房地产行业总结及2019年度策略报告.pptx

房地产行业总结及2019年度策略报告,2019年1月5日,目 录1. 行业基本面下行趋势明显，政策边际改善.6,1.1.1.2.1.3.1.4.1.5.,政策或边际改善，因城施策，支持刚需和改善.6销售下行趋势已定，城市间分化.9销售降温带动新开工和房地产投资下行.11土地流拍率上升，土拍市场遇冷.12到位资金明显回暖，房贷利率有望下降.14,2. 重点上市房企：业绩持续兑现，杠杆水平分化.15,2.1.2.2.2.3.2.4.2.5.,业绩逐渐结算，利润进入上行通道.16现金为王，预收账款创新高.17拿地强度放缓，存货充沛短期无虞.19杠杆水平持续分化.20行业集中度加速提升，头部房企优势明显.21,3. 行业融资环境有所回暖，民企、央企融资利率分化.22,3.1.3.2.3.3.,非标融资收紧，PSL 发放减少.22境内发债逐步回暖，金融政策或边际改善.24创新融资另辟蹊径.27,4. 租赁时代盈利仍成困局，政策、金融支持力度不减.27,4.1.4.2.4.3.4.4.,租赁市场供需失衡带来租金上涨，市场空间巨大.27政策支持下租赁用地加大推出，将改善远期供需关系.30融资手段逐渐放开.32长租公寓：竞争激烈，如何盈利依旧困难.32,5. 投资建议.34,5.1.5.2.5.3.,机构配臵位列中游，依然青睐行业龙头公司.34政策压制板块估值，底部待反弹.35个股推荐.37,5.3.1. 万科 A.385.3.2. 保利地产.395.3.3. 新城控股.405.3.4. 中南建设.41,图目录图 1：商品房销售面积单月及累计增速. 10图 2：商品房销售金额单月及累计增速. 10图 3：期房，现房销售面积累计增速比较 . 10图 4：期房，现房销售金额累计增速比较 . 10图 5：狭义库存去化周期. 10图 6：广义库存面积与去化周期 . 10图 7：70 大中城市新建商品住宅价格指数环比 .11图 8：70 大中城市新建商品住宅价格指数同比 .11图 9：房地产开发投资完成额当月及累计增速 .11图 10：剔除土地购臵费后开发投资额累计增速.11图 11：剔除土地购臵费用投资额与施工面积增速比较. 12图 12：剔除土地购臵费用投资额与竣工面积增速比较. 12图 13：房屋新开工面积单月及累计增速. 12图 14：房屋新开工面积及销售面积累计增速比较. 12图 15：房屋新开工面积及竣工面积累计增速比较. 12图 16：购臵、新开工、待开发土地面积增速比较. 12图 17：一二三线城市土地供给情况. 13图 18：一二三线城市土地成交情况. 13,图图图图,19：土地购臵面积与成交价款增速比较. 1320：土地购臵费与成交价款增速比较. 1321：土地购臵面积与商品房销售面积增速比较. 1322：一二三线城市土地流拍率（宗数）. 14,图 23：一二三线城市土地流拍率（建面）. 14,图图图图,24：百城成交土地楼面均价、溢价率. 1425：开发资金来源累计增速. 1526：首套房、二套房房贷平均利率. 1527：个人按揭贷款及累计同比. 15,图 28：重点上市房企营业收入及增速. 16图 29：重点上市房企归母净利润及增速. 16图 30：重点上市房企毛利率. 17图 31：重点上市房企归母净利率. 17图 32：重点房企三费走势. 17图 33：重点房企三费构成比例. 17图 34：销售商品提供劳务收到的现金及同比增速. 18图 35：各类房企销售商品收到现金增速. 18图 36：经营性现金流净额及同比增速. 18图 37：各类房企经营现金净流量及同比增速. 18图 38：重点房企预收账款. 19图 39：重点房企预收账款/营收比值. 19图 40：新增货值集中度. 19,图 41：TOP100 房企拿地销售比 . 19图 42：重点房企拿地销售比. 19图 43：重点房企存货. 20,图图图图,44：重点房企存货/预收账款. 2045：重点房企购买商品、劳务支付现金. 2046：重点房企货币资金. 2047：重点房企有息负债总额. 21,图 48：重点房企净负债率. 21图 49：分类企业净负债率. 21图 50：重点房企取得、偿还债务情况. 21图 51：房企前 10、20 和 100 强销售金额占比 . 22图 52：部分龙头房企销售金额增速. 22图 53：新增委托贷款. 23图 54：新增信托项目投向房地产累计值及同比. 23图 55：投向房地产信托资金余额及占比. 23图 56：10 年期国债收益率，人民币贷款平均利率，信托预期收益率+3 之间对比 . 24图 57：新增抵押补充贷款（PSL）. 24图 58：房地产企业债券内地发行规模（月度）. 25图 59：房地产企业债券海外发行规模（月度）. 26图 60：海内外债券发行总额（亿元）. 27图 61：海内外债券未来到期偿还规模（亿元）. 27图 62：房地产行业 ABS 以及 ABN 发行规模（亿元）. 27图 63：一线城市住宅平均租金. 28,图图图图,64：重点二线城市住宅平均租金. 2865：租赁人口占比. 2966：流动人口规模. 2967：全国高校毕业人数. 29,图 68：人均住宅建筑面积. 30,图图图图,69：城镇居民人均可支配收入同比增长率. 3070：各类长租公寓运营商象限图. 3471：2018Q3 基金持仓相对标准行业配臵比例. 3572：2013Q1 至今基金持股房地产行业相对标准行业配臵比例变化. 35,图 73：PE估值对比万得全 A. 36图 74：PB 估值对比万得全 A. 36图 75：万得全 A 与申万房地产指数涨幅 . 36,表目录,表 1：2018 年以来各城市的新增调控政策.6表 2：2018 年以来各城市的人才引进政策.7表 3：重点房企分类. 16表 4：2018 年以来的监管重要文件. 22表 5：2018 年以来票面发行利率最低的 5 家地产公司. 25表 6：近期龙头民营房企发债情况. 25表 7：一线城市拆违情况. 28表 8：近年来有关租赁市场政策一览 . 30表 9：重点城市租赁用地出让计划. 31表 10：租赁市场融资工具. 32表 11：近期发行的租赁住宅专项债和资产证券化产品. 32表 12：重资产 VS 轻资产模式. 33表 13：集中式 VS 分散式. 33表 14：2018 年第三季度基金重仓前 10 股票. 34表 15：万科 A 盈利预测. 38表 16：保利地产盈利预测. 39表 17：新城控股盈利预测. 40表 18：中南建设盈利预测. 41,重点公司主要财务数据,重点公司,现价,EPS,PE,评级,2018E,2019E,2020E,2018E,2019E,2020E,万科 A保利地产新城控股中南建设,25.2912.9127.036.47,3.171.754.210.59,4.012.105.441.08,4.782.566.971.34,7.977.366.4210.88,6.316.164.975.96,5.295.053.884.84,买入买入买入买入,报告摘要：行业基本面加速恶化，预计 2019 年 3 季度见底。今年以来，房地产政策端依然是延续“因城施策、因地制宜”的导向。但 731 政治局会议中“坚决遏制房价上涨”的表态，购房者的预期发生扭转，我们认为 2019 年行业景气度下行的趋势将不可逆转。我们预计全年商品房销售将量价齐跌，销售面积下降 10%。销售价格出现分化，一线城市和强二线城市价格总体保持稳定，三四线城市房价将有所下滑，全年商品房销售额下降 10%以上。销售的下行和土地市场的降温将影响新开工的增速，但施工和竣工节奏的加快仍将对房地产投资起到底部支撑作用，我们预计 19 年房地产投资仍有望保持 3%的增速。支持刚需和改善购房，防范行业金融风险。我们判断金融政策或有所放松，按揭贷款利率有望稳中有降。防范金融风险仍将是重要的目标，按揭贷款发放速度的加快，债券融资发行审批速度的加快，房企融资压力或有所缓解。今年资管新规和商业银行理财管理办法落地，我们认为对行业的资金层面的监管已经比较严格，2019 年不会有更严格的政策出台。房企短期承压，行业集中度仍将加速提升。行业景气度的下行和高价地项目入市导致房企 19 年销售项目的盈利水平或将承压。行业集中度提升的趋势仍在加快，龙头房企销售仍有望保持 10%以上的正增长。业绩结转仍有保障，有望保持稳健增长，相对配臵价值凸显。龙头房企发挥融资、品牌和运营管理的优势，把握土地投资的节奏，在行业下行期获取高性价比土储。一线及强二线城市市场有望回暖，将对冲三四线市场下跌带来的风险。行业下行周期，购房者对住房的产品力和房企的运营管理要求有所提高，大浪淘沙，“良币淘汰劣币”，中小房企加快退出市场，管控优异的一线房企结构性机会和品牌优势更加明显。我们首先推荐业绩确定性强、资源卓越的房企：万科 A、保利地产、招商蛇口、华侨城 A、新城控股和华夏幸福；建议关注销售高速成长、业绩弹性大的二线房企和区域龙头：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城；风险提示：调控政策进一步深化；货币政策超预期收紧,