2019第一季度武汉房地产市场回顾及展望.pdf

2019Wuhan武汉优质写字楼市场吸纳量环比增长， 传统金融升级搬迁成为季度新亮点 ， TMT及房地产建筑行业需求持续活跃。市场去库存持续承压，部分楼宇已开始租金调整。零售物业无新增供应。 文创及体验业态成为本季市场新热点 。品牌首店选址开始关注非传统商圈物业。仓储物流市场呈现两极分化的趋势， 核心区域租赁需求活跃度不减 ，电商与第三方物流依然主导市场需求。租赁需求保持稳健2019年第一季度，武汉办公楼市场迎来三个写字楼项目交付使用，共计为市场带来14.4 万平方米的新增供应。虽受到季节性因素影响，但伴随新财年的到来， 仍有部分企业的办公选址计划得以在年初落实，市场需求总体保持平稳 。至季末，全市平均空置率水平同样本环比持平报3.9% 。租 金方面， 非核心商圈的部分项目进入周期性调整升级 ，使得购物中心首层租金环比微涨0.2% ，报 10.1元每天每平方米。截至季末，全市平均空置率水平环比上涨0.4个百分点，录得 37.9%。租金单季降幅有所收窄，全市优质写字楼账面租金同样本环比下降0.7% ，录 得 95.9元每月每平方米。传统金融， TMT以及房地产建筑业为季内主要的需求来源。本季传统金融的租赁需求加速了建设大道区域的市场去化。与此同时，项目间竞争加剧，物业老化加速租户流失， 季内录得多个保险企业升级搬迁的案例。 TMT行业在光谷片区活跃度依然较高，而建筑设计类企业则更青睐汉口沿江商务区板块 。优质写字楼市场优质零售物业市场CBRE华中区顾问及交易服务|办公楼部主管骆娅表示：“展望未来六个月，由于部分预期交付项目将有所延迟，武汉优质写字楼市场供应量较预期将有所减少。随着办公楼市场存量的逐年增加，传统金融企业趋于选择更高品质的楼宇办公。 由于政策扶持与产业规模集聚效应，未来大健康产业与医疗行业会成为办公楼租赁需求的新兴主力 。”仓储物流市场CBRE华中区顾问及交易服务|产业地产部资深经理李敏表示：“ 武汉正从传统工业时代迈向多元化的后工业时代 。受城市更新及产业升级等因素影响，部分传统重工企业及机械类制造业逐渐缩减规模或部分外迁。同时在强劲的消费力拉动下， 高端消费品生产企业则纷纷选择在武汉投资建厂或设置区域分拨中心以节约供应链的运输成本 。世邦魏理仕预计，因本地政策导向及高校人才优势，与人民生活息息相关的大健康产业未来将会成为武汉产业地产物业需求的主要来源之一。”CBRE华中区研究部资深分析师黄典表示：“展望未来六个月，包括位于中南路商圈的帝斯曼购物中心在内的多个项目有望开业。随着市场竞争逐步激烈， 购物中心及百货为留住更多顾客，愈来愈注重品牌调整的层次感和商业运营的专业化 。需求方面，我们预计文创品牌和新兴业态将会积极扩张。另外，网红餐饮热度的可持续性还有待本地市场考验 。”餐饮文创体验配套零售第一季度武汉房地产市场回顾及展望14.495.937.97.1第一季度写字楼新增供应与净吸纳量表现第一季度市场租赁需求来源分析（按租赁面积）TMT 房地产建筑 专业服务传统金融14%15%27%14%0万平方米新增供应净吸纳量（万平方米）（%）（万平方米）（人民币 / 月 / 平方米）025.311.62.2第一季度仓储物流新增供应与净吸纳量表现平方米新增供应净吸纳量（万平方米）（%）（万平方米）（人民币 / 月 / 平方米）品牌层次感增强本季，武汉优质零售物业市场未录得新增供应，全市存量维持在603万平方米。季内，以服饰、腕表及美妆为主的零售品牌是本季的主要需求来源。大量零售与餐饮的品牌调整在核心区与非核心区均有体现。此外，体验与文创类业态成为本季需求亮点。全国首家华为授权体验店Plus在汉街开业。文创品牌除设置快闪店以及艺术展览外，实体店也均随后开出， POP MART入驻壹方购物中心即为一例。核心区域推陈出新2019年第一季度，武汉优质仓储物流市场未录得新增供应，全市存量维持在237万平方米。市场需求方面，电商、第三方物流及其上下游企业依然为季内主要需求来源。全市吸纳量录得2.2万平方米，其中核心区市场需求依然稳健。总体而言，至季末，全市空置率水平环比下降1 个百分点，报11.6%。租金方面，全市高标仓平均租金同样本环比上涨1.6%，录得每月每平方米25.3 元。0305.93.90.2第一季度市场租赁需求强度分析（万平方米）（%）（万平方米）（人民币 / 月 / 平方米）20 40 60 8020142015201620172018Q1 20190500001000001500002000002500003000003500004000004500002014 2015 2016 2017 2018 Q1 2019