20220805-中国银河-房地产7月行业动态报告_销售艰难复苏_热点城市土地市场热度回升_25页_1mb.pdf

证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 table_main 公司深度报告模板 销售艰难复苏， 热点城市土地市场热度回升 7 月行业动态报告 房地产行业 推荐 (维持评级 ) 核心观点 ： 7 月销售回暖脚步放慢 。 2022 年 7 月， 30 城新房销售面积同比增速为 -33.73%，环比增速为 -30.05%，成交套数同比增速为 -34.36%，环比增速为 -28.22%。单月销售面积环比增速由正转负，但同比降幅较2022 年 3-5 月份仍有较大缩窄，约为 14pcts。分一二三线城市来看，一、二、三线成交 面积同比增速分别为 -5.73%/-37.45%/-45.40%，环比增速分别为 -17.52%/-36.40%/-22.80%。继连续三个月的环比增长后，本月环比转负一方面是由于 6 月份集中推盘冲击业绩导致基数较高，另一方面 7 月出现的断贷事件冲击购房者热情，市场进入短暂的观望期，但相较于 6 月份之前， 7 月份销售市场仍在艰难复苏。 二轮土拍供应体量 仍在较低水平，热度分化明显， 民企拿地持续收缩 。 截至 8 月 3 日， 22 个重点城市除长春、郑州、沈阳外，有 19城公布了二轮集中供地地块情况。 19 城共推出建设用地 2033.33 万方 ，同比下降 54.29%，环比下降 1.43%，供应量基本与本年度一轮土拍持平，土地市场供应规模仍处于低位。 二轮土拍平均流拍率仅5.22%，较一轮土拍的 19.80%下降 14.58pcts， 各城市热度分化明显，北京、苏州、宁波热度较高，广州不同地块差异明显。 北京的成交均价由一轮土拍时的 29844 元 /平方米上升为 34603 元 /平方米，环比增长 15.95%，成交均价也超过去年第二轮土拍，同比增长 7.58%。杭州 45 宗供应地块仍全部成交，其中 12 宗地触限进入一次报价阶段，热度较其它已完成二轮集中土拍的城市仍处于较高水平 。 已完成二批次竞拍的 14 城中，民企拿地金额占比进一步缩小，仅有 20%左右。 政治局将稳定市场放在首位，静待相关维稳政策的落 地 。 稳定房地产市场可以从两方面来理解，一方面是稳定地产来形成对经济的向上拉动，另一方面是化解行业目前面临的风险。疲弱的销售会加剧资金压力较大的房企出现流动性危机的速度，由此带来连锁的市场风险。会议将“稳地产”放在“房住不炒”之前，意味着当前经济稳定是第一位，后续对市场的托底动作将加大，若想实现稳定化解风险，则需要各方的支持和配合，中央、地方政府、金融机构的合力才是化解问题的关键，终极结果 是行业的格局改善和市场的平稳运行 。 投资建议： 目前行业的关注点在于销售能否复苏以及房企盈利能否修复，目前最关键的是恢复市场信心，本轮销售的修复较之前更加艰难和曲折，我们认为政策更大程度的实质性宽松已经在途，房贷利率仍有下降空间，需求侧政策演绎范围加大，化解风险的资金支持和各方合力正在孕育，下半年行业局面大概率将迎来改善 。 我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科 A（ 000002）、保利发展（ 600048）、金地集团（ 600383）、招商蛇口（ 001979）、滨江集团（ 002244）、龙湖 集 团 (0960.HK) 。 建 议 关 注 优 质 物 业 管 理 公 司 ： 招 商 积 余（ 001914）、旭辉永升服务（ 1995.HK） 。 风险提示： 销售 修复不及 预期、政策支持力度不及预期的风险。 分析师 王秋蘅 ： （ 8610） 8092 7618 ： wangqiuheng_ 分析师登记编码： S0130520050006 特别鸣谢 实习生 周玉杰 相对 沪深 300 表现图 - 2 5 . 0 0 %- 2 0 . 0 0 %- 1 5 . 0 0 %- 1 0 . 0 0 %- 5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2022-01-302022-02-042022-02-092022-02-142022-02-192022-02-242022-03-012022-03-062022-03-112022-03-162022-03-212022-03-262022-03-312022-04-052022-04-102022-04-152022-04-202022-04-252022-04-302022-05-052022-05-102022-05-152022-05-202022-05-252022-05-302022-06-042022-06-092022-06-142022-06-192022-06-242022-06-292022-07-042022-07-092022-07-142022-07-192022-07-242022-07-29沪深 300 房地产 资料来源： Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】 6 月行业动态报告 _销售在分化中复苏，路径或较以往更加曲 折 【银河地产】行业动态报告 _5 月行业动态报告_5 月销售环比小幅回升，政策持续宽松 【银河地产】行业动态报告 _4 月行业动态报告 _一轮集中供地基本完成，政策持续宽松 【银河地产】行业动态报告 _3 月行业动态报告 _政策支持力度加大，行情演绎热度持续 【银河地产】行业动态报告 _2 月行业动态报告 _供需两端政策持续发力，关注板块两会行情 【银河地产】行业动态报告 _稳增长主线下，行情演绎路径逐渐清晰 -1 月行业动态报告 【银河地产】 12 月行业动态报告 _销售环比连续两月为正，一季度为配置佳期 行业动态报告房地产 2022 年 8 月 5 日 行业动态报告 /房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、 行业基本面情况跟踪 . 1 （一） 销售跟踪： 7 月销售回暖脚步放慢，一线城市需求韧性 . 1 1、 7 月销售艰难复苏，增长要靠一线城市提振 . 1 2 存销比连续三个月下降 . 2 （二） 土地跟踪：二轮土拍供应体量减少，城市热度分化，民企拿地收缩 . 2 1. 一轮土拍供应、成交体量均下降 . 2 2. 二轮土拍热度仍未回升，房企拿地谨慎 . 3 3. 土地市场总体表现稳定，各城市各板块热度分化 . 3 4. 民企拿地持续收缩，国企拿地积极 . 5 二、 21 年年报、 22 年一季报及半年业绩预告分析 . 5 （一） 利润表：归母净利润断崖下跌，盈利能力出现企稳迹象 . 5 （二） 资产负债表：预收账款覆盖率仍大于 1，行业去杠杆成效明显 . 6 （三）现金流量表：行业现金流紧张，筹资现金流近年首次净流出 . 8 （四） 22 年上半年不利因素叠加，多数房企业绩负增长 . 11 三、 政策进入观测期，宽松力度进一步加大 . 13 （一） 政治局将稳定市场放在首位，静待相关维稳政策的落地 . 13 （二） “因城施策 ”层面或迎来高能级城市对改善性住房需求的政策支持 . 15 四、 房地产行业在资本市场中的表现情况 . 16 （一） LPR 与上月持平，房贷利率继续下行 . 16 （二） 房地产行业 PE 稍有下行， PB 仍处于历史低位 . 17 1、房地产板块 PE、 PB 估值比较 . 17 2、 房地产板块与各行业 PE、 PB 估值比较 . 18 3、 物业管理版块市场表现 . 18 4、 物管个股表现 . 19 五、 投资建议 . 19 六、风险提示 . 20 插 图 目 录 . 21 表 格 目 录 . 22 行业动态报告 /房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 一、 行业基本面情况跟踪 （一） 销售跟踪： 7 月销售 回暖脚步放慢 ， 一线城市需求 韧性 1、 7 月销售 艰难复苏， 增长要靠一线城市提振 2022 年 7 月， 30 城新房销售面积同比增速 为 -33.73%，环比增速 为 -30.05%，成交套数同比增速为 -34.36%，环比增速为 -28.22%。单月销售面积环比增速由正转负 ， 但同比降幅较2022 年 3-5 月份仍有较大缩窄，约为 14pcts。继连续三个月的环比增长后，本月环比转负一方面是由于 6 月份集中推盘冲击业绩导致基数较高，另一方面 7 月出现的断贷事件冲击购房者热情，市场进入短暂的观望期，但相较于 6 月份之前， 7 月份销售市场仍在艰难复苏 。 分一二三线城市来看，一、二、三 线成交面积同比增速分别为 -5.73%/-37.45%/-45.40%，环比增速分别为 -17.52%/-36.40%/-22.80%。各能级城市分化明显，一线城市 6 月份环比增幅最大， 7 月环比降幅最小，而二线城市 7 月环比降幅最大。这反映出基本面较好的高能级城市需求仍有一定储备，受到负面事件的影响较小，而二线城市观望情绪更加浓厚，需求弹性大，三线城市受政策影响效果不明显，需求复苏较慢，未来增长要靠一线城市提振。 图 1： 30 大中城市新房成交面积情况（万平方米） 图 2： 30 大中城市新房成交套数情况（套） 05 0 01 0 0 01 5 0 02 0 0 02 5 0 03 0 0 03 5 0 02 0 1 6 - 0 5 2 0 1 7 - 0 2 2 0 1 7 - 1 1 2 0 1 8 - 0 8 2 0 1 9 - 0 5 2 0 2 0 - 0 2 2 0 2 0 - 1 1 2 0 2 1 - 0 8 2 0 2 2 - 0 530 大中城市月成交面积 05 0 , 0 0 01 0 0 , 0 0 01 5 0 , 0 0 02 0 0 , 0 0 02 5 0 , 0 0 03 0 0 , 0 0 02 0 1 6 - 0 5 2 0 1 7 - 0 2 2 0 1 7 - 1 1 2 0 1 8 - 0 8 2 0 1 9 - 0 5 2 0 2 0 - 0 2 2 0 2 0 - 1 1 2 0 2 1 - 0 8 2 0 2 2 - 0 530 大中城市 : 商品房成交套数 : 当月值 资料来源： wind，中国银河证券研究院 资料来源： wind，中国银河证券研究院 图 3： 30 大中城市月成交面积同比及环比（ %） 图 4：重点一二三线城市成交面积环比（ %） - 1 0 0 %- 5 0 %0%5 0 %1 0 0 %1 5 0 %2 0 0 %2 5 0 %3 0 0 %16-0216-0516-0816-1117-0217-0517-0817-1118-0218-0518-0818-1119-0219-0519-0819-1120-0220-0520-0820-1121-0221-0521-0821-1122-0222-0530 大中城市成交面积同比 30 大中城市成交面积环比 - 1 0 0 %- 5 0 %0%5 0 %0 0 %1 5 0 %2 0 0 %2 5 0 %3 0 0 %3 5 0 %4 0 0 % 一线城市成交面积环比 二线城市成交面积环比三线城市成交面积环比 资料来源： wind，中国银河证券研究院 资料来源： wind，中国银河证券研究院 行业动态报告 /房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 2 存销比连续三个月下降 截至 2022 年 7 月 31 日，十大 城市的存销比为 11.40，较上月 -1.34， 环比 -10.52%，同比 +34.43%， 由于 销售回暖需求释放 ，去化周期 环比 小幅 下降 。分线来看，一、二线城市存销比分别为 10.78、 11.79，分别较上月 -3.00、 -0.42， 一线城市去化周期较去年同期仍有较大空间， 二线城市去化周期基本恢复到年初水平。 图 5：十大城市可售面积及存销比 图 6：一线 4 城可售面积及存销比 051015202501 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 04 , 0 0 05 , 0 0 06 , 0 0 07 , 0 0 08 , 0 0 09 , 0 0 01 0 , 0 0 016-0516-1117-0517-1118-0518-1119-0519-1120-0520-1121-0521-1122-05十大城市可售面积（万平方米）十大城市 : 商品房存销比 ( 面积 ): 当月值 0246810121416182005 0 01 , 0 0 01 , 5 0 02 , 0 0 02 , 5 0 03 , 0 0 03 , 5 0 016-0516-1117-0517-1118-0518-1119-0519-1120-0520-1121-0521-1122-05一线 4 城可售面积（万平方米）十大城市 : 商品房存销比 ( 面积 ): 一线城市 : 当月值 资料来源： wind，中国银河证券研究院 资 料来源： wind，中国银河证券研究院 图 7：二线 6 城可售面积及存销比 051015202501 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 04 , 0 0 05 , 0 0 06 , 0 0 07 , 0 0 016-0516-1117-0517-1118-0518-1119-0519-1120-0520-1121-0521-1122-05二线 6 城可售面积（万平方米）十大城市 : 商品房存销比 ( 面积 ): 二线城市 : 当月值 资料来源： wind，中国银河证券研究院 （二） 土地跟踪： 二 轮土拍供应体量 减少 ， 城市热度分化 ，民企拿地收缩 1. 一轮土拍供应、成交体量均下 降 一轮土拍 全部完成 ，整体热度降温。 截至 7 月 5 日， 22 个重点城市均完成今年首轮集中土拍。 22 城共推出建设用地 2183.95 万方，同比收窄 58.82%，环比收窄 70.69%，供应量下降土地市场热度下降。 一轮集中供地 共实现 4988.27 亿元成交值，同 比下降 53.03%，环比下降 16.02%。受供应规模缩减的影响，同时， 一季度 疫情好转并未刺激需求上升，销量没有出现明显增长 ，房企对土地市场投资仍持谨慎态度， 因此 交易量减少。另外，部分房企当前仍面临到期债务压力大等困扰，在一定程度上导致今年第一轮集中土拍成交较乏力。 行业动态报告 /房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 3 图 8：第一批土拍 22 城土地供应量 图 9：第一批土拍 22 城成交情况 0501 0 01 5 02 0 02 5 03 0 0北京 福州 合肥 青岛 厦门 重庆 上海 武汉 成都 长沙 宁波 南京 杭州 天津 深圳 广州 济南 无锡 苏州 长春第一批供应体量（万方） 05 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 03 0 0 0 03 5 0 0 001 0 02 0 03 0 04 0 05 0 06 0 07 0 08 0 09 0 01 0 0 0北京 福州 合肥 青岛 厦门 重庆 上海 武汉 成都 长沙 宁波 南京 杭州 天津 深圳 广州 济南 无锡 苏州 长春 沈阳 郑州第一批成交建筑面积（万方） 成交金额（亿元）平均楼面价（元 / 平方米） 资料来源： 中指研究院， 中 国银河证券研究院 资料来源： 中指研究院， 中国银河证 券研究院 2. 二轮土拍热度 仍未 回升， 房企拿地谨慎 二轮土拍进行中，供应量与成交量仍 未回温 。 截至 8 月 3 日， 22 个重点城市除长春、郑州、沈阳外，有 19 城公布了二轮集中供地地块情况。 19 城共推出建设用地 2033.33 万方，同比下降 54.29%，环比下降 1.43%，供应量基本与本年度一轮土拍持平，土地市场供应规模仍处于低位。 整体来看， 22 城中首批次土拍表现相对较好的城市供地信心更强，如深圳、合肥、重庆、厦门、长沙二批次供地均上调规模，而首批次低温运行的城市中，除青岛外，天津、济南供地规模均大幅缩量 。 有 14 城 已 完成今年二轮集中土拍 ，较上月增加了重庆、南京、成都、长沙、广州 。已完成二轮土拍的 14 城共实现 3809.56 亿元成交值，同比下降 51.07%，环比 上升 7.32%。对比一轮集中供地，二轮土拍市场 略有 好转 但回升不明显 ，受 到期债务体量较大 、销售市场 仍未企稳、政策刺激作用有限 等影响，房企在低能级城市拿地仍较为谨慎，但随着 下半年大规模债务到期、 销售市场 逐步企稳 ，未完成二轮土拍的城市值得期待。 图 10：第二批土拍 22 城土地供应量 图 11：第二批土拍 22 城成交情况 0501 0 01 5 02 0 02 5 0厦门 福州 北京 青岛 苏州 武汉 合肥 宁波 杭州 重庆 南京 成都 长沙 广州 上海 济南 天津 无锡 深圳第二批供应体量（万方） 05 0 0 01 0 0 0 01 5 0 0 02 0 0 0 02 5 0 0 03 0 0 0 03 5 0 0 04 0 0 0 001 0 02 0 03 0 04 0 05 0 06 0 07 0 08 0 0厦门 福州 北京 青岛 苏州 武汉 合肥 宁波 杭州 重庆 南京 成都 长沙 广州第二批成交建筑面积（万方） 成交金额（亿元）平均楼面价（元 / 平方米） 资料来源： 中指研究院， 中 国银河证券研究院 资料来源： 中指研究院， 中国银河证券研究院 3. 土地市场总体表现稳定，各城市 各板块 热度分化 二轮土拍平均流拍率仅 5.22%，较一轮土拍的 19.80%下降 14.58pcts，土地市场转好。北京的成交均价由一轮土拍时的 29844 元 /平方米上升为 34603 元 /平方米，环比增长 行业动态报告 /房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 4 15.95%，成交均价也超过去年第二轮土拍，同比增长 7.58%。杭州 45 宗供应地块仍全部成交，其中 12 宗地触限进入一次报价阶段，热度较其它已完成二 轮集中土拍的城市仍处于较高水平。宁波二轮集中土拍总供应量为 92.45 万平方米，这是集中供地以来宁波商品住宅供地体量最小的一次，由于优化供应结构、预售资金监管放松等政策，宁波土地市场也有回温。厦门热度有所下降，触限率由首轮集中土拍的 22.22%降低到 11.11%，溢价率由首轮集中土拍的 6.78%降低到 1.43%。 广州 二轮集中土拍的平均溢价率为 6.55%，较一轮土拍增加5.35pcts，较去年二轮土拍增加 5.73pcts，与本次推出地块质量较好有关系， 但流拍率达到21.43%，在结束二轮集中土拍的 22 城中流拍率 最高，地块冷热分化，企业拿地较为谨慎 。 图 12：第一批土拍 22 城溢价成交率 图 13：第一批土拍 22 城成交与流拍情况 010203040506070底价成交宗数 溢价成交宗数 010203040506070北京 福州 合肥 青岛 厦门 重庆 武汉 成都 长沙 宁波 南京 杭州 天津 深圳 广州 济南 无锡 苏州 长春成交宗数 终止挂牌宗数 流拍宗数 资料来源： 中指研究院， 中 国银河证券研究院 资料来源： 中指研究院， 中国银河证券研究院 图 14：第 二 批土拍 22 城溢价成交率 图 15：第 二 批土拍 22 城成交与流拍情况 0102030405060厦门 福州 北京 青岛 苏州 武汉 合肥 宁波 杭州 重庆 南京 成都 长沙 广州底价成交宗数 溢价成交宗数 0102030405060厦门 福州 北京 青岛 苏州 武汉 合肥 宁波 杭州 重庆 南京 成都 长沙 广州成交宗数 终止挂牌宗数 流拍宗数 资料来源： 中指研究院， 中 国银 河证券研究院 资料来源： 中指研究院， 中国银河证券研究院 图 16：第一批土拍 22 城溢价率 图 17：第二批土拍 22 城溢价率 0%5%1 0 %1 5 %2 0 %2 5 %3 0 %3 5 %4 0 %4 5 %北京 福州 合肥 青岛 厦门 重庆 武汉 成都 长沙 宁波 南京 杭州 天津 深圳 广州 济南 无锡 苏州 长春21 第一轮溢价 21 第二轮溢价 21 第三轮溢价 22 第一轮溢价 0%5%1 0 %1 5 %2 0 %2 5 %3 0 %3 5 %4 0 %4 5 %厦门 福州 北京 青岛 苏州 武汉 合肥 宁波 杭州 重庆 南京 成都 长沙 广州21 第一轮溢价 21 第二轮溢价 21 第三轮溢价 22 第一轮溢价 22 第二轮溢价 行业动态报告 /房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 5 资料来源： 中指研究院， 中 国银河证券研究院 资料来源： 中指研究院， 中国银河证券研究院 4. 民企拿地持续收缩，国企拿地积极 一轮土拍落幕， 民企拿地持续收缩，国企扩充土地储备。 在 第一轮 土拍中，中央性、地方性国企拿地活跃，拿地份额明显提升，本轮国企拿地权益面积占总面积比重及权益金额占总 金额比重分别为 70.27%、 70.50%，分别较 2021 第一批集中供地 +12.16pct、 +11.58pct。民营企业拿地明显谨慎，下降至 29.73%、 29.50%。从拿地数额来看，国企和民企拿地数量都出现了收缩，竞拍热度大幅下降，分别为 241、 115 宗。就本轮集中供地来看，房企拿地呈现出“国增民减”的整体特征，国企积极扩充优质的土地储备，在“三道红线”带来的资金压力以及市场热度降温等因素影响下，民企拿地积极性下降。 二轮土拍 进行中 ， 拿地企业仍以央国企、地方国资为主，民企 投资布局 谨慎。 2022 年 一轮集中土拍 中 ， 22 城央国企 及 地方国资拿地金额占比 71%，民企拿地金额仅占 29%。 据中指研究院数据显示， 已完成二批次竞拍的 14 城 中， 民企拿地金额占比进一步缩小，仅 有 20%左右 。其中， 杭州民企投资力度 最 强 ，占拿地总金额的 67%，其次是宁波民企拿地金额占 29%。其余城市民企拿地意愿仍不足，北京、厦门、福州、苏州民企拿地金额占比在 10%以内。 央国企 及 地方国资 拿地金额占八成已 逐步 反映出 新的 行业 格局， 民企爆雷事件频发后，剩余 民企 发展模式更健康，但也导致短期民企拿地金额不断下降 。 图 18： 第一轮土拍 国央企及民企 拿地宗数、权益面积与权益金额 05 0 01 0 0 01 5 0 02 0 0 02 5 0 03 0 0 03 5 0 04 0 0 04 5 0 05 0 0 0拿地宗数 权益面积（万方） 权益金额（亿元）国央企 民企 资料来源： 中指研究院， 中 国银河证券研究院 二、 21 年年报 、 22 年一季报 及 半年 业绩预告 分析 （一） 利润表：归母净利润断崖下跌，盈利能力出现企稳迹象 2021 和 2022Q1A 股房地产板块总营业入分别为 29,947.28 和 4233.44 亿元，同比 8.54%和 -12.37%，较上年同期增速分别下降 2.66pct 和 49.72pct； 2021 和 2022Q1 分别实现归母净利润 325.28 亿元和 112.12 亿元，增速为 -84.43%和 -42.18%，较上年同期增 速分别下降 65.59pct和 26.02pct。 2021 年行业营收总体维持正增长，但是较前几年增速逐渐放缓， 2022Q1 营收同比大幅下降，出现负增长。 2021 房地产行业归母净利润出现断崖下跌， 2022Q1 归母净利润也出现了大幅下跌，但幅度较 21 年全年小。 行业动态报告 /房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 6 2021 和 2022Q1 房地产销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为 2.88%和 3.11%、3.33%和 4.60%、 2.96%和 4.78%，同比增加 0.17pct 和 0.18pct、 0.02pct 和 0.01pct、 0.56pct 和0.73pct。整体三费率分别 为 9.19%和 12.48%，同比增加 0.75pct 和 0.92pct。行业整体费用控制能力有所下降，主要是由于房地产行业市场下行，企业投入更多费用用于销售去化和财务处理上，管理费用率处于近年低点，企业组织管理优化初见成效。 2021 和 2022Q1 销售毛利率为 20.81%和 20.21%，较上年同期分别下降 6.11pct 和2.54pct；实现销售净利率 2.63%和 4.01%，较上年同期下降 6.87pct 和 1.45pct。 21 年毛利率和净利率均下滑主要在于：（ 1）由于前几年土地市场景气度较高，房企整体拿地价格攀升， 在18 年左右房企高价拿地加杠杆的后果开始体现，高土地成本项目现进入结转期间，对利润率产生影响；（ 2）行业“限价”控制，行业利润空间被压缩，自 18 年来毛利率、净利率总体均呈下降趋势；（ 3）房企对行业市场预期下行，在财务报表中计提了数额较大的资产减值准备。短期内行业利润率水平仍有下行压力，但长期来看随着各地宽松政策在中央的背书下逐渐推行，土地市场回归理性将有助于行业内耗现象的修正， 22Q1 盈利能力已经开始修复，未来行业的利润率水平将筑底回升，迎来改善。 图 19：房地产 行业 2021 和 2022Q1 营业总收入及同比增速 - 2 0- 1 001020304005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 03 5 , 0 0 0营业总收入（亿元） 同比（ % ） 资料来源： wind，中国银河证券研究院 图 20：房地产行业 2021 和 2022Q1 归母净利润及同比增速 - 1 0 0- 8 0- 6 0- 4 0- 2 0020406005 0 01 , 0 0 01 , 5 0 02 , 0 0 02 , 5 0 0归属母公司股东的净利润（亿元） 同比（ % ） 资料来源： wind，中国银河证券研究院 图 21：房地产行业 2021Q1 销售毛利率及销售净利率 32.42 28.28 27. 42 29.61 32.15 31.34 26 .92 20.81 30.28 22.75 20.21 11.59 9.56 10. 42 12.42 12.25 11.27 9.5 0 2.63 8.4 7 5.46 4.01 05101520253035销售毛利率（ % ） 销售净利率（ % ） 资料来源： wind，中国银河证券研究院 图 22：房企 2021Q1 销售费用率、管理费用率及财务费用率 0123456销售费用率（ % ） 管理费用率（ % ） 财务费用率（ % ） 资 料来源： wind，中国银河证券研究院 （二） 资产负债表：预收账款覆盖率仍大于 1，行业去杠杆成效 行业动态报告 /房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 7 明显 截止 2021 和 2022Q1 预收账款分别为 35314.82 亿元和 36240.75 亿元，同比增长 7.37%和1.37%， 2021 年预收账款覆盖 2021 年全年营收的 1.17 倍，房企未来业绩仍有保障。 2021 行业预收账款增速保持上涨， 2016-2020 年增速持续下跌结束，同比增速出现抬头趋势，2022Q1 受到全国疫情、房企风险暴露、行业景气度下行的影响，同比增速出现下降，我们认为随着疫情缓解，以及中央政治局会议之后各 地逐渐放开购房限制，预计三季度预收账款进一步提升。 2021 和 2022Q1，行业资产负债率分别为 79.43%和 79.16%，较同期 +0.66pct 和 -0.22pct。三道红线相关指标上，净负债率分别为 84.47%和 86.90%，较同期 -0.14pct 和 +0.69pct；现金短债比分别为 1.08 和 1.05，较同期下降 15.55pct 和 165.62pct；剔除预收款资产负债率为72.43%和 71.73%，较同期 -0.11pct 和 -0.40pct。剔除预收款资产负债率为 72.43%和 71.73%，较同期 -0.11pct 和 -0.40pct。行业整体仍处于三道红线达标的边缘，但整体出现改善趋势，净负债率出现明显改善， 2020 年后已经基本满足要求；现金短债比未满足要求，但是出现下降趋势，正在向标准靠拢；剔除预收款资产负债率仍未满足要求，但是出现下降趋势。在“三条红线”的融资监管下，房企开始积极降低杠杆水平，预计后续季度行业杠杆率还将迎来更大幅度的下降。 图 23：房地产行业 2021 和 2022Q1 三道红线指标 0%5 0 %1 0 0 %1 5 0 %2 0 0 %2 5 0 %3 0 0 %净负债率 剔除预收款资产负债率 现金短债比 资料来源： wind，中国银河证券研究院 图 24：房地产行业 2021 和 2022Q1 资产负债率 74 .61 74.94 76.60 77.05 78.76 79.95 79.40 79 .27 79.43 79.31 79.37 79.16 7172737475767778798081资产负债率 (%) 资料来源： wind，中国银河证券研究院 图 25： 房地产行业 2021 和 2022Q1 预收账款及同比增速 0%5%1 0 %1 5 %2 0 %2 5 %3 0 %3 5 %4 0 %4 5 %5 0 %05 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 03 5 , 0 0 04 0 , 0 0 0预收账款（包括合同负债） 同比 资料来源： wind，中国银河证券研究院 行业动态报告 /房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 8 （三）现金流量表：行业现金流紧张，筹资现金流近年首次净流出 2021 和 2022Q1 期内销售商品、提供劳务收到的现金分别为 33088.51 和 5401.98 亿元，同比 +6.34%和 -32.75%。 2021 和 2022Q1 现金流净额分别为 -1677.24 和 -1223.14 亿元，表现为现金净流出，流入额同比下降 195.04%和 35.63%。分类来看，经营活动现金流量净额为3753.59 和 -954.27 亿元，同比 +18.95%和 -100.02%， 2021 年房地产销售上半年较好，经营活动现金流量小幅增加，但同比增幅大幅下降， Q1 销售疲软导致回款大幅减少。投资活动现金流量净额为 -2232.46 和 -86.95 亿元，同比 -20.68%和 +100.24%；筹资活动现金流净流出 3198.46和 181.92 亿元，同比上升 796.75%和 95.62%，筹资活动 现金近年来首次出现流出现象，房企融资借贷出现严重困难，现金流入压力转移到经营现金流量上， 2022 年 Q1 随着中央对房地产行业金融的支持，市场信心逐渐回复，筹资活动现金出现好转。 图 26： 房企 2021 和 2022Q1 现金流量及同比增速-3-2-10123- 6 0 0 0- 4 0 0 0- 2 0 0 000 0 04 0 0 06 0 0 0经营活动产生的现金流量净额（亿元）投资活动产生的现金流量净额（亿元）筹资活动产生的现金流量净额（亿元）同比（ % ） 资料来源： wind，中国银河证券研究院 图 27：房企 2021 和 2022Q1 销售商品、提供劳务收到的现金及增速 - 40 %- 20%0%20 %40 %60 %80 %05 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 03 5 , 0 0 0销售商品、提供劳务收到的现金（亿元） 同比（ % ） 资料来源： wind，中国银河证券研究院 表 1：部 分房企 2021 年报核心观点 公司 原因 招商蛇口 【 目标完成率优于市场， 2022 年维持 3300 亿业绩目标 】 2021 年，招商蛇口全年累计实现签约销售金额 3268 亿元，累计实现签约销售面积 1464 万平方米，同比均上升 17.7%。 2021 年招商蛇口销售目标完成率达 99.0%，优于多数规模房企，全口径销售排名上升至行业第 7 位。 2022 年招商蛇口全年可售货值达 6200 多亿元，合同销售目标维持去年 3300 亿元。 【 深耕核心城市，积极推动城市更新 】 2021 年， 招商蛇口累计获取土地 113 宗，新增土地面积 666 万平方米，总计容建面 1559 万平方米，同比减少 4.1%， 权益面积 886 万平方米。 在城市更新方面 ，招商蛇口持续发力，落地的单项目收并购共 12 宗，累计补充项目资源 106 万平方米，并积极参与 800 亿元上海城市更新基金的筹划组建。 【 盈利指标连续下滑，三条红线保持“绿档” 】 招商蛇口实现营业收入 1606.4 亿元，同比增长 23.9%。 净利率和归母净利率分别为 9.5%和 6.5%，较去年末分别降低 3.6 个百分点和 3 个百分点。招商蛇口各项盈利指标连续下滑， 主要受计提减值影响和业务结转导致的毛利率下降。 平均借贷成本 4.48%， “三道红 线”指标保持绿档达标。 【 社区与园区板块发展良好，招商积余取得新突破 】 2021 年，招商蛇口 社区开发与运营收入 1279.1 亿元，园区开发与运营收入 325.3 亿元，分别同比增长 26.3%和 15.2%，增速较上年放缓。招商积余 2021 年成功收购上航物业、南航物业。全年物业管理业务实现新签年度合同额 30.50 亿元 ，同比增长 24%。此外，招商蛇口在大健康方面以 “地产 +健康”智慧康养赋能综合发展的商业模式 ，有效提升健康管理和养老业务的营业收入和入住率。 行业动态报告 /房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 9 绿城中国 【 巩固长三角优势去化率近 7 成， 2022 年目标谨慎 】 2021 年绿城合同销售额 3509 亿元，同比增长 21.3%， 销售增速位列 TOP20 房企第一 ，目标完成率 113%，回款率处 106%的高位。深耕一二线和长三角区域，保证去化速度，自投项目 整体去化率 69%。 2022 年绿城合同 销售目标 3300 亿元（ -6% YoY） ，相对谨慎。 2022 年可售货值 4442 亿元 （自投： 3452 亿元，代建 990： 843 亿元），叠加年内新增货值实现的销售转化（转化率 20%-30%），预计全年目标压力不大。 【 政府国企代建委托方占比近 75%，保障新拓业务高增长 】年内绿城管理新拓代建合约建面同比增长 21.9%,新拓项目代建费同比增长 22.3%至 71.1 亿元，新拓规模稳增长。年末 国企在建项目面积占比 41%、政府 32.3%、金融机构 2.2%、民营企业 24.5%，在宏观调控下绿城提高了代建委托方的选择标准，委托方的性质决定其未来有更稳定的业绩增长，但相应也会损失部分利润空间。 【 全年新增货值 3137 亿元，下半年投资谨慎加大合作比例 】年内维持相对积极拿地态度，新增货值 3137 亿元，权益拿地销售金额 938 亿元，权益拿地销售比 0.65，投资力度远超 40%的政策红线。绿城上半年广泛参与多城集中供地的竞拍，权益拿地支出 741 亿元，权益拿地销售比 1.04。受行业基本面变化的影响，下半年绿城放缓投资强度，同时加大合作比例和非公开市场的投资力度， 下半年权益拿地销售比 0.27,非公开市场新增货值占比 39%（ 2021H:32%） ，新增项目货值权益占比也降至 39%（ 2021H:68%）。 【利润水平有待改善，低权益比或拖累未来权益利润增长】 2021 年绿城结转收入 1002 亿元， 同比大幅增长52.4%；期末合同负债 /结转收入 1.66 倍 ,保障了后续营收增长。期