大珠三角商务枢纽2.0.pdf

VIEWPOINT大珠三角商务枢纽华南写字楼市场 2017年 6月IEWPOINVIEWPOINT郭丽萍深圳研究部副董事大珠三角商务枢纽 2.02017年 8月 世邦魏理仕研究部 2017 世邦魏理仕 | 2近十年 ， 珠三角的商务活动主要聚集在广州的珠江新城和深圳的福田CBD。 随着珠三角的产业升级 ， 政策和交通设施带来的大珠三角区域的城市融合发展 ， 以及传统商务区的发展饱和 ， 催生了融合区域合作和新型产业发展的新兴商务区 。 其中 ， 广州的琶洲和深圳的前海是目前区内发展最快的商务区域 ， 从产业规划与准入 、 总部经济的带动以及交通设施的辐射范围等方面 ， 都是传统商务区的升级版 ， 可被看作是大珠三角区域商务中心的 2.0版本 。新兴商务区的出现及其带来的大量集中供应 ， 一方面增加了机构投资者的投资机会 、 是大面积租户升级或搬迁的窗口机会 、 还将升级珠三角的服务业和壮大区域商务市场 、 以及加速区域商务市场的融合 。 但另一方面也令写字楼租金和空置率承压 ， 无论是新供应的业主还是存量物业的业主都将面临一些挑战 。陈锦平资深董事香港、华南与台湾研究部主管杨丰宁广州研究部副董事陈洁莹香港研究部副董事VIEWPOINT一 、 前言作为新兴商务区 ， 前海和琶洲两个区域吸引了越来越多投资者的关注 ， 本文将站在大珠三角商务市场发展新热点的角度对这两个商务新兴区域进行分析 ， 并对未来发展作出简单的预判 ， 发掘这些区域为投资者 、 业主和租户等带来的新的发展机遇 。二 、 新兴商务区2.1 新兴会展商务枢纽 -琶洲区域定位：琶洲邻近珠江新城 ， 区位优越 ， 被寄予发展广州新兴产业的厚望 。 琶洲位于海珠区 ， 珠江新城南面 ， 占地面积 10.4平方公里 ， 分为 A、 B和 C三区 。 发展最早的 B区拥有总建筑面积达 110万平方米的展馆 ， 会展及批发贸易产业汇聚； A区 （ 也称作西区 ） 中的互联网创新集聚区 ， 已引入腾讯 、 阿里巴巴 、 唯品会和小米等科技和电子商务巨头 ， 最新的规划 ， 提出力争到 2025年 ， 集聚区内互联网产业规模达到 2,000亿元 。 未来还将重点发展互联网服务及新媒体 、 新兴信息技术服务 、 量子通信 、 电子商务 、 新兴金融 、 人工智能六大产业 。图 1. 琶洲交通线路图以及未来规划琶洲写字楼市场现状：优质写字楼存量小 ， TMT、 贸易和房地产行业是主要租户 。 琶洲目前优质写字楼存量为 53万平方米 ， 仅占全市总存量的 7%。 2016年琶洲岛的供应为 24万平方米 ，年末存量较 2015年提升了 71%， 令空置率水平大幅提升 ， 直到 2017年第一季度仍达到在31.6%的水平 。 租金水平方面 ， 琶洲目前的租金水平为每月每平方米 109.6元 ， 较全市平均租金低 25.4%。 区内优质办公楼用户的行业组成方面 ， 科技 /通讯 /新媒体 （ TMT） 行业的占比最高 ， 其次是包括批发和零售的贸易行业 ， 最后是房地产行业 ， 而在近两年广州新增吸纳面积中稳居前三位的金融服务业则仅在琶洲的租户中排名第四 。2017年 8月 世邦魏理仕研究部 2017 世邦魏理仕 | 3大珠三角商务枢纽 2.0来源：广州市城市轨道交通第三期建设规划（ 2017-2023年）、广州地铁、谷歌地图、世邦魏理仕研究部， 2017年第三季度VIEWPOINT图 2. 琶洲全区写字楼租户类型分布（按建筑面积）琶洲 2021年展望：未来五年供应巨大 ， 企业总部及来自 TMT的需求将消化其中的相当部分 。未来五年 ， 琶洲新增写字楼的供应将达到 180万平方米 ， 占同期全市优质写字楼供应的 54%。2021年末 ， 琶洲写字楼存量占全市存量的百分比将上升至 22%。 西区是琶洲的主要供应区域 ，82%的面积将集中于此 。需求方面 ， 琶洲未来五年的优质写字楼供应以总部写字楼为主 ， 包括西区的电商总部区 。据世邦魏理仕初步了解以及估计 ， 未来五年琶洲新写字楼落成后 ， 总部自用的面积将达到30万平方米 ， 约占估计供应量的 17%， 预计将有充足的可供出租大面积单位投入市场 。 而且琶洲租金水平远低于全市平均水平 ， 分别比天河体育中心和珠江新城低 24.9%和 34.3%，图 3. 广州写字楼供应区域分布 (2017-2021)大珠三角商务枢纽 2.0数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年 第三季 度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年 第三季 度科技 /通讯 / 新媒体（ TMT）26%贸易（批发 /零售）19%房地产14%金融服务13%交运仓储9%专业服务7%其他11%珠江新城珠江新城珠江新城珠江新城天河体育中心越秀越秀琶洲 琶洲琶洲琶洲琶洲金融城金融城金融城金融城其他区域0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,0001,000,0002017F 2018F 2019F 2020F 2021F平方米2017年 8月 世邦魏理仕研究部 2017 世邦魏理仕 | 4VIEWPOINT很有可能吸引其他商务区的租户搬迁 。 参考珠江新城 ， 过去十年的大量新增供应 ， 令广州全市租金增长缓慢 。 由此及彼 ， 预计琶洲写字楼在 2019年末开始的大量入市将冲击写字楼租金 ， 至少令全市租金增长再次放缓 。租户构成方面 ， 在政府对西区租户的行业引导 ， 西区电商总部区所带来的上下游关联企业的需求带动下 ， 以及 TMT行业的快速扩张预期下 ， TMT行业在琶洲优质写字楼吸纳的面积料将进一步上升 ， 继续拉大与贸易行业的距离 。 而相关的对 TMT行业进行支持的金融和高端服务业的比重也将有所上升 。竞争分析：琶洲在区位 、 开发进度 、 规划和政府支持方面的优势都较为均衡 ， 将较其他区域更具吸引力 。 除了琶洲 ， 广州新兴商务区遍地开花 ， 金融城 、 南沙 、 白云新城和万博商务区是近年来发展最为蓬勃的区域 。 其中 ， 南沙是广东三个自贸区之一 ， 享受政策眷顾及交通的优先规划建设；广州国际金融城是唯一一个与珠江新城接壤的商务区 ， 因此也备受关注 。 各商务区各有优劣 ， 但总体而言 ， 琶洲靠近传统市中心 ， 已有不少知名企业在此开发总部大楼 ， 因此未来五年内 ， 将较其他商务区更受企业的青睐 。图 4. 广州各新兴商务区对比2017年 8月 世邦魏理仕研究部 2017 世邦魏理仕 | 5大珠三角商务枢纽 2.0数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第三季度VIEWPOINT2.2 新兴创新金融商务枢纽 -前海区域定位：深圳前海为大珠三角唯一双重政策优势叠加的国家级区域 。 2011年国务院批复前海成为深港现代服务业合作区 ， 2015年又纳入广东自贸试验区 ， 成为大珠三角唯一个拥有双重定位 ， 享受双重优惠政策叠加的区域 。 除自贸区政策以外 ， 前海对于部分认定行业的企业所得税税率以及认定的高端稀缺人才的个人所得税税率均为 15%， 税收优惠力度大 。产业方面 ， 前海对于现代服务业 、 金融企业 、 总部企业及跨境电商企业均有特定的资金奖励和扶持政策 。 此外 ， 前海在人才和法律等方面政策与香港全面接轨 ， 便利两地商务环境衔接 。图 5：前海区域规划图（按建筑面积）高效交通可便利连通主要城市商务区 ， 前海可在 1.5小时内到达粤港澳大湾区 10大城市 。前海拥有优越的地理位置 ， 位于珠三角中心位置 ， 广州与香港的中心点 ， 且拥有多元立体的交通设施 ， 共有 12条轨道线路接驳 。 在 1个小时内可以到达粤港澳大湾区的主要核心城市 ， 1.5个小时可到达粤港澳大湾区 10大城市 ， 交通辐射力强 ， 区位优势明显 。图 6：前海到粤港澳大湾区 10城的通行时间2017年 8月 世邦魏理仕研究部 2017 世邦魏理仕 | 6大珠三角商务枢纽 2.0数据来源：前海管理局、谷歌地图、世邦魏理仕研究部， 2017年第三季度核心商务区：重点发展金融、信息、贸易、会计，吸引总部聚集综合发展区：重点发展科技及信息服务等生产性服务 ，此外，还包括 教育、医疗、文化保税港区：重点发展现代物流、航运服务、供应链管理、创新金融及其它专业服务数据来源：前海管理局、世邦魏理仕研究部， 2017年第三季度惠州广州肇庆澳门香港20分钟15分钟50分钟 30分钟50分钟45分钟75分钟75分钟40分钟60分钟佛山 东莞江门珠海中山桂湾950万平方米前湾580万平方米妈湾1,060万平方米VIEWPOINT前海写字楼市场现状：高附加值的创新金融产业发展迅猛 。 前海共规划有六大产业 ， 包括金融 、 信息服务业 、 科技服务业 、 专业服务业 、 现代物流业和公共服务业 ， 均为高产业附加值的现代服务业 。 特别是金融产业方面 ， 依托毗邻香港且深圳互联网的高速发展 ，创新金融表现突出 ， 截至 2016年底跨境人民币贷款备案金额超过 1,100亿元 ， 累计提款364.57亿元 ， 业务规模领先全国 。 且率先启动外债宏观审慎管理试点并推广至全国 ， 并开创了全国首创跨境碳资产回购交易等 ， 已形成了涵盖传统金融的银行 、 证券 、 保险和信用担保及非传统金融的商业保理 、 融资租赁和小额贷款等 的产业生态圈 ， 设定 为粤港澳大湾区金融第二城的金融商务枢纽 。前海发展仅 3年 ， 2016年前海金融增加值占深圳市比重已近 8%。 截止 2017年 4月 前海 /蛇口自贸区 注册企业已 达 13.3万家 ， 其中前海注册企业约 12.5万家 。 金融 企业居主导 ， 超 5万家 ， 2017年一季度金融对前海蛇口自贸片区注册企业增加值的增长贡献率达 30%。图 7：截止 2017年 4月前海蛇口注册企业数量行业类别前海写字楼租户金融板块占绝对主导 。 前海目前已经交付的写字楼项目共有三个 ， 包括卓越前海壹号 ， 万科企业公馆 ， 万科企业梦工厂 。 从已经基本满租赁的两个项目万科企业公馆和梦工厂的租户类别来看 ， 金融企业占比最大 。 其他主要来自于信息服务业和专业服务业 。 租金方面 ， 前海区域的写字楼在配套设施不齐全的情况下租金已经与福田 CBD区域的写 字楼中高水平的写字楼租金相当 。2017年 8月 世邦魏理仕研究部 2017 世邦魏理仕 | 7大珠三角商务枢纽 2.0数据来源：前海管理局、世邦魏理仕研究部， 2017年第三季度金融业41%现代物流业20%专业服务业13%科技服务业13%信息服务业10%公共服务业2%其他1%前海 /蛇口自贸区注册企业数13.3万家VIEWPOINT图 8：万科企业公馆与万科企业梦工厂租户分析（按注册企业数量）未来五年展望：福田中心区写字楼供应步入尾声 ， 后海新增供应有限 ， 而前海将成为主要写字楼新增供应聚集区 ， 贡献 1/4新增供应总量 。 从未来五年 （ 2017-2021） 来看 ， 福田中心区的土地现在已经基本出让完毕 ， 新增供应逐年减少 ， 仅有金地大百汇一个城市更新项目未来会有写字楼预计在 2021年入市 。 而后海片区随着近几年的土地集中推出 ， 未来可出让土地较少 ， 整体新增供应将较为有限 ， 未来五年新增供应占全市未来新增供应总量的12.5%， 远低于前海近 1/4的占比 。图 9：深圳写字楼供应区域分布 (2017-2021)2017年 8月 世邦魏理仕研究部 2017 世邦魏理仕 | 8大珠三角商务枢纽 2.0数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第三季度金融32%专业服务14%信息技术 /电信 /互联网（ TMT）电信28%贸易6%文化娱乐5%交运仓储2%政府机构2%配套7%制造2%其他2%数据来源：前海管理局、世邦魏理仕研究部， 2017年第三季度蔡屋围国贸福田 CBD福田 CBD 福田 CBD 福田 CBD福田 CBD华强北华强北华强北蛇口蛇口蛇口高新科技园区高新科技园区高新科技园区后海 后海后海后海前海前海前海前海前海非核心区域非核心区域非核心区域非核心区域非核心区域0300,000600,000900,0001,200,0001,500,0002017F 2018F 2019F 2020F 2021F平方米VIEWPOINT未来五年 ， 供应高峰下前海写字楼租金和去化承压 ， 极具吸引力租金将刺激企业择区扩张 。 未来五年 ， 前海新增供应的密集交付 ， 以及深圳其他区域的大量新增供应 ，新增供应项目间的竞争将较为激烈 。 新增需求的增长速度相对较慢 ， 市场将呈现供过于求 ， 不排除部分项目推出具有吸引力的租金 ， 刺激部分企业择机进行扩张 。 聚焦需求层面 ， 按照前海产业目录和企业注册情况 ， 金融 、 信息服务业 、 专业服务业类租户将为主要的需求来源 。2.3 珠三角产业升级下的商务枢纽 2.0从以上对未来五年的新兴商务枢纽琶洲和前海的分析可以看出 ， 在整体珠三角产业升级下的新兴商务枢纽 2.0版本与传统商务中心区的 1.0版本相比 ， 具有以下特点： 产业定位清晰 ， 产业属性强 。 琶洲西区特定区域有产业准入要求 ， 而前海一开始也设定了六大产业准入 。 且对于准入产业有相关的政策扶持 。 而传统的商务枢纽一般是单独对某个行业有相关的扶持政策 ， 或者总部企业有奖励 ， 并没有设置严格的产业准入 。 依靠总部企业带动区域发展 。 珠江新城和福田中心区发展之初 ， 依靠政府机构和大型公共设施带动区域的快速发展 。 如珠江新城内设立了大剧院和广东省博物馆等四大公建配套 ， 福田中心区引入了深圳政府办公楼和图书馆等公建配套 ， 这些公建配套在显示了该区域的核心定位的同时 ， 也加速了区域的成熟 。 但进入商务时代 2.0， 琶洲和前海均通过引入总部企业 ， 带动上下游企业的进驻 ， 并设置地块开工竣工时间以保证区域的尽早成熟 。 交通设施高度复合 ， 辐射范围面向珠三角 ， 有利于加强了城市间的产业融合和发展 。在珠江新城和福田 CBD的设计之初 ， 交通配套方面 ， 考虑的主要是商务区与市内其他区域及机场和火车站等主要交通枢纽的通达性 ， 因此路网及地铁是主要规划的交通配套 。 但到商务枢纽 2.0阶段 ， 随着珠三角经济的进一步融合 ， 以城轨为代表的跨城市交通设施便成为新的交通亮点 。 两个区域不约而同地设置了至少两条城轨线路 ， 不单可以快捷舒适地到达各交通枢纽 ， 还可以直达大珠三角其他城市 。 升级后的交通设计将服务前海与香港的现代服务业合作 ， 增强琶洲会展的通达性 ， 便于增强这两个区域在珠三角的影响力 。三、机遇与挑战投资机构在珠三角区域进行大宗交易的中长期战略机会明显增多对于机构投资者而言 ， 琶洲和前海未来可供整体收购的写字楼项目供应充足 。 其中 ， 琶洲西区的总部用地基本规定了 70%的自用面积要求 ， 单一业权物业的比重将较旧商务区高 ， 至2021年琶洲单一业权办公项目可达 32个 。 且广州市最近实行的商用物业仅可以出售给法人 ，最小划分单元不超过三百平方米的政策 ， 写字楼散售市场销售门槛大幅提升 ， 开发商大面积销售或整售的意愿将提升 ， 写字楼整售的机会将有所增加 。 前海 2013年 -2016年出让的部分商业地块 ， 按照土地条件约定物业工程竣工十年之后可以转让 ， 预计前海在 2026年禁售期完结后将陆续有可供整体交易的写字楼项目进入市场 。 禁售期完结后 ， 2026-2030年前后将有 18个项目 ， 共计超过 130万平方米的写字楼项目可自由买卖 ， 当中大部分可作大宗交易 ， 其中 2028年禁售期完结量最高 ， 超过 60万平方米 。2017年 8月 世邦魏理仕研究部 2017 世邦魏理仕 | 9大珠三角商务枢纽 2.0VIEWPOINT与此同时 ， 华南不断上涨的住宅地价和住宅价格 ， 也提升了市场对于商用物业及地块价格的上涨预期 ， 而琶洲和前海作为最新且发展最快的商务区域 ,可期溢价的空间较为乐观 ， 值得投资者的关注 。图 10： 2013-2016年期间前海已售商业用地转让结构转变租户进行市场布点和办公区域扩张的良好时机对于租户而言 ， 珠江新城供应已接近尾声 ， 大面积空置将越发少见 ， 对于大型租户来讲 ，琶洲优质写字楼是一个可以减少租赁成本的机会 。 琶洲优质写字楼在 2019年开始出现供应高峰 ， 是大面积或知名租户进驻的时机 ， 对于海珠区创意园中的科技企业是一个进行就近办公升级的机会 。前海特有产业对珠三角城市间的吸引带动 ， 以及相关税收优惠 、 奖励政策以及相关的扶持政策可以有效吸引珠三角企业在前海区域设立企业 ， 拓展新业务领域的同时 ， 带动企业相关业务的发展 。 与此同时 ， 中短期内新增供应的集中供应 ， 项目间的竞争 ， 将使得写字楼的租金水平更具吸引力 ， 从而成为珠三角企业在前海扩张的良好时机 。珠三角各城市间的商务市场的协同发展促进珠三角商务市场规模壮大随着广州和深圳两个城市的人工成本 ， 企业用房成本的上涨 ， 服务业也有外移的趋势 ， 腾出空间发展更高端的服务业 。 而佛山和东莞则是因此而受益的两个城市 。 长久以来 ， 像佛山和东莞这样的珠三角二三线城市 ， 市区优质写字楼需求主要来自专门服务本地的专业服务业 、 保险 、 本地集团总部和其他小型金融机构 ， 写字楼整体市场规模较小 。 但随着广州和深圳办公成本的上升 ， 部分服务业甚至 IT产业开始外溢至周边城市 ， 如广州的后勤服务 ，深圳的华为研发基地的部分功能等 ， 令个别周边城市办公面积需求有所增长 ， 扩大了珠三角区域商务市场的规模和范围 。另一方面 ， 前海深港合作区在法律 、 产业方面与香港的合作接轨 ， 也将促进香港写字楼市场的良性运转以及产业外溢的跨区域承接以及和深圳甚至内地城市的产业融合与扩张 。 2017 世邦魏理仕 | 10大珠三角商务枢纽 2.0备注：大部分项目附有整幢出售条款。数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第三季度2017年 8月 世邦魏理仕研究部平方米0 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 3,000,0002030F2029F2028F2027F2026F2017F未限售建筑面积 期满可售建筑面积 * 当年期满可售建筑面积 * 禁止交易建筑面积