2018全球住宅报告.pptx

,全球住宅报告,聚焦 | 2018,学生公寓 老年公寓 租赁公寓 | 住户需求,本,人群的居住需求。 我们重,一代有很多相似之处：充满活力的城,体。 他们的需求将部分房地产领域推,区归属感。,不少老人想要靠近在他乡异国,尤其如此。 买房对很多年轻人来说沦,得到创新型住宅模式的回应。,学生公寓正是细分资产蜕变为主,持续时间要远远久于前几代人。,然而租房正日益成为一种生活,在其他住宅衍生品领域得到复制。,市场不断涌现全新的混合型租,围流动，定居节点也明显推迟，灵活创,新的住房租赁产品俨然是为他们量身,也使得传统住宅资产面临挑战。 这些,新型产品可以带来稳定收益，因此受,也在追求新的生活方式。 他们寿命更,相关领域的发展。,各类替代型住宅产品的投资都在升温。在2017年的全球房地产大宗投资市场，无论零售还是工业物业，投资额均不及住宅。 全球学生公寓投资在过去五年中增加了87%。2017年欧洲八大市场的租赁住宅投资额突破270亿欧元，较2013年增加了19%。 其中德国市场的投资占比达到54%。 收益率方面，德国最低（2.1%），英国最高（4.3%），平均收益率为3.4%。全球投资者都在寻求扩张，这对管理效率提出更高要求。 学生公寓领域的跨境投资占比较高，达到46%。 2017年最大宗住宅资产交易也是跨境性质，即黑石集团在西班牙的一笔价值103亿美元的投资。美国市场替代型住宅的迅速扩张得益于相对统一的监管环境。 而欧洲国家众多，政策各有千秋，投资者着实需要费一番工夫理清思路。,年轻群体与老年群体成为部分房地产领域快速增长的需求支撑,一代人，开一扇门报告讨论的是不同年龄段 长，身体也更健康，其追求的东西跟Y点关注年轻群体与老年群 市环境、配套齐全的优质住所以及社入快速增长通道。世界各地的房价都在上涨，城市 打拼的成年子女。 这一需求如今也已为不切实际的空想，其“房客”身份的流资产的成功案例。 其发展模式或将方式。 Y一代向往城市生活，在全球范赁模式，积极响应住户的需求演变，这定制的。拥有大量资产净值的空巢老人 到投资者追捧，而投资又将继续推动,前言概述到2030年，20-39岁人口占发达国家总人口的比例将达到23%。 65岁以上人口的比例将升至23%。 这两大群体逐渐成为房地产的需求主力，因此了解其需求有着重要意义。爱丁堡、阿姆斯特丹、哥本哈根这三座年轻的城市，人口红利开发潜力巨大，为专建租赁住宅的需求提供着坚实保障。 西班牙和德国的城市老龄化速度较快，或为新型老年公寓的发展提供空间；但对此类产品的需求在欧洲各国普遍存在。全球流动的学生群体继续助推专建学生公寓的需求， 如今前往欧洲留学的学生正呈增加之势。 然而专建学生公寓的供应依然严重匮乏，罗马、波尔图的供需比仅3%，佛罗伦萨、里斯本和塞维利亚也只有4%的水平。,期至千禧年前后出生的人，现龄15至34岁之间。 到2025年，千禧一,75%。 他们将成为房地产的需求主力，因此了解他们的需求与抱负,Y一代的特征：,术环境下成长起来的第一代。 2018年，欧盟共有约8,200万Z一代,年后可能会继续与父母同住，抑或长期租房。,整体高于Y一代。 Z一代同样向往城市生活，流动性高，且定居节点,分原因在于按揭贷款额度因监管收紧而大幅缩减。 其中，贷款需求,重的冲击。 Y一代购房者筹集首付的难度甚于以往。,净资产。 运气够好的年轻人可以“啃老”。 在西方市场，父母作为首,脱维亚是所有调查国家中购房压力最小的国家，平均薪资与住宅,水平。,在年轻人趋之若鹜的旧金山、纽约以及洛杉矶等大城市，家庭收入,国家约有三分之一的人口在租房，而在租房文化长期主导、购房文,的业主自住比例均不到60%（见下图）。,的政策挑战。 重点在于如何满足世人及后人对有保障的租赁住房,板块概述人们的生活方式在不断变化，社会趋势以及人口结构的调整也在改变,市场驱动力 人们的栖息场所。 这一形势正助推着替代型居所的需求,购房负担能力购房负担能力已成为全球金融危机后的一个全球性话题，部（贷款比例）最高、还贷压力（月供收入比）最大的Y一代受到最严而上几代人在经历购房、贷款、房价上涨之后，手中握有大量付“提款机”的重要角色日益凸显。右页图表所示为部分国家住宅市场的购房压力。 墨西哥与拉均价的比例高于40%。 而在瑞士，收入房价比仅为6%，属于垫底美国的收入房价比为29%，但数据所反映的只是平均水平。中位数与房价的比值约为10%。因此，Y一代日益转向私人住宅租赁市场寻找居所。 目前英语化盛行较晚的国家，租房比例往往更高。 例如，奥地利、德国、瑞士如何应对不“啃老”就买不起房的租房一代，是发达国家面临的需求。业主 租客,Y（与Z）一代的崛起千禧一代并没有确切的定义，一般界定为在20世纪80年代早代占世界总人口的比例将达到50%，占劳动人口的比例更将高达有着重要意义。 数字技术的使用率与熟悉度均有提升 与上几代人同龄时期相比，单身几率更大 独立生活节点推迟，且最终选择租房的几率更大 向往城市生活 成年后初入职场偏赶上全球金融危机爆发 无拘无束，跳槽较为频繁 对待政治、经济问题的心态更加开明 受教育程度高于前几代人Y一代是最先熟悉数字技术的一代，之后的Z一代则是在技人、约9,900万Y一代人。 与Y一代类似，Z一代也拥有开明心态，成由于成长环境受到全球金融危机影响，Z一代对价格的敏感度明显推迟。 待其成年时，灵活的租赁模式自然能够投其所好。人口比例，按住房使用情况100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,韩国,荷兰,希腊,斯洛文尼亚,墨西哥,2017年一项研究显示，中国七成“千禧一代”名下有房。 数十年,的积蓄，还可以动用父母乃至（外）祖父母的存款。 而随着房价,现象或许也会很快停止。 接下来就像其他国家那样，无房者永远,用地的价格出让纯租赁用地。 现已出现三种主要发展模式，即租,正是这样一个集中式管理平台，2018年上半年管理的公寓已经,潮”一代也到了退休年龄，即将步入人生的新阶段。 据统计，2015,亿，其中64%的增长来自亚太区。,25%，到2030年比例将达到30%。 中国由于计划生育的影响，人,2035年的3亿左右。,十年后65岁以上人口将超过30%。 到2035年，这三个欧洲国家,老年公寓需求，但产品形态或不同于现有产品。 新一代的老年人,代非常相似：能接触新潮流，生活配套齐全，可享受优质的医疗,一些。 灵活创新的住宅模式正不断涌现，有望迎合这类需求。,意大利,西班牙,法国,中国,美国,卡塔尔,板块概述,中国格局西方国家年轻群体深深感受到购房压力的同时，汇丰银行的“计划生育”以及历来的高储蓄率，意味着年轻一代除了自己尤其重点城市的房价涨到难以企及的高度，两/三代合力买房的无房。中国政府正在积极发展住宅租赁市场，以远低于住宅销售赁住宅开发，现有物业翻新改造，私有住宅集中管理出租。 自如超过70万间，目标到年底达到100万间。发达国家的人口老龄化问题当大批Y一代进入住房市场以及职场，他们的父辈即“婴儿年全球约有6.12亿65岁以上人口。 预计到2050年将增加到15这一预测对于日本而言已是现实。 65岁以上人口占比超过口老龄化速度较快，预计65岁以上人口将从当前的1.6亿增加到意大利、西班牙、德国也在经历人口的快速老龄化，预计数的65岁以上人口将合计净增1,300万。抚养率上升，对于政府来说是严峻的经济挑战。 这也将刺激寿命更长也更健康，他们想要独立生活。 他们的居住需求与Y一保健服务。 很多老人还想和在他乡异国打拼的成年子女住得近,各国平均收入占平均房价的比例瑞士以色列澳大利亚新西兰瑞典加拿大英国德国爱尔兰挪威比利时葡萄牙捷克共和国芬兰日本法国奥地利西班牙意大利波兰匈牙利丹麦立陶宛美国爱沙尼亚拉脱维亚0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%购房压力最大 购房压力最小来源：第一太平戴维斯世界研究部、世界经合组织,“人口定时炸弹”，按国别2015 2020日本德国荷兰加拿大英国澳大利亚阿联酋,65岁以上人口占比25%以上 65岁以上人口占比30%以上2025 2030 2035 2040 2045 2050 2055 2060 2065 2070 2075 2080 2085 2090 2095 2100,值得关注的欧洲城市,些国家虽然老龄化速度较快，但国内仍有一些区域及城市凭借就,32%，在欧洲排名前列。 而位于东德中心的柏林仍将是欧洲较年轻,丁堡、图卢兹、哥本哈根、斯德哥尔摩（见上图）等。 浓厚的城市氛,职者的法宝。,全国人口整体发展趋势所讲述的，仅仅是故事的一方面。 一业优势以及时尚生活方式，不断吸引年轻人口涌入。以原东德地区为例，到2028年65岁以上人口占比预计可达到,的城市之一，65岁以上人口占比预期只有23%。按占总人口的比例计算，则到2028年欧洲最年轻的城市有爱围、庞大的高等教育、众多高端就业岗位，是它们吸引大批年轻求,板块概述2028年欧洲年轻指数最高、最低的城市与地区年轻欧洲 % 20-39岁人口占比（2028年）20-39岁人口,奥斯陆 30%,斯德哥尔摩 27%哥本哈根 28%卢森堡 28%巴黎 28%图卢兹 29%日内瓦 28%里昂 28%,阿姆斯特丹 30%爱丁堡 31%,26%,有：通勤时间更短，设施更为便捷，工作与生活也更加平衡。 年轻人,口净流入有所下降，因为有大批年轻人出国寻找就业机会。 马德,将分别达到150万、110万，占全市人口的比例分别为23%、24%。,有德累斯顿、热那亚、毕尔巴鄂、尼斯-戛纳（见上图）等。,山不在高，水不在深。 上述几座城市虽规模不大，但应有尽口的涌入为各类租赁住宅产品的开发提供了广阔空间。另有一些城市则成为老年公寓的潜力市场。 西班牙近年来人,里、巴塞罗那同属于西班牙较大城市，预计到2028年65岁以上人口按占总人口的比例计算，则到2028年欧洲最“年长”的城市,板块概述老年欧洲 % 65岁以上人口占比（2028年）65岁以上人口,26%里加 26%什切青 27%罗兹 26%,2028年,标注。 到2028年，卡塔尔、阿,联酋、巴林、科威特将成为最,十。 年轻城市”有迪拜、墨尔,本、深圳和圣地亚哥。,到2028年，日本65岁以,上人口将达到30%，而日本九,人口占比将达到较高水平。,东京、里斯本和匹兹堡都将在,来源： 第一太平戴维斯世界研究部根据牛津经济研究院数据整理,人口结构,图森,25% (+24%),25% (+13%),28% 纽约匹兹堡,(+4%),31% (+8%),29% (+6%),28% (+6%),26% (-2%),伦敦里斯本巴西利亚,32% (-2%),全球人口格局预测地图附表所列为到2028年老龄化程度（即65岁以上人口占比）最高的十个发达国家/地区，以及年轻化程度（即20-39岁人口占比）最高的十个发达国家/地区。 此外，排名前100的城市也在地图上有所旧金山年轻的发达国家；澳大利亚、挪威和新西兰亦成功跻身前圣何塞圣地亚哥27% (+47%)大城市的老龄人口占比还将超过这一水平。 根据未来十年预测，香港、葡萄牙、德国、意大利和西班牙的65岁以上老龄世界老龄化城市之列。韩国人均GDP超过20,000美元的国家/地区,（按65岁以上人口占比）,（按20-39岁人口占比）,（按65岁以上人口占比）,（按20-39岁人口占比）,（ ） 2018-2028年的变化幅度,年轻世界 20-39岁人口占比,国家/地区,人口占比,人口占比,卡塔尔,阿联酋,巴林,科威特,巴哈马,卢森堡,波多黎各,澳大利亚,挪威,新西兰,来源： 第一太平戴维斯世界研究部根据牛津经济研究院数据整理,人口结构,2028年最年老的100座城市2028年最年轻的100座城市, 2028年最年老的10个国家 2028年最年轻的10个国家% 2028年人口占比,(+6%),德累斯顿,29% (+16%),东京,27% (+8%),57% (-4%),30% 大阪广州深圳,33% (-11%),30% 悉尼人均GDP超过20,000美元的国家/地区,(+11%),墨尔本,30% (+12%),珀斯,29% (+13%),布里斯班,29% (+16%),迪拜,46% (+1%),巴黎,28% (+5%),莫斯科,21% (+34%),十大发达国家/地区2018 202854% 48%50% 44%47% 41%38% 33%32% 29%29% 28%29% 27%29% 27%27% 27%27% 27%人均GDP超过20,000美元的国家/地区,民与留学生人数业已成为英美国家的热点话题，与此同时很多欧,国、荷兰、西班牙等国已在全国范围内推广国际课程，并联手升级,专建学生公寓项目的重要需求来源。 这是很多欧洲城市的真实写,己家里。,生人数增长最为显著，过去五年的增幅达到22%；但需要指出，基,数亦有明显增加，较五年前双双上涨18%。 德国的留学生人数已经,洲最大的留学生市场，学生总人数较五年前有所减少，同期留学生,学生公寓欧洲学生公寓留学生人数的增长继续刺激优质专建学生公寓的需求。 我们对学生公寓的供需状况进行了studenthousingassetclass）,欧洲学生公寓的发展一直与留学生人数的增长保持同步。 移洲国家也认识到这两个群体对本国经济增长的重要推动作用。 德高效营销策略，以期追赶英美的脚步。不熟悉当地住宅市场（且通常拥有更高预算）的国际学生成为照，南欧地区尤其如此。 有越来越多的本国学生选择走读，住在自高等教育院校入学人数增长情况 入学总人数 5年增幅 1年增幅5年增幅,多数欧洲国家的高校学生人数在持续增加。 其中以丹麦的学数相对较小是增幅显著的原因之一。 此外，德国、奥地利的学生人超过35万人，提前超额完成政府制定的2020年目标。 英国作为欧小幅增加了2%。1年增幅,丹麦（32万）德国（280万）奥地利（43万）澳大利亚（150万）爱尔兰（23万）比利时（50万）法国（240万）荷兰（71万）西班牙（160万）瑞典（32万）美国（2,020万）意大利（170万）英国（230万）葡萄牙（36万）波兰（160万）-25%,-20%,-15%,-10%,-5%,0%,5%,10%,15%,20%,25%,阿姆斯特丹,给率达到27%，为欧洲最高水平；南欧垫底。 意大利是欧洲第四大,的数据，我们分析辨别出了学生公寓最为匮乏的欧洲城市。 供给率,张比例低至3%。 其次为波尔图，平均每100个学生仅有3.5张,观。 全市共有约62,400名学生，其中23%为留学生，且学生公寓单,慎对待。 意大利城市的学生公寓市场竞品有限且租金高企，说明这,特点。 巴塞罗那的供给率接近5%，马德里略高，约为5.7%。 维也纳,供了良好的需求基础；目前专建学生公寓供给率约为10.3%。,供应严重匮乏的欧洲城市欧洲各国专建学生公寓的供给率依然在低位徘徊。 英国的供学生市场，全国平均供给率尚不到5%。“全国平均”讲述的只是故事的一面。 根据StudentMarketing最低的是罗马，这座城市拥有近22.1万名学生，学生床位仅6,500床位。,佛罗伦萨的供给率只有3.8%，短期内供应加码的前景十分乐间的平均租金高达每月970欧元。 市场潜力可观，但投资者应该谨一板块尚未得到充分检验。西班牙城市的学生公寓市场同样呈现租金高企、供应匮乏的表现出众：全市共18.6万名学生，其中留学生占28%，为学生公寓提,400,000,180,000,学生公寓主要欧洲城市的学生人数本国学生学生人数：学生人数：学生人数：,25,000,伦敦,波尔图,里斯本,爱丁堡,奥斯陆,塞维利亚,图卢兹马德里,巴黎巴塞罗那,佛罗伦萨,米兰,维也纳,布尔诺,罗兹,华沙,柏林,汉堡不莱梅马斯特里布鲁塞尔,斯德哥尔摩,罗马,供给率（床位数量/学生总数）,高供应,名学生,设施盘点,配套极为缺乏（见右页上图）。 公共事业属于基础服务，大多数城市,但依然有三分之一的公寓项目没有配备。 所有物业中，40%配有书,市中，仅四分之一的专建学生公寓配有健身房。,际投资者将不仅带来更优质的产品、国际专业知识，也将实现更大,以及国际专业知识,文化影响与餐食供应,如，塞维利亚77%的学生公寓提供某种形式的餐食；马德里、巴塞,城市的情况相对逊色，提供餐食的学生公寓仅占20%到25%。 而在,共同进餐的传统，故公寓提供商也在其公寓产品中延续了这一惯,开始顺应这一变化。,时间前往用餐。 移动外卖APP也不断出现，学生可以轻松线上点,厨房也给想要共同用餐的租户提供了更多选择。,学生公寓,对17座欧洲大陆城市专建学生公寓的分析表明，现有的设施（83%）的租金已经包含这部分费用。 洗衣房是最常见的设施，房，37%设有自行车停放处，35%设有停车位。 我们调查的所有城这一现状印证了欧洲大陆市场的后续潜力。 新供应商以及国规模的运营。新供应商将为这些市场带来更优质的产品,西班牙城市的学生公寓一般都提供餐食，且餐费无需另付。 例罗那的比例分别为53%和37%。 绝大部分提供一日三餐。 意大利德国、瑞典、波兰，专建学生公寓的租金则不含餐食。这从一方面反映出各国文化的影响。 例如，南欧国家非常重视例。 但考虑到国际学生比重上涨，饮食习惯更趋多元，公寓项目也公寓里亦有向公众开放的咖啡馆与餐厅，便于学生自行选择餐，而这样一来，公寓里就需要设置公共就餐区。 可供租用的公共,高供应,500,700 900学生公寓平均月租金（单间）,1,100 1,300 1,500佛罗伦萨、罗马、波尔图、华沙的租金均指单间（单人套间）,部分欧洲城市的学生公寓供给情况30%25%20%15%10%5%,0% 低租金100 300400,000,全市平均配给率,全市平均配给率,摩,尔,亚,里,那,梅,兹,堡,马,兰,本,纳,尔,敦,图,诺,丹,林,堡,兹,利,德,罗,莱,卢,丁,罗,米,斯,也,塞,伦,尔,尔,特,柏,汉,罗,维,马,塞,不,图,爱,里,维,鲁,波,斯,布,塞,巴,布,姆,阿,斯,德,哥,华,沙,公共事业,洗衣房,书房,自行车停放处,电视室,停车位 清洁服务 健身房来源：第一太平戴维斯世界研究部根据StudentMarketing数据整理,含早餐 含早晚餐 含三餐 租金不含餐食,专建学生公寓的餐食供应100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,0%,学生公寓欧洲专建学生公寓的设施配套情况 17个欧洲大陆城市平均水平90%80%70%60%50%40%30%20%10%,通则达,住宅租赁产品面临挑战。下文将介绍四种应运而生的灵活,了配套完善的租赁型住宅产品。 这,人群，是传统住宅与养老院的互补结,了更多租赁选择。,的活动安排便于老年住户进行社交,购买套餐外的增值服务。,他现代公寓并无不同，细看则会发现,事故发生，公寓内几乎所有棱角都经,用于老年住户的监护。,增长最快，目前有540个项目共计约,营商共计占据40%的市场份额。,Hesprides、Villages dOr、Jardins,资金来源 由法国开发商Nexity支持后续开发。 在法国，个人买家亦,Domitys是法国市场规模最大的老年公寓运营商。,厅、泳池、健身房、休息室、沙龙等；此外制定有住户活动计划，会组织文化、,远足等套餐外的增值服务。,正计划将这一产品模式扩张到西班牙、葡萄牙、荷兰、德国、瑞士和意大利。,案例研究,变则通老年公寓租赁模式老年公寓租赁为老年人士提供类公寓产品定位于独立居住的老年合，在打造老年社区环境的同时提供完善的共享设施配套以及丰富互动。 此外住户还可根据自身需求从外观设计来看，每间公寓与其很多定制的细节调整。 例如，为减少过打磨处理。 项目还引入高端技术欧洲各国中以法国的老年公寓45,000间公寓。 规模最大的五个运（分别为：Domitys、Senioriales、dArcadie）,住户需求不断变化，催生出全新的混合型租赁模式，使传统租赁模式。案例研究： DOMITYS所属类型 服务式老年公寓所处市场 在法国、比利时、意大利有80多个项目，逾10,000间公寓租金 单间公寓的租金平均每月1,035欧元，包含各类设施及活动安排可购买老年公寓，并可享受税收优惠 Domitys提供的非医疗化公寓产品主要面向独立生活的老年人士，目前 除带装修的公寓外，每个项目都有800平方米以上的共享休闲空间，如餐体育、园艺、音乐会、游戏等多种活动。 旗下项目一般位于城区地段，且临近交通设施与各类店铺。 住户可根据需要选购全天候紧急求助、餐食定制、保洁维护，甚至（集体） 接受短租，便于潜在长期住户尝试体验，也适合旅游度假的老年人士。 这一模式大获成功，已稳定运营项目的平均入住率达到98%。 Domitys,人群也能享受到类似专建学生公寓的,毕业生与年轻专业人士为目标客群，,会组织社区活动。 租金一价全包，且,代为对象设计，在当今体验式经济的,是英国）获得成功，关键在于把蛋糕,度，才能在价值层面与住宅销售产品,意义，相关部门需要认识到缩减单元,域所包含的空间价值。,优势在于丰富多元的租户资源，不再,教育行业。 迎合新型办公需求的共享,秉承同一理念的共享居住空间也在兴,与办公空间的界限日趋模糊，可以预,WeLive已在美国布点两个共享居住,案例研究： THE,所处市场 位于伦敦Old Oak Common的在运营项目，含550个公寓,球之最。 项目包含12.5万平方英尺的共享居住空间，2.8万平方英尺的办公（含,英尺大小，全装修且带独立卫浴，另公寓入口处有公用的厨房区域。 个人空间,顶层露台、可承办聚会的宽敞厨房、可用于办公的图书馆。,社区氛围非常加分，对于初到伦敦的人士尤具吸引力。 The Collective的案例,目前在建已有4,500套。 其在英国的新项目将落户伦敦的斯特拉福德。,案例研究： THE,资产管理公司（Brookfield Asset Management）。,案例研究共享居住空间,共享居住空间的出现，使非学生设施与便利。 共享居住项目以学生、提供全装修公寓及各类配套设施，还配备专业团队进行管理。 产品以Y一背景下与Y一代尤为“般配”。共享居住要想在众多市场（尤其做大。 换言之，布局需要达到一定密竞争。 这对项目规划具有一定的指导面积（及相关空间标准）、扩大公共区对投资者而言，共享居住空间的单纯依赖学生群体以及当地的高等办公空间已在写字楼市场成功立足，起，响应新型的居住需求。 居住空间见未来两者还将融合得更加紧密。例如，WeWork集团旗下品牌项目。,COLLECTIVE所属类型 共享居住空间单元，未来有意进军英、德、美等国市场租金 平均租金为1,020英镑每月资金来源 机构型资本、高净值个人以及家族办公室 The Collective位于伦敦Old Oak的共享居住项目有550间公寓，规模属全共享办公）面积，以及1.45万平方英尺的共享设施。 主力户型是两室套间：一间公寓含两个并排的卧室，每个卧室约100平方虽然被压缩，但换来了更多共享空间，包括酒吧、餐厅、影映室、水疗、健身房、 若只按个人空间计算，则租金要高于市场价，但完善的设施配套与浓郁的表明，出色的产品加上精心的品牌塑造与营销，亦能开拓一片新市场。 接受短租，便于潜在长期住户尝试体验，也适合旅游度假的老年人士。 The Collective正在美、德两国积极竞拍地块，后续计划增加5,000间公寓。FIZZ The Fizz由International Campus持有并运营，资金来源于布鲁克菲尔德 提供微型公寓，主要面向学生及年轻白领。 目前有10个项目在运营，分布在德国、奥地利、荷兰。 运营项目共计3,078间公寓，面积从14至45平方米不等。 常规配套设施包括书房、影音室、公共厨房、顶层露台。,享居住空间的变体，租期可长可短较,空间等共享设施。,牌塑造与特色设计，才得以在中短,高下。,Student Hotel）以学生、短租客、酒,群，成功规避了荷兰对学生公寓所设,有项目，其中很多都是自酒店改造而,尚，还连通可供住户办公、社交、共同,所处市场 12个项目，分布在10座城市（阿姆斯特丹、巴塞罗那、德累,资金来源 三大投资者： Charlie MacGregor （创始人）、 Aermont,店、学生公寓、短租公寓、俱乐部、办公及娱乐空间于一体。 整个项目采用明亮,能区域，便于租户互动。,鼓励周边社区居民来此就餐，使用共享空间。,提升了共享办公空间的吸引力。,空间，后续新增项目也将包含这一元素。 预期到2023年，学生酒店公寓在欧洲,不限。, 有5个在运营项目，分别位于伦敦、迈阿密、旧金山、东, 房间为个人独立空间，厨房区域为公共空间。,案例研究： ZOKU 家庭与办公室的结合体，以专业人士为主要客群，长短租 现有项目位于鹿特丹，未来将大力布局欧盟市场。 主打设计时尚的loft公寓，生活设施配套齐全。,案例研究： ROAM 共享居住空间，在全球多地布点，长短租不限。京、巴厘岛。 另含共享办公空间、健身房、会议室、洗衣房等配套设施。,案例研究酒店-混合型产品,这类混合型酒店式公寓属于共为灵活，设有咖啡馆、餐厅、共享办公此类产品的成功，关键在于品期租赁市场脱颖而出，与爱彼迎一较荷兰市场的学生酒店公寓（The店用户以及共享办公用户为目标客的租金上限。另一运营商Roam在全球多地持成。 Zoku推出的loft公寓不仅设计时就餐的共享空间。,案例研究： 学生酒店公寓所属类型 配套设施完善的共享居住型酒店公寓斯顿、埃因霍芬、格罗宁根、马斯特里赫特、鹿特丹、海牙、佛罗伦萨、巴黎）租金 在阿姆斯特丹，学期租赁套餐696欧元每月起Capital和APG（荷兰养老基金ABP旗下的资产管理公司） 短租型公寓，1日起租，长至12个月。 学生酒店公寓属于“多栖”产品，融酒通透的室内设计，设有休闲区域、TED演讲台、台球桌、全天候餐厅和底层多功 项目以“完全互通社区”为宣传亮点，底部楼层向公众开放，实现社区融合。 以学生为主要（但非唯一）客群，从而有效维持了项目的人气。 这反过来又 空间的多元化运作带来了收益的多元化。 现有项目在继续拓展共享办公的项目将增加至65个，未来还将踏出欧洲。,开发活动以公寓楼为主，而实际上，专门,英国为例，新建的租赁住宅项目中，独栋,独栋住宅的租户占比达到60%）。,需求分期建设，因此前期资金压力会相对,需求；其中家庭型租户的需求尤为突出，,的租赁模式引入英国。 这类由投资者牵,成熟。 2005至2015年间，住宅租赁市场,的房源是原为业主自住的独栋住宅。 这,也从34%上涨到了40%。 其中很多房屋,将房产收回并拍卖以抵偿贷款的情况。,市场的领头羊，管理着约82,000套物业,因全球金融危机对住宅市场的冲击而起,策略。 借助线上租户定制端口、智能家居,目在实现高效管理的同时亦满足了住户,案例研究： INVITATION,资金来源 由黑石集团创立于2012年，2017年首次公开募股，,栋住宅，重点布局美国西部以及佛罗里达州，发掘当地人口红利以及,Homes现已成为美国最大的独栋住宅租赁公司，管理约82,000套住宅。,ProCare一站式服务优化业务效率。 平均每个住宅单元的翻新成本约,潜在问题，从而帮助租户节省开支。 为响应当下的租户需求，项目还引,年11月公司与Starwood Waypoint Homes合并。,鉴于美国住宅销售市场已经复苏（业主抛售行为减少），公司正逐步将,案例研究独栋住宅租赁项目,在初兴的欧洲住宅租赁市场，投资及建设的租赁型独栋住宅同样具备潜力。 以住宅仅占10%（而在私人住宅租赁市场，以住宅为主体的项目可以根据租户小一些。 有证据表明，市场存在大量租赁他们偏好临近国家干道的大户型住宅。Sigma Capital率先将主打独栋住宅头的住宅租赁模式在美国市场已经相当累计增加超过800万套房源，其中约80%十年间，独栋住宅占租赁住宅存量的比例属于法拍房，即屋主无力偿还贷款，银行Invitation Homes是美国独栋住宅租赁（详见案例研究）。虽然美国住宅租赁领域的增长系步，但维系其长期发展的却是运营及管理等创新技术，配合以积极的维护管理，项对优质服务的诉求。,HOMES所属类型 租赁型独栋住宅所处市场 共计82,000套住宅，分布在美国17个主要市场租金 平均每月1,600美元现以房地产投资信托的方式交易 黑石集团于2012年创立Invitation Homes，随后收购了数千套独经济增长潜力。 大多数物业是在市场行情不佳时抄底买入。 Invitation 其成功的关键在于收购、翻新、租赁、物业及资产管理的整合，通过为25,000美元。 ProCare服务包含的维护检查与紧急援助，能有效预防入智能家居元素（远程温度控制、远程安保等）。 Invitation Homes于2017年首次公开募股，共募得15亿美元。 2017 随后一直维持出色业绩，2018年第一季度总营业额同比增加77%。自有租赁产品加入运营资产包。,五年变化（2013年第二季度至2018年第二季度）,2017年下半年至2018年下半年（十亿美元）,之下，租金增长前景积极的替代型住宅产品成为投资者热捧的对,整回报。 在此背景下，替代型住宅资产正得到越来越多投资者的,为明显。 而在与睡眠这种基本刚需息息相关的资产面前，技术却是,着这一领域逐渐向主流靠拢，随着投资兴趣升温，收益率进入下行,运营商表现以及集约化管理。 未来，技术创新与领域整合将提升运,领域规模几何？,住宅投资额达到2,230亿美元，比同期零售物业投资额高出36%，,但仅相当于写字楼投资额的三分之二。 在美国，住宅租赁投资2 市,住宅投资的比例达到72%。,资额分别为175亿美元、174亿美元。 但与五年前相比，学生公寓投,再创新高,亿美元，同比增加4%（2016年为169亿美元）。 英国与西欧市场合,国、德国、西班牙是欧洲最活跃的三个国家（详见第20页）。,2017年老年公寓的全球投资3 与学生公寓基本相当，总额达到,定距离。 全球住宅投资额同比亦有小幅下滑，但仍比过去十年平均,