2019-2020房地产市场总结及预判研究报告.pptx

深圳研究中心,2020年1月1日,2019-2020房地产市场总结及预判研究报告,Content,PART 3PART 4PART 5,二手市场 商办市场,PART 6,市场预测,PART 1PART 2,宏观政策 土地市场新房市场,序言( 一 ),政策驱动 供需两旺 分化加剧 理性犹存,2019年全球经济低迷，由美国挑起的国际贸易争端加剧，主要经济体增速普遍回落，贸易需求放缓。外部环 境的复杂多变，叠加内部经济结构矛盾犹存，国内经济下行压力进一步加大。GDP增速逐季下滑，三季度增,速为1992年季度核算以来的新低。支撑经济增长的三驾马车消费、投资、出口同时疲软，内外部需求同时放 缓背景下，消费对GDP增长的贡献显著下滑，而出口不仅受需求下降的影响，同时也受到贯穿全年的中美贸 易摩擦影响，增速出现下降，实体经济受到较大冲击。虽然年底贸易争端缓和、内部需求回升、经济数据好 转，但由于外部需求的疲软、地缘政治风险以及国际经济形势的不确定性，预计2020中国经济进一步下行的 趋势不改。随着经济的下行，2019年美国多次降息，主要经济体纷纷跟随，全球进入降息周期。中国也加大逆周期调节 力度，全年三次降准，9月更是同时出现全面降准和定向降准。LPR的推行也是今年金融政策改革的重要举 措，LPR利率取代基准利率成为贷款利率的定价标准，利率市场化更进一步，未来货币政策的传导也将更为 快捷。财政政策上，今年也更为积极主动，减税降费大大降低企业负担，带动实体经济企稳回升。2019年中 央经济工作会议表示货币政策要灵活适度、财政政策需提质增效，表明2020年仍有降准空间，实体企业税费、 融资成本有望进一步降低。,虽然货币政策更为宽松，但是针对房地产的金融监管大大加强，加上经济不景气对房地产市场信心的打压，2019年全国房地产市场总体表现不佳，呈现高开低走走势。年初，由于调控政策略有放松，信贷放宽，利率 下行，市场预期提升，房地产市场实现快速的回升，部分热点城市房价上涨速度过快，投机炒房的氛围较浓。序二季度，中央会议多次重提房住不炒，热点区域调控加码，预期开始扭转，市场逐步下滑。二、三季度针对房企融资端政策频出，债券、信托、ABS等监管大大加强，房企融资能力大大减弱。房企融言资受限，加上市场低迷，房企资金压力大增。从下半年的土地市场也可以看出，房企土拍参与热情下滑，流拍率增加。因此，四季度房企加大降价促销力度，以价换量回笼资金，导致四季度成交有所回升。分化加剧成为今年房地产市场的主要特点，而稳房价依然是调控的主要目的。虽然总体表现不佳，但城市之( 二 )间、甚至城市内部各区县之间分化越来越严重，涨跌差距明显，为了稳定市场价格，各城调控政策也出现分化，一城一策成为主导，一刀切的加码或者放宽成为过去。从2019年各城调控政策来看，部分热点城市继续调控加码，同时部分城市适当松绑，其中甚至包括一二线城市，通过适当的松绑刺激需求，维持房价的稳定。 从全国各区域看，一线城市、二线城市以及三四线城市之间市场表现都有不同，但整体而言一二线表现强于 三四线。三四线城市由于经济支撑力度弱、人口流出明显，涨幅出现明显回落，甚至部分城市存在较强的下 滑预期。但部分二线城市也面临需求下滑，库存上升的问题，多城放宽限购以稳定市场。,政策驱动 供需两旺 分化加剧 理性犹存,而深圳市场今年受多重利好政策影响，走势与全国大不相同，高开低走后再走高。上半年冲高回落，但粤港 澳大湾区让深圳更受关注。下半年，深圳在经历了持续的低迷之后，818先行示范区政策让深圳市场迎来反,弹，叠加大湾区利好，楼市潜力与价值受到市场认可，市场逆势回暖。至11月豪宅标准的调整，直接降低了 交易税费，市场成交进一步活跃。土地市场也是今年深圳的一大亮点，全年2次大型土拍，吸引了来自全国 各地的房企竞争。6月份5宗居住用地集中拍卖，最终全部以最高限价成交。11月6宗居住用地拍卖，表现却 远不及6月，不仅是因为限销售价格，也是由于今年融资端的限制导致房企现金流紧张。虽然市场活跃，但在政府对房价上涨的容忍度低、调控速度快的背景下，购房者理性犹存。一方面是利好出 台后市场热度提升的持续时间有限，往往在一至两月就出现较为明显的下滑；另一方面，客户在价格上涨幅 度上预期不强，提价较高的楼盘成交普遍较为困难。而各区之间市场分化也较为严重，政策利好较大的南山、 宝安、福田、光明等区域成交更为活跃，而东部区域表现则略逊一筹。而从楼盘来看，总价低、性价比高的 楼盘为成交主力，往年成交较好的豪宅则不及预期、表现不佳，同时公寓市场也由于限售出现明显的回落。展望2020年，作为全面建成小康社会与十三五的收官之年，稳经济依然将摆在最重要最突出的位置。但相信 房地产调控仍然不会放松，房住不炒基本原则不会动摇，房地产不会作为刺激经济发展手段。稳房价将继续 作为房地产调控的主要目标，城市分化继续加剧，因城施策也将发挥更大作用。,序 言( 三 ),政策驱动 供需两旺 分化加剧 理性犹存,市场要点,宏观政策,1,房住不炒 房地产金融监管收紧,GDP下行压力增大 稳实体成调控重点,CPI与PPI背离 M2增速放缓 需求持续走弱逆周期调控发力 流动性稳中趋松,多重利好加持 深市一枝独秀,一城一策扩围 各城因地制宜分类调控,GDP下行压力增大稳实体成调控重点,6.20%,6.00%,15%14%13%12%11%10%9%8%7%6%,2005Q1,2005Q3,2006Q1,2006Q3,2007Q1,2007Q3,2008Q1,2008Q3,2009Q1,2009Q3,2010Q1,2010Q3,2011Q1,2011Q3,2012Q1,2012Q3,2013Q1,2013Q3,2014Q1,2014Q3,2015Q1,2015Q3,2016Q1,2016Q3,2017Q1,2017Q3,2018Q1,2018Q3,2019Q1,2019Q3,GDP同比增长速度,2019年前三季度国内生产总值697798亿元，按可比价格计算，同比增长6.25%。分季度看，一季度增长6.4%，二季度增长6.2%， 三季度增长6.0%，三季度增速为1992年季度核算以来的最低值，经济下行压力不减。当前全球经济增长放缓，国际经济大环境中风险和挑战不断增加。中国经济不单受到全球贸易需求下滑的影响，加之持续多时的贸 易战打击，经济下行压力持续加大，面临的困难挑战增多。据2019年前三季度数据显示，消费增速持续下滑，进出口增速下降明 显，劳动力市场持续疲软，居民收入水平增速也有所下降。面对复杂严峻的内外部形势，中国坚持实施稳健的货币政策和积极的财 政政策，包括央行年内三次降准，大规模的减税降费等措施，以此缓解部分外部因素的影响，促进实体经济平稳运行。预计明年国 内经济下行的压力将会继续加大，货币政策会进一步宽松托底经济，积极的财政政策会更注重提质提效，对稳增长的力度可能加大。 预计2020年存准率可能全面或结构性下调2至3次，MLF操作利率可能下调25至30个基点。,内外需求仍显疲弱制造业景气度短期回升,从反映实体经济扩张紧缩的官方和财新中 国制造业采购经理人指数来看，2019年波动相对较大，其中官方PMI平均值为49.73， 处于枯荣线以下，低于去年平均值；财新PMI平均值为50.46，高于枯荣线，低于去 年平均值。12月官方PMI达到50.2%，与11月持平， 连续两月保持在枯荣线以上。其中生产指 数较11月进一步上升0.6个百分点，新订单 指数在11月大幅上升的基础上回落0.1个百 分点，继续处于枯荣线之上，说明供需端 在一定程度上得到改善。但经济动能较弱在短期仍将持续。年末PMI 的回升得力于前期一系列的周期宏观调控 政策（三次降准和大规模的减税降费）的 效用以及季节性因素（年末冲高）的影响。 内外需疲弱目前尚未得到本质性的改善。 全球经济下行、中美贸易摩擦持续影响外 需减弱；内需疲软、融资收紧、出口疲弱 等导致房地产、制造业等投资缓慢下行， 经济回升动力依然不足。预计下阶段宏观 政策协调及逆周期调控仍是政策主要方向， 从而加大对中小型企业的支持力度，带动 制造业的需求回升。,50.2,51.5,5554535251504948474645,201801201802201803201804201805201806201807201808201809201810201811201812201901201902201903201904201905201906201907201908201909201910201911201912,官方制造业PMI财新制造业PMI,枯荣线,房地产开发投资增速高开低走,2019年全国市场高开低走，但分化加剧。从销售面积增速看，前9月负增速，为2015年6月后首次为负。从销售金额看，增速也明显低 于去年。一方面是由于市场整体低迷，另一方面是城市分化，主要增长力量的三四线城市今年表现不佳，增速下滑明显。下半年，政府 对于房企融资端监管大大加强，企业流动性减弱，资金压力大增。因此，房企普遍打折促销，以价换量，下半年销量缓慢回升。从房地产开发投资增速看，呈现前高后低的走势，但整体高于去年。一方面是由于房地产高开低走，4月前，各地市场普遍回暖，房企融 资也略有好转，房地产开发增速上升。同时4月开始，房地产市场逐步下行，部分区域房价下行压力加大，房企拿地意愿降低，流拍率增 加，房地产开发投资增速也因此逐步下滑。另一方面，4月至10月，政府逐步收紧房企融资，债券、信托、ABS等融资手段被限，房企多 加快周转，加快资金回笼。,10.2%,14%12%10%8%6%4%2%0%,全国房地产开发投资增速,0.2%,7.3%,20%15%10%5%0%-5%-10%,全国商品房销售面积与销售额增速销售面积增速（同比）销售额增速,CPI与PPI背离需求持续走弱,4.50%,-1.40%,6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%-1.00%-2.00%,1801,1802,1803,1804,1805,1806,1807,1808,1809,1810,1811,1812,1901,1902,1903,1904,1905,1906,1907,1908,1909,1910,1911,CPI同比,PPI同比,备注：居民消费价格指数（CPI）：是一个反映居民家庭一般所购买的消费品和服务项目价格水平变动情况的宏观经济指标。工业品出厂价格指数（PPI）：是衡量工业企业产品出厂价格变动趋势和变动程度的指数，主要的目的是衡量企业购买的一篮子物品和劳务的总费用。,2019年1月至11月CPI平均值同比上涨2.8%。自今年2月份以来，CPI持续上涨，11月份达到2013年以来的最大同比涨幅4.5%。CPI上升的主 要原因是猪肉等食品价格上涨，11月份数据显示，食品价格同比上涨19.1%，影响CPI上涨约3.72个百分点，其中猪肉价格上涨110.2%，影 响CPI上涨约2.6%。其他非食品类别，医疗保健、教育文化和娱乐、衣着、居住（主要指租金和房租装修）1-11月同比涨幅分别为2.4%、2.3%、1.6%和1.4%，交通和通信价格下降1.8%。1至11月剔除食品和能源的核心CPI只有1.7%涨幅，说明总体的通货膨胀压力并不大。2019年1月至11月PPI平均值同比下降0.3%。今年7月份，PPI出现2016年第四季度以来首次负增长，同比增速跌至-0.3%。10月PPI同比增 速跌至-1.6%为2017年以来最低。11月降幅较10月收窄0.2个百分点，但仍维持较高的负增长趋势。本轮PPI下行主要受国内外需求的大幅下 滑以及生产资料价格下降，特别是国际原油价格走势的影响。在目前总需求萎缩的情况下，PPI有可能在未来一段时间继续负增长。总结：猪通胀推动CPI上行，基本面疲弱和国际原油价格带动PPI下行，CPI与PPI分化加剧，工业企业盈利压力加大，下游涨价带来的利润增加大部分都留在了渠道和终端。预计未来逆周期政策力度不会减弱，增加从需求的角度进行结构性宽松。,M2增速放缓稳健政策为主导,注：2019年为截至11月数据,截止11月末，除2月（8%）与7月（8.1%）外，2019年M2 稳定在8.2%至8.6%，均值较去年小幅上升，其中3月的增速（8.6%）为自2018 年3月以来的新高。在2019年第三季度货币政策执行报告中，央行坚持“不搞大水漫灌”、“防止通胀预期发散”、强调“M2和社会融资规模增速与名义GDP增速相匹配”，从10月8.4%M2增速回调至11月的8.2%可以看出，虽然预计未来流动性环境会相对宽松，但并不代表货币政策会持续放松，维持稳健中性依然是主流方向。未来货币政策还是会专注于结构性调整，M2增速的进一步大幅提升概率较小。,12.0,12.6,12.3,13.2,12.2,16.4,15.8,14.0,13.7,13.5,19.7%,17.3%,14.4%,13.6%,11.0%,13.3%,11.3%,9.0%,8.1%,8.2%,5.0,7.0,9.0,11.0,13.0,15.0,17.0,19.0,0%,5%,10%,15%,20%,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019,万亿,历年M2增速与增量M2增量,M2增速,房企本年到位资金增速趋稳,2.1%,7.0%,0%,2%,4%,6%,8%,10%,12%,14%,14.3%,32.7%,33.9%,15.2%,10%,15%,20%,25%,30%,35%,近三年房地产开发企业本年到位资金累计平均增速在7.2%左右。其中2017年上半年延续2016年的高增速，均值达到10%以上，下半年逐步减速至8.3%左右。后两年除2018年上半年（4.4%）与2019年第一季度（4%）维持一个较低的水平外，其余月份基本维持在6.5%8%的增速区间。2019年12月增速2.1%为近三年的最低值，主要是受到受到春节假期和2018年金融监管加强、去杠杆、信贷紧缩大趋势的影响。随后信贷有所放 松，企业融资难度相对降低，成本下降，促使到位资金增速短期上升。但自5月起银保监会对流向房地产领域的信托资金的监管力度进一步加强， 同时强化对境外债务的监管，到位资金增速开始逐步回落。下半年，在融资渠道收紧、融资成本增加的大环境下，房企分化加剧，头部房企财务结 构稳定，融资渠道多样，整体表现强势；部分中小房企资金结构单一，融资困难，资金压力较大，生存环境持续恶化。据统计2018年起，就有多 家中小型房企扎堆赴港上市，从而增加融资渠道。预计2020年房企的资金压力将继续增大，进一步改善信贷结构，完善金融监管制度会成房地产 金融调控的主要方向。从全国房地产开发投资资金来源看，开发商资金来源主要为定金及预收款、自筹。其中，2019年7月定金与预收款占比34%，为近三年来新高，2019全年平均值也高于前两年；个人按揭款占比自2019年3月起均超过15%，整体高于2018年水平。房企融资收紧、整体市场不佳背景下，现金 流大大加紧，高周转、以价换量成为大多数房企加快回笼资金的选择，也带动了个人按揭款和定金及预收款增速的回升。房地产开发企业本年到位资金增速全国房地产开发投资资金来源,国内贷款自筹定金及预收款个人按揭款,逆周期调控发力 流动性稳中趋松,2019年以来，全球宏观经济整体呈疲软态势，发达经济体经济增速进一步放缓，随着美国在全球掀起降息潮后，多个国家都跟随美国采取了一系 列宽松的货币政策，中国今年也有三次降准，力度较前两年有所增大，由此来降低社会融资实际成本。8月LPR新政推行使得利率市场化更近一步， 未来货币政策变动的传导也将会更加便捷。财政政策方面，今年更为积极主动，大规模的减税降费政策将降低企业负担，带动实体经济企稳回升。9 月第三季中央经济工作会议指出，目前我国经济已经从高速换挡到中高速发展时期，在稳增长的大方向下加大逆周期调节力度，坚持货币政策灵活适 度，财政政策提质增效，预计2020年仍有2-3次降准空间，企业税费、融资成本有望进一步降低。,房住不炒房地产金融监管收紧,一城一策扩围 热点城市加码调控,一城一策扩围政策松绑刺激需求,一城一策扩围 政策松绑刺激需求（人才篇）,，,多重利好加持深市一枝独秀,深圳研究中心,土地供应面积创新高，收金690亿工业用地爆发式供应腾讯85.2亿拿下大铲湾未来科技城“双限双竞”控“地王”效果明显全国率先标定地价稳预期,土拍盛宴,土地市场,2,土地供应面积创新高，收金690亿,2019年深圳十一区共成功出让土地67宗，用地面积合计236.26万平，环比53.6%，成交金额达690.17亿元，环比62.4%。其中， 深汕合作区成功出让17宗土地，贡献用地面积38.79万平，成交金额6.63亿元。2018年12月深汕合作区挂牌成立，一定程度上缓解 了深圳土地资源紧缺的困难，2019年深汕合作区的土地供应以工业用地为主，无一居住用地供应。2019年深圳十一区未成功出让土地共9宗，其中包括1宗居住用地、2宗工业用地、3宗商业用地流拍，3宗商业用地终止出让。从溢 价情况来看，全年除居住用地外，仅两宗工业用地有溢价。上半年土地竞拍激烈，下半年受“双限双竞”及资金面影响，土拍热度 明显下降。,236.26,690.17,0.00,50.00,100.00,150.00,200.00,250.00,0.00,200.00,400.00,600.00,800.00,1000.00,2018,2019,2015年以来深圳土地出让金额与成交面积走势图成交用地面积（万平）土地成交金额（亿）,201520162017备注：2019起深圳土地出让金额及成交面积含深汕合作区,工业用地爆发式供应,从成交土地用途来看，2019年工业用地成交157.28万平，同比84.5%，占比高达67%，其次是居住用地成交31.05万平，同比95.7%，占比13%。深圳土地供给侧改革重点在于确保产业空间需求及增加居住用地供应，尤其是保障房供应，2019年深圳工 业用地及居住用地成交面积均有一个较大幅度增加。另外，11月深圳举行全球推介计划新闻发布会，第一次集中推出产业用地，总供应约35块地，面积超过30平方公里，其中深汕特 别合作区约5平方公里。12月全球招商大会举行，现场签约项目128个，总投资超5600亿元。产业用地的集中供应为发展实体经 济打造重要载体，有利于加快深圳国土空间提质增效。,工业用地,157.28 , 67%,居住用地,31.05 , 13%商业用地,18.67 ,8%,29.26 , 12%,2019深圳土地成交面积分布其他,单位：万平,工业用地居住用地,腾讯85.2亿拿下大铲湾未来科技城,2,5,3,1,2,2,6,1,5,1,2,1,3,1,3,1,1,2,1,2,1,1,4 2,9.10,23.00,1638.79,100.0090.0080.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00,181614121086420,南山区,龙岗区,罗湖区,福田区龙华新区,宝安区光明新区,大鹏新区,盐田区坪山新区 深汕合作区,从各区土地供应宗数来看，深汕合作区供地宗数最多，其次是坪山新区、光明新区。除大鹏新区外，十区均有工业用地供应，仅南山、龙华、光明、大鹏、坪山四区有居住用地供应。从各区供应面积来看，宝安区供应了6宗地，占地面积高达到94.32万平，其中大铲湾A002-0076宗地占比面积80.9万平，将建设200万平的“互联网+”未来科技城，由腾讯85.2亿元摘得，这是近五年深圳土地出让中单宗占地面积最大的地块。2019深圳各区土地成交分布图,工业用地居住用地商业用地其他面积94.32,“双限双竞”控“地王”效果明显,2019年深圳市共成功11宗居住用地，1宗流拍，合计供应居住用地31.05万平，成交金额达390.25亿元。2019年6月，5宗居住用 地集中竞拍，吸引了80多家开发商参与，举牌超过300轮，成交总金额达223.84亿元，为深圳史上单日最高金额的居住用地拍卖， 堪称深圳史上最强土拍。5宗地溢价率均达到45%，且均有人才房的竞拍，其中龙华A817-0609地块可售楼面价高达59005元/平。然而，11月集中出让的6宗居住用地在“双限双竞”模式下遇冷，部分项目周边的均价已超过该地块的最高销售均价，开发商参 与度降低，竞拍也更为理性，土地市场骤然降温。年底竞拍的前海居住用地由于地位位置优越，溢价率有所上升，但仍未达到最 高溢价率，也没有进入人才房的竞拍阶段。,全国率先标定地价稳预期,深圳土拍模式不断创新，2015年尝试过限定总价，商品房总建筑面积向下竞拍，即限总价，向下竞容积率；2016年6月试点现售；2016年12月双限双竞与新房5年限售齐用，当时深圳新房住宅并未出台限售政策；2017年11月全国率先推出“只租不售”居住用 地，单限双竞。目前来看，“只租不售”与“双限双竞”为土拍模式中最为严格的。2019年10月，深圳出台了深圳市地价测算规则，成为全国率先全面应用标定地价的城市。以标定地价为核心的土地市场价格体系，不仅适用于新出让用地而且适用于城市更新等存量用地，并对鼓励类发展产业、可售的安居型商品房及人才房有一定的优惠。 土地供应影响房地产投资，土地市场的预期将传导至新房市场，稳预期从稳地价开始，从源头上遏制房价上涨。全市住宅标定地价25757元/平,宗地地价（土地的市场价格对应建筑面积基础修正系数项目修正系数）,宝安、光明、福田、坪山四区供不应求访客指数整体高于去年整体开盘去化率略低于去年九项目开盘售罄90-144平面积段、4-6万价格段占比持续增加宝安、南山或将继续热门,供需两旺 区域分化 刚需发力,新房住宅,3.1,新房住宅供应、成交连续两年上升,468.3,53.5,43,72.5,8007006005004003002001000,200820092010201120122013201420152016201720182019,批售推售成交,单位：万,网签数据显示2019年新房住宅共成交37884套，同比28.9%，成交372.5万平，同比27.4%。根据市场监测2019年新房住宅获 批预售共46818套，同比20.7%,预售面积合计468.3万平,同比19.5%；市场共推售住宅43034套，同比4.2%，新入市住宅面积 合计453.5万平，同比13.2%。新房住宅供应、成交连续两年上升。2018年的成交回暖主要是因为新房限价明显，然而“731”新房限售令市场骤然降温，加上2018年下半年开始的中美贸易战，市 场预期向下，年底新房扎堆入市，且折扣力度大。然而，在供应充足及政策利好影响下，2019年全年市场热度较高，市场预期一 致向上，很多项目开盘无任何折扣，年末也并没有出现较大力度的促销活动。近年来新房住宅供应与成交走势图,仅三区住宅成交量下降，盐田区增长近8倍,2019年深圳十一区中，仅南山、罗湖、坪山三区住宅成交量下降，其余八区成交量均有所上升。随着佳兆业盐田城市广场等项 目的入市，盐田区住宅从无到有，2019年成交1922套，环比735.7%。另外，在空港新城、前海自贸区等西进战略影响下， 宝安、光明两区市场热度较高，两区住宅成交总量大且均有较大幅度的上升。,宝安、光明、福田、坪山四区供不应求,新房供应一定程度上影响着新房成交量，从十一区的供应与成交对比来看，宝安、光明、福田、坪山四区呈现出供不应求的情况， 尤其是光明区新增供应仅26.48万平，成交量却高达53.52万平，可见新增住宅项目去化较快，前期住宅项目去库存也很明显。住宅供应大区龙岗2019年新增住宅供应154.20万平，占比最高，为34%，然而其成交量仅85.83万平，略低于宝安区的86.48万平。 除龙岗外，供应占比远大于成交占比的还有南山区，南山区豪宅项目居多，相比2018年豪宅限价下后的抢购，2019年豪宅项目遇 冷，多个豪宅项目采用公证摇号选房，但并没有开盘售罄，另外南山区住宅均价较高，去化较慢。,40%35%30%25%20%15%10%5%0%,180.00160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00,宝安,龙华,光明,南山,福田,罗湖,盐田,龙岗,坪山,大鹏深汕合作区,2019年深圳十一区供应与成交对比图供应成交供应占比成交占比,单位：万m,访客指数整体高于去年,2019年年初粤港澳大湾区规划落地，市场预期开始向上转变，访客指数迅速反弹。随后股市走高、房贷利率下调、新版征信试运 行等引起部分购房者对房价新一轮上涨的担忧，客户购买意愿强，尽管一季度市场供应较少，但2018年年底住宅供应充足，“金 三银四”成色足，访客指数维持在高位。5-7月市场略显疲软，多个豪宅项目入市遇冷，访客指数震荡下行。但“8.18中国特色社 会主义先行示范区”后，深圳地位突显，市场信心提振，访客指数大幅回升，另外9月以来住宅供应增多，访客指数在高位震荡。在多重政策利好驱动下，加上供应充足的支撑，2019年访客指数整体高于去年。,100806040200,120,1(Jan)4(Jan)7(Feb) 10(Mar)13(Mar)16(Apr)19(May)22(May)25(Jun)28(Jul)31(Aug)34(Aug)37(Sep)40(Oct)43(Nov)46(Nov)49(Dec)1(Jan)4(Jan)7(Feb) 10(Mar)13(Mar)16(Apr)19(May)22(May)25(Jun)28(Jul)31(Aug)34(Aug)37(Sep)40(Oct)43(Oct)46(Nov)49(Dec)52(Dec),2019,深圳新盘访客指数,备注：指数选取2015年第一周2访01客8量为基期，基期访客指数为100,新房住宅整体开盘去化率略低于去年,0%,20%,40%,60%,80%,100%,6500600055005000450040003500300025002000150010005000,1(Jan)5(Feb)9(Mar) 13(Mar)17(Apr)21(May)25(Jun)29(Jul)33(Aug)37(Sep)41(Oct)45(Nov)49(Dec)1(Jan)5(Jan)9(Feb) 13(Mar)17(Apr)21(May)25(Jun)29(Jul)33(Aug)37(Sep)41(Oct)45(Nov)49(Dec),2018,2019,根据市场监测，2019年新房住宅项目入市共79次，新房限价不明显，且整体开盘相对低调，开盘折扣较少，较多项目选择顺 卖或是开盘无折扣，整体开盘去化率约38%，略低于去年的41%。今年共11个项目采用公证摇号选房，公证摇号的11个项目整体 开盘去化约58%。下半年的开盘去化率明显高于上半年，9-10月新房住宅整体周均开盘去化率持续上升，11-12月开盘售罄项目多 达7个，但受整体推盘量的影响，开盘去化率时高时低。深圳一手住宅周均开盘销售率,推售套数开盘销售率,九项目开盘售罄,2019年共11个项目采用公证摇号选房，仅华强城三期、深业中城、招商领玺、振业时代花园一期四项目开盘售罄。另外有合 正置地大厦、龙光玖龙台、京基御景珑庭、勤诚达正大城三期、绿地新都会五项目开盘售罄，全年共9个项目开盘售罄。从区域分布来看，光明三项目，沙井两项目，福田两项目，南山、深汕各一项目开盘售罄，刚需住宅项目居多。其中深业中 城均价最高，也是中签概率最低的。,是否公 有效诚意备案均价,认购率装修情况,90-144平面积段成交套数占比持续增加,80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%,144平,2017年占比2018年占比2019年占比,从各面积段成交套数占比来看，2019年60-90平面积段仍是主力面积段，占比为47.9%，其占比连续三年下降，而90-144平面积 段成交套数占比从2017年的21%持续增加至47.1%，另外144平以上面积段成交套数占比也呈现出持续下降的态势。60平以下面 积段成交套数占比一直较低，2019年更是微乎其微。新房住宅面积段在向90-144平面积段集中，一方面是随着二胎时代的到来，改善性住房需求增加，另一方面极大户型的豪宅数量 在减少。豪宅标准调整后144平以下的住房不属于豪宅，二手交易可减免豪宅税，144平以上的住宅供应或将越来越少，但仍有 一定市场吸引力。近年来面积段成交套数占比对比,4-6万价格段成交面积占比逐年增加,4万以下,4-6万,6-8万,8万以上,2017年新房限价以来，全市住宅均价维持在较小幅度变动，始终处在4-6万价格段，4-6万价格段成交面积占比逐年增加，2019年4-6万价格段成交面积占比高达53.6%，其次是4万以下价格段成交面积占比20.3%。2019年入市的新房住宅中仅东部的坪山新区、大鹏新区、深汕合作区及龙岗边远地区有少量均价4万以下的住宅，深圳西部无一均 价4万以下的住宅项目入市，而且西部区域新房市场热度明显高于东部，新房住宅均价上涨压力较大，4-6万价格段成交占比或将持 续增加。近年价格段成交面积占比对比60.0%2017年2018年2019年50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%,光明、沙井、坪山三区成交强劲,1058套，58950元/平,1350套，59315元/平,1486套，84624元/平,1539套，56164元/平,1735套，64153元/平,1924套，47298元/平,3152套，39419元/平,4162套，35059元/平,4743套，44504元/平,5373套，46019元/平,光明沙井 坪山龙岗中心城沙头角民治坂田 宝安中心区龙华 西乡,2019年最热门的片区，光明首当其冲，全年成交5373套住宅，均价46019元/平，光明可供建设用地较多，城市建设速度快， 且旧改多为旧工业区改造，城市更新速度相比关内快，光明区的战略规划以及在建地铁更是为光明添光增彩，另外光明的住 宅项目多为大体量住宅项目，项目配套更齐全。除光明外，沙井、坪山两片区成交也表现亮眼，三区共成交14278套，占全市成交套数的近四成。2019年热点片区成交套数及均价,万科星城为住宅项目销售冠军,网签数据显示，2019年万科星城成交2338套新房住宅，位居新房住宅成交套数TOP10榜首，其次是勤诚达正大城网签1718套，佳 兆业盐田城市广场成交1624套，分别为2019年住宅项目销售亚军、季军。2019年住宅成交套数TOP10共成交14507套，占全市成交套数的38%。2019年新房住宅成交套数TOP10,新锦安海纳公馆项目销售金额最高,新锦安海纳公馆成交套数排行第六，但其成交金额达到117.71亿元，位居住宅成交金额TOP10榜首，而套数排名第一的万科星 城成交金额为99.54亿元，位居住宅成交金额TOP10第二。2019年住宅成交金额TOP10中仅新锦安海纳公馆、天健天骄两项目均价8万以上，一项目均价6-8万，七项目均价位于4-6万价 格段，2019年刚需住宅项目表现抢眼。2019年新房住宅成交金额TOP10,TOP10开发商成交面积增加了25.6万平,2019年万科共网签住宅34.1万平，位居住宅项目开发商成交面积TOP10榜首，其成交面积遥遥领先于第二位的佳兆业房地产。 万科网签的住宅项目有万科星城、万科香蜜府、深国际万科和雅/风轩，三项目均去化较快。2019年住宅成交面积TOP10开发商共计成交158.1万平，同比增加了25.6万平，占全市成交面积的42%。2019年新房住宅成交面积TOP10开发商排名开发商面积（万平）套数金额（亿元）网签项目,万科星城、万科香蜜府、深国际万科和雅/风轩,1万科34.13294185.062佳兆业房地产21.2230295.85,佳兆业盐田城市广场、平湖佳兆业广场、 佳兆业未来花园、佳兆业城市广场,勤诚达正大城、勤诚达前海世界,天汇城二期、宏发前城,华强城,新锦安海纳公馆,大族云峰,卓越中寰、卓越弥敦道、卓越星源,龙光玖龙台,3勤城达集团18.4192090.724宏发集团14.8151265.775华强永兴投资14.7153268.166新锦安实业发展13.91486117.717大族控股集团10.798560.168卓越置业10.698846.449龙光地产10.496549.2410深城投9.393537.02,