2018北京房地产市场回顾及2019展望.pdf

房地产市场回顾及20182019展望Beijing供应高峰能否如期而至？2018年全年写字楼供应量仅达年初预测的52% ，核心商务区若干项目延迟交付，新增供应量占全市比重仅为10% ，创历史新低。2019年新增供应量预计可达86万平方米，项目入市的不确定性将继续成为市场活跃度的变量。谁是需求增长的新引擎？2018年下半年净吸纳量出现拐点，占全年比重仅达35% ，其中四季度净吸纳量更录得2006 年以来的首次负值，部分原因是政府加强金融监管带来核心商务区的减租退租。然而，来自传统金融、大型TMT企业、联合办公、专业服务和生物医药的升级和扩张需求依然旺盛，将在核心商务区更多的可租面积中找到落脚点，并支撑2019年的新增需求。非核心商务区能否保持强劲势头？2018年北京租赁市场的去中心化继续高歌猛进，以望京和奥体为代表的非核心商务区贡献了全市90% 以上的净吸纳量，而丽泽也迎来首批甲级写字楼入市。在可租面积紧俏和租金优势缩小的制约下，望京和奥体的新租活跃度可能回落，但在租户调整升级上仍有可为。而丽泽等新兴非核心商务区也将致力于完善可达性和配套设施，为承接外溢需求发力。新增供应放缓是否将成常态？2018年北京优质零售物业仅录得29.8万平方米的新增商业面积，为近十年最低，并且大部分来自于房山、大兴等郊区。主城区供地受政策限制，商业用地供地区域继续外扩。未来主城区商业新亮点将集中于存量商业的改造和更新。零售回归线下是否大势所趋？2018年，来自不同领域而起步于线上的品牌纷纷试水开设线下实体店。线下实体店在满足消费者即时消费和对实体产品体验方面的优势是线上网店无法取代的，回归线下是众多品牌实现品牌升级、战略转型的重要举措。预计在2019年，线上线下双轨并行的发展模式将进一步延续。供求矛盾能否得到缓解？2018年仅有一个高标仓储项目入市，年末空置率仅录得0.7%，供应紧缺直接导致近五年最大租金涨幅至12.9%。比较而言，2019 年将会形成供应小高峰，届时租户的可选择性加大、涨幅放缓、供求关系预期有所缓解。然而，受到政策管控，待定交付的项目能否形成市场有效供给仍然存在不确定性。大宗交易投资总额能否再创高峰？2018年市场交易总额达到 565亿，同比上升 47%。写字楼交易以近六成份额重新占据主导优势，通州、丽泽和各商务园区等次级市场继续吸引投资者关注。中资投资者保持活跃，且更趋偏好具有稳定现金流的项目；更多的可投优质资产和对北京各板块基本面持续看好，推动外资投资者频频出手，年内投资额创历史新高，占总投资额22%。优质写字楼市场优质零售物业市场月54.5427.57.633.0全年写字楼新增供应与净吸纳量表现全年市场租赁需求来源分析（按租赁面积）全年市场租赁需求强度分析全年新开业项目TMT专业服务业6%29%33%9%CBRE华北区董事总经理、华北区顾问及交易服务 |办公楼部执行董事刘焕丽 指出：“2018年北京写字楼租赁市场呈现高开低走的态势，但年末市场需求出现的波动也给业主们调整租户结构，提升楼宇稳定性创造了契机。展望2019年，随着多个商务区新增供应量的增加和业主的租金预期回归理性，租户将获得更多升级、搬迁和整合的机会，租赁市场有望重新活跃。”月仓储物流市场16.547.30.715.5全年仓储物流新增供应与净吸纳量表现全年仓储物流租金涨幅CBRE华北区顾问及交易服务|产业地产部主管李虹指出：“2018年北京市政府、规划国土委先后三次出台39、 88、 35号文，从产业用地、产业主体以及建设项目等方面对北京市的产业发展给予政策导向，同时北京产业用地供应紧缩至历史低位。然而以天津、河北为主的产业用地供应充足，基础设施不断完善，对北京市场的补充作用逐步受到认可，京津冀一体化发展初具条件，2019年将为仓储物流市场发展带来更多机遇。”29.835.94.726.2CBRE华北区顾问及交易服务|商业部主管 希诺 表示：“北京商业市场进入存量时代，商业的运营能力变得至关重要，市场上百货项目调整、主题街区改造活动不断出现。在消费升级的形势下，消费市场呈现重品质、重个性的特征。生鲜超市、跨界复合店、家居集合店、快时尚餐饮、新茶饮、潮牌和小众设计师品牌等能够满足更高品质的生活方式的业态表现突出，成为推动消费新增长的重要动力。”运动家居轻奢/设计师成交总量外资占比 核心区域占比全国占比亿元投资市场565492222全年大宗物业投资交易额（按物业类型）CBRE华北区投资及资本市场部主管纪刚 指出：“随着年末数个超大金额交易的完成，北京投资市场全年交易总额创造历史记录。2019年市场投资选择将更趋丰富，如过去三年地产基金收购的多个项目完成改造和资产价值提升，部分资产持有者的退出将为市场带来更多优质的可投资机会，预计北京的大宗市场交易量将稳居高位。”0 10 20 30 40 50 6020142015201620172018万平方米0510152025302014 2015 2016 2017 20182014 2015 2016 2017 20181.3%1.8%2.5%5.3%12.9%2016 2017 2018写字楼59%综合体18%酒店16%商业7%全年大宗交易投资额0100200300400500600Q4Q3Q2Q1新增供应净吸纳量新增供应万平方米净吸纳量