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流动的长三角SPOTLIGHTSavills Research中国 - 2020 本报告大数据支持来自27座城市间的商务流量 长三角的全产业链分布 协作治理与经济转型 新冠疫情冲击下，区域间合作治理的重要性更为凸显。自长三角一体化上升为国家战略以来，三省一市均已发布各自实施方案，一体化进程加速进行。充沛的劳动力、资本投入、土地供应、技术和数据革新是推动经济发展的重要组成。国务院四月提出的要素市场化改革意见，通过推进要素市场化，令几大生产要素在区域间流动更为畅通，进而释放经济活力。 生产要素畅通流动，叠加经济复苏周期的新基建托底作用，有望为长三角带来新一轮发展机遇。本报告将对以上几大生产要素在长三角的分布及发展加以分析和预判。通过人口规划及城市间商务人群流动，挖掘城市间的人口流向规律；通过建设用地规模及未来区域高铁发展，探讨土地集约利用的方式；分析新能源汽车及新一代信息技术的领先巨头上下游企业布局，发现长三角全产业链优势；结合目前区域融资情况，给出投资市场的几大趋势建议。互连互通人口与土地 劳动力与土地指标，城市发展面临的瓶颈商务流动城市间的商务联系与辐射范围站城一体枢纽型TOD项目面临的挑战与建议产业革新从新能源汽车到新一代信息技术， 长三角的全产业链分布资本流向经济调整周期，四个投资领域值得关注展望协作治理与经济转型目录4-56-78-910-1516-1718-192关于报告本报告由第一太平戴维斯与MobTech于2020年5月发布。如无特别说明，报告所提“长三角”为国务院长江三角洲区域一体化发展规划纲要所提及的27个城市组成的长江三角洲中心区。 跨城商务活动指数由MobTech针对长三角各城市间通勤或出差频繁的人群流向。该人群一年中往返居住及工作城市12次以上，确定后基于各城数字相互关系，用脱敏缩小系数对所有人数进行脱敏处理，最终形成指数，反映城市间商务往来密切程度。3由于历史遗留，上海的市区工业用地占比近30%，高于南京、杭州等多个城市。而此类地块涉及更新改造、土地转性等原因，令投资者面临复杂的流程处理。用地审批权下放有助于此类问题解决，作为试点区域，长三角各地有望出台更多政策突破。生态价值与创新经济有望在长三角生态绿色一体化发展示范区有所突破，通过退工还耕及建设用地指标置换，带动边界远郊区域发展，通过生态优势吸引产业入驻、发展文旅商业，已逐步启动。广义的长三角包含上海及江浙皖三省共 41 个城市，其中 27 个城市组成中心区。而围绕几大核心城市，又分为上海、南京、杭州、合肥、苏锡常、宁波几大都市圈。其中，上海与苏州等八座江浙城市组成的“1+8”上海大都市圈面积最大，约 55,900 平方公里，与粤港澳大湾区面积相仿。上海大都市圈与周边都市圈之间存在不同程度的交叠，例如嘉兴与湖州同时属于上海大都市圈与杭州都市圈，而苏锡常都市圈则完全纳入上海大都市圈范围。经济边界日趋模糊，急需跨行政区域的政策创新与协调发展。在城市发展愈发注重质量与效益，企业与人才愈发注重规范治理的当下，探索新的城际合作机制，将成为未来一体化的关键。这也令苏浙沪的边界地区成为长三角融合发展的重要试验场。强度约 30%，为长三角均值的 3 倍，最低的池州仅有 1.5%。截至 2016 年，上海的建设用地规模约3,100 平方公里，预计 2020 年的总规模控制在 3,185 平方公里，到 2035 年不超过 3,200 平方公里。节约集约利用土地，盘活存量已成为上海未来拓展发展空间的主要方向，包括对郊区土地恢复耕地或生态功能，同时为必要的制造业发展保有空间；核心区域则增加容积率，提高土地利用绩效。人口：低估与高估长三角集中了全国约 12% 的人口，预计至2030年比重还将上升一个百分点。根据 2016 年的长江三角洲城市群发展规划，除上海严控人口总量在2,500万，其余城市均以增加人口导入为目标。预计 2020 至 2030 年间，安徽、江苏和浙江的人口年化增长率分别为2.6%、1.6% 和 1.1%。而回顾 2016 年至 2018 年，安徽、江苏和浙江的年增速分别为 1.1%、0.3%和 1.3%。安徽省内仅合肥的年化增速较为理想，贴近现有规划。江苏则仅有苏州增速与规划契合。相较之下，浙江多个城市的人口增速高于规划预期，其中杭州和宁波的年化增速高达 3.3% 和2.1%。若增速保持至 2030 年，两座城市的人口都将突破 1,000 万，其中杭州将取代苏州成为长三角第二大城市，显著高于规划预判。浙江和江苏部分城市人口增速势头良好，得益于发达的县域经济及其催生的大量新增产业和就业机会。从人口分布来看，仅有 11 个城市的市区人口占比超过 50%，其余城市多数人口位于县或县级市。例如，总人口在长三角仅次于上海的苏州，约 46% 的人口位于其下辖昆山、太仓等县级市。长三角除上海之外，实际落户门槛已经很低，对引进人才构成利好。顶层设计也必须适时迅速做出反应，应对人才需求。城市的政策制定需要不断思考 哪些产业适合自身发展需要、可以增加就业？导入产业需要怎样的物业形态？哪类住宅是新进人口最需要的？ 每个城市的答案都不尽相同。土地：空间拓展与优化建设用地增长瓶颈对部分核心城市空间拓展带来挑战，城市土地利用低效、闲置等问题亟待解决。不同城市之间国土开发强度差距显著。其中，上海的土地开发强度为全国最高，约 37%，江苏、浙江和安徽分别为 22%、15% 和15%。若仅考虑市区范围，上海的开发人口和土地4 5“长三角成为中国经济中心受益于对外贸易的兴旺，如今集中全国 12%人口和 19% 生产总值 ”城区工业用地占建设用地比重来源 中国城市建设统计年鉴 2018、第一太平戴维斯研究部安庆池州铜陵芜湖马鞍山合肥滁州南京宣城镇江常州无锡苏州上海嘉兴杭州绍兴金华宁波台州温州舟山湖州南通盐城泰州扬州南京都市圈17,018 平方公里苏锡常都市圈17,658 平方公里上海大都市圈55,866 平方公里宁波都市圈17,062 平方公里合肥都市圈21,520 平方公里杭州都市圈34,918 平方公里马鞍山宁波盐城宣城常州泰州上海湖州苏州绍兴镇江滁州台州扬州无锡金华南京合肥嘉兴杭州铜陵舟山池州安庆南通芜湖温州0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%76未来五年，长三角的高铁运营里程预计将翻倍，超过1万公里。城际交通便捷、产业链上下游集聚，带动人口流动加速。上海、南京、杭州三座核心城市作为区域焦点将继续强化。目前暂无高铁联通却已有紧密商务联系的城市，或未来高铁线路有望加密的区域中心城市，尤为值得关注。我们以两组指数观察长三角城市间的商务联系紧密程度。商务客流量反映经常往返两地的出差及通勤客流量绝对值；而商务客流强度则剔除城市人口基数因素，更真实反映城市间商务往来的紧密程度。上海对苏州的商务影响力极大。以商务客流量而言，常住苏州、前往上海出差或工作的苏州至上海线遥遥领先于其他线路。虽然苏州人口约为上海的44%，但苏州至上海的商务客流却是上海至苏州线的两倍。此外，无锡至苏州线也是流量极高的线路，这意味着包含苏锡常在内的上海大都市圈的内部往来已经高度一体化。但以商务客流强度而言，苏州至上海线仅位列第三，而镇江至南京、嘉兴至杭州分列前两位。反映出省会城市对周边城市强大的辐射能力。相较之下，合肥的影响力则弱许多，滁州和马鞍山居民最常去往的商务城市为南京。虽然以流量和强度分析的线路排名不同，但客流量最多的 20 条线路中有 17条同时排在客流强度前 20 名。其中仅上海至嘉兴线排名变化较大虽然上海巨大的人口基数带来商务客流量，但与嘉兴的商务关联不及杭州。上海与苏州：融合上海与苏州是长三角内经济总量最大的城市组合。在中国的邻近双城中，上海与苏州的生产总值之和仅次于北京 - 天津和深圳 - 香港，与美国的芝加哥都市圈体量相近。自上世纪 90 年代起，苏州承接自上海溢出的外资制造业，如今，汽车、集成电路、医药等多个产业的企业均同时布局上海及苏州。汽车厂商总2019 年末尚未开通高铁，但商务联系最紧密的十条线路商务流动部设在上海嘉定，零配件供应商布局苏州工业园区、常熟或昆山的案例比比皆是。两座城市之间的商务融合度极高。苏州至上海和上海至苏州是长三角商务客流量最高的两条线路，分别占两者出城商务客流的 62% 和 49%。两者往来密切之余，各自来往第三城市的商务活动同样频繁。以苏州为居住地，跨城前往长三角其他城市通勤出差的客流最高。除上海之外，其他与苏州往来密切的城市还包括无锡、嘉兴、湖州等，令苏州成为江苏南部最重要的高铁枢纽。上海在五个中心的定位之下，正寻求由传统贸易枢纽向供应链中心进一步提升。上海“全球城市”的定位主要通过吸引中央政府的政策支持与全球投资，通过金融改革试点、科创版的推出、自贸区扩大开放等实现政策突破创新；长三角内部则通过与苏州的一体化发展，放大对外辐射影响。上海对周边城市的带动与互动仍有巨大可能，产业迁出有利于带动低成本区域就业及发展。与周边省交界的嘉定、青浦、松江将分别通过嘉昆太协同圈、G60 科创走廊、一体化示范区深化与其他城市之间的产业合作，并探索政策创新，优化营商环境。南京与杭州：动力杭州与南京的发展方式各有特点。杭州的民营企业更为活跃，民营经济增加值占 GDP 比重约 60%；而南京国有企业影响力较强，民营经济增加值比重不足50%。主导企业性质的不同为城市发展带来不同的商业文化，但两座城市都表现出极强的区域辐射能力。在商务客流强度最高的十条线路中，以南京和杭州为工作地的各有三条，多于上海。杭州对浙江省内城市的影响力表现得尤为明显。除舟山外，所有浙江城市去往杭州的商务客流量均高于上海。杭州对省外城市的影响力远不及省内，这也是未来杭州都市圈发展需要协调的重点。南京的影响力横跨江苏北部与安徽东部，其对马鞍山、滁州和宣城的商务辐射力更甚于合肥。而在江苏省内 ，镇江至南京流量位居第四，但强度最高。南京经济体量与杭州不相上下，产业结构较为传统，但科研教育资源更为丰富，如何将优质生源留在当地，需要政府及企业给予更多支持。合肥与南通：潜能虽然同为省会城市，合肥对周边城市的影响力远不及南京和杭州。在流量最高的前 50 条线路中，以合肥为工作目的地的仅有马鞍山至合肥一条线路。不过在未来五年，合肥的高铁线路将显著增加，至少六条新线以合肥作为枢纽节点，令合肥与周边城市往来更加方便。此外，合肥作为近年经济增长最快的城市之一，信息技术产业发展有声有色，对新兴人才的吸引力持续提升。南通是另一座极具潜力的三线城市，是目前上海大都市圈内仅次于苏州、嘉兴的第三座与上海商务联系最为密切的城市。此外，已确定建设的南通新机场定位于“具备上海枢纽机场功能”，将通过北沿江高铁和沿海通道（沪通铁路）连接上海。南通的产业发展阶段与上海、苏州等周边不同，第二产业占比较高，随着基建改善加之营商成本优势，有望迎来产业导入机会。排名工作地居住地1苏州湖州2南京扬州3上海南通4嘉兴苏州5苏州南通6湖州苏州7马鞍山合肥8南通苏州9芜湖合肥10舟山宁波南京、杭州与周边城市的商务交流强度高于上海“苏州至上海是长三角商务流量最高的线路，高于第二位的上海至苏州一倍”来源 第一太平戴维斯研究部苏州与上海的同城化趋势愈发明显，杭州与南京的区域影响力不容忽视82019 年底，长三角区域内铁路运营里程超 11,500 公里，其中高铁运营里程 5,095 公里。区域铁路路网密度是全国平均水平的 2.2 倍。后续基建投资力度不减，预计至2025 年的六年间，还将新建铁路6,600 公里。在发改委中长期铁路网规划（2016-2030）规划的 16 条高速铁路主通道中，涉及长三角区域的京沪、沿海、沿江、沪昆四条干线均以上海为重要支点。其中，京沪线已成为盈利最高线路，沪昆线也已开通。沿海线的上海 - 南通、南通 - 盐城段，沿江线的合肥 - 杭州段预计将于 2020 年陆续通车，前者将江苏沿海三、四线城市纳入上海周边一小时交通圈；后者将安徽省内更多城市纳入高铁路网。除干线高铁之外，城际铁路将成为2025-2030 年间发展重点。城际铁路网建设主要以都市圈同城化通勤为目标，同时将更多中小城市纳入都市圈辐射范围。这将在很大程度上改变、优化区域内的空间布局，通过带动郊区及中小城市发展，缓解大城市市中心资源压力，引导区域和城市空间可持续发展。枢纽型 TOD 项目挑战与建议高铁站点在交通枢纽之外，也可承担城市的部分核心功能。将铁路与周边地块联动开发的TOD（以公共交通为导向的综合开发）模式，通过打造功能复合空间，可提高城际铁路站点综合开发的效益。由此带来的土地和物业增值效应，会进一步吸引社会资本积极参与后续片区开发。然而在实际操作中，由于铁路公司、地方政府部门以及开发商、投资商之间存在复杂的利益协调关系，项目落地过程中面临诸多挑战。时至今日，依托高铁站点开发的商办综合体项目数量有限，且多数和铁路站场相对独立，缺乏有效衔接，难以实现客流资源共享带来的叠加价值。如何将铁路枢纽与土地开发项目更好结合，实现“1+12”的协同效应，需要在土地规划、出让方式、开发经营等方面做出更多突破。站城一体大虹桥的客流去了哪里？作为上海面向长三角腹地的门户，虹桥商务区依托高铁、机场、地铁三位一体的综合交通枢纽，从2009年设立至今，发展逐步走向成熟，核心区超过 90% 的项目已交付使用。虹桥商务区是目前长三角TOD理念应用的最佳案例，各功能板块联系紧密，吸引大量企业及人口入驻。作为具有一定后发优势的新兴商务区，区内工作人群结构较上海整体更为年轻，收入水平亦高于上海平均。商务区内目前有四座主要商场，从 2019 年全年客流来看，虹桥天地的吸引力最强 88% 的区域人口（居住、工作及流动）去过虹桥天地，比例高出其后的虹桥天街22个百分点。不过，这一差异主要由流动客群导致。虹桥天地的流动客群流量远高于虹桥天街，而在家庭客群上差异幅度较小。持续分析商场的客流来源，有助于项目定位进行更有针对性的调整。未来六年长三角新建铁路里程将翻倍，路网密度增加58%合肥 南京上海宁波绍兴舟山台州金华湖州嘉兴苏州无锡常州宣城池州安庆铜陵芜湖马鞍山镇江扬州泰州南通盐城滁州杭州徐州宿迁宿州蚌埠淮安阜阳六安黄山衢州温州淮安连云港至商丘北沿江高铁至成都沪汉蓉高铁至成都至福州至昆明合福高铁沪昆高铁2019 年已开通高铁线路2020 年至 2030 年预计开通高铁线路顶层设计铁路公司、地方政府和社会资本三方利益协调存在难度建立跨部门的协作机制，明确各方责任及参与内容，确定合作方式选择专业性强、能够协调多方利益的合作方一体规划城市土地利用与交通系统一体化规划欠缺，加强线站布置与城市发展脉络互相支撑结合 站点尤其是新线站点周边土地利用规划的合理性及前瞻性要求站点规划要与城市整体规划同步，围绕铁路车站，同步进行沿线片区和地块规划公共交通优先，确保适宜的步行空间尺度广泛征集第三方专业建议，充分评估项目建设所需资源及回报水平，为企业后续运营创造良好条件和预期整合设计铁路站点与周边物业的连接不方便、设施缺乏人性化，从而限制物业的长期增值以铁路站点为核心，加强复合功能优化车站与周边物业之间的连接商办项目设计保留灵活性，为未来调整留有余地开发运营铁路建设与周边地块开发的时序难以协调，导致错过最佳开发时机回报周期较长 确定项目驱动因素，是商务、产业、商业、文旅或是人口导入，进而分析物业配比及租售策略选择有能力和经验丰富的运营商进行资产管理挑战 挑战建议建议挑战 挑战建议 建议92019 年已开通高铁线路2020 年至 2030 年预计开通高铁线路GGGGGGGGGGGGGEGAAACCCCDCCCCCDFDDHHDDAB技术革新 从传统重工业、轻工业纺织，到新兴互联网、新能源汽车，长三角是中国产业体系最齐全、产业链条最完备的区域。尤其自 2018 年底中国“新型基础设施建设”概念提出以来，与支持科技创新、产业升级相关的基础设施如物联网、车联网、数据中心、人工智能等在新老基建项目中的占比逐步提升，为区域产业发展带来新的机会。现代供应链集物资、资金和信息于一体。在交通体系互联互通的基础上，通过对 5G 通信、数据中心、物联网等新基建领域投资，为企业之间建立更加密切的信息网络，优化资源配置。无论小型企业的抱团发展，形成群体优势；或以大型企业为中心，联合上下游企业组建优势产业群落，发挥产业集聚效应，推动长三角产业集群竞争力不断加强。国家统计局战略性新兴产业分类（2018）定义了未来推动经济发展核心的九大行业，分别是新一代信息技术、高端装备制造、新材料、生物、新能源汽车、新能源、节能环保、数字创意及相关服务业。为适应新兴产业发展功能综合、需求多元的要求，多个主要城市已对现有工业用地转型做出政策创新，通过更多准入标准设置，实现产业创新发展和土地有效利用。例如，杭州推出创新型产业用地（M 创），要求准入企业的单位土地税收不低于约每平方公里 7.5 亿元；上海则针对不同产业项目，对容积率、固定资产投资强度、土地产出率、土地税收产出率四项用地指标进行了相关规定。新能源汽车中国是全球最大的新能源汽车市场，占全球新能源汽车销量的比重超过 50%。虽然新能源汽车仅占中国车市的4.5%左右，目前发展仍处于盈利探索和充电网络等相关基础设施建设阶段，但新能源汽车发展关乎中国环保发展以及智慧城市建设，具有长期战略意义。工信部新能源汽车产业规划（2021-2025）预计，到 2025 年新能源汽车销量将达 600-700 万辆，占当年汽车总销量的 25%，并将推动自动驾驶智能网联汽车的商业化应用。长三角是中国汽车整车及零部件产业的主要分布区，同时也是智能网联汽车及自动驾驶领域的研发重地。在新能源汽车 2019 年销量前十的车企集团中，有四家总部位于长三角上汽、吉利、奇瑞、江淮。新兴车企蔚来、威马总部也落户长三角。特斯拉在上海临港的超级工厂已经开始交付，预计将在 2020 年底在中国全面实现下线车辆国产化，释放 15万辆产能，占其全球交付量的 30%。其对市场格局带来冲击的同时，也会为下游消费市场及上游零部件企业带来众多增量机会。全国四个以新能源汽车为主要发展方向的国家创新型产业集群中有两个位于长三角，分别位于上海嘉定以及芜湖。汽车是嘉定区的支柱产业，2019 年嘉定区汽车工业增加值约占全市的 64%；浦东则占约 30%，主要位于金桥和临港。除上海、芜湖以外，长三角内汽车产业的重点承接区域还有南京、苏州、无锡、扬州、宁波、台州及合肥七座城市。特斯拉和蔚来的现有及潜在供应商中，约80% 在长三角设有不同职能的部门。其中，汽车研发设计以上海最为集中，零配件供应更多集中于江浙，如苏州、宁波。其中又以上海、苏州和宁波占比最高，分别为 34%、17% 和 12%。宁波的规模以上汽车制造企业产值约占浙江全省的 48%，2018 年出让汽车行业用地 6,590 亩（4.4 平方公里），位居全国首位。车联网与智能化、无人驾驶将引领行业未来发展方向。无论传统车企、新能源车新势力还是科技公司均积极争夺市场份额。在车联网领域，上海有我国首个智能网联汽车试点示范区，无锡有世界首个车联网城市级开放道路示范样板。随着 5G 技术加速推广，汽车电子零部件产业有望迎来新一轮技术革新。长三角汽车产量占全国的比重22%合肥包河经济开发区台州经济开发区上海国际汽车城常熟经济技术开发区无锡惠山经济开发区芜湖高新技术产业开发区南京溧水经济开发区宁波杭州湾经济技术开发区10国家首批战略性新兴产业集群中约 20%位于长三角11部门 生产研发生产 & 研发功能 内外饰整车代工内外饰系统整车制造动力电池总成汽车电子底盘车身、内外饰ABCDEFGH地图：新能源汽车产业链部分上下游供应商及主要载体承接产业转移的主要载体新一代信息技术是国家战略性新兴产业的重要一环，也是增长速度最快的产业之一。目前，信息技术产业约占整个国民经济的 4%，虽然比重不高，但涉及产业众多。不仅是传统制造业升级转型的重要动力，也为未来万物互联、智慧城市发展带来无限可能。中国共有四座综合性国家科学中心城市，其中长三角就有上海及合肥入选。发改委 2019 年公布的第一批国家战略性新兴产业集群名单中，长三角区域共有七个产业集群入选新一代信息技术产业，分布于上海、合肥、杭州。其中，合肥侧重于硬件研发制造，包括集成电路、显示器与人工智能；杭州侧重软件信息服务；上海则软硬件兼顾，涵盖集成电路、人工智能与信息服务。长三角在信息产业的优势依然在于全产业链覆盖，有助企业实现从网络搭建到终端存储系统全产品线解决能力。软件方面，2019 年长三角的软件和信息服务业收入占全国比重达 31%。上海、南京、杭州的产业营收均超过人民币 450 亿元。硬件方面，长三角在集成电路研发制造领域具有极强优势，产业规模在全国占比超过 50%，其中上海和无锡的产业规模均超过人民币 1,000亿元。在华为2018年92家核心供应商中，超过 70% 在长三角设有不同功能部门，其中以上海、苏州、无锡最为集中。随着华为在上海青浦的全新研发中心落地，将给周边城市带来更多产业集聚机会。包括网络设备、信息安全设备制造；移动通信网络运营等。根据规划，2020 年底，长三角将完成 5G 网络部署，成为国内首批正式商用地区之一，基站超 10 万个，覆盖率达 98%。5G 通信主设备商华为、中兴、诺基亚及爱立信均在长三角设有研发及生产基地，以上海、南京最为集中。在新冠疫情影响下，劳动密集型的生产环节受到一定影响，但终端市场需求强劲，为相关产业在疫情后复苏带来支撑。包括人工智能软件开发、系统服务及智能消费相关设备制造等。5G 等基础设施升级、企业数字化转型将为人工智能带来更多应用场景，推进产业链各环节数据打通，提升产业整体效率。住宅及办公物业存量规模庞大，智能楼宇、智能家居，乃至交通、安防等智慧城市建设为工业互联带来巨大发展机遇。包括新型电子元器件及设备、关键电子材料、集成电路制造等。电子核心产业是信息行业中，中国目前与国际水平差距最大的部分，其发展具有战略意义。长三角完备的产业链研发至生产能力，令其在该领域占得先机。上海、无锡和苏州的整体集成电路产业规模在长三角领先。合肥聚集了上游供应链领先企业如长鑫存储、京东方，南京则是台积电在中国大陆的生产营运中心。主流半导体企业已于 2 月中上旬 陆续复工，生产营运正常。包括新兴软件开发、网络与信息安全软件开发、互联网安全服务等。在阿里巴巴带动之下，软件业成为杭州的代表性产业之一，城市发展不断与数字化结合，智慧城市发展动能强劲。此外在商用领域，上海的张江科学城在工业软件开发、南京的高新技术产业开发区则在北斗卫星相关领域具有特色优势。上海、南京、杭州的软件产业营收在长三角领先，均超过 450 亿元人民币，且城市间差距并不大；合肥和宁波增长较快，年增速超过20%。 互联网、云计算和大数据服务包括工业互联网及支持服务、互联网平台服务（互联网 +）、大数据服务等。长三角数据中心可用机架数约占全国 32%，尽管相较内陆，长三角主要城市的土地、用电、人力成本较高，但数据中心仍供不应求。5G 时代流量爆发及规模商用，意味着数据中心需求持续攀升。新冠疫情影响下，在线教育、远程办公等在线方式为经济生活正常运行提供了保障，需要云计算等互联网基础设施予以支撑。1312长三角软件和信息技术服务业营收占全国的比例2019 年软件和信息产业收入及增速电子核心产业下一代信息网络 人工智能新兴软件和新型信息技术服务十亿元人民币新一代信息技术软件和信息服务业收入（左轴） 增速 （右轴）31%来源 中国工业和信息化部、第一太平戴维斯研究部合肥高新技术产业开发区安庆池州铜陵芜湖马鞍山滁州南京镇江扬州泰州盐城南通常州宣城湖州嘉兴杭州金华绍兴宁波台州舟山温州无锡苏州上海南京高新技术产业开发区杭州高新技术产业开发区金桥经济技术开发区张江科学城紫竹国家高新技术产业园区宁波国家高新技术产业开发区昆山光电产业园无锡国家技术产业开发区Q1O5M1H3E6E4G2E6H4A1H3H4H5E7O4O4O3O3E1E10A2E6H1E8H1H2F2A2H1E5D1N1O5S2C1E3O5R1O2O4G1G2O5S1中国电信网络设备 富士康富士通A1A2新型计算机及信息终端设备 SK海力士高通B1B2信息安全设备 H3CC1新一代移动通信网络服务 北斗卫星中国联通D1D2D3下一代信息网络细分类别 代表企业 右图编号类别人工智能软件开发 科大讯飞远景集团Q1Q2人工智能智能消费相关设备 深蓝科技R1人工智能系统 京东方商汤科技S1S2上海B2E3F1G1H2H6I1J1K1O1O5P1Q2S2 无锡B1E1E2E7E9H5L1合肥新兴软件开发 ZoomI1新兴软件和新型 信息技术服务网络与信息安全软件开发 风河J1互联网安全 H3CK1新型信息技术 帆软L1工业互联网及支持 南京物联M1互联网与云计算，大数据服务互联网平台服务蚂蚁金服N1阿里云万国数据数据港甲骨文云计算与大数据 微软O1O2O3O4O5互联网相关信息 百度P1新型电子元器件及设备电子专用设备仪器高储能和关键电子材料集成电路住友电工村田歌尔股份亨通光电立讯精密瑞声科技深南电路舜宇光学希捷德州仪器广濑航嘉京东方英特尔日月光集团台积电意法半导体英飞凌中芯国际E1E2E3E4E5E6E7E8E9F1F2G1G2H1H2H3H4H5H6电子核心产业服务设施生产研发生产 & 研发H华为核心供应商地图：信息技术产业链部分领先企业分布及主要载体HHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHHH华为 2018 年 92 家核心供应商中，超过 70%在长三角设有不同功能部门，其中以上海、苏州、无锡最为集中。资本流向融资以金融机构本外币存款规模而计， 长三角集中了全国约 24% 的资金。间接融资是中国实体企业主要的融资方式。在全国范围内，间接融资占社会融资总量的比重约 88%，其中又以商业银行人民币贷款为主。为降低中小企业融资压力，政策层面一直着力推进提高股票、企业债券等直接融资的比重。在长三角区域，上海的直接融资占比近年逐渐上升，至 2019 年末已达36%。但江、浙、皖三地直接融资占比仍偏低，仅有 14%、14% 和 9%。资本要素市场化改革旨在进一步打开企业融资渠道，以降低企业融资成本。股票市场的注册制改革、债权市场进一步规范发展，有望引进更多市场化资金，例如居民财富及境外机构资金，以推动直接融资市场发展，进而带动实体经济。随着资本市场改革力度加大，金融市场对外开放程度提升，或将带动更多外资金融机构，尤其是保险、证券、基金进驻长三角。对国有金融机构而言，则需通过加强自身治理、提升效率，以应对竞争。地产长三角约占全国房地产开发投资额的25%，大宗交易份额更高达 45%，是内外资开发及投资的重点投向。随着土地及资产价格上涨，无论在土地市场或者整栋交易市场，联合竞标都日益成为主流的竞标方式。市场不乏一些总价高企的大型标的项目，考验买家现金及融资能力。联合开发或收购有利于分摊风险、减轻单个买家的资金压力，可以通过引入专业管理团队运营，持续提升项目资产价值；或是通过股权出资，分享持续现金收益。对于规模较小或本地企业强势的市场，外资或非本地投资者可以考虑以与当地开发商或资本方合作的方式介入市场。16 17新冠疫情影响叠加经济周期性调整，四个投资领域值得关注房地产投资，2019 年0%2%4%6%8%10%12%14%02004006008001,0001,2001,400长三角整体直接融资占比约 16%，后续提升空间巨大社会融资总量，2019 年来源 CEIC、第一太平戴维斯研究部04008001,2001,6002,0002,4002,800长三角数据中心可用机架数占全国的比重32%上海占全国大宗物业交易金额的比例40%长三角示范区内朱家角、同里、西塘三大古镇周围民宿数量9302019 年末中国债务占 GDP 的比重270%作为近年消费体验升级的代表，文旅市场发展潜力可观。目前，境外旅游市场增长迅速，并带动大量高端消费流出。而国内旅游市场在近五年中始终保持 10% 以上的营收增速，发展态势良好之余，文旅产品的塑造仍有很大提升空间。长三角多地仍保有较多的古镇、老街、古村等文化历史遗存，亦不乏山、林、湖等自然资源，投资者可通过打造特色项目挖掘区位价值。此外，城市间通行愈发便捷，将催生更多短途游、周末游产品。文旅产业传统资产领域处于盘整期，令很多价值投资者转向主题性策略，通过调整旗下资产结构，分散周期性风险。主题性调整可能基于政策风向、金融环境、人口趋势、技术发展、经济转型或地理区域。近年最为成功的投资主题包括电商发展带动的物流设施，或 5G、云计算带动的数据中心等信息传送领域。政府鼓励的长租公寓、养老、医疗等领域未来有望持续受关注。主题投资写字楼市场收益率很多时候难以达到股权投资者的期望收益水平。同时，金融市场去杠杆意味着投资者的传统融资渠道受到越来越多的限制，规模较小、高杠杆率的融资方尤其面临压力。倘若卖家不愿意降低价格而同时经受现金流压力，往往会转向短期、高利率的借贷市场以偿付到期债务。不过企业借贷应注意担保条款的设置，同时对项目资产做出理性评估。信贷市场大宗投资市场近年面临的不确定因素有所增加，全球范围的贸易争端、规则体系转变、金融市场波动乃至新冠病毒流行令市场充斥更多杂音。在此背景下，投资者愈发偏向价值相对稳健、且有持续现金流回报的防御性投资标的。因此，存量规模大、流动性好、交易透明度高的城市及物业将更为投资者关注。在传统写字楼资产领域，上海近两年吸引了约40% 的资金进驻，受益于庞大的租赁市场基本面支撑，长期投资价值依然看好。防御性资产来源 CEIC、第一太平戴维斯研究部192020 年初以来，新型基础设施建设、完善要素市场化配置等新政持续聚焦重点城市群和都市圈发展。2020 年的新冠疫情亦凸显了各地政府跨区域协作治理的重要性。如何跨越行政地理边界，在保留传统的属地治理责任的同时，结合市场发展实际，方便人员、资金各要素自由流动，需要深化制度创新和突破。一体化对不同层级城市带来不同挑战和机遇。具备产业基础和人才优势的核心城市仍将受益最多。对中小城市而言，积极融入临近核心城市产业链，或基于自己特色挖掘文旅、商贸等产业，将成为突围的关键。前景18地图：每平方公里人口密度挑战外向型经济主导下的制造业面临升级转型城区保护限制县域经济发展良好，与中心城区联系较弱机遇自贸区落户工业园区，政策吸引力增强与上海的同城化发展趋势明显，有利于融入全球网络江苏南部的重要高铁枢纽，与周边城市商务往来密切挑战人口增长与长三角同级城市相比不占优势合肥未来高铁枢纽地位或将带来竞争机遇头部互联网企业纷纷设立区域总部底蕴深厚、科教资源丰富，对周边城市影响力较强江北新区及河西新城推进挑战全球化遭遇阶段性阻碍，国际化都市挑战升级中美贸易争端建设用地规模受限，急需提升土地效益机遇临港自贸区及示范区顶层政策支持改革先行先试，仍是跨国公司进驻中国市场的首选城市之一各类物业存量规模庞大，城市更新及改造带来投资机遇挑战外贸依存度较高，部分产业产能需挖掘内需市场机会交通互联互通水平亟待提升教育及医疗资源有待丰富加强机遇人口增速势头良好与上海的交通及商务联系持续走强更多国际开发商进驻有望提升商办市场品质宁波上海南京苏州杭州挑战基础设施条件与长三角主要城市相比不占优势对省内城市影响力在此前较长一段时间内不及南京机遇高铁及轨道交通布局加密，交通优势凸显新兴产业发展迅速，四大综合性国家科学中心城市硬件升级空间巨大合肥挑战制造业增速低于整体经济增速本土民营经济势强，多样性及国际化程度有待提升机遇未来轨道交通规划规模可观，高铁线路有望加强对安徽南部城市辐射