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2019中国商业地产发展白皮书 前言 . 1 1、 市场 表现 ：经济增速放缓，商业地产市场承压 . 2 1.1、商业地产市场：市场需求减弱，商业地产销售出现回落 . 2 1.2、市场变化逻辑：内外部环境承压，结构性机遇待启 . 9 2、发展环境：场景体验、内容创新、技术升级引领商业地产新趋势 . 11 2.1 商业逻辑：消费升级、业态更替，驱动商业地产高质量发展 . 11 2.2 商业创新：差异 化 定位打造体验式场景， IP 赋能丰富商业内容 . 13 2.3 办公格局：空间优化挖掘商业价值，技术 融合 打造智慧办公空间 . 16 3、企业发展：布局潜力区域、强化产品运营，资本整合助推规模化扩张 . 19 3.1 布局：深化都市圈战略，积极拓展核心城市外围潜力区域 . 19 3.2 产品：精准定位与运营升级，打造个性化体验和差异化品牌 . 21 3.3 资 金：积极试水资产证券化， REITs 落地基础不断夯实 . 26 3.4 资本： 并购与整合加速， “补短板”与“扩规模”成效显著 . 28 结语 . 30 专题：商业地产运营标杆企业及项目发展分析 . 31 研究主办： 中 国指数研究院 中国 房 地产指数系统 主要研究成员 ： 莫天全 黄瑜 白彦军 尹建英 祝梓杰 付源 仵世友 张瑞 陈文静 程威 李雪娇 方肖 龙昊辰 吴建钦辛芸娜 王新华 周巍 李 璠璠 杜咏咏 魏云静 姚卓 曹晶晶 高梦琴 李云鹤 胡国华 战雪 王雅涵 葛海峰 赵丽一 高静 张曼 张志杰 吴珊 李建桥 陈茜 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张化学 丁晓 樊鹏飞 赵玉国 温 戴婉 蘭 杨红侠 薛建行 薛琳 黄雪 钱慧群 王玲 袁彬彬 黄艳 王永斌 高院生 童晓玲 谢俊云 田文刚 李益峰 戴小红 方颃 刘莉芬 1 2019中国 商业地产发展白皮书 2019IP20192 2019中国 商业地产发展白皮书 1 1.1 20191 1 2014-2019 5 CREIS Fang 3Fang 2019 1-5 6756 7.9%2018 16.8% 2.1 14.7%2019 1-5 9118 0.4%11.5% 20162019 1-54544 12.7%1 本报告中所指的商业地产包含商业营业营房和办公楼两部分。 5 . 9 % 6 . 5 % 6 . 4 % 6 . 2 % 5 . 0 % 4 . 6 % 4 . 1 % 4 . 3 % 3 . 8 %3 . 4 % 2 . 9 % 3 . 1 % 2 . 1 % 2 . 3 % 2 . 4 % 2 . 8 % 2 . 5 % 2 . 3 %1 5 . 1 % 1 5 . 2 % 1 5 . 4 % 1 4 . 2 %1 1 . 8 %1 0 . 1 %1 3 . 9 % 1 4 . 6 % 1 3 . 4 %1 1 . 5 %9 . 6 % 8 . 4 %7 . 5 % 7 . 2 % 6 . 9 % 7 . 6 % 7 . 0 % 5 . 9 %-5%5%15%25%201420152016201720182019年1-5月201420152016201720182019年1-5月201420152016201720182019年1-5月开发投资额 新开工面积 销售面积办公楼占比 商业营业用房占比3 2019中国 商业地产发展白皮书 2018 9.5% 1.3 8.2% 2011-2019 5 CREIS Fang 3Fang 2019 1-56667 4.7% 2018 4.1 ( ) 2018 1-515%49.1% 2011-2019 5 CREIS Fang 3Fang 2019 1-53293 12.9% 207312200725902 2504822530 2231720484 2006666671 8 . 6 %6 . 2 %1 7 . 7 %- 3 . 3 %- 1 0 . 1 %- 0 . 9 %- 8 . 2 %- 2 . 0 %- 4 . 7 %- 2 0 %0%20%40%06 0 0 01 2 0 0 01 8 0 0 02 4 0 0 03 0 0 0 0万平方米商业营业用房新开工面积（左） 同比（右）7869 7759 84699077 925210812128381197132931 2 . 5 %- 1 . 4 %9 . 1 % 7 . 2 %1 . 9 %1 6 . 9 % 1 8 . 7 %- 6 . 8 %- 1 2 . 9 %- 2 0 %0%20%40%- 2 0 0 01 0 0 04 0 0 07 0 0 01 0 0 0 01 3 0 0 0万平方米商业营业用房销售面积（左） 同比（右）4 2019中国 商业地产发展白皮书 ( )10050-9040%5040 10 2019 1-56667 3293 2018 1.852.02 2011-2019 5 CREIS Fang 3Fang 2019 1-5 245117.5% ( )53995986688773496569 64156140 604924514 7 . 2 %1 0 . 9 %1 5 . 0 %6 . 7 %- 1 0 . 6 %- 2 . 3 % - 4 . 3 % - 1 . 5 %1 7 . 5 %- 2 0 %0%20%40%60%02 0 0 04 0 0 06 0 0 08 0 0 0万平方米办公楼新开工面积（左） 同比（右）5 2019中国 商业地产发展白皮书 70%2011-2019 5 CREIS Fang 3Fang 2019 1-5 125112.2% 2018 8.7 ( )300100-160 10%60150%50% 2019 1-52451 1251 2018 1.46 1.962005225428832505291238264756436312516 . 1 %1 2 . 4 %2 7 . 9 %- 1 3 . 1 %1 6 . 2 %3 1 . 4 %2 4 . 3 %- 8 . 3 % - 1 2 . 2 %- 2 5 %0%25%50%01 0 0 02 0 0 03 0 0 04 0 0 05 0 0 0万平方米办公楼销售面积（左） 同比（右）6 2019中国 商业地产发展白皮书 2 201910025.6 / 0.72%100 MALL27.0 / 0.62% TMT2019 5.0 / 0.01%3 2 2014-2019 6 300 CREIS Fang 3Fang 2019 1-6 3001.02 13.2% 0.912 本报告中的商办土地是指纯商办类用地，不包含综合用地和其他用地。 3957 2785 2364 2211 2343170830982153 18941841 1866 151102 0 0 04 0 0 06 0 0 08 0 0 01 0 0 0 01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 62 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 8 2 0 1 9万平方米推出 成交 推出年度月均 成交年度月均7 2019中国 商业地产发展白皮书 5.9% 2019 1-6 300 2179.6 /6.6% 9.21% 2018 0.9 2013-2019 6 CREIS Fang 3Fang 2019 1-6260.8 47.1%11278.3 /m2 16.5% 9.8% 20187.62019 1-63937.4 12.8%2481.3 / 0.3%8.1% 2018 2.52019 1-64629.3 0.1% 2018 3.61409.8 / 2.0% 20181 6 . 5 %- 0. 3% 2 . 0 %- 2 0 %0%20%40%60%05 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02013201420152016201720182019年1-6月2013201420152016201720182019年1-6月2013201420152016201720182019年1-6月一线城市 二线城市 三四线城市元 /平方米成交楼面均价 成交楼面均价同比8 2019中国 商业地产发展白皮书 18.22010 -2019 6 40 CREIS Fang 3Fang 2010 -2019 1-640 201325232 32017 2013 402016 55622017 7.6% 2010 -2019 1-62012 7.6 2016 1.92-60-40-2002040608005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 02010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 1 - 6 月万平方米土地成交规划建筑面积 商业地产销售面积 土地成交规划建筑面积同比 ( % ) 商业地产销售面积同比（ % ）9 2019中国 商业地产发展白皮书 1.2 1 2019GDP 6% 6.5%5.8% 16.0% 1.165.1% 2018 77.8% 12.752 1-5161332 8.1% 38641 17.8%30415 21.7%18.9% 122691 1.3%2019 1-5