2018-2019房地产行业专题分析报告.pptx

,2018年10月29日,2018-2019房地产行业专题分析报告,1,2,写在前面的话,本篇报告近90页，试图回答如下问题,一为什么2018年2月份以来销售那么旺，优势地产股却跌得那么惨且大幅跑输大盘？而我们又为何能前瞻性地看对了2-7月这波地产股的下跌行情？,二为什么8月以来，在土地市场降温、行业销售增速收窄、房企销售去化率下降、开发商降价导致老业主大闹售楼处的案例浮现、房屋中介经纪人信心愈发悲观的时候，优势地产股的股价反而大幅跑赢大盘？而我们为什么又能做到自8月初以来开始坚定看多优势地产股表现？,三对地产股后面的行情怎么看？看好哪些标的？,关键结论与投资建议风险研究框架近两年的实证行业正回归理性政策改善信号已出现看多的其他理由,4101234546778,3,目录,关键结论与投资建议,区瑞明地产A股小周期理论框架持续被印证图33：2018年以来10年期国债收益率见顶回落，地产股走势并未好转,400035003000,600055005000,3.63.53.4,3.845003.7,4.14.03.9,4,一如表1、表2所示，至少从过去11年的历史看，优势地产股的基本,面虽然持续向上，但股价表现并未能穿越周期。比如：保利自2007年11月的高点至2018年10月26日仅上涨了23.8%、万科自2007年的高点至2018年10月26日仅上涨了17.0%，且2007年的高点许多年后才被突破：万科2007年的高点在2015年下半年宝能系举牌后才被突破、保利2007年的高点在2015年1月份才被突破，在这11年当中，股价数次创下阶段性高点后又被腰斩，有时候甚至跌得更深；,关键结论与投资建议,5,6,关键结论与投资建议,关键结论与投资建议,7,8,关键结论与投资建议,二优势地产股的上述走势，说明了投资优势地产股，择时何其重,要；,三复盘表明：成型于2012年的区瑞明地产A股小周期理论框架,用于“择时”优势地产股非常有效；,四区瑞明地产A股小周期理论框架认为：中国房地产行业是国,家调节周期和平衡利益的工具。当房地产繁荣、过热时，行业“平衡利益”的逻辑占优，优势地产将股的表现会差；当房地产回归理性时，行业“平衡利益”的逻辑将弱化，优势地产股反而会有较好的机会，若房地产行业再降降温，影响宏观经济稳增长和保就业，行业“调节周期”的逻辑将得到强化，对优势地产股的股价表现会更有利；,五正是根据区瑞明地产A股小周期理论框架：,1. 我们判断2017年房地产整体偏理性，行业“平衡利益”的逻,辑弱化，因此2017年全年看多优势地产股；,2. 自2018年1月份高点到2018年7月下旬，这期间我们判断房地产整体偏热，行业“平衡利益”的逻辑占优，所以对地产股,9,偏谨慎；,3. 到了2018年8月初，我们判断行业已重回理性并逐步降温，不仅“平衡利益”的逻辑会弱化，而且“调节周期”的逻辑会逐步加强，因此又重新对优势地产股转为乐观；,4. 到目前为止，房地产板块自8月以来的“平衡利益”弱化、“调节周期” 加强，这一逻辑并未遭到破坏，因此我们的观点和8月初相比没有任何改变。重申“超配”优势地产股的建议，推荐保利、万科、新城、招商蛇口、华夏幸福、中国恒大、中南建设、荣盛发展、阳光城、世联行、旭辉控股、龙光地产、宝龙地产、华侨城A等，4季度组合为保利、万科、新城。,关键结论与投资建议,风险,区瑞明地产A股小周期理论框架持续被印证图33：2018年以来10年期国债收益率见顶回落，地产股走势并未好转,400035003000,600055005000,3.63.53.4,3.845003.7,4.14.03.9,国债到期收益率:10年,申万房地产指数,10,风险,一市场的风险：若房地产行业降温超出市场预期而政策又迟迟不转暖；,二研究框架的风险：上述策略建议所基于的研究框架为区瑞明地产A股小周期理论框架，其核心假设在于商品住宅开发仍是中国的支柱产业。若中短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样巨大、且能替代商品住宅开发对中国宏观经济拉动作用的行业，则上述研究框架失效，相应地策略建议亦失效。,11,研究框架,12,A股优势地产股的业务模式趋同，因此行情一致性比较强，涨时同涨、跌时同跌，差异主要在涨跌幅。我们自上而下择时、预判地产A股整体行情趋势，所采用的研究框架是孕育于2008年底、成型于2012年的区瑞明地产A股小周期理论框架，该框架核心要点：,一 、中国房地产业市场容量巨大，是毋庸置疑的支柱产业，其根本制度是“,土地公有制”；,二 、正因其支柱地位，且土地公有，中国房地产就有条件、亦必然成为国家“调节周期”和“平衡利益”的工具，这是中国房地产业的本质。所谓“调节周期”是指“当行业降温、经济增长面临较大压力时，政府大概率会刺激、扶持房地产”；所谓“平衡利益”是指“当房价显著上涨、购房需求过热、房地产投资累计同比增速居于高位时，政府大概率会从防范风险的角度、兼顾其他行业的利益，出手抑制房地产过热，阶段性打压”；三 、上述一、二点决定了中国房地产业的核心驱动变量是“制度红利”（行,业政策）和“资源红利”（房企拿地成本）；,四 、上述一、二、三点决定了“政策预期”是自上而下择时A股优势地产股,的关键催化剂。,区瑞明地产A股小周期理论框架,13,小周期繁荣标志：房价显著上涨、“抢房”报道铺天盖地占据媒体版面、刷爆朋友圈、房地产投资增速攀升地产股表现：优势地产股大概率会跑输大部分其他行业；越繁荣，对聚焦地产主业的地产股越不利,小周期衰退标志：销售累计同比增速见顶+重点城市销售高频数据负增长+房价领涨城市滞涨+新开工、施工、景气、投资等指标累计同比增速见顶地产股表现：优势地产股的相对排名有望好于小周期繁荣期，会出现一波由“繁荣阶段跑输大部分行业”向“降温阶段相对排名改善”转化的“追赶”行,区瑞明地产A股小周期理论框架图1：区瑞明地产A股小周期理论框架,情，但由于政策和基本面的制约，持续性的大级别行情在这个阶段亦难出现国家调节周期和平衡利益的工具小周期复苏标志：小周期衰退量变到质变倒逼政策和货币大范围放松地产股表现：聚焦地产主业的地产股迎来大级别行情，赚“估值的钱”14,图2：中国房地产行业的本质特征国家调节周期、平衡利益的工具,区瑞明地产A股小周期理论框架,15,16,一 行业越繁荣，优势地产股越“烦恼”,当房价显著上涨、“老百姓抢购房子”的报道铺天盖地占据媒体版面、刷爆朋友圈、房地产投资增速攀升时，中国房地产行业处在小周期繁荣阶段，这个阶段舆论不友好，政府对房地产的态度会以“平衡利益”为主，政策趋紧、房价受调控所限但地价由于供给被垄断很难松动导致房企拿地成本相对攀升，行业的两个核心驱动变量均处在不利位置，因此优势地产股大概率会跑输大部分其他行业。,区瑞明地产A股小周期理论框架,图3: 地产股09年下半年至10年上半年繁荣期跑输大盘,图4：地产股2013年繁荣期超额收益大幅下降并跑输大盘,0.900.850.800.75,0.95,1.201.151.101.051.00,沪深300,申万房地产指数,商品房销售额增速位于53%-87%之间的高位；房地产投资增速由8%提升至36%,0.90.8,1.21.11,沪深300,重点房企指数（招保万金、荣盛、中南）,商品房销售额增速位于26%-43%之间的高位；房地产投资增速位于19%-23%之间的高位，显著高于2012年。,区瑞明地产A股小周期理论框架,0.700.72013/06 2013/07 2013/08 2013/09 2013/10 2013/11 2013/1217,图5: 2016 年上半年“抢房”报道充斥媒体,图6：2016 年上半年优势地产股走势疲弱,重点房企指数走势,沪深300走势,区瑞明地产A股小周期理论框架2016年上半年销售增速快速提升、“抢房”报道充斥媒体，纵然行业利好连连，依然没有打破“行业越繁荣、传统地产股越烦恼”的铁律。,1.21.11.11.01.00.90.918,图7: 2016年上半年行业销售面积累计增速快速提升商品房销售面积累计同比增速（%）403020100-10-20,图8：2016年上半年行业销售额累计增速快速提升商品房销售额累计同比增速（%）6050403020100-10-20,区瑞明地产A股小周期理论框架,19,区瑞明地产A股小周期理论框架,20,二当行业降温、回归理性，优势地产股会有较好的投资机会,当行业显著降温，除了销量下滑，大多还伴随着房地产投资累计同比增速见顶并逐渐回落，此时“抢房报道”已鲜见，即使政策仍调控、打压，但优势地产股的相对排名却有望好于小周期繁荣期，这背后的逻辑在于：1. 预售制度导致结算滞后，小周期繁荣阶段的销售利润有望在小周期,降温阶段兑现；,2. 行业小周期降温期，优势地产股受益于市场集中度提升，销售增速大概率不会特别难看，“逆市增长”在这一阶段比较容易获得投资者的青睐和追捧；,3. 房地产行业的支柱地位决定了A股市场的风险偏好亦会因为房地产行业的显著降温而下降，利于低估值且在繁荣阶段已提前反映了行业降温并在行业繁荣阶段跑输绝大部分行业的优势地产股；,4. 行业的支柱地位还决定了这一阶段政策的预期有望随着基本面降,温、衰退而逐步改善，行业越降温，对政策预期改善越有利。,区瑞明地产A股小周期理论框架,21,22,因此，当行业由繁荣转向降温之后，会出现一波由“繁荣阶段跑输大部分行业”向“降温阶段相对排名改善”转化的“追赶”行情；,比如：2011年上半年，虽然房地产政策打压继续层出不穷，全国新建商品房销售额累计同比增速已较2010年4月17日出台限购、限贷“新国十条”前的高位大幅回落，2011年上半年还加了六次准、加了两次息，A股大盘不可避免地显著下跌，但申万房地产指数涨幅却在28个行业中排第4，招商地产上涨15.59%、保利地产上涨15.27%、万科上涨4.12%（如图9）。,又比如：2017年，房地行业由2016年的繁荣重新回归理性，从销售角度观察全国新建商品房销售面积累计同比增速由2016年的22.5%大幅回落至2017年的7.7%（图10），其中（图12）：一线城市由2016年的11.5%回落至2017年的-30.5%；二线城市由2016年的25.5%回落至2017年的1.5%；三、四线及以下城市由2016年的21.6%回落至2017年的13.7%；全国新建商品房销售额累计同比增速由2016年的34.8%大幅回落至2017年的13.7%（图11），其中：一线城市由2016年的29.3%落,区瑞明地产A股小周期理论框架,23,至2017年的-27.7%；二线城市由2016年的45.4%回落至2017年的13.6%；三、四线及以下城市由2016年的31.3%回落至2017年的27.7%。从房价角度观察，2017年全国新建商品房均价（均价=累计销售额/累计销售面积）走势十分平稳，甚至年底较1季度还略有下降（如图13）。虽然2017年行业多项指标累计同比增速趋势向下，但优势地产股2017年一改2016年的颓势（如表4），涨幅显著，新城控股、万科、保利、阳光城自2017年初至2018年1月间的最大涨幅分别为287%、130%、113%、98%，其中2017年全年的涨幅分别为155%、56%、60%、43%，内房股亦在2017年表现强劲，中国恒大涨幅456%、碧桂园涨幅253%，上述2017年股价大涨的房企，其2017年销售增长虽然比较显著，但受到行业整体回归理性的影响，有的增速并不如2016年那么高，比如新城、恒大、碧桂园2016年的增速分别为104%、120%、85%，但2017年则收窄为94%、78%、34%。,区瑞明地产A股小周期理论框架,SW计算机,SW电气设备,SW电子,SW休闲服务,SW医药生物,SW传媒,SW农林牧渔,SW通信,SW商业贸易,SW交通运输,SW非银金融,SW有色金属,SW机械设备,SW轻工制造,SW汽车,SW公用事业,SW纺织服装,SW建筑装饰,沪深300,SW综合,SW化工,SW采掘,SW家用电器,SW食品饮料,万科A,SW国防军工,SW房地产,SW银行,SW钢铁,SW建筑材料,保利地产,招商地产,图9：2011年上半年地产板块涨跌幅相对排名及重点房企股价涨幅,-25%,-20%,-15%,-10%,-5%,0%,5%,10%,15%,20%,区瑞明地产A股小周期理论框架,24,区瑞明地产A股小周期理论框架,25,5,图10：2017年商品房销售面积同比增速回落新建商品房销售面积累计同比增速（%）3025,10,30202515201015,图11：2017年商品房销售额同比增速回落新建商品房销售额累计同比增速（%）4035,26,区瑞明地产A股小周期理论框架图12：2017年一线、二线、三四线销售同比增速均下降明显,一线城市商品房销售面积同比增速（%）,二线城市商品房销售面积同比增速（%）,2017/03,2017/04,2017/05,2017/06,2017/07,2017/08,2017/09,2017/10,2017/11,2017/12,三四线城市商品房销售面积同比增速（%）80%60%40%20%0%-20%-40%图13：2017年全国商品房价格走势商品房销售均价（元/平方米）8200810080007900780077007600,27,近两年的实证,图14：2017年东部地区商品住宅价格走势平稳东部地区商品住宅价格（元）105001040010300102001010010000图16：2017年西部地区商品住宅价格走势平稳西部地区商品住宅价格（元）59005800570056005500540053005200,图15：2017年中部地区商品住宅价格走势平稳中部地区商品住宅价格（元）600058005600540052005000图17：2017年东北地区商品住宅价格走势平稳东北地区商品房住宅价格（元）680067006600650064006300620061006000,1.81.6,沪深300,优势地产股指数,“追赶”过头2,由“繁荣阶段跑输大部分行业”向“降温阶段相对排名改善”转化的“追赶”行情,向下纠偏,区瑞明地产A股小周期理论框架图18：本轮降温期自2016年下半年开启至今，优势地产股亦跑赢大盘,1.41.210.828,区瑞明地产A股小周期理论框架,29,30,三、销售累计同比增速转负，地产股的逻辑重回“调节周期”，股价走势演化为大级别行情,持续较长时间的大行情（优势地产股跑赢绝大多数行业且涨幅持续居前的时间超过半年以上）基本上发生在行业小周期复苏阶段，即行业小周期衰退量变到质变倒逼政策和货币大范围放松的阶段，譬如历史上的2009年上半年、2012年、2014年2-4季度，虽然行业销售累计同比增速转负（如图15、图16），但并不影响优势地产股走出一大波大级别行情（如图17、18、19），这个阶段A股优势地产股赚得是“估值的钱”。,区瑞明地产A股小周期理论框架,图19：2012年销售增速呈现负增长,图20：2014年销售增速呈现负增长,区瑞明地产A股小周期理论框架,-15-20-25,151050-5,商品房销售额:累计同比,-5-10-15,5-100,3025201510,商品房销售额:累计同比,31,图21：地产股08年底-09年上半年的复苏期跑赢大盘,图22：地产股2012复苏期显著跑赢大盘,32.521.51,沪深300,申万房地产指数,沪深3001.61.51.41.31.21.110.9,重点房企指数(招保万金、荣盛、中南、华夏幸福）,区瑞明地产A股小周期理论框架,0.80.532,1.81.71.61.51.41.31.21.110.90.8,2014/04/01,2014/05/01,2014/06/01,2014/07/01,2014/08/01,2014/09/01,2014/10/01,2014/11/01,2014/12/01,沪深300,重点房企指数（招保万金、泰禾、中南建设、荣盛）,区瑞明地产A股小周期理论框架图23：地产股2014年复苏期的大级别行情,33,近两年的实证,34,区瑞明地产A股小周期理论框架蕴含的道理简单、朴素，却基本行之有效，在过去10年已持续被验证，2017年之前的复盘详情参见我们2016年发布的方法论专题地产A股小周期理论框架的梳理及实证应用，这里不再赘述，复盘近两年A股优势地产股的走势，我们仍可以看到这个框架还是能够获得很强的市场验证的。因此利用区瑞明地产A股小周期理论框架是能够比较准确地预测到各年份地产A股的整体趋势及每年地产A股整体行情所发生的一些较大的波动的。,一、比如2017年，我们观察到房地产销售累计同比增速持续显著低于2016年同期，新开工累计同比增速与2016年4月的高点相比，回落得也非常显著，根据区瑞明地产A股小周期理论框架可以判断2017年行业是处在小周期衰退阶段。而2016年行业是繁荣、偏热的，特别是2016年上半年更为过热，相应地2016年优势地产股的股价走势也不太好，申万房地产指数全年涨幅在28个行业中排倒数第六（见图20），2016年上半年更惨（见图21），区瑞明地产A股小周期理论框架有关“行业越繁荣，地产股越烦恼”的论断在这一时期得到了很好的验证。,近两年的实证,35,图24：2016年申万房地产指数全年涨幅在28个行业中排倒数第六,-35,-30,-25,-20,-15,-10,-5,0,5,10,2016年板块涨跌幅排名,36,近两年的实证,新城控股,金地集团,阳光城,招商蛇口,华侨城A,荣盛发展,泰禾集团,中南建设,华夏幸福,保利地产,-5-10-15-20-25-30-35-40-4537,近两年的实证图25：2016年上半年重点房企股价跌幅惨重区间收盘最大跌幅（%）0,38,2016年行业繁荣、地产股衰，那么到2017年行业真正降温了、衰退了，根据上述区瑞明地产A股小周期理论框架的论断，势必会出现一波由“繁荣阶段跑输大部分行业”向“降温阶段相对排名改善”转化的“追赶”行情（如图22），于是我们顺理成章地在2017年持续坚定看多A股优势地产股，并在2017年6月底发布了地产A股2017年下半年策略进一步解放思想，做多地产龙头股。,虽然2017年市场对地产A股的主流观点是偏谨慎的，但2017年优势地产股却一路震荡向上，并在2017年12月至2018年1月中上旬完成了急速拉升，完美地兑现了我们的判断。如果机构投资者在市场主流观点普遍不看好地产A股的2017年上半年，听了我们的建议买入A股优势地产股，并拿到2017年底，收益会很好，如果能拿到2018年1月下旬，收益会更为可观，不少品种较2017年同期涨幅翻倍，有的还翻了两倍。,近两年的实证,2.01.8,热点城市调控加码，不改我们看多优势地产股的判断,进一步解放思想，做多龙头股,预热行情，后面还有更大的行情,超配龙头,1.61.41.21.00.839,近两年的实证图26：区瑞明地产A股小周期理论框架2017年至2018年初的实证应用优势房企指数（万科、保利、新城控股）2.42.2,二、又比如为什么自2018年以来，相对于市场偏乐观的主流观点，我们又开始变得谨慎，在2018年上半年几个关键时点，陆续发出了如下报告：,1. 在1月22日A股优势地产股的股价位于高点时，发布了报告2017年投资增速7%完全符合我们预期，区瑞明地产A股小周期理论框架再次被印证，提示后市有调整风险，我们在该篇报告中明确提示“A股优势地产股后市超额收益能否继续扩大，需要更强的催化剂，比如政府对房价上涨的容忍度提升、房地产调控由初露局部松动迹象到更明确、更大范围放松等，因此股价即使出现调整也不意外”；,2. 在1月29日发布的春季策略中再次提示“A股优势地产股涨幅显著或引发获利回吐风险、部分城市房价上涨压力犹存，或引发调控加码风险”；,3. 在4月2日发布的地产A股二季度策略不疾不徐中预判“虽然A股优势地产股已经历了2018年2、3月份两个月的调整，但2018年以来，申万房地产指数的涨幅在28个行业中仍位居第4，由于短期内不仅仍看不到政策更明确、更大范围的放松，甚至还有不少城市在加码调控，,40,近两年的实证,政策主基调仍是房价反弹即打、去库存较好即调控，根据区瑞明地产A股小周期理论框架，短期内房地产指数涨幅相对排名大概率难以再向上跃升”，同时在该篇报告的“投资摘要”中，还强调了“我们没有其他同仁那么乐观”；,4. 4月下旬，虽然央行降准了100个基点，加上中央在中美贸易争端一触即发之时表态要“扩大内需”，亦引发不少机构做出了“房地产调控会放松从而利好地产A股”的判断，市场上唱多地产股声音很大，但我们在5月7日发布的地产A股5月策略不疾不徐，长线长投的“投资摘要”中，仍强调“我们没有其他同仁那么乐观”；,5. 6月份以来，市场主流观点对地产A股更为乐观，旗帜鲜明唱多地产股的声音不绝于耳，但我们仍然偏谨慎，在6月8日发布了地产A股6月策略长线长投，明确提示我们和市场主流观点不一致的地方在于“由于房价仍然很坚挺，部分地区上涨压力还很大，抢房充斥着各大媒体版面、刷爆朋友圈，从过去10年的经验看，在抢房、房价暴涨之类的字眼充斥媒体时，A股优势地产股的股价走得都不是很顺畅”。,41,近两年的实证,1.8,2.12.01.9,于高点前瞻性的提示后市将调整2.2,二季度策略不疾不徐提,示“短期内房地产指数涨幅相对排名大概率难以再向上跃升”，强调“我们没有其他同仁那么乐观“,“降准”、“扩大内需”,背景下，5月策略不疾不徐，长线长投仍强调“我们没有其他同仁那么乐观”,市场主流观点对地产A股,更为乐观，旗帜鲜明唱多地产股的声音不绝于耳，但我们仍然偏谨慎，提示“在抢房、房价暴涨之类的字眼充斥媒体,时，A股优势地产股的股,价走得都不是很顺畅”,优势房企指数（万科、保利、新城控股）春季策略提示“A股优势地产股涨幅显著或引发获利回吐风险、部分城市房价上涨压力犹存，或引发调控加码风险“,1.71.61.542,近两年的实证图27：区瑞明地产A股小周期理论框架2018年2-7月的实证应用,43,我们在2018年上半年偏谨慎的第一个原因：,我们在2018年上半年，特别是1月下旬之后偏谨慎，是因为依据了区瑞明地产A股小周期理论框架，我们认为由“繁荣阶段跑输大部分行业”向“降温阶段相对排名改善”转化的“追赶”行情，这种行情一旦“追赶”过头，如果政策及货币的放松又没跟上，大概率又会向下纠偏，因为毕竟不是复苏期。“2018年1月份申万房地产指数涨幅位居第1”就是属于“追赶”过头的行情， 2018年2至4月份的调整就是属于向下纠偏的行情，类似这样的纠偏行情在2011年3季度也曾发生过（如图24）。,我们在2018年上半年偏谨慎的第二个原因：,通过观察、分析2018年4月份之后官方披露的房地产行业数据、媒体报道以及舆情热点，我们看到房地产行业出现了一些与2017年不一样的变化，呈现出结构性过热和微观繁荣的特征：,1. 库存持续走低（如图25、26、27）：根据上海易居研究院监测，2018年5月，百城新建商品住宅存销比仅为9.8个月，显著低于合理存销比12-16个月的水平，百城库存规模仅相当于2012年3月水平；,近两年的实证,44,2. 从新建商品住宅累计销售额/累计销售面积得出的房价口径来看，2018年以来房价持续暴涨，上半年各个月份的涨幅远远大于2017年同期，如图28、29、30、31、32，其中5月份的涨幅达到了10.26%，比去年同期高出7.21个百分点，东北、中部、西部、东部地区的房价在2018年上半年均呈现爆发式上涨，涨幅分别达18%、13%、12%、12%；,3. “抢购住房”的新闻报道明显增多，占据各大媒体版面、刷爆朋友,圈，成为舆论焦点，如表4；,4. 土地市场热度不减：中原地产研究中心统计数据显示，5月单月，中原监控的50城合计买地金额同比增长111.5%、1-5月同比增长57.6%；,5. 如图33和图34，4月份披露的前3个月的房地产投资累计同比增速创下了三年新高，前4、前5个月的累计同比增速基本保持在前3个月的高位；另外，前6个月的新开工面积累计同比增速创下了22个月新高。,图28：2011年第3季度申万房地产指数28个行业中排倒数第七,-30,-25,-20,-15,-10,-5,0,2011年3季度板块涨跌幅排名,45,近两年的实证,2015/12/07,2016/01/07,2016/02/07,2016/03/07,2016/04/07,2016/05/07,2016/06/07,2016/07/07,2016/08/07,2016/09/07,2016/10/07,2016/11/07,2016/12/07,2017/01/07,2017/02/07,2017/03/07,2017/04/07,2017/05/07,2017/06/07,2017/07/07,2017/08/07,2017/09/07,2017/10/07,2017/11/07,2017/12/07,2018/01/07,2018/02/07,2018/03/07,2018/04/07,2018/05/07,2018/06/07,2018/07/07,650060005500500045004000350030002500200046,十大城市:商品房可售面积:一线城市,十大城市:商品房可售面积:二线城市,近两年的实证图29：十大城市商品房可售面积持续下降,2016/1,2016/3,2016/5,2016/7,2016/9,2017/1,2017/3,2017/5,2017/7,2017/9,2018/1,2018/3,2018/5,2015/11,2016/11,2017/11,2018/7,图30：部分城市住宅商品房可售面积（万平方米）,图31：部分城市住宅商品房可售面积（万平方米）,120010008006004002000,北京,南京,重庆,宁波,19001400900400,1800160024001400,青岛,天津,西安,武汉,47,近两年的实证,图32：2018年以来新建商品住宅价格持续走高,48,7000,7200,7400,7600,7800,8000,8200,8400,8600,8800,全国商品住宅价格（元）,近两年的实证,2017/04,2017/05,2017/06,2017/07,2017/08,2017/09,2017/10,2017/11,2017/12,2018/01,2018/02,2018/03,2018/04,2018/05,2018/06,2018/07,2018/08,2017/04,2017/05,2017/06,2017/07,2017/08,2017/09,2017/10,2017/11,2017/12,2018/01,2018/02,2018/03,2018/04,2018/05,2018/06,2018/07,2018/08,2017/04,2017/05,2017/06,2017/07,2017/08,2017/09,2017/10,2017/11,2017/12,2018/01,2018/02,2018/03,2018/04,2018/05,2018/06,2018/07,2018/08,49,图33：东部地区商品住宅价格持续走高东部地区商品住宅价格（元）12000115001100010500100009500图35：西部地区商品住宅价格持续走高西部地区商品住宅价格（元）660064006200600058005600540052005000,图34：中部地区商品住宅价格持续走高中部地区商品住宅价格（元）6700650063006100590057005500图36：东北地区商品住宅价格走高后回落东北地区商品房住宅价格（元）7800760074007200700068006600640062006000,近两年的实证,50,近两年的实证,2017/06,2017/07,2017/08,2017/09,2017/10,2017/11,2017/12,2018/01,2018/02,2018/03,2018/04,2018/05,2018/06,2018/07,2018/08,2018/09,图37：房地产投资累计同比增速,图38：房屋新开工面积累计同比增速,51,1110.5109.598.587.576.5,房地产开发投资累计同比增速（%）,181614121086420,房屋新开工面积累计同比增速（%）,近两年的实证,根据区瑞明地产A股小周期理论框架的论断，行业上述过热和繁荣的景象，对A股优势地产股中短期的表现将十分不利，房价暴涨、老百姓抢购住房，导致调控有必要加码；房地产投资和新开工无虞，导致调控有本钱加码。正如本报告开篇所述：此时，舆论不会友好，政府对房地产的态度大概率会以“平衡利益”为主，政策也会趋紧、房企拿地成,本也会攀升，行业的两个核心驱动变量“制度红利”（行业政策）,和“资源红利”（房企拿地成本）均会处在不利位置，因此优势地产股大概率会跑输大部分其他行业，譬如历史上的2009年12月至2010年上半年、2013年下半年、2016年上半年，皆是如此。,52,近两年的实证,3100300053,39003800370036003500340033003200,9.59.0,14.013.513.012.512.011.511.010.510.0,重点房企股价走势,沪深300,国信房地产区瑞明团队于前期底部精准翻多！优势地产股明显跑赢大盘！,近两年的实证2018年8月以来，房地产投资同比增速见顶回落、新房交易量价均出现下滑、二手房交易全国经纪人悲观预期进一步加深、土地市场降温明显、售楼处维权事件频现。与此同时，优势地产股股价表现明显跑赢大盘：2018年8月初至今，沪深300下跌7.9%个百分点，保利地产、万科A股价分别上涨9.4%、6.9%个百分点。图39：自2018年8月初翻多以来，优势地产股走势明显跑赢大盘,行业正回归理性,54,当前，种种迹象及行业数据均能佐证行业基本面已回归理性。一新房成交量及价格均逐步回归理性,新房成交量：重点40城商品住宅成交面积较2016年高点已明显回调。据中指院数据，2018年1-9月，一线城市在供应量提升的推动下成交上行，供应量同比增长32.9%，而成交面积同比增长4.5%；二线代表城市成交同比增长3.0%；三线同比下降4.3%；,行业正回归理性,55,图40：重点40城成交量逐步下调,1000,1500,2000,2500,3000,3500,4000,4500,40重点城市商品住宅销售面积（万平方米）,