2022-2023社区商业研究报告.pdf

2022-2023社区商业 研究报告目录CONTENTS社区商业的定义 01社区商业的主要特征 02社区商业的行业分析 03社区商业的趋势 031 社区商业的定义White Paper of the Community Business零售 物业 的 细分品类 及区分标准 细分品类 城市级购物中心 区域级购物中心 盒子型社区商业 街区型社区商业 体量 10 万以上 5-10 万 2-5万 3万以下 辐射范围 覆盖全市范围人群 覆盖周边 5公里范围，服务 30万人以上 覆盖周边 3公里范围，服务 8-10 万人 覆盖周边 1公里范围，服务 5万 人 商业定位 综合业态，多元化集时尚、娱乐、餐饮于一体的一站式购物娱乐 体验中心 餐饮、服务、亲子为主，零售为辅，高品质、便捷性、高性价比、重交互的高频消费场所 社区商业的定义购物中心 VS 社区商业 辐射 1-5KM 客群 辐射范围 3KM 以内本地居民为主 购物消费需求 客户需求 生活刚性需求 购物中心连锁租户为主、追求标准化与稳定 目标租户 社区型连锁租户与特色化本地化小店平衡 注重营销推广、促进消费 经营理念 扎根社区，建立与社区的联接 社区商业与传统购物中心主要区别 购物中心与社区商业为不同定位的商业形态。在辐射范围、客户需求、目标租户与经营理念都存在显著区别，二者主要是互补而非竞争关系。2 社区商业的主要特征White Paper of the Community Business时间购物中心毛租金购物中心运营成本盒子型社区商业毛租金盒子型社区商业 运营成本街区型社区商业毛租金街区型社区商业运营成本开业培育期成熟期街区型社区商业、盒子型社区商业与购物中心毛租金与运营成本对比细分品类 城市级/区域级购 物中心 盒子型社区商业 街区型社区商业 得房率 低于 60%通常高于 60%租金增长 率 租户汰换速度快，涨幅快 受制于 整体 腾挪空间有限，租金涨幅幅 度低 提成租金 比例 提成租金比例可观 固定租金模式占比大，提成租金比例低 运营成本 管理成本高，有公 区能耗与维护，需 持续性、创新型大 规模性推广 推广成本相对低，有一定团队成本，有公区能耗与维护 无推广成本或公 区能耗与维护，团队人数有限 毛收益率 成熟期 一般不 超过 65%成熟期可超过 70%社区商业的特点 零售物业的收入及成本对比数据 来源:NAREITS($10)($8)($6)($4)($2)$0$2$4$6$8$10$122000.12000.32001.12001.32002.12002.32003.12003.32004.12004.32005.12005.32006.12006.32007.12007.32008.12008.32009.12009.32010.12010.32011.12011.32012.12012.32013.12013.32014.12014.32015.12015.32016.12016.32017.12017.32018.12018.32019.1存续物业 NOI 同比增长Office Retail Apartments Industrial写字楼 商业 公寓 工业 2008 年金融危机 互联网泡沫 美国上市 REITs 空置率 2008 年金融危机 互联网泡沫 美国 NAREITs 指数中，办公、零售、居住、工业四类物业近 20 年来“同物业 NOI 变化率“和”出租率“的表现。在过 去两次经济下行周期中，相对于办公和工业物业，商业和居住类物业的出租率和 NOI 均受冲击更小，且在经济复苏后能更快的恢复。各业态中商业的出租率和 NOI 最为稳定资料来源：NAREIT2007-2008金融危机期间不同业态 REITs 总回报率-46%-41%-38%-33%-27%-25%-10%-8%-5%-50%-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%mREITs 酒店购物中心办公与物流权益类 REITs 平均公寓自助式仓储邻里商铺医疗经济危机下，社区商业是防御型的抗周期配置 防御型资产是指空间需求对经济波动敏感度相对较低、经营表现受经济周期和商业周期影响也较小的不动产资产。以邻里或社区商业中心为例，其租户通常为便利店、理发店、洗衣店、药店等，所提供的商品/服务需求弹性较低。以美国 REITs 市场为例，在 2008 年经济危机中，持有更多以邻里商铺、医疗保健、自 助储藏等业态为代表的“防御型”物业资产的REITs 表现明显更优。*数据来源：公司公告、华创证券数据 2016-2020 电商渗透率及变化 电商渗透率变化(16-20)电商渗透率低且增长率低 受电商影响最小的品类 受电商冲击最大 的品类 食品、生鲜具备即时消费属性，更适合线下场景：快消品具有使用周期短、消费频次高的特点。整体上，快消品的渗透率在60%100%之间，其中婴儿用品和护肤品电商渗透率最高，日用品次之；而食品、即饮饮品等线上渗透率有限。最适合电商的是 适合批量采购、低运输损耗、易存储、低频消费 品，而与此相对的高频、高时效的生活用品则是电商无法覆盖的。这部分的产品天然地需要在线下的社区商业进行购买。因此，社区商业的高频刚需是首选的招商方向，耐用品或将从卖产品到卖服务：以便利店为代的高频低价消费正在快速增长。根据凯度统计，近年来国内便利店销售额和消费频次均以双位数速度增长；与此相对的家电等耐用品，因需求频次极低，未来线下店商业模式或将从单纯的卖商品转变为向客户提供后续的增值服务。电商冲击下，社区商业作为线上线下融合的载体价值凸显0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%020004000600080001000012000140002015 2016 2017 2018 20190.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%020004000600080001000012000140002015 2016 2017 2018 20190.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%0500001000001500002000002500003000003500004000004500002015 2016 2017 2018 2019北京 27.43%2019年，北京市社会消费品零售总 额为 1.23 万亿元 人民币 2019年，限额以上网上零售额 达到 3366 亿元 人民币（27.43%）来源：北京市统计局 2019年，上海市社会消费品零售总 额为 1.35 万亿元 人民币 2019年，网上商店零售额 达到 1897亿元 人民币（14.05%）来源：上海市统计局 2019年，全国社会消费品零售总额 为 41.16 万亿元 人民币 2019年，实物商品网上零售额 达到 8.52 万亿元 人民币（20.71%）来源：国家统计局 上海 14.05%全国 20.71%在各项指标都接近的前提下，北京与上海网购率的区别，证明了线下商业空间对消费行为习惯施展的重大影响。同时也显示出，对比上述美国平均数据，在北京、上海这样的超级城市中，门店的便利程度对线上线下消费的差距影响更大。电商冲击下，社区商业“不可消失的门店”宾夕法尼亚大学在美国本土研究显示，如果你距离最近门店从 1公里增加到 5公里，线上和线下消费的差距就会增加 3%左右。大卫 贝尔 不可消失的门店 数 据 中 心 基 站 物 流 公 寓 自 存 仓 储 办 公 养 老 购 物 中 心 酒 店 正 面 影响 负面 影响 低敏感 度 高敏感 度 社 区 商 业 疫情的社交隔离冲击下，社区商业的低敏感性2018 年习总书记第二次考察上海时强调，城市治理是国家治理体系和治理能力现代化的重要内容。一流城市要有一流治理，要注重在科学化、精细化、智能化上下功夫。坚持以人民为中心、坚持尊重科学规律、坚持规划引领、坚持精细化管理、坚持走智能化之路。更加强调 社区 这一城市基本 空间单元建设 推动 城市治理的重心 和配套资源向 街道社区下沉 突出以人民为中心的本质需求，积极适应未来生活方式转变趋势，更加强调“社区”这一城市基本空间单元的建设，以 15 分钟社区生活圈组织紧凑复合的社区网络，促进生活、就业、休闲相互融合，提升市民的幸福感。构建宜居、宜业、宜学、宜游的社区服务圈，促进职住均衡发展。科学化 精细化 智能化 2019 年习总书记第三次实地考察上海杨浦滨江、古北社区，强调落实现代化城市治理需要发挥好政府、社会、市民等各方力量。从 突出问题出发，把分散式信息系 统 整合 起 来。鼓励 和 支 持 企 业、群团 组织、社会组织积极参 与，发挥 群众主 体 作 用，调 动群众 积极 性、主动性、创造性，探索 建 立可 持 续 的运 作机制。2017、2018、2019 年习总书记 三次考察上海，“城市是人民的城市，人民城市为人民”2018 年上海市人民政府 上海市 2035 城市总体规划 政策推动 城市更新的前沿、人民幸福生活的基石市民中心 组团中心 家园中心 便 民服务点 构成 的 公共服务 体系，将让居 民从家 步 行 5分钟 可 以 到达便 民 服务 点，享受便民商业、小微绿 地、儿 童游戏、老 年 看 护等公共服务；步 行 15 分钟 到达 家 园 中心，就 近满足教育、文 化、医疗 等需求，享 有一 站 式社区生活 服务，实现一 刻 钟社区 服务 圈 全 覆盖。北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）15分钟生活圈 浙江省政府 浙江省未来社区建设试点工作方案 基 于新 加 坡邻里 中心 模 式，浙 江 省退 出 了 基 于 5-10-15 分钟生活圈，打造 具有归属 感、舒 适感、未来感的 新型 城市功能单元。牢牢 把 握 民生为 先、改革 为基、重建为 主、稳健 为要的 四大原 则。未来社区是 绿色 低 碳 智 慧 的“有 机 生 命 体”、宜居宜业宜游的“生活共同体”、资源 高效 配置 的“社会 综 合体”，以 及数字 社会城市基本功能单元系 统 的内 涵特 征，坚持 四个属性、防止四种倾向，科学有 序推 进未来社区 创 建。成都市社区综合体与 2021 年全市社区商业工作计划 打造 一批重点领 域示范性项目，加快 构 建“14项 基 础便 民 型+11 类 品质提升 型”社区商业 多元业 态服务 体系，系 统营造 功能 完善、精 准 高效的社区生活 服务新场景，不断增 强社区商业发 展 活力，推动形成共生共荣的社区优质生活服务圈，让社区居民生活更加便捷，基本生活需求实现就近配套，生活品质显著提升。政策推动 15 分钟生活圈涉及 民生，人民幸福生活，符 合下一 阶段 发 展 的政 策支 持；多 地 已经启动 实 际 政 策支 持。政策大方向不可 消 失 的 门店，电商 冲击 下仍 家 门口边便捷 商业的 不可替代 性，私域 流量的 深耕。消费元定律社区商业 客源 以社区 及 周 边 的居 民为 主 力，一 般可 覆盖 1-5万 人，消费需求 稳定，实 践检验抗 周期。抗周期配置社区商业配置的优势特点3 社区商业的行业分析White Paper of the Community BusinessS 优势 O 机会 W 劣势 T 威胁 抗周期配置：经济 下行中 充 分体现 抗 周期能力，是 资 产 配置 的 不可或缺 的部分；政策大方向：政 策 上 已 出现对民生 项目 的 支 持；消费元定律：永不 消 失 的 门店，家 门口 的 优 势；多样化策略：资 产 投资及退 出 模 式 多样，可根据投 资收益目标灵 活调整（纯销售、纯 出 租、租售并 举）。消费升级：市 场潜 力 大，国内社商 占 消费 30%vs 发 达 国家 60%。当 前 未 来 募：行业 尚 未出现对应的 机构长 期 投资者；投：1线 城市 资 产 价格过 高，投资 落地 难*。管：面 积 小 运 营成 本高，运 营难度大；运 营属 地 性 强，运 营 管理 难度大；退：行业 尚 未 形成稳定 的买家市 场，未有 成熟 的 退 出方式。当 前 未 来 社区商业行业 SWOT 分析S 优势 O 机会 W 劣势 T 威胁 募：目前没有专门资管机构投资社商，募集竞争 少；投：1.5 线 城市大量高负债率的开发商项目，不乏 物美价廉，需集中解决方案（*）；管：大量存量社商无系统管理，价值洼地。商业供应过剩：部分 城市如上海、成都商业供应 过量，消费市场竞争激烈。管：近期涉及到教育、居住两类受政策冲击可能 性较大，如教育培训、房产中介缩减线下门店等；商业或将供应过剩：1.5 线城市或仍有大量商业供 应，潜在威胁；管：社区团购等新型线上商业，或将会对线下的 社商造成冲击。短 期 长 期 短 期 长 期 管：家门口社区商业大量创新机会，运营或对未 来提升坪效潜力大（*）；养老、医疗等主题消费 近年来开始逐步进入社区商业领域，业态更新有 突破口可循；退：公募 REITs 的机会。社区商业行业 SWOT 分析城市 商业面积（万）项目数（个）上海市 1500.94 667深圳市 1244.86 554广州市 1072.40 494北京市 1060.73 461成都市 925.44 385苏州市 739.64 297武汉市 645.46 282杭州市 583.09 245天津市 548.11 225南京市 439.23 198合计 8759.90 3808国内社区商业行业 规模 稳 步扩张，平均每 年 新开 业 项 目 超 过 155 个、体量逾 850万，年均 增长 率 达到 29%，自 2015 年 后 项 目 增量 明显 放缓，行业 告 别“野蛮增长”，进入 精 细化 运作阶段，未 来 将 以稳定的 增速 保持 增长。数据来源：盈石商用智能数据库（2021 年 Q1）、克尔瑞 社区商业市场存量、未来供应量、吸纳量情况 各城 市 5万 以下的 盒子 型商业以及住 宅配套 的持有型商业 统计赋 能型 运 营 夫妻老婆店赋能 证照、装修、客户运 营、etc赋能后提升空间收益 案例约 50%孵 化型 运 营 招商 造“商”单一 复合 以特定客户为中心匹 配商品及服务 私域运 营 500 米内优选商户 会员积分及优惠计划 提升销售额 案例约 30%共享增值服务 社区商业运营创新提升坪效的潜力巨大在地消费 人口 数 量 人 均 消费能 力 在地 消费 习惯 经营能 力 社商营业额/租金收入 资产价格（1-竞品 力 系数）1 社区商业行业 SWOT 分析初步结论(1 线 vs 1.5 线*)战略 分类：消费 习惯问题，只 有在 1线 和 1.5 线才 有社区商业的需求，但这 两类 应 分成两 个 市场来 研判：7城市宏观经济发展与情况对比 选取北京、上海、成都、杭州、西安、南京、长沙七城市进行对比 新一线城市，是 第一财经周刊 根据商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性五大指标综合评比后划分的名单。2021 城市商业 魅力排 行 榜 中，上海、北京、深圳、广 州位 列 一线城市，15 个 进 入 新一线名单的城市 依 次是成都、杭州、重 庆、西安、苏 州、武汉、南京、天津、郑 州、长沙、东莞、佛山、宁波、青岛 和沈阳。