房地产开发专题研究报告：四维看地产：销售、拿地、开竣工未来怎么看.pdf

请务必阅读正文之后的重要声明部分 Table_Industry 证券研究报告/专题研究报告 2020年11月19日 房地产开发 四维看地产：销售、拿地、开竣工未来怎么看 Table_Main Table_Title 评级：增持（维持） 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenlir.qlzq Table_Profit 基本状况 上市公司数 126 行业总市值(百万元) 21,894.16 行业流通市值(百万元) 10,290.26 Table_QuotePic 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 Table_Report 相关报告 Table_Summary 投资要点 十月房地产数据整体来看，行业整体复苏显著，投资、销售、开工、竣工单月增速显著改善。 核心观点： 销售：除了高推盘，需求其实比预期要好 相比九月，十月商品房销售增速全面回升。我们认为，在十月行业整体推盘量保持在较高的水平的情况下，销售去化的表现略强于市场预期。 今年房地产销售复苏持续超预期的核心原因在于开发商降杠杆背景下，全年维持了较高的推盘效率和意愿，在下半年市场推盘持续上升的过程中推升了市场的销售复苏。按照拿地到推盘的节奏推算，我们预计，全年商品房销售面积增速到年底将恢复至3%附近。 拿地：数据之外，拿地意愿边际已改善 短期拿地下滑受到土地供应下行拖累，7 月后，地方政府土地节奏快速放缓，进一步的牵制了土地市场供应。但 10 月成交土地建筑面积/供应建筑面积已经超过100%，从边际上来看，10月的土地市场相对 8月和9月实际上是边际改善的。 从土地市场竞争格局来看，尤其是招拍挂市场中拿地竞争对手的减少，反而带来了土地出让溢价率的下行，对于优质注重内生增长型的绿档房企，反倒是低成本获取高质量土地良好时机。绿档企业拿地力度保持稳健，三道红线后仍旧维持在较高的拿地强度。 我们认为当前行业已经完成从融资驱动到回款驱动的内生模式。今年整体销售回款率达到 57%的高峰，在 2021 年偿债压力下降，开发商销售回款扣除掉债务偿还的现金流入将会迎来持续改善，在土地市场常态化供给的前提下，驱动拿地意愿的复苏。 开工：短期看节奏，长期看需求 从开工到推盘销售的节奏来看，八九月的推盘对应的是2021年二三月的市场销售，在今年四季度高推盘的基数下，留存到明年的库存项目较多，因此在推盘意愿上相对谨慎。而十月后开工对应的则是2021年四月后的推盘销售，对明年二季度整体的备货意愿加强将推升今年四季度短期的开工水平。 长周期来看，驱动新开工面积的核心因素是商品房需求，而未来十年驱动房地产需求的核心因素则是城镇化率提升带来的刚需以及人均住房面积带来的改善需求。经过我们测算，预计 2020 年至 2030 年，在房地产市场进入平稳发展阶段，整体新开工面积中枢在22.51亿平方米左右。 竣工：景气周期向上，有望持续至 2022年 商品房开工到竣工周期一般平均在三年左右，将新开工面积增速前置三年后，开工面积增速的变化与竣工面积增速一致性较高。按照三年竣工周期推算，2020年竣工项目对应2017年的新开工项目竣工。2018年新开工面积持续增长，预计将支撑2021年竣工面积增速。 投资建议：行业金融属性弱化，管控能力重要性凸显 我们认为，三道红线后，房地产行业整体预期回归稳定，以往加杠杆广囤地，赚取房价快速上涨的经营逻辑彻底打破，房地产行业金融属性弱化而制造业属性强化。调控政策的核心思路在于房住不炒的大背景下，通过促进开发商开工经营效率和质量的提升，促进行业施工，带动产业链上下游的增长，让房地产回归消费属性。 从行业竞争格局来看，房地产开发商的核心竞争优势将从拿地能力，到融资能力，到管控能力过渡。行业中能够依靠更好的产品品质，更高的经营效率，打通销售回款到拿地到施工到交付的内生增长闭环的过程的优质龙头房企能够持续跑赢行业，实现集中度提升。我们认为当前行业投资逻辑应该淡化政策博弈，回归经营效率，推荐头部龙头房企万科、保利；成长型房企中南建设；关注边际改善房企：金地集团、金科股份及滨江集团。 风险提示事件：1、调控政策收紧超预期；2、行业数据测算偏差风险。 -15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%中信房地产指数 沪深 300请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 专题研究报告 内容目录 销售：除了高推盘，需求其实比预期要好. - 3 - 拿地：数据之外，拿地意愿边际已改善 . - 4 - 短期拿地下滑受到土地供应下行拖累 . - 4 - 供需层面，十月拿地意愿边际改善 . - 5 - 偿债压力下降，2021年行业拿地意愿存在持续改善空间 . - 6 - 开工：短期看节奏，长期看需求 . - 7 - 短期来看，十月开工回暖对应2021年二季度备货意愿加强. - 7 - 长期来看，开工量取决于未来地产市场需求 . - 8 - 人口结构变化下的远期住房需求测算 . - 8 - 住房销售与新开工面积的对应关系 . - 9 - 竣工：景气周期向上，有望持续至2022年 . - 10 - 投资建议：行业金融属性弱化，管控能力重要性凸显 . - 11 - 风险提示 . - 11 - 图表目录 图表1：统计局房地产10月数据概览（亿元、万平方米、%） . - 3 - 图表2：100个大中城市土地成交情况（万平方米，%） . - 4 - 图表3：重点城市预售证批准数量及同比变化（万平方米，%） . - 4 - 图表4：100个大中城市土地供需情况（万平方米，%） . - 5 - 图表5：历年土地供应节奏（万平方米） . - 5 - 图表6：2020年土地逐月供需情况（万方，%） . - 5 - 图表7：平均成交楼面价及溢价率（元每平方米、%） . - 6 - 图表8：不同分类房企拿地力度分化（%） . - 6 - 图表9：房地产行业销售回款率和拿地强度变化（%） . - 7 - 图表10：房地产行业信托到期压力预计（亿元） . - 7 - 图表11：申万房地产行业信用债到期压力预计（亿元）. - 7 - 图表12：新开工面积增速及销售增速（%） . - 8 - 图表13：人口发展规划主要目标 . - 9 - 图表14：人均居住面积变化趋势（平方米）. - 9 - 图表15：主要国家人均住房面积（平方米）. - 9 - 图表16：住宅竣工面积占比（万方、%） . - 10 - 图表17：开工及竣工面积增速（%） . - 10 - 图表18：单季度竣工面积分布（万平方米）. - 11 - qRrPrOrOpRqOrNtPmOrMpO6MaObRoMqQsQrRfQoPrQeRoPxO8OnMzQxNmRrRNZoMqO请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 专题研究报告 十月地产整体改善，销售及开竣工单月回升明显 十月房地产数据整体来看，行业整体复苏显著，投资、销售、开工、竣工单月增速显著改善。 图表1：统计局房地产10月数据概览（亿元、万平方米、%） 来源：Wind、中泰证券研究所 销售：除了高推盘，需求其实比预期要好 销售方面，10月当月，全国新建商品房销售金额同比增长23.9%，上月为 16%，增速提升 7.9pct；销售面积同比增长 15.3%，上月为 7.3%，增速提升8pct。 相比九月，十月商品房销售增速全面回升。我们认为，在十月行业整体推盘量保持在较高的水平的情况下，销售去化的表现略强于市场预期。 推盘层面来看，从行业拿地到推盘的对应关系上，2019年四季度土地出让的高增长对应2020年三季度推盘量上升；而疫情期间，2020年二季度出让土地预售条件相对宽松，入市速度较快，支撑 2020 年四季度推盘，带来市场供应的持续上升。 202010 累计值 Y o Y上月Y o Y%c h an g e当月值 M o M Y o Y 2 0 2 0 / 0 9 2 0 2 0 / 0 8 2 0 2 0 / 0 7 2 0 2 0 / 0 6 2 0 2 0 / 0 5 2 0 2 0 / 0 4房地产开发投资完成额 116, 556 6. 3% 5. 6% 0. 7% 13, 072 -13. 0% 12. 7% 12. 0% 11. 8% 11. 7% 8. 5% 8. 1% 7. 0%房地产开发投资完成额: 住宅 86, 298 7. 0% 6. 1% 0. 9% 9, 736 -12. 3% 14. 3% 11. 5% 12. 1% 12. 4% 10. 5% 7. 6% 7. 2%本年购置土地面积 17, 775 -3. 3% -2. 9% -0. 4% 2, 764 -9. 8% -5. 6% -4. 8% -7. 6% -1. 8% 12. 1% 0. 9% 13. 8%本年土地成交价款 11, 386 14. 8% 13. 8% 1. 0% 2, 070 -7. 1% 19. 3% 23. 0% 8. 0% 36. 8% 4. 2% 7. 4% 82. 3%房屋施工面积 880, 117 3. 0% 3. 1% -0. 1%房屋施工面积: 住宅 621, 836 3. 8% 4. 0% -0. 2%房屋新开工面积 180, 718 -2. 6% -3. 4% 0. 8% 20, 628 2. 3% 3. 5% -1. 9% 2. 4% 11. 3% 8. 9% 2. 5% -1. 3%房屋新开工面积: 住宅 132, 481 -3. 3% -4. 2% 0. 9% 15, 288 3. 9% 4. 5% -3. 6% 1. 2% 11. 3% 9. 7% -1. 0% -2. 8%房屋竣工面积 49, 240 -9. 2% -11. 6% 2. 4% 7, 902 86. 8% 5. 9% -17. 7% -9. 8% -14. 0% -6. 6% 6. 2% -8. 8%房屋竣工面积: 住宅 35, 443 -7. 9% -10. 5% 2. 6% 5, 846 88. 6% 8. 5% -17. 3% -5. 0% -12. 8% -4. 6% 9. 7% -7. 2%商品房销售面积 133, 294 0. 0% -1. 8% 1. 8% 16, 221 -12. 7% 15. 3% 7. 3% 13. 7% 9. 5% 2. 1% 9. 7% -2. 1%商品房销售面积: 住宅 118, 092 0. 8% -1. 0% 1. 8% 14, 478 -11. 8% 16. 0% 7. 7% 14. 7% 9. 9% 4. 0% 9. 3% -1. 5%商品房销售额 131, 665 5. 8% 3. 7% 2. 1% 16, 018 -14. 4% 23. 9% 16. 0% 27. 1% 16. 6% 9. 0% 14. 0% -5. 0%商品房销售额: 住宅 117, 923 8. 2% 6. 2% 2. 0% 14, 426 -13. 8% 26. 0% 18. 0% 29. 4% 17. 7% 12. 6% 16. 2% -2. 6%房地产开发资金来源: 合计 153, 070 5. 5% 4. 4% 1. 1% 16, 694 -13. 4% 14. 5% 14. 5% 18. 3% 16. 5% 13. 2% 10. 0% -0. 6%房地产开发资金来源: 国内贷款 22, 378 5. 1% 4. 0% 1. 1% 1, 894 -23. 3% 18. 5% 4. 3% -3. 0% 14. 2% 20. 3% 9. 2% 10. 6%房地产开发资金来源: 利用外资 111 -15. 5% -9. 5% -6. 0% 17 -336. 7% -37. 8% -132. 6% 7. 6% 80. 2% -8. 8% -366. 6% 628. 3%房地产开发资金来源: 自筹资金 50, 045 6. 5% 5. 9% 0. 6% 5, 560 -22. 4% 11. 8% 19. 7% 5. 5% 18. 6% 5. 9% 14. 0% 5. 8%房地产开发资金来源: 其他资金 80, 536 5. 0% 3. 7% 1. 3% 9, 223 -4. 5% 15. 6% 14. 0% 33. 5% 15. 9% 16. 3% 7. 7% -6. 5%房地产开发资金来源: 其他资金: 定金及预收款 51, 287 4. 3% 2. 9% 1. 4% 6, 142 -2. 6% 16. 2% 14. 7% 36. 6% 15. 2% 15. 3% 6. 6% -10. 1%房地产开发资金来源: 其他资金: 个人按揭贷款 24, 312 9. 8% 9. 5% 0. 3% 2, 529 -10. 5% 13. 1% 15. 3% 22. 5% 25. 4% 19. 3% 15. 0% -0. 6%累计值 当月值 近半年单月Y o Y请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 专题研究报告 图表2：100个大中城市土地成交情况（万平方米，%） 来源：Wind、中泰证券研究所 从重点城市批准预售情况来看，9月18个大中城市批准预售证面积3700万方，同比增长 36%，单月推盘量为近五年最高水平，10 月批准预售证面积增速有所下滑。十月推盘节奏有所放缓我们认为主要是由于九月较高的推盘量滚存到十月，整体市场短期可售货值处于相对充沛的状态，导致十月推盘量相对较低。但十月黄金周期间，房企销售普遍好于市场预期，需求热度持续回升推升全国销售增速。 图表3：重点城市预售证批准数量及同比变化（万平方米，%） 来源：Wind、中泰证券研究所 我们认为，今年房地产销售复苏持续超预期的核心原因在于开发商降杠杆背景下，全年维持了较高的推盘效率和意愿，在下半年市场推盘持续上升的过程中推升了市场的销售复苏。按照拿地到推盘的节奏推算，我们预计，全年商品房销售面积增速到年底将恢复至3%附近。 拿地：数据之外，拿地意愿边际已改善 短期拿地下滑受到土地供应下行拖累 土地方面，10 月当月，全行业土地购置面积同比下滑 5.6%，9 月同比- 6 0 . 0 %- 4 0 . 0 %- 2 0 . 0 %0 . 0 %2 0 . 0 %4 0 . 0 %6 0 . 0 %05000100001500020000250002019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-10成交土地建筑面积 同比增速对应 2 0 2 0 Q 3推盘对应 2 0 2 0 Q 4推盘-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%05001000150020002500300035004000重点城市批准预售面积 同比增速请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 5 - 专题研究报告 下滑4.8%，下滑幅度相比上月同比阔大0.8pct。土地成交价款同比增长19.3%，9月同比增长23%，增速相比上月下滑3.7%。 三道红线后，市场普遍预期政策传导逻辑是融资收紧，有息负债约束下，行业的拿地开工受到冲击，由于拿地意愿的下降进一步传导至开工量的下滑。短期统计局土地购置面积下滑似乎验证了这一传导逻辑。 但土地市场受到地方政府土地供应节奏的影响非常明显，从100个大中城市土地出让和供给节奏来看，7 月后，地方政府土地节奏快速放缓，进一步的牵制了土地市场供应。 图表4：100个大中城市土地供需情况（万平方米，%） 来源：Wind、中泰证券研究所 供需层面，十月拿地意愿边际改善 从地方推地的节奏来看，由于二季度疫情下，土地市场供应量极高，从招拍挂市场较多，三季度整体处于短期去土地市场库存的过程中。更高频我们从单月土地市场拿地和成交情况来看，10 月成交土地建筑面积/供应建筑面积已经超过100%，从边际上来看，10月的土地市场相对8月和9月实际上是边际改善的。 图表5：历年土地供应节奏（万平方米） 图表6：2020年土地逐月供需情况（万方，%） 来源：Wind、中泰证券研究所 来源：Wind、中泰证券研究所 -60%-40%-20%0%20%40%60%020004000600080001000012000140001600018000供应土地建筑面积 成交土地建筑面积供应同比增速 成交同比增速0100002000030000400005000060000Q1 Q2 Q3 Q42 0 1 7 2 0 1 8 2 0 1 9 2 0 2 0二季度高供应0%20%40%60%80%100%120%140%160%020004000600080001000012000140001600018000供应建筑面积 成交建筑面积 成交 /供应请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 6 - 专题研究报告 我们认为，三道红线从本质上影响的是房地产企业短期拿地的意愿以及中长期囤地的能力。 三道红线规则下，开发商负债率面临下行压力，而负债率本质上是表内土地储备规模的正相关项，高负债企业面临持续降低土地储备的压力。而主要的途径主要以开源节流两方面，一方面加快存量项目的结算周转，另外一方面，降低新增拿地的速度。 但从土地市场竞争格局来看，尤其是招拍挂市场中，拿地对手的减少，反而带来了土地出让溢价率的下行，对于优质注重内生增长型的绿档房企，反倒是低成本获取高质量土地良好时机。克而瑞统计，9、10 两月头部房企红橙黄绿四档分化明显，红、橙、黄三档企业拿地力度显著下降，而绿档企业拿地力度保持在平均水平，月均拿地支出仅小幅下降2%。 图表7：平均成交楼面价及溢价率（元每平方米、%） 图表8：不同分类房企拿地力度分化（%） 来源：Wind、中泰证券研究所 来源：克而瑞、中泰证券研究所 偿债压力下降，2021年行业拿地意愿存在持续改善空间 从回款率和拿地强度对应关系来看，2018年至今整体销售回款率是在持续改善的，在现金持续流入的过程中，房地产企业并未出现显著的拿地意愿上升。其中主要原因在于2018年至今，行业整体债务到期量较大，以信托和信用债两方面跟踪来看，整体偿还压力都处于逐年递增的状态。销售回款的更重要目的是为了偿还债务，而非土储的再次扩张。 2021年后，无论是信托层面还是信用债层面，行业整体到期压力显著下降，但从销售侧来看，2018年至今销售金额增速虽然有所下滑，但整体回款率的上升，在行业降杠杆的过程中带来了持续的报表层面改善。当行业债务压力降低，降杠杆压力较低的稳健经营房企，以三道红线规则下的绿、黄线房企，将在2021年的土地市场获得显著的先发扩张优势。 0 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %1 8 . 0 %05001000150020002500300035004000平均楼面价 溢价率- 25%- 22%- 12%- 2%- 3 0 %- 2 5 %- 2 0 %- 1 5 %- 1 0 %- 5 %0%红 橙 黄 绿各 档房 企 9 、 10 月均 拿地支 出相 比前 8 月变化请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 7 - 专题研究报告 图表9：房地产行业销售回款率和拿地强度变化（%） 来源：Wind、中泰证券研究所 图表10：房地产行业信托到期压力预计（亿元） 图表11：申万房地产行业信用债到期压力预计（亿元） 来源：信托业协会、中泰证券研究所 来源：Wind、中泰证券研究所 对于未来土地市场的判断，我们认为，当前行业已经完成从融资驱动到回款驱动的内生模式。今年整体销售回款率达到 57%的高峰，在 2021年偿债压力下降，开发商销售回款扣除掉债务偿还的现金流入将会迎来持续改善，在土地市场常态化供给的前提下，现金流改善将驱动房企拿地意愿的复苏。 开工：短期看节奏，长期看需求 开工方面，十月地产开工情况略超市场预期。在三道红线后，开工数据在出现短暂增速回落，十月均出现当月同比改善。开工方面，10月新开工面积同比增长3.5%，9月下滑-1.9%，增速提升5.5pct。 短期来看，十月开工回暖对应2021年二季度备货意愿加强 从开工到推盘销售的节奏来看，八九月的推盘对应的是 2021 年二三月的市场销售，在今年四季度高推盘的基数下，留存到明年的库存项目较多，因此在推盘意愿上相对谨慎。而十月后开工对应的则是 2021 年四56% 56%54% 53% 55%57%15% 14%19% 20%17% 15%0%10%20%30%40%50%60%70%2015 2016 2017 2018 2019 2 0 2 0 M10销售回款率 (资金来源：定金 、预收 款及按 揭 /销售金 额拿地强度（土地成交价款 /资金 来源 ： 定金 、 预收 款 及按 揭 ）0500100015002000250030003500400045002017 2018 2019 2020 2021 2022预计信托到期量 实际偿偿还量2 0 2 1 年信托到期压力相对 不大010002000300040005000600070002018 2019 2020 2021E 2022E请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 8 - 专题研究报告 月后的旺季推盘销售，对明年二季度整体的备货意愿加强将推升今年四季度短期的开工水平。 长期来看，开工量取决于未来地产市场需求 新开工短期受到的影响因素较多，但长周期来看，房地产开工面积主要变化因素还是由房地产需求侧因素决定，尤其是三道红线政策出台后，房地产行业回归制造业属性的预期下，需求预期对于开工的影响则更未显著，开工面积变化长期来看还是为了满足销售需求。 图表12：新开工面积增速及销售增速（%） 来源：Wind、中泰证券研究所 2016年至2019年，新开工面积持续上行，销售持续下行，两年多的增速反向变动主要由于调控收紧带来的房企经营策略的变化。2016年调控收紧后，开发商在拿地开工的同时，在严厉政策的抑制下，选择囤地策略等待政策松动时机。 2018年下半年后，由于2015年信用扩张带来的债务到期压力增加，叠加调控持续不放松，开发商放弃价格博弈后，选择在限价的情况下推盘，并且放慢拿地速度，降低土储及负债，新开工情况开始下行。 因此，在考虑长期新开工变化趋势时，如果不考虑短期政策、土地市场的波动，我们可以采取通过预测销售面积的变化，也就是远期房地产的潜在市场空间去反向推算新开工面积的变化趋势，即测算达到房地产行业的天花板，还需要多少量的新开工面积供给。 人口结构变化下的远期住房需求测算 2016年，户籍人口人均居住面积36.6 平方米，中国总人口13.83 亿，户籍人口城镇化率41.2%，对应总住房面积=13.83*41.2%*36.6=208.55亿平方米。 我们按照国务院发布国家人口发展规划（20162030年）作为预测基础，从人口结构的角度粗略估算房地产住房总量需求。 -40%-20%0%20%40%60%80%2007-032007-102008-052008-122009-072010-022010-092011-042011-112012-062013-012013-082014-032014-102015-052015-122016-072017-022017-092018-042018-112019-062020-012020-08开工同比 销售同比请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 9 - 专题研究报告 图表13：人口发展规划主要目标 预期发展目标 领域 主要指标 单位 2015年 2020年 2030年 人口总量 全国总人口 亿人 13.75 14.2 14.5 总和生育率 1.5-1.6 1.8 1.8 人口结构 出生人口性别比 113.5 112 107 人口素质 人均预期寿命 岁 76.3 77.3 79 劳动年龄人口平均受教育年限 年 10.23 10.8 11.8 人口分布 常住人口城镇化率 % 56.1 60 70 来源：国务院、中泰证券研究所 假定人口总量在2030年达到14.5亿，常住人口城战化率达到70%，户籍人口城镇化率按照卫计委估算提升至 60%左右，对应城镇户籍人口=14.5*60%=8.7 亿人。按照人均住房面积增长趋势，预计 2030 年人均居住面积约48.9平方米，考虑到得房率的因素，目前普遍得房率在75%上下，相对于发达国家，按照套内面积计算的人均居住面积仍旧不高。因此，8.7亿城镇人口带来潜在的购房需求约8.7*48.9=425.43亿方，对应每年增长约15.49亿平方米，年复合增速5.2%左右。这其中包括了两方面的需求增量，其一为城镇化率提升带来的新增城镇人口的住房需求，其二为住房条件改善需求带来的人均住房面积提升。 图表14：人均居住面积变化趋势（平方米） 图表15：主要国家人均住房面积（平方米） 来源：Wind、中泰证券研究所 来源：Wind、中泰证券研究所 住房销售与新开工面积的对应关系 这里，我们需要考虑开工面积中，包括了住宅、商业、办公、其他业态及不可销售的建筑面积部分。其中我们假设住宅物业与占总房地产开工面积的比例能保持相对稳定，从竣工面积的占比来看，近几年住宅竣工面积占总竣工面积的比例维持在70%左右。 假设住宅占整体房地产市场比例保持稳定，2017年至2030年按照人口结构推算的住宅年平均需求面积在15.49亿平方米左右，对应新开工面积22.13亿方左右。考虑2017年至2019年已发生的新开工面积外，预01020304050601978 1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 2014 2017 2020 2023 2026 2029值 趋势预测01020304050607080美国澳大利亚英国 德国中国台湾法国意大利荷兰 中国 芬兰 日本 韩国新加坡保加利亚土耳其 西班牙 西班牙 俄罗斯 乌克兰摩尔多瓦越南中国澳门哈萨克斯坦中国香港朝鲜阿塞拜疆请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 10 - 专题研究报告 计2020年至2030年，在房地产市场进入平稳发展阶段，整体新开工面积中枢在22.51亿平方米左右。 图表16：住宅竣工面积占比（万方、%） 来源：Wind、中泰证券研究所 竣工：景气周期向上，有望持续至2022年 竣工数据方面，10月单月竣工面积同比增长5.9%，9月为同比-17.7%，增速提升23.6pct。 竣工面积方面，我们从增速对比来看，商品房开工到竣工周期一般平均在三年左右，将新开工面积增速前置三年后，开工面积增速的变化与竣工面积增速一致性较高。按照三年竣工周期推算，2020年竣工项目对应2017年的新开工项目竣工。2018年新开工面积持续增长，预计将支撑2021年竣工面积增速。 图表17：开工及竣工面积增速（%） 来源：Wind、中泰证券研究所 从竣工节奏上来看，四季度为竣工旺季，在今年整体疫情扰动下，竣工面积在统计局公告层面并未出现显著增长。但三季度后，疫情防控逐渐进入常态化，施工节奏逐渐恢复正常，伴随四季度竣工高峰期来临，全0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%0200004000060000800001000001200001999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020竣工面积 住宅竣工面积 住宅占比-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023开工面积 TTM 增速（前置三年） 竣工面积 TTM 增速