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专题报告 新居住 研究 报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 1 专题报告 新居住 研究 报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 2 存量时代的到来，亦意味着住宅短缺的“工业时代“结束。随着国民居住条件的改善，住宅供需关系的变化，人们对更高效、更便利、更智能的居住服务需求越发凸显。需求的巨变以及消费行为的快速迁移，与 供给端 相对 滞后 性 的 矛盾 加剧 。全球范围内， 居住领域 “沉重”的线下环节使得服务数字化程度低，仅在签约前房源搜索环节被互联网所影响。 数字化技术向垂直领域的深入，正在为全球传统的房产领域注入新动能。可以预见，以数字化手段对居住服务行业和居住方式进行全面升级，以服务者职业化为支撑，我们将迎来服务效率提升、消费者体验改善的新居住服务 时代 。 因此，新居住服务具有三大特征：（ 1）数字 化 新基建，集成 的 数字化技术加速 推动居住服务领域的 新型 基础设施 建设 ，构建行业新生态 ，并推动工具革命和场景革命； （ 2）服务者价值 全面 崛起， 服务者职业化将按照标准化和个性化的路径成长 ， 数字化 工具通过标准化、通用化的赋能， 缩小了服务者能力方差， 在此之上 服务者的个性化、感性化 价值 更加凸显 ；（ 3）服务融合，技术进步 促进 产业 服务者 进一步分工 与分化 ，产业中心转移形成多中心平权，推动 产业间 的合 作 融合，实现 合作网络的无边界扩张。 新居住 时代 ：数字服务，合作互融 专题报告 新居住 研究 报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 3 驱动力 Contents 目录 数字 新 基建 服务者价值 崛起 服务互融 专题报告 新居住 研究 报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 4 01 驱动力 核心观点 住房供给整体过剩，消费升级与技术进步将驱动新居住服务时代的到来。同时，消费端升级与供给端滞后的矛盾将要求产业数字化技术进一步深化、服务者彼此间合作融合。新居住服务的构建必须以数字化为新基建，实现服务者价值的全面崛起，并推动全产业链的服务共融。 专题报告 新居住 研究 报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 5 一、 高阶服务需求、数字化技术 驱动新居住服务到来 随着 中国居民 居住条件的改善 和 消费能力提升和 ，品质 、多元 、 分级 的 高阶 居住 服务 需求已经显现 。 一方面，2019 年，中国人均 GDP 突破 1 万美元大关，城镇家庭人均 年度 可支配收入超 6000 美元， 中国 城镇 中 家庭消费能力和消费意愿快速提升 ；另一方面， 中国城镇化率超 60%，城镇住宅存量超 3.5 亿套，家庭户均住宅 1.2 套，人均居住面积超过 40 平米，住宅短缺已成为历史， 供给“总量过剩”， 未来越来越多的人口将在 19 大都市圈内流动，改善、置换需求成为主流， 在以上两方面因素的共同驱动下， 品质服务 需求凸显 。 此外，人口结构性变化，医疗技术推动趋于“长寿”的养老人群快速增长、核心都市圈租赁人口在持续增长，养老需求、租赁需求、房屋更新等各类需求进一步分级。因此，如何获取更便利、更舒适居住服务成为新居住 服务 的核心驱动力。 数字化技术为新居住服务提供底层支持 。 云计算、大数据、 AI、 IOT 等技术的快速 进步 ，居住服务领域逐渐实现全方位的数据采集。更智能化的应用，以需求定制居住服务方式，以信息透明化、服务创新提升用户体验服务，使得居住服务逐渐趋近于零售、金融、交通等普通服务的便捷、简易、高效的 “ 快消化 ” 趋势。 图：中国与主要发达国家人均居住面积、人均 GDP、城镇化率、套户比、房屋自有率对比 注：气泡大小为城镇化率 数据来源：各国统计局，贝壳研究院整理 专题报告 新居住 研究 报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 6 二、滞后的供给，居住服务领域成为 被 遗忘的数字洼地 纵观全球，房地产领域无疑是最大的单一行业，仅中美两国，存量面积已经超过 500 亿平米，存量住宅规模超 4 亿套，存量价值约 65 万亿美元，而住宅房产交易额更是高达 5 万亿美元，分别占各自国家 GDP 的15%和 21%。 居住服务始终是充满想象空间的市场。 不可忽视的是， 由于 房屋 交易 自身低频、高价、高信息密度的特性 ， 居住服务领域消费者长期面临交易难度大、交易效率低、交易成本高的痛点 。 而且居住服务行业本地化、劳动密集型、重线下的行业属性，从业者缺乏科技化投入的动力，使得居住领域的数字化改造、效率变革 远远 落后于其他领域。根据 Crunchbase，美国 房产公司 投资于技术研发的比例不足收入的 1，而其他行业则为 3-8。 根据麦肯锡全球研究院，中国众多行业之中，房地产 领域数字化程度不足 10 分， 无疑是数字化程度低、劳动增长率低的洼地，具有庞大的改善空间。所以， 相比需求的快速变化， 居住服务领域 供给端的改革显得滞后 ， 日益增长的居住服务需求与落后的居住服务 成为行业 最根本矛盾 ，优质服务成为“稀缺品” 。 图：中国主要行业劳动生产率与数字化评分 数据来源：麦肯锡全球研究院 专题报告 新居住 研究 报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 7 三 、构建新居住魔方，数字化驱动平面到立体的要素流动 何谓新居住 服务 ？ 新居住 服务 是指以数字化手段对居住 服务 行业和居住方式进行全面升级，以服务者职业化为支撑，实现服务效率提升、消费者体验改善的新居住服务生态。 在数字化的架构下，大居住行业产业链条中的各个主体虽然彼此各为一面，但可通过解构、重构、交互而产生融合，一方面是线上与线下达成融合，另一方面是要素间相互流动、彼此交互，但仍为一个利益共同体，体现其由线性到立体、由独立到融合、由单一到多元的变化 ，从而构建出新居住魔方。 新居住 服务 具有 三大特征 ： （ 1） 数字 新基建 ， 数字集成推动 居住服务领域 的基础设施重构 ，沉淀行业知识图谱，构建 行业新 生态；（ 2） 服务者价值崛起，数字化重构服务者与消费者交互场景，缩小了服务者能力方差，服务者的个性化、感性价值进一步凸显 ；（ 3） 服务融合， 技术进步带来产业的进一步分工与合作，产业中心转移形成多中心平权 ，推动 产业 的合作 融合，推动 合作 网络的无边界扩张 。 图：新居住魔方的构思 专题报告 新居住 研究 报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 8 02 数字新基建 数字集成推动居住服务行业的基础设施建设 核心观点 我国居住服务行业的产业互联网发展仍处于数据体系化建设滞后、信息化水平不足的初阶阶段，以经纪行业为例， 长期面临 信息更新滞后 、平均服务效率低下、用户满意度低的痛点。当下，消费者和服务者的行为特征均呈现出明显的线上化趋势，借助数字化工具对居住服务行业基础设施的进行建设势在必行。唯有让所有的业务模式、业务流程、组织关系均能基于数据进行驱动，才能解决行业的传统痼疾。总体而言，数字新基建有四个方法论： 1、基于云架构构建新的技术基础； 2、新数据体系和知识图谱的塑造； 3、新的生态关系建设； 4、平台承担 新基建要职 。 专题报告 新居住 研究 报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 9 一、 居住服务数字化基建势在必行 1、 我国居住服务行业的产业互联网发展处于初 级 阶段， 改造 困难重重 我国居住服务行业的产业互联网发展仍处于数据体系化建设滞后、信息化水平不足的初阶阶段。 根据 Venture Scanner 数据显示，从企业平均年龄和平均融资额两个维度来看，截至 2019 年三季度，在房地产科技领域中，物业管理、家居服务和房产中介等均处于平均融资金额低、平均企业年龄低的双低初始阶段。此外，尚未有房产科技的细分行业在具备较高企业年龄条件的同时获得较高融资额。 图：地产科技细分行业的不同发展阶段 资料来源 :Venture Scanner，贝壳研究院整理 2、 中国消费者和服务者正从线下向线上移民 随着移动互联网的普及，不论是需求端还是供给端，消费者和服务者的行为特征均呈现出明显的线上化趋势。具体而言，在居住服务行业中，用户对于信息的获取模式变得越来越“轻”，正在逐渐从线下往线上迁移，消费者倾向于从线上搜寻尽可能丰富与全面的信息，服务者也 顺应趋势 从线上与客户发生交互。 从国民数字产品持有率来看，持有智能手机者占比近 90%；使用手机的用户中，重度手机用户占比近 50%，线上粘性较强 ，消费者已经逐渐培养了线上消费、数字消费的习惯 。 专题报告 新居住 研究 报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 10 图：中国 国民 数字产品持有率及数字产品粘性 数据来源：德勤咨询调研，贝壳研究院分析 二、 房地产经纪行业的数字化基建蓄势待发 1、 我国经纪行业数据体系化建设滞后，信息化水平不足 以房地产经纪行业为例，数字化现状具体有如下两大特征： 特征一：数据建设滞后，线上“移民”较慢 受制于住宅商品高价、异质性特征， 行业的基础数据建设比较滞后，表现在经纪行业 从线下 迁移到 线上 成本高、难度大 ， 数据结构化与标准化程度还有待提升， 服务 线上“ 移民 ” 过程相对较慢 。之所以如此，有以下几个原因： 其一，信息量大、信息维度复杂。 从信息需求看，房屋交易是一项高度信息密集型的决策，购房决策涉及学习、咨询、搜索、看房、议价、融资等一系列复杂环节，它所包含或要求的信息量极其之大，远非任意一个行业可以比较。