浦东新区楼宇经济未来展望：建设全球城市核心区.pdf

高力专题 写字楼 物业 | 华东区 2018 年 4 月 18 日 建设 全球城市核心区 浦东新区楼宇经济未来展望 2 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际 陈铁东 董事 | 研究部 | 华东区 timothy.chencolliers 浦东新区是上海实现 2035 总体规划中“建成卓越的全球城市”目标愿景的重要载体， 而楼宇经济则将在实现该愿景的过程中发挥重要战略功能。 与领先的全球城市伦敦及纽约相比， 当下浦东核心商务区的楼宇经济在 全球企业总部及现代服务业的集聚程度 方面 仍 略显不足 ，且产业结构的多元化程度 也具有较大的增长潜力 。 高力国际 认为未来浦东 对 优质办公空间的需求 将保持 稳健增长，并 且 将持续从核心区向次中心区外溢。其中金融企业 的办公需求 因 受惠于产业规划与新政策而 将 保持 走高趋势 ，而通信、 媒体 与科技 类（ TMT）企业的需求 增长则将更加旺盛。从空间格局来看，新增供应将主要 朝 小陆家嘴 的东向 与 南向 拓展：前滩 -世博 板块 将成为近中期供应热点区域；而花木 -龙阳路板块 则将在远期形成新的金融与商务区。 因此 大型企业租户应着眼于这些区域，作为日后拓展办公 空间 的考量选项。 高力国际建议上海市政府加速金融与服务业的开放进程，以进一步 加强吸引外资 企业总部及先进服务业企业 落户浦东商务区； 同时 聚焦 科技信息与文创企 业 在 浦东 高端写字楼中 的发展 ，以引导楼宇经济的产业多元化。对于写字楼业主而言，需重视外资金融机构与 TMT 产业在未来的增长，并提供相应的产品与服务；同时应关注并研究灵活办公行业的发展， 以 考虑 与之配合而形成更为创新与弹性的租赁模式。 执行摘要 浦东新区是上海实现 2035 总体 规划中“建成卓越的全球城市”目标愿景的重要载体，而“楼宇经济” 以优质写字楼为载体的经济形态则 在实现该愿景的过程中发挥重要战略功能。 与 2016 年 GaWC 发布 的 Alpha+级别城市 伦敦与纽约 相比， 浦东商务区的楼宇经济 在以下方面还有可提升的 潜力： 1） 大型跨国企业（如财富 500强）集聚的数量 ； 2） 现代服务业企业集聚的数量； 3） 产业结构多元化程度。 此外， 通过详尽的 分析与研究， 高力国际 认为 未来浦东的楼宇经济将会有以下发展趋势： 1 整体走势方面，浦东楼宇经济的供应与需求均将保持健康稳健的增长态势，核心区供应将极为有限，而新兴次中心区将是供应热点； 2 需求 方面，由于规划与政策利好，金融业仍将占据浦东楼宇经济主导地位，外资机构将加速增长；同时租户类型将更加多元化， TMT 企业将保持快速发展； 3 供应区域 方面，从核心区外溢的需求将沿浦东规划中的东西发展主轴与滨江商务带东扩与南拓。前滩 -世博将是近三至 五年的主要供应热点；而随着龙阳路区域的建设，花木 -龙阳路大板块在未来将是浦东楼宇经济版图的重要节点； 4 租赁策略方面，未来更多的企业将会青睐弹性的租赁模 式以配合市场环境的快速变动 。近期扩张 迅猛 的灵活办公将在未来作为企业租赁的选项之一，成为办公模式的新常态。 结合以上对比结论与未来发展趋势研判，我们 分别从政府、业主与租户的角度 提出以下建议以供参考： 政府角度 加速金融与服务业对外开放进程，加强吸引外资 企业总部及先进服务业企业入驻浦东高端写字楼，进一步提升楼宇经济的辐射能级以及与全球经济联系的紧密程度； 参考纽约与伦敦，大力引导 TMT 企业在 商务区 中聚集，促使科技信息产业与文创产业平衡金融业的发展，加强金融业人才与产业人才的高效互动，形成多元产业协同发展，以最大 程度 发挥金融业的功能。 自持型 写字楼业主角度 加强对外资金融机构与 TMT 企业租户的关注，并提供相应的产品、配套与服务； 关注并研究灵活办公行业，并选取合理的合作伙伴与发展模式，以应对未来企业弹性与创新的租赁需求。 大型 租户角度 可 考虑 与 灵活办公合作 ， 弹性 的 租赁模式可良好应对未来市场环境的变动以及快速拓展业务的需求； 三至五年内，关注前滩 -世博 板块的新增 写字楼供应，作为扩租或提升办公环境的选项；五至八年内，花木 -龙阳路 板块将有 大量高品质写字楼入市，可作为企业（尤其金融企业）未来办公空间 的重要考量。 3 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际 目录 执行摘要 . 2 研究背景 . 4 上海总体规划与 GaWC 全球城市体系 . 4 浦东新区是上海实现城市愿景的关键区域 . 4 楼宇经济对于全球城市 发展的战略意义 . 4 浦东新区楼宇经济现状分析 . 6 浦东甲级写字楼整体市场及主要板块简介 . 6 浦东商务区写字楼产业现状 . 7 浦东新区楼宇经济未来展望 . 7 产业展望：金融与 TMT 热点持续 . 7 空间格局展望：南拓与东扩 . 11 供应与需求展望：核心商务区租金未 来五年将稳健走高 . 15 租赁策略 展望：更多企业租户将调整租赁模式，灵活办公将成常态 . 15 总结与建议 . 16 4 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际 研究背景 上海总体规划 与 GaWC 全球城市体系 2018 年 1 月，上海市正式发布了上海市城市总体规划（ 2017-2035 年）（以下简称：上海 2035），其中在明确了上海为“上海是我国的直辖市之一，长江三角洲世界级城市群的核心城市，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市，国家历史文化名城，并将建 设成为卓越的全球城市、具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市 ”的城市性质的同时，指出了上海2035 年的城市目标愿景 基本建成卓越的全球城市，令人向往的创新之城、人文之城、生态之城，具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市。 “全球城市（ Global City）”或“世界城市（ World City）”的概念取自英国拉夫堡大学的“全球化与世界城市研究小组 （ GaWC）”。 作 为当今研究全球化与城市课题的全球领先智库， GaWC 将全球城市视为全球经济系统与城市网络中的节点，并根据其与世界其它城市联接的紧密程度进行分 级与排名。上海在 2016 年 GaWC 最新发布的世界城市名册中 位列 Alpha+级别；而 最高级别Alpha+级别仅包括两个城市 伦敦与纽约。 在当今全球化 背景下，上海以“卓越的全球城市”作为城市发展愿景，不仅凸显了开放的态度与联接世界的愿望，也表明了强大的进取心 在未来发挥与伦敦与纽约同等的 全球 影响力。 图 一 ： GaWC 全球城市名册（ 2016 年， Alpha 等级） 数据来源： GaWC 浦东新区是上海实现城市愿景的关键 区域 拥有陆家嘴金融城、张江科创城、自由贸易区与洋山港的浦 东新区在上海的未来蓝图中扮演着重要角色。浦东新区的十三五规划 明确指出 了 浦东新区未来“向具有标志性的全球城市核心区迈进”的发展目标，以及“基本建成 金融、科技、贸易、航运 四个中心的核心功能区”等分目标，表明了浦东新区是上海实现城市愿景的重要载体。 2017 年，浦东新区实现生产总值人民币 9,651 亿元，同比增长 8.7%，占上海全市的 32.0%；外商直接投资实际到位金额 78 亿美元，同比增长 11.2%，占上海全市的46.0%；外贸进出口总额人民币 32,238 亿元，同比增长11.2%，占上海全市的 60.7%；截止 2017 年 8 月，入驻浦东新区的跨国公司地区总部达 277 家，占上海全市的45.4%。由此可以看出，上海在联接世界与扩大全球影响力的进程中，浦东新区发挥着无可替代的经贸窗口功能。 表一 ： 2017 年上海与浦东新区经济指标概览 经济指标 单位 浦东 上海 占比 生产总值 亿元 9,651 30,134 32.0% 外商直接投资实际到位金额 亿美元 78 170 46.0% 规模以上工业总产值 亿元 10,062 33,989 29.6% 商品销售总额 亿元 36,454 113,125 32.2% 外贸进出口总额 亿元 19,565 32,238 60.7% 期末认定跨国公司地区总部入驻数 * 个 277 610 45.4% “ *” 为 2017 年 1-8 月数字 数据 来源：上海统 计局、上海浦东政府、上海外国投资促进平台 楼宇经济对于全球城市发展的战略意义 楼宇经济是我国城市经济发展中涌现出来的一种新型经济形态。它以商务楼、功能板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇而引进各类企业，从而引进税源、带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度特点的一种经济形态。 1 楼宇经济对城市发展最直观的带动作用表现为财富集聚效应。以陆家嘴金融贸易区为例，截至 2017 年第一季度，31.78 平方公里的土地上已有 239 座 8 层以上商办楼宇，其中年税收亿元以上的楼宇超过 90 栋（数据来源 ：浦东新区政府 ）。 稳定的税源为浦东新区和上海市持续贡献着可观的经济效益。 此外，在卓越全球城市的目标愿景下，发展楼宇经济不仅能 促进财富聚集，更有以下战略意义： 1. 楼宇经济集聚发展的理论研究，陶海波、丁原，时代经贸 第 163 期，2010 年 3 月 伦敦纽约新加坡、香港、巴黎、北京、东京、迪拜、上海悉尼、圣保罗、米兰、芝加哥、墨西哥城、孟买、莫斯科、法兰克福、马德里、华沙、约翰内斯堡、多伦多、首尔、伊斯坦布尔、吉隆坡、雅加达、阿姆斯特丹、布鲁塞尔、洛杉矶Alpha+ Alpha+ Alpha 5 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际 1. 楼宇经济是总部经济的载体，承 载着提升城市在全球分工协作体系中地位的关键作用 经济 全球化背景下，跨国公司的全球总部和地区总部位于 全球价值链体系的 上游，把握 着战略发展、资源配置等决策权。以全球城市排行榜中的 Alpha+城市纽约和伦敦为例 ， 2017 年财富 500 强公司中有44 家的总部坐落在纽约 ，仅曼哈顿金融区就汇集了其中 10 家；而伦敦聚集 了超过 1/3 的财富 500 强公司的欧洲总部，以及几乎所有主要国际银行和金融机构的 分支机构或总部。 近年来，上海市总部经济快速发展， 截止 2015 年，陆家嘴金融城已落户 总部机构300 多家， 其中 跨国公司地区总部 90 家 ，约占浦东新区的 40%，上海全市的 1/5。 总部经济的巨大的辐射力和影响力，不仅为上海带来了明显的 GDP 和税收贡献，也发挥着提升上海的国际化程度和全球分工体系中地位的关键作用，为上海市 2035 年基本建成卓越全球城市打下坚实的基础。 2. 楼宇经济促进现代服务业的集聚 效 ，形成与总部经济的互动发展，从而提升城市的辐射能级与影响力 在全球化背景下，城市之间的协作与竞争表现为人流、物流、资金流、信息流等要素资源的流动。商务楼宇引领高端产业和高层次人才等资源在城市中集聚，从而促进现代服务业的集聚发展，并形成与总部经济的互动。在陆家嘴金融贸易区内，截至 2016年 ，集聚着 持牌类金融机构 近 800 家，各类金融 服务1GLA Economics， 2016 年 7 月，引用伦敦金融城官网。引用数据为2014 年。 企业 727 家 ， 法律 、会计、审计、咨询等商务服务企业超过 4,000 家； 航运机构 1,128 家，其中航运服务机构 911 家。 这些现代服务业与区内 90 家跨国公司地区总部互动发展，不仅成为了带动区域发展的引擎 ，也是未来上海形成全球影响力的重要支撑。 对比案例：伦敦金融城与纽约曼哈顿金融区的楼宇经济集聚效应 伦敦金融城 在 2.6 平方公里的土地上容纳 了 约 937 万平方米 （ 1009 万平方英尺） 的优质办公楼宇（数据来源：高力国际 伦敦 ），其中集聚了大量银行、证券交易所、黄金市场等金融机构 。 2014 年 伦敦金融城贡献了高达 481 亿英镑 （ 678 亿美元） 的 估计国民生产总值 （ GVA） ，占伦敦市总量的 13%和全英国 总量的 3%1。就金融产业而言， 2016 年伦敦金融城的金融产业增加值占伦敦市金融产业增加值的一半，和全英国的 27%。（数据来源 ：伦敦金融城官网） 纽约的曼哈顿以华尔街为中心形成曼哈顿金融区 ， 占地面积约 2.1 平方公里，现有 楼宇体量 大约 906 万平方米 （数据来源：高力国际 纽约 ） 。围绕金融带集聚了大量专业服务类企业，包括 逾 3,000 家金融和保险公司，上万家法律、管理、公关、财会以及 研究机构 。 与伦敦金融城及曼哈顿金融区相比， 浦东核心商务区 已 显示出相似的 集聚效应。 但在以下两个方面仍有 提升 潜力： 1. 大型跨国企业（如财富 500 强）总部的数量； 2. 现代服务业企业 集聚 的数量。 表二 ： 楼宇经济的集聚效应 （上海浦东 CBD、伦敦金融城、纽约曼哈顿金融区） 上海浦东 CBD 伦敦金融城 纽约 曼哈顿金融区 区域面积 约 2.6 平方公里（ 小陆家嘴和竹园 ） 约 2.6 平方公里 约 2.1 平方公里 优质 写字楼 存 量 约 286 万平方米 （仅甲级） 约 937 万平方米 （ 甲级 与 乙级 ） 约 906 万平方米 （ 甲级 与 乙级 ） 甲级 写字楼 租金 约 人民币 11.8 元每天每平方米 约 人民币 17.8 元 每平方米每天 约 人民币 12.0 元每天每平方米 要素市场集聚 证券、期货、钻石、石油、金融期货、人才、农产品、化工、国际黄金等 13 家国家级和市级要素市场。 伦敦证券交易所及 180 多 家 外国证券交易中心、全球最大 航运保险市场、伦敦黄金市场、伦敦金属交易所 和 伦敦国际金融期货交易所等机构 。 纽约证券交易所、美国证券交易所、纳斯达克、纽约期货交易所等交易机构 。 总部 集聚 总部机构 300 多家， 其中 跨国公司地区总部 90 家 ，约占浦东新区的40%，上海市的 1/5。 超过 1/3 的财富 500 强公司的欧洲总部 。 10 家 2017 年 财富 500 强公司的全球总部，包括高盛集团、花旗集团等金融业龙头企业 。 现代服务业集聚 持牌类金融机构 近 800 家 ， 法律、会计、审计、咨询等商务服务企业超过4,000 家； 航运机构 1,128 家，其中航运服务机构 911 家。 2.4 万余家企业 中的大部分从事金融、专业服务和商务服务业， 总就业人口的 75%也 集中在 这三大领域。 逾 3,000 家金融和保险公司，上万家法律、管理、公关、财会、研究机构。 数据来源：高力国际 、浦东新区人民政府、 伦敦金融城集团 (City of London Corporation)、纽约州审计长办公室、 财富杂志（ Fortune） 6 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际 浦东新区楼宇经济现状分析 浦东甲级写字楼整体市场及主要板块简介 浦 东新区当下的甲级写字楼市场主要由包括小陆家嘴与竹园板块的核心 区（ CBD） ,以及包括花木、前滩、世博等板块的次中心 区（ DBD）组成，其中前滩与世博板块仍在发展建设中，因此属于新兴板块。截止 2017 年底，浦东甲级写字楼整体市场存量为 381 万平方米 （ 4,101 万平方英尺） ，其中小陆家嘴作为最核心区域，现有 存量约 218万平方米 （ 2,347 万平方英尺） ；竹园板块 次之，约 68万平方米 （ 732 万平方英尺） 。 表三 ：浦东甲级写字楼子市场概况（ 2017 年） 2017 小陆家嘴 竹园 花木 世博 前滩 其它 存量 （万平方米） 218 68 54 17 15 9 平均租金 （人民币每平方米每天） 12.5 9.5 8.2 6.7 6.4 - 数据 来源：高力国际上海研究部 包括小陆家嘴与竹园的核心区 于 2017 年 相继入市 上海中心大厦、中国人寿金融中心、世纪汇广场 2 座等项目 ，空置率 因此 于 年底 升至 13.2%，同比增长 5 个百分点 ；而 租金 则 微降至 人民币 11.8 元每平方米 每天 （ 1.88 美元） 。 图 三 ：浦东核心商务区甲级写字楼新增供应、净吸纳量与空置率（ 2008-2017） 数据 来源：高力国际上海研究部 图 四 ：浦东核心商务区甲级写字楼租金与增长率（ 2008-2017） 数据 来源：高力国际上海研究部 0%5%10%15%20%25%01002003004005002008200920102011201220132014201520162017千平方米浦东新增供应 浦东净吸纳量 浦东空置率-30%-20%-10%0%10%20%30%0246810122008200920102011201220132014201520162017人民币每天每平方米浦东平均租金 同比增长图二 ：浦东甲级写字楼子市场 来源：高力国际上海研究部 核心区 成熟 次中心区 新兴 板块 7 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际 浦东商务区写字楼产业现状 从高力国际的监测数据来看，浦东新区甲级写字楼市场中， 金融 企业仍为租赁交易主力，占全年交易面积的51%； 而 专业服务业 （ 25%） 与 科技、媒体及通讯 企业（ TMT， 13%） 次之。 以 小 陆家嘴为核心，金融产业仍占据浦东新区楼宇经济的 主导地位 。 图 五 ：浦东新区写字楼租赁交易企业类型（按面积计，2017） 数据来源： 高力国际上海研究部 2017 年全年 ， 浦东甲级写字楼市场中，金融、 专业服务业与 TMT 企业均有多宗代表性的大面积租赁交易达成。其中内资企业仍然保持快速增长势头， 前三大主力 行业 的大面积成交中均以内资企业为主 ， 其中律师事务所 作为 专业服务业的代表性细分行业， 上万 平方米 的 租赁 成交 为 历年 少有 。 表四 ： 2017 年浦东甲级写字楼大宗租赁成交案例 租户 产业 租赁面积（平方米） 项目 板块 广发银行 金融业 17,000 中国人寿金融中心 小陆家嘴 天津银行 金融业 13,000 宝武大厦 3号楼 世博 长江证券 金融业 10,000 世纪汇 1 座 竹园 中国人民保险 金融业 9,000 世纪汇 1 座 竹园 锦天城律师事务所 专业服务业 15,000 上海中心大厦 小陆家嘴 大成律师事务所 专业服务业 10,000 上海中心大厦 小陆家嘴 中伦律师事务所 专业服务业 7,800 国金中心 1座与2 座 小陆家嘴 苹果 TMT 10,000 (扩 ) 世纪大都会 4座 竹园 Facebook TMT 2,400 世纪汇 1 座 竹园 数据 来源 ：高力国际上海研究部 浦东 新区 楼宇经济未来 展望 产业 展望 ：金融与 TMT 热点持续 金融业 外溢趋势明显 ，外资机构 将 加 速 增长 现状基础：金融业蓬勃发展，金融企业 需求持续外溢 上海第三产业增加值 在总 的 GDP 占比自 2006 年的 52%快速增长至 2017 年的 69%，从整体上有力地推动了上海楼宇经济近年来的飞速发展。其中，金融业增加值的GDP 占比同样保持高速增长，从 2008 年的 10.3%提升至2017 年的 17.3%。由浦东的企业租赁交易占比可以看出， 2017 年约 65%租赁交易来自金融业企业，因此上海金融业的持 续稳健发展是浦东商务区楼宇经济的强大基石。未来金融业将受到对外 开放及自由贸易港 等政策 的促进，预计将继续稳健向好发展。 图 六 ：上海第三产业增加值与 GDP 占比（ 2008 2017） 数据 来源：上海统计局 图 七 ：上海金融业增加值与 GDP 占比（ 2008 2017） 数据 来源：上海统计局 金融51%专业服务25%TMT13%灵活办公3%设备重工2%医疗健康2%教育1%其它1%贸易1%制造1%0%20%40%60%80%100%05101520252008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017单位：人民币千亿元第三产业增加值 GDP占比0%5%10%15%20%25%30%01234562008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017单位：人民币千亿元金融业增加值 GDP占比8 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际 由于陆家嘴 商务核心区 的发展近年来已日渐饱和 ，因此新增需求已显现持续的外溢现象。根据高力国际监测的浦东写字楼市场租赁交易数据来看，金融业企业正不断向次中心商务区 溢出 。高力国际认为形成该趋势主要有以下三个原因： 1 核心区甲级写字楼趋于饱和； 2 次中心商务区有较大的租金优势； 3 经过多年发展，次中心区的很多板块在交通便捷度与配套等方面已相当成熟； 因此，需求的外溢不断拓展了周边商务 区的发展，目前竹园板块主要承接了小陆家嘴金融业 的外溢需求。 而无论从现有金融业增加值 发展 趋势、产业规划与近期政策动向来看，未来浦东楼宇经济中，源自金融产业的需求仍将持续快速增长，因此外溢趋势将更加明显。 图 八 ：金融 类 企业在核心区与次中心区中租赁交易的占比走势 （按 企业 数量计， 2013-2017） 数据 来源：高力国际上海研究部 产业规划背景 上海市国民经济和 社会发展第十三个五年规划中明确了上海市“迈入全球金融中心前列” 的发展目标，上海市城市总体规划（ 2017-2035）提出“至 2035 年，金融业增加值占全市生产总值比重达到 18%”的任务，表明金融业与其相关的专业服务业在上海市中长期的产业发展中仍将占据主导地位，继续发挥拉动城市经济增长的龙头作用。 以此为宏观指引，浦东新区树立了多个具体发展目标，包括“到 2020 年，第三产业增加值占生产总值比重保持在70%以上” ； “跨国公司地区总部和国内企业总部五年累计新增 50 家” ； “航运服务业增加值占生产总值比重达到 5%”和“服务贸易占全市比重达到 50%”等。由此可见，浦东新区未来的产业结构将为楼宇经济发展奠定良好的基本面，持续催生对高品质办公空间的需求。 重要政策方向 ：金融业对外开放 随着经济全球化进程的演进，要素的跨境流动持续深化。金融开放不仅是推动中国与全球深度融合的关键，也是提升中国在国际金融事务中话语权的必由之路。十九大之后，国家提出了新的金融开放时间表，包括三至五年内放开外资在证券、基金、期货、银行、保险等金融机构中 持股比例的步骤。上海亦出台了关于进一步扩大开放加快构建开放型经济新体制的若干意见，放宽了多项金融业与专业 服务业的准入限制。这些举措将给上海建设国际金融中心产生深远影响： 1 快速增加金融服务的供给主体，促进金融产业规模增长，提升金融业服务实体经济的能力。 2 通过放宽外资的市场准入推动国内金融市场的有序竞争，促进国内金融业竞争力、规范程度和国际化水平的提升，实现与国际接轨的高质量发展。 3 对外开放的同时亦能争取更多国外金融行业对中国的开放，提高中国金融业在国际市场的地位。 由此看来，金 融开放举措将是保证金融业持续性规模增长和竞争力提升的重要基本面 。 重要政策方向 ：建设自由贸易港 十九大报告中明确提出了“赋予自由贸易试验区更大改革自主权，探索建设自由贸易港”的战略重点。国际著名自由贸易港包括香港、新加坡、德国汉堡、荷兰鹿特丹等，不仅是世界性枢纽港口，而且带动当地相关经济领域的发展。因此，自由贸易港的建设将对上海及浦东的楼宇经济产生较为显著的影响，主要包括以下两个方面： 1 金融业方面 ： 自由贸易港将要求资金跨境流动更通畅、货币兑换更便捷、融资租赁体系更完善等，这将持续吸引内外资金融机构入驻浦东商 务区，为港口商贸活动提供金融与资金支持。 2 高端航运业方面 ： 香港与新加坡均实行了国际航运自由，从而形成了包括航运金融、航运交易、船舶经纪等完善的航运产业链。当下上海洋山港的年贸易吞吐量已位列世界第一，可以预见未来上海必定借机提升其在世界航运产业链中的地位，吸引更多的国际航运金融与服务商落户于浦东商务写字楼中。 市场近期走势： 2017 年 外资 金融 机构 租赁交易 占比 企稳 从高力国际历年监测的浦东甲级写字楼租赁交易数据来看，内资金融机构 近五年来 在整体 租赁交易量的 占比大幅增长。 而随着 2017 年国家相继出台金融开放政策，外资机构的比重已有所企稳。 随着未来相关政策的进一步落实，预计外资金融机构将会 重新 提速增长，而其在浦东写字楼中的租赁需求也会相应走高。 0%20%40%60%80%100%2013 2014 2015 2016 2017CBD DBD9 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际 图 九 ： 浦东甲级写字楼市场 内外资金融机构租赁交易占比（ 按 租赁 面积计， 2013-2017） 数据 来源：高力国际上海研究部 据上海市政府官网报道， “ 2018 年 2 月 6 日， 60 多家外资资管机构在上海联合倡议发起设立陆家嘴全球资管联合会， 联合会的资产管理总规模超过 30 万亿美元，将占全球资产管理总规模的 40%。 下一步，陆家嘴将继续吸引国际领先资管机构、 资管行业各细分领域排名前列的机构投资者落户，同时根据金融服务业 开放进程，促成外资大型资产管理机构在陆家嘴不断新设立金融机构，鼓励和支持他们归拢相关资管和金融业务的管理职能，逐步完善陆家嘴金融城开放型金融体系。 ” 展望 未来 ， 无论从上海与浦东新区的产业规划、 政策 动向与 市场走势来看， 作为浦东楼宇经济的主导产业， 金融业在未来仍将 保持高速发展的势头 ， 且外资机构在上海写字楼市场的 将会加速增长 。 这将助力上海的全球化进程以及打造国际金融中心的目标愿景。 0%20%40%60%80%100%2013 2014 2015 2016 2017内资机构 外资机构表五 ：上海与浦东新区金融产业相关规划与政策梳理 主要规划和政策 针对金融业发展的条款 规划 要点 上海市城市总体规划（ 2017-2035） 立足 2020 年，建成具有全球影响力的科技创新中心基本框架，基本建成国际经济、金融、贸易、航运中心和社会主义现代化国际大都 会； 至 2035 年，金融业增加值占全市生产总值比重达到 18%左右（截止 2017 年底，该比重约为 17.3%）； 上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要 2020 年基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心。基本确立全球性人民币产品创新、交易、定价和清算中心地位，基本形成国内外投资者共同参与、国际化程度较高的多层次金融市场体系和具有国际竞争力、行业影响力的金融机构体系，金融监管和风险防范能力有效提高。 “十三五”时期上海国际金融中心建设规划 至 2020 年，上海基本确立以人民币产品为主导、具有较强金融资源配置能力的全球性金融市场地位，基本形成公平法治、自由开放、创新高效、合作共享的金融服务体系。 浦东新区国民经济和社会发展十三五纲要 力争到 2020 年基本建成国际金融中心核心功能区，金融业增加值占全市比重超过50%。 形成陆家嘴、世博、张江、金桥、外高桥等多个中心与相关街镇的多个组团相互补充、错位发展的“ 1+4+N”格局，满足金融行业、特别是新兴金融行业快速发展的需要。 主要 政策 动向 关于进一步扩大开放加快构建开放型经济新体制的若干意见 服务业领域放开会计审计、建筑设计、评级服务等领域外资准入限制，放宽银行类的金融机构、证券公司、证券投资基金管理公司、期货公司、保险机构、保险中介机构外资准入限制，推进电信、互联网、文化、教育、交通运输等领域有序开放。 十九大报告 赋予自由贸易试验区更大改革自主权，探索建设自由贸易港。 进一步推进中国（上海）自由贸易试验区金融开放创新试点加快上海国际金融中心建设方案 加快推进资本项目可兑换、人民币跨境使用、金融服务业开放和建设面向国际的金融市场，不断完善金融监管，大力促进自 贸试验区金融开放创新试点与上海国际金融中心建设的联动。 财政部 将单个或多个外国投资者直接或间接投资证券、基金管理、期货公司的投资比例限制放宽至 51%，上述措施实施 3 年后，投资比例不受限制 。 数据来源：公开信息，高力国际上海研究部整理 10 建设全球城市核心区：浦东新区楼宇经济未来展望 | 2018 年 4 月 | 写字楼物业 | 华东区 | 高力国际 租户类型多元化， TMT 产业将巩固三大主力需求来源 地位 现状基础： TMT 企业 在浦东优质写字楼中交易占比稳健增长 从高力国际统计的写字楼租赁交易来看， 浦东商务区甲级写字楼市场中 TMT（电信、媒体与科技） 企业的租赁交易面积 占比 自 2013 年以来 维持了较为稳健的增长趋势 ，2017 年该比例达到约 13.1%。 2017 年 ， 高力国际 亚太区总部发布了 人工智能对房地产业的影响 白皮书 ， 其 对科技企业如何影响 未来房地产行业 发展 做过详尽剖析。该报告 的核心见解之一即为 科技企业在选择 办公楼时 将会关注核心商务区与次中心区的优质写字楼。 而其内在原因主要 为 ： 人才获取 与挽留 将是科技企业未来的重大挑战，而办 公场所的 区位 、都市氛围、公共交通 条件将是新一代科技类工作人口的选择重点。 图 十 ：浦东 新区 甲级写字楼市场 TMT 类企业租赁交易占比走势（ 2013-2017 年） 数据来源：高力国际研究部 事实上， TMT 企业在商务区优质写字楼中的租赁交易在伦敦与纽约的优质写字楼市场占有较大比重。从高力国际伦敦 金融城 写字楼的租赁数据来看， 2017 年全年科技与媒体类企业已占据 该区域 优质写字楼市场约 25%的交易占比。相对而言， 浦东则 在产业结构多元化程度方面 仍 拥有较大的增长潜力。 未来几年间，可以预见由人工智能与区块链等颠覆性技术赋能的科技 类企业在中国将迎来爆发式增长，而其在浦东楼宇经济中所占比重也 将会 相应走高。 表 六 ： 上海 浦东 CBD、纽约曼哈顿 金融区 及伦敦金融城的知名 TMT 企业（按首字母顺序 排列 ） 数据来源：高力国际研究部 根据 FT 及 公开资料 整理 图 十 一 ： 金融、专业服务业与 TMT 企业 在优质写字楼物业中的 租赁交易占比 ： 上海浦东 CBD Vs. 伦敦 金融城 、纽约曼哈顿 金融区 （ 按 租赁 面积计， 2017 年） 数据 来源：高力国际 上海、伦敦 、纽约 产业规划背景： 大力发展 科技与文创 产业 近年来 ，上海连续推出了一系列关于发展科技与文创类产业的规划与政策。规划方面， 上海总规 2035定义上海的城市性质就包括“科创中心”与“文化大都市”，而该规划中亦 列出 ， 至 2035 年，全社会研究与试验发展（ R&D）经费支出占全市地区生产总值的比例达到 5.5% 左右 ； 以及 文化类从业人员占就业总人口比例达到 10%左右等相关产业 分 目标。 政策方面， 2017 年 7 月，国务院发布新一代人工智能发展规划，同年“人工智能与实体经济深度融合”被写入十九大报告，意味着人工智能已上升为国家战略。 2017年 12 月，上海市政府发布 关于加快本市文化创意产业创新发展的若干意见（简称“文创 50 条”）。根据发展目标，未来五年，上海文化创意产业增加值占全市生产总值比重达到 15左右；到 2030 年，上海文化创意产业增加值占全市生产总值比重达到 18左右，基本建成具有国际影响力的文化创意产业中心；到 2035 年，全面建成具有国际影响力的文化创意产业中心。 未来展望： TMT 企业与新兴板块引领，浦东写字楼租户类型将趋向多元化 在 人工智能 快速发展 的时代背景下， 加上 规划与政策的引导 ，预计 将会有大量的科技与文创类企业甚至各类新兴业态伴随 着资本不断涌现。 浦东未来的主要写字楼新增供应将集中于新兴板块， 其租金也将 相较核心区 拥有较大优势。 因此，良好的环境与 交通 设施 、 较高的楼宇品质 以及有竞争力 的租金水平将会持续吸引不断增长的 TMT、 高端制造业、 医疗健康 以及灵活办公 等 类 型的 企业入驻，使浦东写字楼整体的 租户走向更加多元化。 0%10%20%30%40%2013 2014 2015 2016 2017按面积计 按数量计上海浦东CB D纽约曼哈顿金融区伦敦金融城金融 , 45%金融 , 34%金融 , 23%专业服务 , 16%专业服务 , 15%专业服务 , 16%TMT, 7% TMT, 23%TMT, 25%0%10%20%30%40%50%60%70%80%上海浦东 CBD 纽约曼哈顿金融区 伦敦金融城