2017中国商业地产发展年度报告.pdf

12017 中国商业地产发展年度报告2017 中国商业地产发展年度报告发展现状投资加速，商业地产库存仍存2017 年 1-9 月“三驾马车”对经济的贡献情况过去一年中，房地产行业转型进程进一步加快，单一粗放的短平快开发、销售时代已经被改变，更多的资本选择进入商业地产。购物中心、写字楼、公寓、酒店等如雨后春笋般涌现。虽然形式不一，但都指向商业地产已成为房地产商重新掘金的另一蓝海。数据显示，2017 年前三季度商业地产的投资热情尤为高涨。其中全国办公楼投资 4978 亿元，同比增长 5.4%；商业营业用房 11710 亿元，同比增长 1.4%。国内消费持续强劲，推动了商业地产的进一步扩展。2017 年 1-9 月，社相比住宅市场，2017 年的商业地产迎来了更为高涨的发展热潮。相关数据显示，三年后的 2020 年，中国房地产投资交易总额或将达到 2600 亿元，对比 2016 年将大幅增长 45%。而其中商业地产将扮演着重要的角色，预计2017-2020 年入市的资金将达到 1 万亿人民币。从国家统计局公布的数据来看，商业地产的投资热情更为高涨。2017 年前三季度全国房地产开发投资80644 亿元，同比名义增长 8.1%，增速比 1-8 月份提高 0.2 个百分点。其中住宅增速增长 10.4%，增速提高 0.3个百分点；办公楼投资 4978 亿元，同比增长 5.4%；商业营业用房 11710 亿元，总比增长 1.4%。销 售 面 积 方 面，2017 年 1-9 月全国办公楼销售面积为 3250.86 万平方米，同比增长 32.7%，销售额达到4447.9 亿元，同比增长 25.2%；商业营业用房销售面积8197.77万平方米，同比增长 23.7%，销售额为 8620.25亿元，同比增长 31.8%。除了在销售端保持较大的增速外，2017 年前三季度还有大量的商业地产会消费品零售总额 26.3 万亿元，同比增长 10.4%，最终消费支出对经济增长的贡献率达到 64.5%。数据呈现出来的强大消费力，刺激了商业地产的扩围之势，包括香港房企在内的商业地产商都在不断抢滩布局。楼市调控政策的进一步紧缩，也转移了不少投资者在住宅市场的投资热情，进而转向保值增值性更强的商业地产。可以预见，未来萦绕住宅多年的投资属性将逐步减弱，而商业地产将成为下一个投资蓝海。来源：国家统计局、观点指数整理来源：国家统计局、观点指数整理来源：国家统计局、观点指数整理22017 中国商业地产发展年度报告共享时代，商业物业租金小幅上升体验创新，存量物业盘活消费新需求从 2010 年住宅市场调控伊始，商业用地供应增加，大量企业转型开发商业地产。这也导致以购物中心、城市综合体和写字楼为主的商业地产供应量激增。商业不得不面临高库存、同质化运营等困境。以商业地产目前的状况来看，传统“短平快”的开发销售模式已经不可持续。为了在众多的项目中脱颖而出，不少商业地产项目开始构建新的价值链，走向精细化运营。这也造就了 2017 年商业地产行业的多点开花。最直观的感受，就是购物场所从过往单一的零售中“脱胎换骨”，逐渐提高体验性业态的占比。随着消费者的需求越趋多元，购物已不是商场唯一的“表回首过去的 10 个月，投资开发以及消费需求的演变，拉动了商业地产的快速增长。重新吸引投资者和开发商关注的商业地产，似乎有强势回归之势，未来升值潜力值得期待。商业地产的回归，首先就表现在写字楼和商铺租金的提升。2017年1-9月，“双创”效应持续发酵，TMT( 科技、媒体、电信 ) 行业发展迅猛，这也直接带动了办公楼租赁需求的强劲增长。从北上广深等一线城市来看，受惠于旺盛的租赁需求，上述城市在 2017年前三季度租金普遍上涨。以北京为例，全市及五大核心商圈写字楼市场需求提升，租金继续温和上涨。有效净租金为391.3 元 / 月 / 平米，同比上涨 2.6%。上海方面，由于有不少新兴的商务区已经渐渐成熟，因此有不少企业选择入驻达”方式，而是更多地呈现在休闲、运动、娱乐、就餐、培训、教育等多方面的消费诉求。对于运营商来说，体验式商业地产能够通过营造商场情景，最大化地将消费者吸引进来，具有很强的聚客能力。此外，客群的问题的解决带动了其他业态的消费，缩短新项目的市场培育期，对于销售来说不无裨益。租金和交通更具吸引力的非中央商务区。受此影响，上海中央商务区的写字楼租金环比微跌 0.3%，非中央商务区则环比上涨 1.3%。在空置率方面，共享办公的加速跑马圈地，对写字楼的空置去化起到了积极作用，也是推高写字楼租金的原因之一。以二线城市中的重庆为例，联合办公运营商触角已经从普通的商业园区伸及甲级写字楼，成为市场需求的重要来源。除此之外，作为商业物业不可或缺的一部分，过去几个月中购物中心的表现也十分亮眼。面对日趋激烈的市场竞争，很多核心商圈的购物中心均进行了改造升级，优质购物中心的空置率持续走低。得益于此，租金也有所上浮，尤以首层表现较为明显。2017 年第三季度，广州全市优质购物中心首层平均租金水平达 702.5 元 / 平 / 月，环比微涨0.1%，同比上涨 0.6%。另外，非核心商圈也有较突出的表现，随着城市不断向外辐射发展，零售商持续看好非核心商圈及近郊，令区域内购物中心入驻率环比继续有所上升。2017 年前三季度，全国居民消费价格同比上涨 1.5%。其中，教育文化和娱乐上涨 2.5%。在消费升级的背景下，酒店行业也交出了一张比较好答卷。酒店数据供应商 STR GLOBAL 的数据显示，截至 2017 年 7 月，我国酒店入住率同比增长 4.8%，平均房价同比增长 0.5%，每间可售房收入（RevPAR）同比增长 5.3%。这也是 RevPAR 首次实现正增长。2017 年 7 月，大悦城就在北京、上海两地开始试水“智慧商圈”，打造体验式购物中心。消费者只需要用支付宝扫口碑码就能享受优惠信息展示、绑定口会员卡、在线排队、智慧停车、场景推荐等服务。远在香港的购物中心也感受到了这股体验式潮流，在过去的 19 个月里，为了迎合消费者的多元化需求，香港金供应投向市场。从统计局披露的数据来看，2017 年 1-9 月，办公楼竣工面积2244 万平方米，同比增长 36.1%；商业营业用房 7322 万平方米，同比增长7.5%。由于供应远超过同期的需求，因此即使需求强劲，也没能使市场的空置率有所下降。和去年相比，困扰商业地产行业的“库存”问题仍然存在。前三季度全国商品房待售面积 61140 万平方米，同比增长 -12.2%；其中住宅32256 万平方米，同比增长 -22%；办公楼 3537 万平方米，同比增长 6.1%；商业营业用房 15504 万平方米，同比增长 0.2%。这也意味着和住宅的库存比例下降得比较快相比，商业地产的库存压力依然很大。虽然早在去年 6 月，国务院办公厅就出台了若干意见，允许将商业用房按规定改建为租赁住房。2017 年 7月份，12 个重点城市也开始试点推进租赁住房建设。但是从数据端呈现的数据来看，商业地产去库存仍然需要更多元化的思路。32017 中国商业地产发展年度报告2017 年 5-9 月全国房地产开发投资资金情况2014-2017 前三季度全国房地产开发投资资金来源（单位：亿元）融资趋紧，房企探路资本新通道从另一方面来观察，很多商场经营状况不佳，租金不能覆盖运营成本，空置严重；除此之外，扎堆的写字楼千篇一律、缺乏个性，造成供给结构和租户需求不匹配的局面。而对于商业地产最为核心的资金问题，国内商业地产开发商资金沉淀严重，融资模式仍然较为单一。2016 年 10 月，国家发改委也下发了关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见，要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资用于商业性房地产项目。进入 2017 年，证监会修订相关细则，规定上市公司融资后 18个月内不能启动再融资，次新股再融资将受限。此外，融资额度也不能超过上次发行股份的 20%，这些让原来就饱受资金困扰的商业地产处境变得更加困难。在融资继续收窄的趋势下，资产证券化成为商业地产金融创新工具悄然兴起。2017 年 1 月 20 日，大信置业旗下上午信托基金大信商用信托成功登陆新加坡交易所主板，成为中国大陆首个民营商业地产企业信托基金。这也激发商业地产企业开始各显神通，探索在海外市场的筹资之路。新交所数据显示，目前新加坡约有43 个房地产信托与商业信托，总市值高达 530 亿美元。其中有不少是由中国企业发起，而且是纯中国资产在新加坡钟的太古广场调整了相关的招商策略。不仅引进了 30 个新商家，还将餐饮类店面的数量增加了一倍。同为商业地产港企的九龙仓和希慎兴业等公司，也在为旗下的商场增添更多的餐饮和生活休闲类商家。需要注意的是，商业地产的庞大存量激发了长租公寓、联合办公空间等新兴业态的兴起。数据显示，当前中国房屋租赁市场的规模是 1.1 万亿元，至2025 年将达到 2.9 万亿元量级，2030年数字将倍增至 4 万亿元。这其中长租公寓扮演着非常重要的角色。2017 年全年，长租公寓市场的规模将突破 4000 亿元。这也吸引了房产中介、酒店开发商以及互联网创业公司纷纷加入。而房地产开发商诸如碧桂园、龙湖、保利、万科、佳兆业等品牌房企也开始加速跑马圈地，演绎存量时代的创新空间。另外，联合办公在 2017 年迎来了爆发性增长。观点指数获取的数据显示，目前全国约有 2300 家联合办公企业，平均每天就有 3 家企业诞生。而 2017年全年，中国联合办公的潜在市场规模将在 3 万亿以上。体现在商业地产领域，不少企业甚至在自己经营的购物中心中内置了联合办公业态。比如龙湖地产旗下的联合办公品牌“一展空间”已相继在北京、成都、上海等地的天街商业中开业。来源：国家统计局、观点指数整理来源：国家统计局、观点指数整理42017 中国商业地产发展年度报告2013-2017 年上半年我国资产证券化产品发行规模（亿元）回首走过的近一年时间里，2017年中国商业地产发生了不少影响全行业的大事件。在短短四个月内，潘石屹将自己曾经“珍爱”的上海虹口 SOHO及 凌 空 SOHO 出 清， 作 价 85.14 亿兴起之初的 IP，只是在游戏、小说、电影等文化创意产业里拥有极高的话语权，而随着消费需求的升级，逐渐衍生出一种对相同文化和相同族群的认同和渴望。因此，IP 的商业价值被逐渐重视，成为原创业态的主要发展脉络。商业交易最核心的因素就是稀缺性，稀缺性产生在哪里，哪里就将出现交易入口。对于好的商业 IP 来说，不仅能瞬间击中大家的情感诉求，产生源源不断的话题，还能自带流量，带动相关业态的发展。哈利波特、机器猫、迪士尼这些大IP，是被植入商业地产的首选，比如购2017 年，继在香港进行激烈竞争后，内资房企与港企将博弈的地点顺移到了内地，而相当一部分重心就放在商业地产上。“规模即江湖地位”，这是内地商商业地产创新支点，原创 IP 盛行内资港资房企角逐，商业地产谁将胜出？物中心主办的线下 IP 主题展。2016 年朝阳大悦城开始提出“自我 IP 化”，并先后举办了哆啦 A 梦展览、与原创品牌“吾皇万睡”合作举办实景体等。2017 年 8 月 26 日，朝阳大悦城筑起“仙剑城”，仙灵岛、仙剑客栈、水月宫，这些玩着游戏、看着电视剧长大的年轻群体对仙剑很有认同感，同时又极具消费能力。其次，借助新兴的 VR 等沉浸娱乐方式，还原粉丝心中的经典场景，也成为商业 IP 的核心亮点。大悦城提供的数据显示，“仙剑城”开业头两天将朝阳大悦城的客流同比提业地产商普遍信奉的金科玉律。但在港企看来，追求规模存在市场饱和的担忧，提高商业自持比例，通过精细化管理稳定现金流收入，才是商业地产企业提升利润空间的不二法门。元；而定下一亿小目标的王健林，作价199.6 亿元，就将旗下净值 331.76 亿元总建筑面积 328.63 万平米的酒店资产包出售给富力。看多看空皆有往来者，留下来的继续坚守，并从重开发转向重运营，越趋理性化。2017 年，中国商业地产进一步优胜劣汰、去芜存菁，并涌出许多新的实践和探索，推动着行业的发展。升了 11%，销售额同比上涨 26%（次周末分别是 8% 和 22%）。随着“互联网 +”热度的飙升，新的传播方式和新生代的 IP 不断涌现。2017 年“五一”黄金周期间，广州正佳广场利用户外广场打造“正佳野餐季”两大活动。其中，“正佳野餐季”成为国内商界屈指可数的成功原创 IP 活动之一。结合自身商业项目特性打造属于自己的 IP，不仅能为消费者带来愉悦的体验，同时还能转化为经济效益。这也成为 IP 创新使用的新思路。港资房企中，恒隆、新鸿基、九龙仓、太古等是精细化运营的代表，这也使得它们在大型商业项目供应井喷，行业租金普遍下降的大环境下，可以保持较好的租金收入及商业地产市场影响力。以上市的房地产信托。借助新加坡这个国际性的房地产投资平台，越来越多的国内企业盘活了资产池。并利用回笼的资金进行其他业务扩展，实现了商业地产由“重”变“轻”的过程。于国外疏通资金通道外，不少企业也在国内积极寻找突破口。先是 10 月中旬，新派公寓破冰长租公寓 REITs，拟发行金额为2.7亿元的权益型类REITs（房地产信托投资基金）产品；尔后的 10 月 23 日，全国首单央企租赁住房 REITs 及首单储架发行的 REITs产品也获批发行，保利地产作为发行人，产品总规模 50 亿元。这也意味着，租赁型住房配套性融资的长效机制已然破冰。来源：中央结算公司、观点指数整理行业分析52017 中国商业地产发展年度报告中国商业地产行业发展的脉络里，“重资产”是绕不过去的关键词。然而，资金沉淀、负债累累等弊病，都让过去以量制胜的重资产模式开始失去了“光环”，取而代之的是“以质取胜”，即输出品牌管理、资产证券化、保障充裕现金流的轻资产模式。自 2016 年 8 月，国内首单商业物业按揭支持证券（CMBS）产品落地后，商业地产的资产证券化之路被点亮。资产证券化不仅能满足困扰企业的长期资金来源问题，还能最大化地提升商业物业的价值，分散了投资人投资商业地产的风险。根据中央结算公司的数据统计，2013-2016 年，我国资产证券化发行额逐年递增，由 2013 年 300 亿元上涨至商业地产资本运作，轻资产运营的道与术2016 年的 8600 亿元，增长近 28 倍。截至2017年上半年，全国共发行资产证券化产品 4884.1 亿元，同比增长68.87%，市场存量为 14624.78 亿元，同比增长 66.48%。划拨到房地产方面，2014-2016三年期间，全国房地产相关资产证券化产品已发行97单，发行规模总计达 1644.74 亿元。其中，虽然 CMBS和类 REITs 出现比较晚，但是可谓后起之秀，共计发行 27 单，规模总计为850.35 亿元，规模占比超过 50%，成为房地产资产证券化的主要工具。商业地产资产证券化产品的比重也在不断上升，截止 2017 年 6 月 30 日，国内 CMBS 的发行数量为 7 单，发行规模合计高达 402.62 亿元。其中，规模最大的当属 78 亿元的“国金 - 金光金虹桥国际中心资产专项支持计划”。需要注意的是，2017 年住房租赁商业地产的经营是一门技术活，在这个长期的动态发展过程中，调整和变化一直伴随左右。现阶段我国商业地产领域竞争激烈，一方面新增的项目不断入市，另一方面一些过往占据核心商圈或者人流优势的项目被市场逐渐淘汰、轮换。数据端显示，2017 年上半年，全国 20 大主要城市的商业物业存量高达1.37 亿平方米，同比增长 16%，预计全年存量达到 1.62 亿平方米。在这样的大环境下，如何对这些存量资产进行升级改造，如何借助运营管理的力量激发其商业价值，是开发商及投资者们能否盘活资产的关键，也成为商业地产行业新的考题。在商业存量项目密集的创新试错期，也形成了初步的资产优化改造范式。资产优化改造范式，商业价值再挖掘多家企业的实践证明，经得起市场考验的项目，必定在空间规划、招商和客户粘性的培养上下了不少苦功。消费者定位是首先要解决的问题，因为只有将客群聚焦化，才能更加精准地把握他们的价值观诉求。2017年8月，恒隆地产完成6万平方米上海恒隆广场的资产优化计划，受惠于已完成的优化工程，商场在2017 年上半年已录得极为可观的租金收入和零售销售额。恒隆此次资产优化，最为关键的就是更加明晰客户定位。上海恒隆广场冀望成为新一代高净值人群娱乐消闲的必到之所，同时也是上海人所熟知的奢侈品高地。因此资产优化过程中，恒隆斥资 6 亿港元将旧有的装修再设计、规划，为顾客缔造更优质的购物环境；此外还针对高净值人群的消费需求，将世界 100 多个知名奢侈品牌集合于购物中心之中。目前恒隆广场的全年销售额可达40 亿元，商场加写字楼的租金收入占集团总租金收入的 1/5 左右，达 14 亿元。而资产优化完成后，租金提升很明显，平均上涨大约 15%。品牌的引进、组合，是商业资产优化改造中最为关键的环节。因为在品牌普遍同质化的今天，数量已不是唯一的标准。如何通过品牌间的巧妙组合持续丰富内容，并带来消费者客流，才是资产优化的归属。2016 年，世茂股份针对性地对下属各商业广场开展品牌调改工作，目的就是要提高商场整体的品质水平，保障商业项目竞争力。九龙仓为例，2015 年初的业绩会上，相关管理层就宣布商业地产是九龙仓未来在内地发展的重点。其希冀 5 年之内，内地商业地产的营业额可以占集团总量的 30% 以上。从 2017 年中期业绩报告来看，太古地产净利增幅高达 176.78%，溢利达147.63 亿港元，上半年的租金收入总额为 55.55 亿港元。其中广州太古汇渐入佳境，半年零售额增幅达 13%。而内地商业地产商则有不同的坚持，规模是他们不能放弃的追求。当前，中国的商业地产行业尚处于战国时期，仅新开业的购物中心每年就达到 300 多个，这个数量足以让一家企业淹没在历史更新的洪潮中。因此，对于内地商业地产商来说，如何快速、高效地实现布点，抢占市场话语权才是现阶段的重点。来源：中央结算公司、观点指数整理62017 中国商业地产发展年度报告作为服务实体经济而诞生的产业地产，已经成为吸引力较大的投资新领域。这一房企的“新宠”看似与商业地产无关，但其实有千丝万缕的关系。产业运营的关键还在于提供配套商业服务，以打造产城一体化来说，在建设园区的同时如和引进新型商业业态、提供配套服务，并快速培养具有浓厚生活气息的工作、居住环境，这些商业性思考都必不可少。产业地产商业着色，新机遇与突围之路与商业地产有异曲同工之妙的是，产业地产的回报周期同样很漫长，仅靠产业的收入来维持收支平衡明显不可持续。对于产业地产开发企业来说，惯常的做法是 60% 的用地为产业用地，另外 35% 是住宅用地，其余则为商业或者工业用地。因此，除了保持住宅等快销产品的比例以获得充足的销售额外，还需要持有、经营部分物业以赚取租金，或透过各种金融手段将持有的物业资本化。以北辰实业携手光谷创意打造的产业地产项目北辰光谷里为例，该项目是一个产业与商业互为驱动的产品，50万平方米的文创产业产业园中，拥有约24 万平方米创意办公。此外体验式创意商街达到 6.7 万平方米，服务式公寓为 2.8 万平方米，其中自持的物业达到近 10 万方平方米。站在 2017 年的岁末进行展望，未来商业地产的发展倾向已成为各大企业不得不重视和思考的问题。可以预见的是，随着城市规模的不断扩展和延伸，主城区或核心商圈的可开发资源将逐渐锐减，因此相当一部分商业地产投资需求将下沉到三四线城市。目前，在全国人口中，三四线城市占到的比例大约为 53%。与一二线的城市相比，三四线城市的购物中心只占到全国城市购物中心的 16.5%。一系列数据反映出，三四线城市的商业具有非常大的空缺，也意味着更加显著的市场机遇。观点指数统计万达年报获悉，其在2016 年共开业 52 个商业项目，其中大部分位于三四线城市。未来几年，虽然1 线和 1.5 线城市仍然是商业项目开业的首选，但是类似与昆明、沈阳、重庆等二三线城市的比重则有了较大提升。大数据等新兴技术的应用也会是商业地产主要的发展趋势，过往类似于酒店、购物中心、写字楼等商业物业的数据收集只是通过商户 POS 机输入或手抄等基础方式，精准性无法保证。这种粗略的统计带来的负面效应就是客群数量、消费者行为、销售情况等不能做到一目了然，因此在营销推广、品牌调整方面也无法及时跟进。随着商业供给量的提升，同行间的竞争变得更为激烈，消费者俨然才是经营的重心。因此在消费者的多重选择下，商业地产运营商需要更加关注他们的消费需求，大数据发挥的作用更不可小觑。此外，值得关注的是，跨界合作概念将会在商业地产中持续蔓延。在聚焦传统优势的同时，商业地产会将触角延伸至其他领域，探索新的跨界空间。比如，今年 10 月优客工场携手首旅如家酒店跨界合作，开启创享办公空间新模式。可以想象，未来的商业地产江湖，一招已不能制胜天下。如何发挥资源的最大优势，将成为各个企业最需要突破和平衡的关键。市场的证券化节奏也开始明显加快，魔方公寓、链家自如、新派公寓都推出了相关的资产支持计划。2017年10月中旬，新派公寓权益型类 REITs 产品成为长租公寓在REITs 领域的破冰之作，尔后的 10 月23 日，国内首单央企租赁住房 REITs获得审议通过，该 REITs 总规模 50 亿元，以保利地产自持的租赁住房为底层物业资产，采取储架发行机制。2017 年的中国商业地产，最为明显的就是一些具有成熟运营管理经验的商业地产品牌，开始依靠品牌输出来让自己实现变“轻”。未来展望72017 中国商业地产发展年度报告购物中心：体验时代的优化转型之路千百年前，张择端以一卷底色泛黄的绢本勾勒清明上河图，道尽北宋都城汴京街市商贸的繁华。及至 21 世纪的今天，曾经人与物都化作历史，由人们消费需求所造就的商贸氛围却依旧，只是熙熙攘攘的繁华街景，更多变为了购物中心里琳琅满目的橱窗。实际上，国内购物中心的建设是20 世纪 90 年代初期才开始，但随着社会经济的发展，人们生活水平逐渐提高，这一新兴业态市场以惊人的速度在国内发展壮大。商务部数据显示，截至 2016 年年底，全国大中型购物中心项目数量已超过 4000 家，中国成为全球购物中心建设最为活跃的地区。来自世邦魏理仕的一份全球购物中心报告则显示，2016 年全球新建成购物中心 1250 万平方米 , 录得 11.4% 的增长，而中国以全年 575 万平方米的新建面积位列第一。全球十大新建购物中心城市中，中国热点一二线城市即占了七席，依次为上海、北京、重庆、成都、南京、深圳和天津。今年这一态势仍在持续，预计全年国内 17 个主要零售物业市场新增供应体量将达 800 万平方米。毫无疑问，国内正处在购物中心发展的高峰期。从某种意义上说，如今的购物中心越来越不像购物中心，更类似社交或者休闲娱乐空间。这一切变化源于消费升级的加快，随着社会收入及生活水平普遍提高，年轻消费群体比重增加，人们对于消费的要求已从物质享受逐步转向服务及体验享受，需求端的改变让整个市场进入了消费升级阶段，国内购物中心亦在体验式消费大趋势下积极开始了转型之路。无论是内地的华润、大悦城、龙湖，抑或凯德、恒隆、新鸿基、九龙仓等规模较大的商业地产开发商，近几年纷纷对旗下的购物中心主题定位、品牌结构、业态组合以及服务等进行了不同程度的调整改造，希望通过个性化的消费体验来抓住更多消费者，获得收入及价值的提升，同时为购物中心带来新发展动力。国家统计局数据显示，今年前 9月全国社会消费品零售总额同比增长了10.4%，约为 26.32 万亿，意味着中国内零售市场已有所回暖。另一方面，商务部最新发布的2017 年第二季度中国购物中心发展指数表明，今年二季度购物中心租赁活跃度指数环比一季度减少了 6.7 至 33.0，低于荣枯线 17.0，“说明业主的运营成本继续上升，主要源于业主继续加大在营销和技术应用等方面的投入。”从数据可看出，国内购物中心宏观市场及租赁活跃度均保持向好的态势，来源：商务部、观点指数但整体增速仍在放缓，而运营表现指数下滑的同时，成本控制持续低于 50 这一荣枯线。虽然社会零售消费回暖，但由于竞争加剧且消费需求改变，国内大部分购物中心都开始投入资金进行调整改造，使得成本在短期内增加，运营压力也依然较大。观点指数发现，目前国内各大购物中心均有不同程度的商场工程优化计划，范围包括主题定位、品牌结构、业态组合、服务等。上海恒隆广场是其中最具代表性的一个，为了让项目符合当前的消费需求，保持竞争力，恒隆地产先后对香港及内地重要项目进行优化，地处上海最繁华南京西路商圈的恒隆广场也在其中。据悉，恒隆两年里斥资6 亿港元对该项目地库及建为顾客提供独特的社交休闲体验空间。恒隆方面介绍，未来还计划利用科技及网络平台进一步提升项目的消费体验及服务。今年第三季，上海恒隆广场还将推出顾客关系管理系统，并两年内会在内地所有恒隆广场应用，系统初期投资额已达 1600 万元。筑体进行改善及翻新，并调整租户结构，引入 30 多个全新品牌，于 2016 年底开始逐步重新开业后，租金收入增长了23%，今年上半年商场的整体零售额同比增长 29%。值得一提的是，翻新后恒隆广场还特意辟出了 400 多平方米的空间，用于体验时代，重新出发82017 中国商业地产发展年度报告观点指数根据半年报披露的数据整理出了恒隆、九龙仓、华润置地、大悦城及龙湖地产五家房企今年上半年内地租金收入最高的购物中心项目。完成优化工程的上海恒隆广场不仅重回恒隆最赚钱的项目之位，也凭借 7.1亿元的成绩成为其中租金收入最高的项目。无独有偶，此次入榜第四的西单大悦城，也在近两年进行了一场特色品牌调整及消费场景打造的优化工程，成功为大悦城招徕了更多的消费者，半年租金收入 3.3 亿元。可以发现，榜单中的购物中心项目均在消费能力及经济实力均靠前的一二线热点城市，且基本处于市中心区域，这无疑是购物中心地段重要性的又一佐证。来源：观点指数整理来源：世邦魏理仕、观点指数整理来源：观点指数整理尽管激烈的竞争中不少房企选择三四线突围，但在城市化进程持续的情况下，多数开发商选择的依然是三大都市圈及部分经济实力强、人口流入大的热点城市为项目主要根据地。从近两年国内购物中心开业的情况来看，上海、重庆已连续两年占据新开业购物中心数量最多的前两名，而零售物业存量较低，经济实力和人口吸引力较高的一线深圳，亦是让各大开发商看重的市场，过去两年共有 35 个购物中心先后开业。不过，在零售物业市场，供应量加大往往意味着消费人群的分流和竞争加剧，部分二三线城市也因此空置率偏高，市场风险增大。数据显示，今年新增近 800 万平方米新入市零售物业面积中，四大一线城市占比为 29%，其余的二线城市则占了71%，部分市场或因存量明显过剩面临更大的招商及运营难题。2015-2016年拟新开业购物中心中，超过一半存在延期至少 6 个月开业情况，预租周期亦相应延长了半年以上。分析指出，近年二线城市购物中心开发及建设已进入高峰期，城市区域内大体量项目扎堆入市亦使得开发商租户招商竞争加剧。需要注意的是，虽然电商对实体零售有着巨大的冲击，却也无形中带动了三四线市场的零售品牌进驻度。三四线城市商圈相对闭合，购物中心项目选择少，而伴随电商网购平台的普及，越来越多品牌借此打响了三四线市场认知度，类似昆明等离经济核心区较远、人口层级较低的城市也逐渐吸引了不少品牌的布局。城市选择，还是地段吗？92017 中国商业地产发展年度报告写字楼：名利场与共享新势力从逼仄的街巷到林立的高楼，人来人往都市中，各路资金在寻找增值标的。看得见摸得着的高楼大厦，自然是安全的避风港与上佳的生财捷径。对于一座座十年乃至三十年历史的大楼而言，时间沉淀下来最清晰可见的是资本的盛宴。在香港皇后大道中，“超人”李嘉诚一年时间便将中环中心加价 45 亿港元，402 亿港元成交价使之成为香港最贵商厦。资金最青睐的物业多出身于上海、北京及香港等城市，这些地方的交投相当活跃。不知是何时形成了这样的风潮：香港凡卖商业楼必问是否意向中资？这宗402 亿港元交易的收购方，正是中资企业近年来于海内外大笔“置业”的有力佐证。各方统计数据预测，今年中资依旧在大宗物业包括写字楼交易上担当领头羊之姿，尤以国企、金融企业为首。有人入场，便有人离场。在京沪核心地段拥有大量写字楼物业的 SOHO中国今年连续抛售旗下资产，但对于联合办公这一业态却是非常看好，选择将SOHO 3Q 进行到底。与 SOHO 中国类似的企业并不少，“租赁时代”到来的业界共识使多家机构下注联合办公市场。在扩张与整合之时，这种商业模式的未来仍似雾里看花。当住宅市场正因调控而起起落落之时，写字楼市场亦非“轻轻松松”，库存依然是相当一部分城市所面临的难题。一线城市在吸呐跨国公司及创业企业上的竞争力与二线乃至三线城市相比拥有明显的优势。不过，虽有新企业不断进场，大幢商厦的落成又从另一方面提高了市场的空置率，供应与需求之间一直处于互相角力的状态。数据所示，2017 年前三季度，四大一线城市及南京的空置率处于较低水平，在 5%-13% 之间；特别是北京市场，仅为 6% 左右。相比之下，其他重点二线城市的空置率不甚乐观，西安、成都、青岛的空置率超过 25%，武汉、长沙、天津、沈阳空置率在 30% 以上，重庆更是达到了 46%。据高力国际统计，重庆写字楼截至第三季度的存量达 450 万平方米，甲级写字楼存量逾 250 万平方米。租金方面，北京甲级写字楼以超过400 元 / 平 / 月领先其他城市，由于北京新增供应增加，整体市场的空置率有略微上升，但在优质办公楼交付的带动下，北京的租金依旧有上涨之势。北京之后，上海及深圳的租金亦达到 250 元。在广州，受供应放缓影响，2017 年第三季度的空置率有所下降，租金受益于此亦有所上涨；杭州、武汉、长沙、天津、西安、成都及青岛等城市的租金在 100 元左右。作为金融中心，金融服务业和高科技企业在上海高度聚集，伴随着的是写字楼整幢交易的火热行情，于内地一线城市里可谓“一骑绝尘”。与此同时，海内外的投资机构亦在这市场之中捕捉到了投资的机遇，一座一二线：空置率与租金差异大宗交易：京沪港各自精彩来源：观点指数整理2017 年第三季度部分城市租金及空置率走势租户方面，金融业、TMT 行业已是四大一线城市写字楼市场的主力军，制造业以及零售业亦有不错的表现。在香港，世邦魏理仕近期公布的数据显示，香港再次超越伦敦、纽约，蝉联全球写字楼租金价格最昂贵排名的冠军，其中中环的写字楼每平方英尺年租金近303美元(约2120元/平方米/月 )。过去一个月，这个市场曾创造了超过 5.5 万元的 呎 价，太和控股以 7.38亿元沽出中环中心 79 楼顶层，创全港写字楼 呎 价新纪录。此后不久，长实中环中心传闻叫价 402 亿，大概率打破单宗商厦最高价。如今，香港甲级写字楼空置率已跌至 2% 左右，租金仍有上升的势头。102017 中国商业地产发展年度报告相比零售及酒店业态，写字楼在营运或投资回报上更具优势，而且收入稳定的特征满足投资者规避风险及资产升值的要求。但不可忽略的是，在高租金、低空置率的北上广深及香港，写字楼的投资收益率却不尽如人意，相当一部分原因是由于这些市场的地价增长超过租金增长速度。戴德梁行研究报告显示，写字楼占据了 2016 年全国商业地产大宗交易总投资额的一半。与之相反的是，四大一线城市甲级写字楼的平均毛收益率进一步下降至 4.9%，并预计未来将继续下滑。不过，市场对于写字楼的爱好并未减弱，一些投资者正计划收购投资回报更加低的物业如酒店与零售业态，将其改造为写字楼。比如，北京万科收购西单商场并将其改造成写字楼，香港怡东酒店未来亦将打造成商厦。经过一段时间的发展，北京、上海、广州、成都、天津、西安、青岛、杭州及武汉等城市的联合办公市场明显壮大，一些本土品牌也开始往外扩张。在选择 CBD 等核心办公领域外，一些新兴的经济中心、科技园成为联合办公企业扎营的阵地，特别是对于资金实力并不那么雄厚的企业而言。如今，北京的望京及中关村区域亦受大多品牌所拥簇。写字楼投资在哪里？办公室里的共享新势力来源：上市公司公告、观点指数整理上海 2017 年上半年大宗写字楼主要交易商厦三五年后再度出售并不少见。在这些买家之中，除了部分企业收购以自用之外，大多数是以保险、信托及基金为主的金融机构，一些物业在投资方之间交易不止一次。譬如，2012 年底，黑石联合台湾顶新集团以 23 亿元总价收购了华敏帝豪大厦的 5-33 层的办公楼 ( 实际共 25层)，建筑面积4.75万平方米,总价23 亿元，而后更名为嘉地中心。不到五年光景，黑石以 39.2 亿元脱手该项目，新的接盘者是 Kland。北京的成幢写字楼成交虽不如上海活跃，但今年亦有多宗交易敲定。其中，华润以 17 亿元收购中兴通讯位于海淀的中兴大厦，金致投资以 36.7 亿元向合生创展及另一股东出售了合生国际大厦。20 世纪 90 年代大量外企及投资企业涌入与北京，不管是投资还是收购以自用，相当一部分写字楼的所有权保存完整。但在深圳与广州，发展商更倾向于散售方式处置旗下的写字楼物业，市面上可供整栋销售的物业并不多，导致成幢商厦交易较少。“超一线城市”香港今年来亦因商业用地创纪录的成交，使得写字楼市场更引关注，成交价亦水涨船高。市场普遍认为，鉴于业主惜售、提高出售心理价，预测将对成交量造成影响。目前大热的商厦包括朗豪坊、怡东酒店依旧待字闺中。据美联工商铺资料，香港截至十月中旬已录得16宗整幢商厦成交，其中位于中上环的整幢商厦占据了一半。最高成交价的商厦是南丰资源旗下，位于中环惠灵顿街 198 号的 The Wellington，成交价 30 亿港元成交，呎 价达 35494 港元。随着近几年中资在国内外市场投资的兴起，以及越来越多的中资企业在香港开设办公室，外界更热衷于在每一次交易绯闻中寻觅中资的身影。目前，香港单个写字楼成交纪录前几名亦由中资维持，除了中环中心，在2015 年，恒大以 125 亿港元买下美国万通大厦作自用。2016 年，光大集团联同光大控股以 100 亿元购入大新金融中心。2017 年 10 月，绿景以 90 亿港元向九龙仓收购观塘海滨道 123 号物业。在投资区域上，由于中环租金高企，香港“去中心化”趋势亦影响着写字楼投资市场，部分投资者的品味也开始发生了微妙的变化。2017 年 7 月，在接受观点地产新媒体采访时，太古地产行政总裁白德利曾谈及这一点市场趋势。他称，随着租户迁出中环，旗下太古坊写字楼亦受到更多租户的欢迎。与此同时，内地四大一线城市CBD 之外的新兴商业市场亦捕获不少关注的目光，这些区域大多拥有新落成的成幢写字楼与更便宜的租金供租户选择。北京的望京、丽泽商务区，深圳的前海，上海的北外滩、前滩，广州的琶洲与国际金融城都属此种定位。近期成交的案例包括基汇资本接盘 SOHO 中国虹口项目，金茂宣布挂售北外滩的地标性商厦这些地方的价值正在逐渐被市场挖掘，除了投资，联合办公品牌亦热衷于在此扩张新项目。这两年，写字楼市场涌现了一股联合办公热潮，房企或品牌运营商们纷纷在商业中心中寻找可用的空间。更便宜的租金、更灵活开放的办公环境、五花八门的企业服务联合办公这股新势力正袭卷传统办公市场。