2022-2023年全国烂尾楼研究报告.pdf

1 2022-2023 年全国烂尾 楼研究报 告 2 2022 年 全 国 烂 尾楼 研究报告 今年 7 月份全国性的“停工停贷潮”风波，受到社会各界高度关注。停工停贷潮的问题，既是房地产市场运行的问题，也是社会 民生稳定的问题。要 有效化解此类矛盾，首要任务就是要对全国 停工和停贷领域有精准的认识。本报告基于此类事件，围绕烂尾楼市场做系统性分析和总结，尤其是从定量的角度给出相关结论。客观精准了解此类事件，对于我们更好寻求破解之道、促进房地产市场 平稳 健康发展 等有积极的作用。也只有这样，才能更好保护弱者，更好维护和促进社会公平正义。一、停 贷告知书的数量和 分布 1、事态 发酵 和降 温过程 截止 2022 年7 月16 日，全国至少出现了 271 份停贷告知书，成为社会热点问题。在这271 份停贷告知书中，最早的一份源于 2021 年4 月太原房地产市场。而在今年1 月和5 月，南宁房地产市场也出现过业主向银行申请停贷告知书 的事件，但相关部门答复是“没有操作的先例，不 予支持。”此类事件真正受到关注，则是 源于 今年6 月30 日景德镇的一份停贷告知书。在此类告知书的基础上，7 月份此类事件明显发酵起来。7 月份停贷告知书呈现了 比较明显的“发酵-降温”过程。在 6 月底此类告知书数量为 3 份，而到了 7 月 12 日一下子上升至 46 份。到了 7 月 13 日新增数量为 98 份。到了 7 月 14 日舆情管控下此类停贷告知书数量明显下降，7 月 16日基本上降至个位数，该事件热度也有所降温。图1 7 月6 日-16 日停贷 告知书 日度新增数量（份）3 数据来源：网络 公开资料、易居研究院智库中心 2、省 份 及城市 的 分类情 况 271 份停贷告知 书归属于不同的省份和城市。省份方面看，归属于河南、湖南和湖北等省份的数量较多。其中河南为 54 份，这意味着此次河南有 54 个楼盘项目卷入到了停工停贷风波中。图2 271 份停贷告知书的 省份归属 地数量排行 TOP10（份）数据来源：网络公开资料、易居研究院智库中心 城市方面看，归属于郑州、西安、武汉等城市的数量相对多。其中郑州共有32 份，其意味着此次郑州至少有 32 个楼盘卷入到了停工停贷风波中。从“271份停贷告知书的城市归属地数量排行 TOP10”一图可看出，前 10 的城市均为二线城市，且中部和西南的 城市偏多。除了此类城市外，单纯从三四线城市的角度看，部分 城市停 贷告知 书也相对 多，比 如 株洲、驻马店 和廊坊 的数量 分别为 6、2143211946984822307.06 07.07 07.08 07.09 07.10 07.11 07.12 07.13 07.14 07.15 07.16542726191714 1413 1312河南 湖南 湖北 陕西 河北 江西 四川 广西 江苏 重庆4 5 和5 份。图3 271 份停贷告知书的 城市归属 地数量排行 TOP10（份）数据来源：网络公开资料、易居研究院智库中心 二、停 工楼盘的房企和城 市分类 1、房 企分类 本部分选取 200 份较早出现的停贷告知书进行分析。统计显示，这 200 份告知书对应了 87 家房企 的项目，意味着至少有 87 家房企卷入了此 次停贷风波中。其中，大型房企19 家，此类企业为传统意义上理解的暴雷房企；中型房企 14 家，此类企业为最近几年扩张明显、但略有资金压力的房企；小型房企 54 家，此类企业为各城市本土的城投类企业、主业 为非房地产业务的企业等。统计显示，此次大型房企涉及的楼盘项目最多，为 115 个，超过一半水平，即 58%。这也意味着，此次维权的200 个楼盘中，至少一半和大型房企有密切关系。表 1 200 份停贷告知书对 应的房企 类型 房企类型 房企个数 房企个数占比 烂尾楼盘个数 楼盘个数占比 大型房 企 19 22%115 58%中型房 企 14 16%26 13%小型房 企 54 62%59 30%总计 87 100%200 100%数据来源：网络公开资料、易居研究院智库中心 2、城 市分类 统计显示，这 200 份停贷告知书或楼盘 牵涉到 79 个城市，其中 3 个一线城321715121098 87 7郑州 西安 武汉 重庆 长沙 太原 天津 青岛 成都 南宁5 市、23 个二线城市和 53 个三四线城市。从牵涉的 楼盘数量看，有116 个楼盘属于二线城市，其占比为 58%。这意味着，此次 停工停贷风波中，二线 城市是重灾区。这和暴雷企业较多布局在此类城市有关。表 2 200 份停贷告知书对 应的城市类型 城市类型 城市数量 城市数量占比 烂尾楼盘个数 楼盘 个数占比 一线城 市 3 4%5 3%二线城 市 23 29%116 58%三四线 城市 53 67%79 40%总计 79 100%200 100%数据来源：网络公开资料、易居研究院智库中心 三、购房 节点和停工 状况 1、购 房时间 分布 楼盘的销售周期往往 会超过1 年，为更清晰 分析问题，我们以楼盘的开盘时间作为购房者购房的时间点。统计显示，200 个维权楼盘中，有 46 个 是2018 年认购的、92 个是 2019 年认购的、31 个是 2020 年认购的、31 个是 2021 年认购的。而对于2017 年及以前、2022 年认购的情况则比较少。换而言之，2022 年出现的烂尾楼现象，普遍是最近四年认购的楼盘。这要求我们在统计烂尾楼比率的时候，要关注这四年期间的所有已交易的楼盘。另外从比例上看，此类烂尾楼更多是在2019 年的时候认购的，按照楼盘“认购-交付”节点，2022 年按理是房屋交付的高峰期。这也可以解释，为什么购房者突然在这个节点维权。表 3 200 份停贷告知书对 应的购房年份 年份 在这一年实现认购的 楼盘 个数 相应占比 2018 46 23%2019 92 46%2020 31 16%2021 31 16%总计 200 100%数据来源：网络公开资料、易居研究院智库中心 2、停 工原因 分析 200 个楼盘的停工原因存在差异，且是多种原因共同引起的。我们将各个原因分解并分类，以更好理解房企楼盘开工的阻碍因素。总结来说，包括 资金问题、6 项目交付要求、不可抗力因素、工程管理问题、法律纠纷问题等，都会对项目的开工进度造成干扰。表 4 200 个楼盘的停工原 因 和分类 原因分类 具体原因 资金问 题 施工方 未收 到施 工款 或存 在工程 款纠 纷 房企自 身出 现债 务问 题和 资金短 缺 预售资 金监 管账 户出 现资 金空缺 或违 规挪 用 房企等 待政 府返 还土 地出 让金或 补助 资金 项目交 付要 求 购房者 必须 购买 车位 才能 交付 项目不 符合 规划 和交 付要 求 项目虽 强制 交付 但相 关配 套不到 位 不可抗 力因 素 疫情管 控干 扰了 楼盘 的开 复工 扬尘管 控措 施 暴雨、天气 降温 和自 然气 候等影 响 工程管 理问 题 项目出 售，但接 盘方 很快 退出 房企处 于重 组阶 段，影响 了工程 推进 施工人 员受 疫情 管控 不能 及时返 回工 地 承建方 根据 自身 情况 合理 安排施 工进 度或 退场 施工方 被更 换但 还没 入场 法律纠 纷问 题 项目处 于纠 纷和 被查 封状 态 被银行 冻结 所有 未售 资产 公司内 部股 东和 管理 层存 在矛盾 资料 来源：网络公开资料、易居研究院智库中心 3、停 工 指标 统计 这 200 个楼盘的停工状态有多种，从广义上说，包括楼盘迟迟不复工、表演式复工、未封顶、无法 交付和无法办理产证、配套 设施不到位等，此类形式的停工都被纳入到本次研究中。统计显示，此次发酵的 200 个楼盘停贷风波中，停工时长为 16 个月，即意 味着从去年二季度开始，此类楼盘普遍出现了停工现象。若考虑到疫情干扰允许有 3 个月合理延期的因素，我们可以认为，实 际的停工时长为 13 个月，其属于 烂尾的范畴，或者说处于烂尾的初步阶段。另外，此次停工事件对购房家庭造成了较大的影响。统计显示，单个楼盘涉及的家庭户数为1701 户、每户涉及的购房资金为 135 万元，即包括首付和按揭贷款。这说明此次风波涉及 的家庭数量 较多，且涉及的金额也较大。表5 200 个楼盘停工 的指标 统计 7 指标 分类 指标情况 停工的 平均 时长 16 个月 停工楼盘 对 应的 家庭 户数 1701 户 停工楼盘 平 均对 应的 涉案 金额 23 亿 元 每个家 庭涉 及的 购房 金额 135 万元 单个楼 盘中 停工 面积 的占 比 10%数据来源：网络公开资料、易居研究院智库中心 4、对 停工停 贷的 解决措施 7 月中旬此次事件发酵以来，相关部门采取了积极的、果断的措施，对于此类事件的平息 和解决 具有积极的作用。从措施来看，主要包括资金管理、房贷管理、工程领域、舆情管控等内容。此类措施也值得各地方和城市的借鉴。表6 各地解决停工停贷 的相关措施 方案分类 具体措施 资金管 理 规范预 售许 可资 金监 管内 容，创 新监 管方 法 设立共 同账 户，用于 资金 监管和 调配 房贷领 域 银行公 开自 查信 息，明确 此次风 波对 房贷 业务 冲击 不大 各地要 求重 视信 用记 录，信用留 污点 将面 临各 类问 题 工程领 域 施工方 和建 设单 位表 示愿 意配合 复工 解除抵 押在 建工 程用 于申 请开发 贷 银保监 会明 确保 交楼 措施，明确 市场 化法 治化 解决 思路 政府收 购未 动工 地块，并 返还土 地出 让金 用于 项目 建设 舆情管 控 核实后 未发 现停 工和 停贷 现象，并做 出反 驳 管控敏 感词 如“烂尾”和“停工”资料 来源：网络公开资料、易居研究院智库中心 四、全 国烂尾楼市场 的摸底 1、前 提条件 和假 设 基于 公开信息和数据，本部分对全国烂尾楼的规模等进行测算。借鉴工业生产的残次率或次品率定义，我们定义：烂尾率=最近四年烂尾楼的建筑面积/最近四年 已成交 住宅的建筑面积。其中“最近四年烂尾楼建筑面积”的计算中，我们假定房企楼盘 已处于售罄状态，销售数据等于供应数据。根据前面 的 数据测算和经验，暴雷 房企销售面积中有 10%-20%的比例存在烂尾可能，比例大小和所处城市的房地产行情有密切关系；而中小房企销售面积中有 10%的比例存在烂尾可能。另外，一 二线和 三四线 城市 中，涉及停 工的 暴 雷房企和 中小房 企数量 关系相反，8 即一二线城市为75：25；三四线城市则为70：30。2、50 城烂 尾 率 测算 我们选取 全国 50 个代表 城市来计算烂尾率。选取的原因主要是，部分城市是此次 各 停贷告 知书被 频频提及 的城市。另外 我们也考 虑了城 市分布 的代表性、城市数据的可得性。同时将尽可能选择近两年楼市波动或降温明显的城市，其有助于更好发现烂尾楼的特征和规律。下表给出了 2022 年上半年全国重点 50 城烂尾楼规模及烂尾率。总体上看，全国重点 50 城的烂尾楼建筑面积为7151 万平方米，烂尾率为5%。其中，一二线城市中，昆明、郑州和福州的烂尾率较高。而三四线城市中，南通、启东和绍兴的烂尾率较高。表7 2022 年上半年 全国50 城烂尾楼规模及 烂尾率（万平方米）一二线 烂尾面积 烂尾率 三四线 烂尾面积 烂尾率 昆明 350 10%南通 120 11%郑州 440 9%启东 60 10%福州 122 8%绍兴 75 9%天津 435 8%廊坊 45 7%重庆 698 8%岳阳 61 7%合肥 233 7%湖州 140 6%济南 209 7%上饶 33 6%南昌 92 6%洛阳 58 5%南宁 221 6%六安 44 5%苏州 187 5%徐州 273 5%太原 103 5%金华 35 5%武汉 381 5%惠州 246 4%青岛 298 5%泉州 43 4%长沙 357 5%太仓 21 4%沈阳 264 5%池州 10 4%西安 223 5%资阳 15 3%南京 171 4%佛山 165 3%杭州 202 3%清远 83 3%成都 162 3%芜湖 35 3%厦门 22 3%淄博 36 2%北京 56 2%烟台 38 2%广州 81 2%东莞 42 2%上海 64 2%衡阳 16 1%长春 54 2%德阳 7 1%深圳 19 1%三亚 4 1%25 城 5445 5%25 城 1706 4%9 3、全 国烂尾 楼 和 停贷规 模测算 全国重点 50 城 的烂尾率为 5%，据此可以认为，全国烂尾率应低于 5%的水平。从 城市分类情况看，25 个一二线城市烂尾率为 5%，而25 个三四线城市烂尾率为4%。预计随着城市 数量的增加，这两类城市烂尾率 将有进一步下降的可能，即约等于 4.5%和 3.5%的水平。另外，全国房地产市场中，一二线城市 体量大约为35%，三四线 则为 65%。按此权重计算，2022 年上半年全国住房市场 烂尾率为3.85%，对应的烂尾楼 面积为2.31 亿平方米。下表给出了 全国烂尾楼的金额规模和房贷规 模。相关计 算 结果显示，2022 年 上 半年 全国 烂尾 楼涉及 的 房贷规模为0.9 万亿 元，其占了全国房贷余额的 1.7%。表8 2022 年上半年全国 烂尾楼 的规模及贷款 规模 测算 相关指标 相关数值 全国近 四年 新建 商品 住宅 交易规模 60 亿 平方 米 烂尾楼 的建 筑面 积占比 3.85%烂尾楼 的 建 筑面 积 2.31 亿平 方米 烂尾楼 价值（按1 万元 的 房价计 算）2.31 万亿 元 烂尾楼 价款 中 的 贷款 比例 40%烂尾楼 的贷 款金额 0.9 万亿 元 全国房 贷余 额 53.22 万亿 元 烂尾楼 相关 房贷 的金额 占比 1.7%数据来源：易居研究院智库中心