于安全区间，但居民部门可支配收入增速低于债务增速，从长期来看将制约居民部门加杠杆空间；从整体情况来看，我国居民部门债务负担一般，但考虑到我国居民部门资产负债结构分布不均匀，从中档收入居民购房压力来看，中档收入居民按揭负担很重，对居民消费也将形成很大挤出 效应 。 棚改走向 ： 2018 年 7 月，住建部 定调“要因地制宜推进棚改货币化安置”， 今年 19 月 ，全国棚改 已 开工 534 万套，完成 年度目标任务的 92%； 但 考 虑到国家因地制宜实施棚改货币化安置， 货币化安置比例将 有所收紧， 预计 2018 年 第四季度 三四线城市房价增速将有所回落，房价将会小幅震荡。 行业运行 ： 2018 年 前三季度 ，房地产企业拿地 逐步趋于理性 ，土地溢价率低位徘徊 ；新开工意愿方面， 房企主被动 补库存意愿增强 ； 受土地市场降温 和新开工意愿修复 叠加 ，房地产开发投资增速 高位略降 ， 受调控政策 持续和融资渠道收紧，房企自筹资金增长提速，同时加快推盘回笼现金，但购房者观望情绪浓厚，库存 重返上行通道 。2 土地购置情况： 2018 年 前三季度 房企 土地购置面积累计同比有所上涨， 同时地价的上涨带动土地购置金额大幅增长 ；一 线城市土地 成交面积有所下降，二 线 城市 土地市场 前期活跃 后处于降温状态，预计后期将维持这 一趋势 ； 三线城市 土地市场 呈先扬后抑态势，总体看趋于稳定，预计后期土地成交面积增速会有所回落； 2018 年 前三季度二三线城市 土地溢价率明显回落， 预计 后期其 土地溢价率 进一步回落， 回落 速度趋缓，一线城市土地溢价率触底后反弹，预计后期其土地溢价率 低位徘徊 2018 年 前三季度 ，房地产开发企业土地购置面积 19,366.18 万平方米， 累计同比增长15.70%；土地购置费 26,757.46 亿 元， 累计 同比增长 66.00%，增速 同比大幅 提高 ，主要系购置土地单位成本的增加 。预计 后期 土地购置金额 仍有韧性，将会支撑房地产投资，但在全国销售增速维持低位的大环境下，高价拿地的风险会有所增加。 2018 年 3 月份以来 ，房地产开发企业 土地 购置金额累计同比增速 放缓，房企拿地趋向理性。 图 1 近年来 房企 购置土地和购置土地金额情况 （单位： 万平方米、 %、亿元 ）资料来源：联合评级根据 Wind资讯整理 分城市来看， 100 大中城市中， 一线城市供地节奏放缓， 2018 年 前三季度成交土地占地面积累计 同比 下降 19.39%； 二线城市土地成交市场 处于持续降温中 ， 累计 同比增长 3.28%，增速较 2018年 上半年 下降明显 。 2018年 前 三季度 ，三线城市累计拿地 增速呈先扬后抑态势，在 2018 年前 5 月达到累计拿地增速峰值 43.24%， 此后受调控持续深化、房企资金压力大等影响， 累计拿地增速持续下滑。 2018 年前三季度，三线城市成交土地占地面积为 2.49 亿平方米，累计同比增长 18.30%。预计三线城市后期的土地成交面积增速将进一步回 落。 由于热点城市土地供应的增加，以及 土地出让结构中 竞自持、限房价、限地价、租赁住房用地等新出让方式推行 ， 2018 年 前三季度，二三线城市 土地溢价率 均 明显回落， 预计 其土地溢价率进一步回落，回落速度趋缓 。 一线城市土地溢价率在 2018 年 5 月份触底后反弹至 10.46%，但在 2018 年 8 月再次达到低点 0.29%，回升速度 缓慢 ； 土地出让条件严苛 、 企业资金压力 上升 ，房企拿地更趋谨慎 ， 预计后期其 土地溢价率 在低位徘徊 。 图 2 一、二、三线城市成交土地占地面积增速情况 （ %） 图 3 100大中城市成交土地溢价率情况 （ %）3 资料来源：联合评级根据 Wind资讯整理 资料来源：联合评级根据 Wind资讯整理 新开工方面：在去化状况良好 以及 预计调控 政策 持续背景下 ， 2018 年 前 三季度房企 主被动 补库存动力较强，新开工意愿 继续 回升；一线城市房企开工意愿大幅回升 ， 二线城市随着因城施策 政策的 实施 ，房企开工意愿 有所回升 ；三线城市开工力度明显加大 2018 年前三季度，全国房屋新开工面积 152,582.72 万平方米，累计同比增长 16.40%，增速处于较高水平 ，达到 2016 年下半年以来的高位 ，主要系 去库存政策下 ，房企去化良好，主动补库存，以及 行业调控 预计仍将继续，房企 被动 开工提速 ，并在 多重融资渠道 受阻情况下 加快推盘 以回笼资金所致 。但整体有所分化，其中 40 大中城市中一线城房屋新开工面积5,724.45 万平方米，累计同比增长 9.43%，增速较 2018 年 上半年 的 -2.81%明显上升，房企在一线城市开工意愿大幅回升；二线城 市 房屋新开工面积 40,380.11 万平方米，累计同比增长8.29%，房企在二线城市开工意愿有所回升；三线城房屋新开工面积 8,178.80 万平方米，累计同比增长 11.36%，开工力度明显加大。 图 4 40大 中 城市 房屋 新开工情况 （单位： 万平方米、 %） 资料来源：联合评级根据 Wind资讯整理 开发投资方面 ： 2018 年 19 月 房地产开发投资 增速高位回落 ，韧性依旧 ；一线城市 投资增速有所回升， 二线城市投资增速 波动下行，三线城市投资增速快速上升至高位后快速下降 ；预计 2018 年 第四季度 房地产开发投资增速 面临下行压力 2018 年 19 月 ，全国房地产开发投资 88,665.04 亿元，同比增长 9.90%， 增速 从 2018 年7 月 开始回落， 较 2018 年 18 月回落 0.20 个百分点， 但 在土地购置费和新开工 持续高增长下继续维持在高位 。受 房企融资渠道缩紧、 土地市场 转冷及 销售 增速 回落 的共同影响， 预计2018 年 第四季度 全国房地产开发 投资增速 面临一定下行压力 。 图 5 房地产开发投资完成额情况（单位： 亿元、 %） 4 资料来源：联合评级根据 Wind资讯整理 分城市来看，根据 40 个大中城市的月度指标显示，二线城市房地产开发投资占比 60%以上。自 2016 年开始，一二三线城市投资增速开始趋同，但 2017 年 3 月调控政策再次升级以来，一线城市受限制政策从严等因素影响，投资增速 波动 下滑 。自 2018 年起，一二三线城市投资增速趋势分化严重。 2018 年 19 月 ，一线城市房地产累计开发投资增速为 5.39%， 从4 月份以来增速持续 回升 ；二线城市投资增速 为 4.92%， 受 土地市场 降温， 较前期略有下降 ；三线城市房地产开发投资增速 在 2017 年末开始增长，于 2018 年 3 月达到近三年内最高峰后迅速回升， 受 7 月棚改货币化收紧影响， 2018 年 19 月 ，三线城市房地产累计开发投资增速为 9.72%， 较上半年回落 3.79 个百分点， 预计后续还会维持回落的趋势。 图 6 房地产开发投资分城市同比变化情况（单位： %） 资料来源：联合评级根据 Wind资讯整理 从各项构成对房地产投资的边际贡献率来看，截至 2018 年 9 月底，以土地成交金额为主的其他费用占比由 2017 年 初的 20.72%上升至 35.29%； 2018 年 19 月 ， 其他费用累计同比 大幅 增长 50.30%， 主要原因在于房地产企业拿地面积的增加以及拿地价格的增长 ，但增速自2018 年上半年有所回落，主要系土地市场降温 ，土地 底价成交现象增多 所致。 图 7 房地产开发投资完成额构成情况（单位： %） 图 8 房地产开发投资构成增速情况（单位： %） 5 资料来源：联合评级根据 Wind资讯整理 资料来源：联合评级根据 Wind资讯整理 房产销售情况： 受严格的房地产调控及融资渠道收紧的影响，房地产企业加快推盘进度以实现销售现金流的快速回笼， 但购房者观望情绪明显， 2018 年 前三季度 房地产销售额和销售面积增速 小幅 回落 ，预计 受政策持续深化影响及购房者预期转变，市场逐步 进入 调整 ；一线与核心二线城市 受政策影响致使 供给不足，导致销售面积增速 维持低位 ；三线城市销售情况表现仍最佳， 增速略有下滑，三四线城市销售增速有一定不确定性 受调控政策持续、棚改货币化收紧以及购房者预期转变影响， 2018 年 19 月 ，全国 商品房 销售面积 119,312.77 万平方米，同比增长 2.90%， 增速 从 三季度开始回落， 较 7 月份的最高点 回落 1.30 个百分点 ； 全国房地产销售金额 104,132.33 亿元，同比增长 13.30%， 增速较 18 月 回落 1.20 个百分点 ； 2018 年前 9 个月商品房销售面积增速均在 5%以内徘徊，降至 2015 年 6 月以来的低位，商品房销售额增速 与 2015 年上半年持平 ，也处于近三年来的相对低位。 图 9 商品房销售面积和销售额同比变化情况（单位：万平方米、 %、亿元） 资料来源：联合评级根据 Wind资讯整理 从具体的 40 大中城市来看： 一、二、三线城市商品房销售经 2017 年 明显回落后 ， 增速在 2017 年末开始均趋于稳定。 2018 年 19 月，一线城市销售面积同比减少 10.01%，下降幅度较 前 8 月有所收窄 ；二线城市销售面积增速 为 0.07%， 增速在 上半年 止跌回升 后 继续 回落 ；三线城市的销售情况表现最佳， 但增速 较 18 月小幅下滑 ， 2018 年 19 月 销售面积累计同比增加 5.47%，其主要原因是 相对宽松的调控政策、棚改货币化补偿政策，以及部分人口逆向流动所带来的返乡置业需求 。 在 2017 年棚改套数超预期的前提下， 2018 年 19 月， PSL 累计 新增 5,495 亿，相比去年同期多增加 656 亿元 ，同比增长 13.56%，增速较前 8 月下降 5.38个百分点，且增速自 6 月份以来逐步下降 。作为基础性货币投放新渠道， PSL 的增加意味着棚改专项货款的增加，为三、四线城市商品房销售提振提供一定程度的支撑，但随着棚改项目审批权限的上收，以及住建部出台因地制宜推行棚改货币化和实物安置相结合的政策，预计未来三、四线城市商品房的销售将承受一定去化压力。 6 图 10 商品房销售面积分城市同比变化情况（ %） 图 11 商品房销售额分城市同比变化情况（ %）资料来源：联合评级根据 Wind资讯整理 资料来源：联合评级根据 Wind资讯整理 在信贷政策和热点城市调控加紧的情况下，预计后期销售累计增速将震荡回落。分城市来看，一线城市销售增速将保持稳定，较大可能小幅回升；二线城市受限价政策、人才引进政策影响，大概率销售情况将有所好转；三四线城市存在棚改货币化政策、返乡置业需求支持和本轮三四线城市购买力的消耗与透支两种力量博弈，且预计棚改政策的收紧将对未来三四线城市销售增速施加压力，三四线城市销售增速存在一定不确定性。 到位资金方面： 2018 年前三季度房企到位资金同比增幅继续扩大，自筹资金 和其他资金增长提速， 但融资 从紧延续且 销售增速下滑， 房企资金压力依然较大 2018 年 19 月， 房地产开发到位资金 12.19 万亿元，同比增长 7.77%，增幅较 2018 年18 月扩大 0.88 个百分点 ， 增幅 自 2018 年 二季度以来探底回升 ，资金面改善明显但仍低于2017 年整体资金增速水平 。其中 国内 贷款资金同比 下降 5.10%， 降幅较 2018 年 18 月 收窄1.40 个百分点 ； 自筹资金同比 增加 11.40%， 增幅 为 2018 年以来最大值 ； 其他资金同比增长9.86%，增幅自年初以来持续扩大； 自筹资金和其他资金来源增速扩大。 2018 年 7 月 23 日， 国务院常务会议提出支持扩内需，要求保持宏观政策稳定，积极财政政策要更加积极，稳健的货币政策要松紧适度，保障合理融资需求。 2018 年 7 月 31 日，中共中央政治局会议 要求 坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策 ， 要把好货币供给总闸门，保持流动性合理 充裕 ；针对房地产，会议要求 坚决遏制房价上涨 ， 加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制 。 2018 年三季度， 货币政策 释放流动性 但避开楼市 ， 房地产融资仍然从紧，各融资渠道并没有放松的迹象。 图 12 房地产资金来源 构成增速情况（单位： %） 资料来源：联合评级根据 Wind资讯整理 7 库存情况：前期去库存政策作用下，全国房地产市场库存不断减少，去库存取得 显著效果， 但自 2018 年三季度开始，库存有重新回升迹象 从前期的去库存政策效果来看，自 2015 年 4 月，伴随房地产 “ 3.30” 新政后各地放宽居民限购政策以及房贷首付比率从而带动购房需求，同时政府加大供给端控制，现房去化周期整体呈下降趋势， 但 2018 年起 现房口径和大口径房地产库存去化周期 均有回升迹象 ， 尤其 2018 年 三季度开始较为 明显 。 截至 2018 年 9 月底，现房去化周期为 16.64 个月， 较 2018年 6 月底增加 0.75 个月 。考虑期房后，房地产大口径库存去化周期呈相同变化趋势 ； 截至2018 年 9 月底，大口径的商品房去化周期为 39.24 个月， 较 6 月底增加了 1.22 个月 。 库存 去化周期 回升说明供给大 于去化速度 ， 市场观望情绪 较浓 ， 房企营销压力 加大 ， 将倒逼房企主动降价，以价换量，加快项目去化速度完成年度销售目标。 图 13 现房口径和大口径房地产库存去化周期数据（单位：月） 资料来源：联合评级根据 Wind资讯整理 8 研究报告声明 联合信用评级有限公司（以下简称 “ 联合评级 ” ）具有中国证券监督管理委员会核准的证券市场资信评级业务资格。 联合评级在自身所知情范围内，与本研究报告中可能所涉及的证券或证券发行方不存在法律法规要求披露或采取限制、静默措施的利益冲突。 本研究报告中的信息均来源于公开资料，联合评级对这些信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本研究报告所载的资料、意见及推测仅反映联合评级于发布本研究报告当期的判断，仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本研究报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。使用者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本研究报告所载内容和信息并自行承担风险，联合评级对使用本研究报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 本研究报告版权为联合评级所有，未经书面许可，任何机构和个 人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用须注明出处为 “ 联合信用评级有限公司 ” ，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。未经授权刊载或者转发本研究报告的，联合评级将保留向其追究法律责任的权利。