20220803-东方证券-房地产行业_2022年第30周地产周报-政治局会议表态克制_基本面缓慢修复_17页_691kb.pdf

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 行业 研究 | 行业周报 本周市场回顾。 第 29周房地产板块指数强于沪深 300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对收益为 4.5%。沪深 300 指数报收 4170.1，周度涨幅为 -1.6%；创业板指数报收 2670.45，周度涨幅 -2.4%；房地产板块指数报收 3087.50，周度涨幅为 2.8%。 本周行业要闻。 中 央政治局会议：坚持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，保交楼、稳民生。银保监会：支持地方做好“保交楼”工作 ， 促进房地产市场平稳健康发展 。央行： 6 月末，住户部门贷款余额同比增长 7.6%。郑州：向七家重点房企优先帮助纾困，给予棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁四种退出方式支持。 南京、 温州给予购房补贴。 上海 二批次集中供地 34 宗地全部成交，其中12 宗底价成交， 13 宗达“一次性报价” 。 多支保障房公募 REITs 正式获批。 本周一线城市新房销售量较上周减少，二手房销售量较上周增加，二线城市新房销售量较上周增加，二手房销售量较上周 基本持平 。 第 30 周 29 大城市新房销售为2.60 万套，较第 29 周增加 3.0%； 11 大城市二手房销售 11259 套，较第 29 周增加11.9%； 一线城市新房、二手房交易较第 29周分别减少 24.6%、增加 23.1%；二线城市新房、二手房交易较第 29周分别增加 8.8%、减少 0.1%。 库存量较上周 微减 ，库销比较上周降低。 15大城市库存为 124.3万套，较第 29周减少 0.1万套；库销比为 16.8个月，较 29周减少 0.2个月。 本周土地市场出让热度较上周降低。 第 30周26 大城市合计成交土地 38 块。 土地出让金额增加。 第 30 周 26 大城市土地出让金为 821.7亿元，较第 29周 增加 305.6亿元。 平均溢价率上升。 第 30周 26大城市土地成交平均溢价率为 3.7%，较第 29周上升。 重点公司 公告 。 华润置地 拟 向租户提供 租金 减免约 22-25 亿元。华润万象生活发布中期盈利预告。 新大正、陆家嘴、绿城管理 公告 2022年中期业绩。 华润置地、大悦城发布上半年经营快报。 招商蛇口拟发行 30亿元中票，另与招商平安资产签署战略合作协议。 保利发展第二期股权激励计划第三个行权期 上市流通数量 15.97万股 。 碧桂园拟配股 募资 28.27亿港元。龙湖集团启动股代息计划。宝龙地产、中梁控股美元债违约。金科服务拟为母公司提供 15亿元借款。 本周 中央 政治局会议 定调 “稳地产、保交楼 ”，强调因城施策 用好政策工具箱 ， 宽松力度低于预期， 引发 市场行情反转 。 从 政治局表态以及地方出台 的方案 来看，我们认为 政策思路 是优先 保全 购房者 的 权益 而非单纯对困难项目或企业“输血” ，从而一定程度 托底市场信心 ，同时监管仍不希望完全通过需求刺激手段解决问题 。 7月百强销售在去年低基数下同比降幅收窄至 34%， 略好于预期， 结合上海二批次土拍热度稍有回升， 行业 基本面仍处于缓慢修复通道 。 其中，多家 国企 及高评级民企单月销售同比回正或接近回正 ， 也反映出延期交付事件对于行业销售的影响总体可控。 结合 近期 偿债高峰下 ， 信用风险 仍在 蔓延 ， 预计 行业结构性分化的趋势将加速演变 。 在政策力度克制、需求缓慢复苏的背景下，无论是延期交付还是 债务困局的解决都 不会一蹴而就， 困难房企 仍将处于“失血”状态。 我们继续看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。看好业绩稳健的一线龙头， 推荐 保利发展 (600048，买入 )、万科 A(000002，买入 ) ； 与业绩具有弹性的二线龙头 ，推荐 金地集团 (600383，买入 )、 龙湖集团(00960，买入 )。 同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业 ，推荐碧桂园服务 (06098，买入 )、保利物业 (06049，买入 )、招商积余 (001914，增持 )、新大正 (002968，买入 )、 融创服务 (01516，买入 )、 星盛商业 (06668，买入 )。 风险提示 销售 复苏 低于预期。 逆周期政策不及 预期。利率发生明显上升 。 投资建议 与投资 标的 核心观点 国家 /地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2022年 08月 03日 赵旭翔 执业证书编号： S0860521070001 吴丛露 执业证书编号： S0860520020003 香港证监会牌照： BQJ931 吴尘染 执业证书编号： S0860522020001 政治局会议表态克制，基本面缓慢修复 2022 年第 30 周地产周报 看好 （ 维持 ） 银保监会定调保交楼，基本面复苏仍需宽松政策加码： 2022 年第 29 周地产周报 2022-07-25 供需走弱或拖累基本面复苏节奏，期待宽松政策发力： 2022 年第 28 周地产周报 2022-07-18 销售回升、开工投资承压，实质性复苏仍需更大力度宽松政策： 6 月统计局数据点评 2022-07-16 房地产行业行业周报 政治局会议表态克制，基本面缓慢修复 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 1. 第 30周市场行情回顾（ 2022.7.252022.7.31） . 4 1.1 第 30 周行业指数表现 . 4 1.2 第 30 周地产板块个股表现 . 4 2. 行业及公司要闻回顾（ 2022.7.252022.7.31） . 4 2.1 行业一周要闻回顾 . 4 2.2 房地产行业重点城市一周数据回顾 . 5 2.3 重点城市土地市场跟踪 . 7 2.4 重点公司一周要闻回顾 . 10 3. 投资建议 . 12 风险提示 . 12 附录 . 13 房地产行业行业周报 政治局会议表态克制，基本面缓慢修复 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 3 图表目录 图 1：本周（第 30 周） 30 城市新房成交 . 6 图 2：本周（第 30 周） 11 城市二手房成交 . 6 图 3：本周（第 30 周）新房二手房成交中一线城市占比 . 6 图 4：第 30 周跟踪城市库销比 . 7 图 5：重点城市库存和库销比 . 7 图 6：一、二线城市土地成交情况 . 8 图 7：卫星城土地成交情况 . 8 图 8：一、二线城市土地出让金情况 . 9 图 9：卫星城土地出让金情况 . 9 图 10： 26 城土地平均溢价率情况 . 10 图 11： 26 城土地流拍情况 . 10 表 1：本周房地产板块指数强于沪深 300 指数，强于创业板指 . 4 表 2：本周房地产个股表现，阳光城、嘉凯城涨幅居前 . 4 表 3：覆 盖公司估值表 . 12 表 4：地产板块股票池名单 . 13 房地产行业行业周报 政治局会议表态克制，基本面缓慢修复 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 4 1. 第 30 周 市场行情回顾（ 2022.7.252022.7.31） 1.1 第 30 周行业指数表现 第 30 周 房地产板块指数 强于 沪深 300 指数 ，强于 创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对收益为 4.5%。沪深 300 指数报收 4170.10，周度涨幅为 -1.6%； 创业板指数报收 2670.45，周度涨幅 -2.4%；房地产板块指数报收 3087.50，周度涨幅为 2.8%。 表 1：本周房地产板块指数强于沪深 300 指数，强于创业板指 指数 (2022/07/29) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深 300 4170.10 -1.6% -0.2% -20.0% 创业板指 2670.45 -2.4% -0.8% -10.0% 房地产指数（申万） 3087.50 2.8% 2.0% -19.3% 数据来源： Wind，东方证券研究所 1.2 第 30 周地产板块个股表现 第 30 周地产板块涨幅居前的公司分别为 阳光城 、 嘉凯城 、 招商蛇口 、 华发股份 、 中南建设 。 表 2：本周房地产个股表现，阳光城、嘉凯城涨幅居前 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 阳光城 18.65% 顺发恒业 -15.17% 嘉凯城 13.15% 广宇发展 -9.72% 招商蛇口 12.20% 实达集团 -7.68% 华发股份 11.32% 深大通 -7.06% 中南建设 9.65% 万里股份 -5.47% 数据来源： Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池是经过调整的，具体见附录 2. 行业及公司要闻回顾 （ 2022.7.252022.7.31） 2.1 行业一周要闻回顾 中央政治局会议：坚持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，保交楼、稳民生。银保监会：支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。 央行： 6 月末，上半年住户部门贷款增加 1002.1 亿元，比上年同期多增 26.4 亿元 。 郑州： 向 七 家重点房企优先帮助纾困 ， 给予四种退出方式支持。 上海 二批次集中 供地 34 宗全部成交，其中 12 宗底价成交， 13 宗达“一次性报价” 。 湖南： 住房公积金最高贷款额度提高 。 南京市高淳区：购买新房可获房价 1%补贴 。 温州：年内购买首套房可获合同总价 0.6%财政补贴 。 多支保障房公募 REITs 正式获批 。 1) 中央政治局会议：稳定房地产市场，坚持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 信息来源： 观点地产网 房地产行业行业周报 政治局会议表态克制，基本面缓慢修复 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 5 2) 银保监会：支持地方做好“保交楼”工作 ， 促进房地产市场平稳健康发展 。 信息来源： 观点地产网 3) 央行： 6 月末，住户部门贷款余额同比增长 7.6%，增速比上月末高 1.7 个百分点。上半年住户部门贷款增加 1002.1 亿元，比上年同期多增 26.4 亿元。 信息来源： 观点地产网 4) 郑州： 召开重点房企项目情况汇报会议 ， 向建业、鑫苑、世茂、康桥、绿地、正商、融创 七家重点房企优先帮助纾困 ， 给予棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁四种模式的退出方式支持。 信息来源： 观点地产网 5) 上海 ： 第二批次集中 供地 34 宗地全部成交，其中 12 宗底价成交， 13 宗 地 达到中止价进入“一次报价”阶段 ， 共收获土地出让金 780 亿元，总出让面积约 119.66 万方 。 信息来源：地产中国网 6) 湖南： 住房公积金最高贷款额度提高至 70 万元，三孩家庭提高至 80 万元 。 信息来源：观点地产网 7) 南京市高淳区：购买新房可获房价 1%补贴 。 信息来源：观点地产网 8) 温州：居民年内购买首套房可获合同总价 0.6%财政补贴 。 信息来源：观点地产网 9) 红土深圳安居 REIT、 中金厦门安居 REIT 正式获批 ， 华夏北京保障房 REIT 已获上交所受理 。 信息来源： 观点地产 网 2.2 房地产行业重点城市一周数据回顾 本周一线城市新房销售量较上周减少，二手房销售量较上周增加，二线城市新房销售量较上周增加，二手房销售量较上周 基本持平 。 第 30 周 29 大城市新房销售为 2.60 万套，较第 29 周增加3.0%； 11 大城市二手房销售 11259 套，较第 29 周增加 11.9%；一线城市新房、二手房交易较第29周分别减少 24.6%、增加 23.1%；二线城市新房、二手房交易较第 29周分别增加 8.8%、减少0.1%。 房地产行业行业周报 政治局会议表态克制，基本面缓慢修复 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 6 图 1：本周（第 30 周） 30 城市新房成交 数据来源： Wind，东 方证券研究所 图 2：本周（第 30 周） 11 城市二手房成交 数据来 源： Wind，东 方证券研究所 图 3：本周（第 30 周）新房二手房成交中一线城市占比 数据来源 ： Wind，东方 证券研究所 02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,000010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,0002020年第1周2020年第9周2020年第17周2020年第25周2020年第33周2020年第41周2020年第49周2021年第5周2021年第13周2021年第21周2021年第29周2021年第37周2021年第46周2022年第1周2022年第10周2022年第18周2022年第26周29大城市（套） 一线城市（套，右轴）01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,00005,00010,00015,00020,00025,0002020年第1周2020年第9周2020年第17周2020年第25周2020年第33周2020年第41周2020年第49周2021年第5周2021年第13周2021年第21周2021年第29周2021年第37周2021年第46周2022年第1周2022年第10周2022年第18周2022年第26周11大城市（套） 一线城市（套，右轴）0%4%8%12%16%20%24%28%32%36%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2020年第1周2020年第9周2020年第17周2020年第25周2020年第33周2020年第41周2020年第49周2021年第5周2021年第13周2021年第21周2021年第29周2021年第37周2021年第46周2022年第1周2022年第10周2022年第18周2022年第26周二手房一线占比 新房一线占比（右轴） 房地产行业行业周报 政治局会议表态克制，基本面缓慢修复 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 7 库存量较上周减少，库销比较上周降低。 截至第 30 周， 15 大城市库存为 124.3 万套，较第 29 周减少 0.1 万套；库销比为 16.8 个月，较 29 周减少 0.2 个月。一线城市库存量 27.8 万套，较第 29周减少 0.1 万套，库销比为 10.9 个月，较第 29 周减少 0.3 个月。二线城市库存量 58.1 万套，较第 29 周减少 0.06 万套，库销比为 12.3 个月，较第 29 周减少 0.2 个月。 图 4：第 30 周跟踪城市库销比 数据来源： Wind， 东方证券研究所 图 5：重点城市库存和库销比 数据来源 ： Wind，东 方证券研究所 2.3 重点城市土地市场跟踪 本周土地市场出让热度较上周降低。 第 30 周 26 大城市合计成交土地 38 块。其中一线城市、二线城市、环沪卫星城、粤港澳卫星城分别成交 34、 1、 1、 2 块，较第 29 周分别增加 34 块、减少49 块、 增加 1 块 、增加 2 块。 土地出让金额增加。 第 30 周 26 大城市土地出让金为 821.7 亿元，较第 29 周 增加 305.6 亿元。 20.0 3.8 14.4 11.4 0.05.010.015.020.025.0020000400006000080000100000120000北京 上海 广州 深圳新房库存 新房去化周期（月，右轴）04812162024282020年第1周2020年第9周2020年第17周2020年第25周2020年第33周2020年第41周2020年第49周2021年第5周2021年第13周2021年第21周2021年第29周2021年第37周2021年第46周2022年第1周2022年第10周2022年第18周2022年第26周15大城市（月） 一线城市（月） 房地产行业行业周报 政治局会议表态克制，基本面缓慢修复 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 8 图 6：一、二线城市土地成交情况 数据来源：好地网、观点地产网，东方证券研究所 注：一线城市：北京、上海、深圳；二线城市：广州、杭州、南京、苏州、合肥、天津、厦门、武汉、郑州、宁波、西安、成都。 图 7：卫星城土地成交情况 数据来源：好地网、观点地产网，东方证券研究所 注：卫星城：环沪包括嘉兴、嘉善、昆山、湖州、南通市区、启东，粤港澳包括东莞、佛山、惠州、中山、珠海。 02040608010012001002003004005002020年第 2周2020年第10周2020年第18周2020年第26周2020年第34周2020年第42周2020年第50周2021年第 6周2021年第15周2021年第23周2021年第31周2021年第39周2021年第48周2022年第 3周2022年第12周2022年第20周2022年第28周一线城市成交土地面积（万方） 二线城市成交土地面积（万方）一线城市成交地块数 二线城市成交地块数051015200501001502002503003504002020年第 2周2020年第10周2020年第18周2020年第26周2020年第34周2020年第42周2020年第50周2021年第 6周2021年第15周2021年第23周2021年第31周2021年第39周2021年第48周2022年第 3周2022年第12周2022年第20周2022年第28周卫星城（环沪）成交土地面积（万方） 卫星城（粤港澳）成交土地面积（万方）卫星城（环沪）成交地块数 卫星城（粤港澳）成交地块数 房地产行业行业周报 政治局会议表态克制，基本面缓慢修复 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 9 图 8：一、二线城市土地出让金情况 数据来源：好地网、观点地产网，东方证券研究所 注：一线城市：北京、上海、深圳；二线城市：广州、杭州、南京、苏州、合肥、天津、厦门、武汉、郑州、宁波、西安、成都。 图 9：卫星城土地出让金情况 数据来源：好地网、观点地产网，东方证券研究所 注：卫星城：环沪包括嘉兴、嘉善、昆山、湖州、南通市区、启东，粤港澳包括东莞、佛山、惠州、中山、珠海。 平均溢价率上升。 第 30 周 26 大城市土地成交平均溢价率为 3.7%，较第 29 周上升。 一线城市、二线城市、环沪卫星城、粤港澳卫星城的平均溢价率分别 4.0%、 0.0%、 0.6%、 1.0%。第 30 周26 大城市土地流拍数量为 0 块。 0200400600800100012002020年第 2周2020年第10周2020年第18周2020年第26周2020年第34周2020年第42周2020年第50周2021年第 6周2021年第15周2021年第23周2021年第31周2021年第39周2021年第48周2022年第 3周2022年第12周2022年第20周2022年第28周一线城市出让金总额（亿元） 二线城市出让金总额（亿元）0204060801001201401602020年第 2周2020年第10周2020年第18周2020年第26周2020年第34周2020年第42周2020年第50周2021年第 6周2021年第15周2021年第23周2021年第31周2021年第39周2021年第48周2022年第 3周2022年第12周2022年第20周2022年第28周卫星城（环沪）出让金总额（亿元） 卫星城（粤港澳）出让金总额（亿元） 房地产行业行业周报 政治局会议表态克制，基本面缓慢修复 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 10 图 10： 26 城土地平均溢价率情况 数据来源：好地网、观点地产网，东方证券研究所 注： 26 城市为北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、合肥、天津、厦门、武汉、郑州、宁波、西安、成都、嘉兴、嘉善、昆山、湖州、南通市区、启东、东莞、佛山、惠州、中山、珠海。 图 11： 26 城土地流拍情况 数据来源：好地网、观点地产网，东方证券研究所 注： 26 城市为北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、合肥、天津、厦门、武汉、郑州、宁波、西安、成都、嘉兴、嘉善、昆山、湖州、南通市区、启东、东莞、佛山、惠州、中山、珠海。 2.4 重点公司一周要闻回顾 房地产及相关业务发展： 华润置地拟向租户减免租金 22-25 亿元并公告上半年经营快报。 华润万象生活发布 2022 年 中期盈利预告。 陆家嘴、新大正 、绿城管理公告 2022 年 中期 业绩 。 招商蛇口拟发行 30 亿元中票，另与招商平安资产签署战略合作协议 。 保利发展 发布第二期股票期权激励计划第三个行权期第六次行权结果暨股份上市公告 。 碧桂园拟配股 募资 28.27 亿港元。 龙湖集团启动股代息计划 。 宝龙地产 、中梁控股 美元债违约。 金科服务 拟 为 母公司 提供 15 亿元借款 。 0%5%10%15%20%25%30%35%40%2020年第 2周2020年第 10周2020年第 18周2020年第 26周2020年第 34周2020年第 42周2020年第 50周2021年第 6周2021年第 15周2021年第 23周2021年第 31周2021年第 39周2021年第 48周2022年第 3周2022年第 12周2022年第 20周2022年第 28周平均溢价率02468101214161820222426282020年第 1周2020年第 9周2020年第17周2020年第25周2020年第33周2020年第41周2020年第49周2021年第 5周2021年第14周2021年第22周2021年第30周2021年第38周2021年第47周2022年第 2周2022年第11周2022年第19周2022年第27周流拍地块数（宗） 房地产行业行业周报 政治局会议表态克制，基本面缓慢修复 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 11 【 华润置地 】 1） 公司拟 向经历经营困难的租户提供 不超过 6个月的 租金减免 ，租金减免金额 介于约人民币 22 至 25 亿元。 2） 公司 2022 年 1-6 月 累计 实现 合同销售金额 1210.4 亿 ， 同比减少26.6%， 累计 实现合同销售面积 587.2 万平 米 ，同比减少 39.0%，累计实现 租金收入约 80.9 亿 ，同比降低 5.9%。 3） 董事会主席李欣辞任总裁职务 ， 执董吴秉琪接替 。 【华润万象生活】公司 上半年 归母净利润预计同比增长约 25%-30%。 【 新大正 】 公司 上半年实现营业收入 12.5 亿元，同比增长 39.5%；实现归母 净利润 9315 万元 ，同比增长约 25.2%。 【陆家嘴】 公司 上半年 实现营业收入 51.0 亿元，同比减少 11.7%；实现 归母 净利润 11.4 亿元，同比减少 44.7%。 【绿城管理】公司 上半年 实现营业 收入 12.6 亿元，同比增加 16.4%，实现 归 母 净利润 3.6 亿元，同比增长 33.4%。 【 招商蛇口 】 拟发行 30 亿元中票，分别为 3 年期及 5 年期； 另 与招商平安资产签署战略合作协议 ， 将获 40 亿合作意向金 。 【 保利发展 】 第二期股权激励计划第三个行权期上市流通数量 15.97 万股 ， 募集资金净额为人民币 85.92 万元，全部用于补充公司流动资金。 【大悦城地产】公司上半年累计实现 合同销售 金 额 163.0 亿元 ，同比增长 33.4%，累计实现 合同销售 面积 40.3 万平米，同比增长 29.3%。 【碧桂园】公司拟 配售 8.7 亿股股份 ， 募资 28.27 亿港元 。 【 龙湖集团 】 启动股代息计划 ， 现金股息转换为代息股份价格为 27.79 港元 。 【宝龙地产】 2022 年 7 月到期 票据 尚未偿还本金额 2129.4 万美元本金及应计利息 。 【 中梁控股 】 2022 年 7 月到期票据尚未偿还 1257.4 万美元本金及利息 。 【 金科服务 】公司拟 为金科地产提供不超 15 亿元借款 ， 年利率 8.6%。 【 新城悦 】 与天津市宁河区政府及金玉物业达成战略合作 。 【 阳光城 】 为子公司提供 1.59 亿担保 ， 另股东所持 2.1 亿股被司法冻结 。 【城投控股】公司以 2,529,575,634 股为基数，每股派发现金红利 0.11 元（含税），共计派发现金红利 278,253,319.74 元。 房地产行业行业周报 政治局会议表态克制，基本面缓慢修复 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 12 3. 投资建议 本周中央政治局会议定调“稳地产、保交楼”，强调因城施策用好政策工具箱，宽松力度低于预期，引发市场行情反转。从政治局表态以及地方出台的方案来看，我们认为政策思路是优先保全购房者的权益而非单纯对困难项目或企业“输血”，从而一定程度托底市场信心，同时监管仍不希望完全通过需求刺激手段解决问题。 7 月百强销售在去年低基数下同比降幅收窄至 34%，略好于预期，结合上海二批次土拍热度稍有回升，行业基本面仍处于缓慢修复通道。其中，多家国企及高评级民企单月销售同比回正或接近回正，也反映出延期交付事件对于行业销售的影响总体可控。 结 合 近期偿债高峰下，信用风险仍在蔓延， 预计 行业结构性分化的趋势将加速演变。 在政策力度克制、需求缓慢复苏的背景下，无论是延期交付还是债务困局的解决都不会一蹴而就，困难房企仍将处于“失血”状态。 我们继续看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。 看好业绩稳健的一线龙头， 推荐 保利发展 (600048，买入 )、万科 A(000002，买入 ) ； 与业绩具有弹性的二线龙头 ，推荐 金地集团 (600383，买入 )、 龙湖集团 (00960，买入 )。 同时我们看好迅速成长且信用受损较小的 物管和商管行业 ，推荐 碧桂园服务 (06098，买入 )、保利物业 (06049，买入 )、招商积余 (001914，增持 )、 新大正 (002968，买入 )、 融创服务 (01516，买入 )、 星盛商业 (06668，买入 )。 表 3：覆盖公司估值表 A 股股票 股票 股价 市值 EPS（元 /股） PE 投资 目标价 最近报告 代码 简称 （元） （亿元） 21A 22E 23E 21A 22E 23E 评级 （元） 时间 000002.SZ 万科 A 16.87 1961 1.94 2.21 2.41 9 8 7 买入 24.74 2022/5/12 600048.SH 保利 发展 16.25 1945 2.29 2.53 2.74 7 6 6 买入 22.77 2022/7/20 600383.SH 金地集团 11.38 514 2.08 2.38 2.75 5 5 4 买入 20.47 2022/4/26 001914.SZ 招商积余 16.21 172 0.48 0.68 0.91 34 24 18 增持 18.41 2022/3/21 002968.SZ 新大正 24.47 56 0.72 1.02 1.43 34 24 17 买入 30.55 2022/7/27 H股股票 股票 股价 市值 核心 EPS（元 /股） PE 投资 目标价 最近报告 代码 简称 （港元） （亿港元） 21A 22E 22E 21A 22E 23E 评级 （港元） 时间 0884.HK 旭辉控股集团 2.08 190 0.87 1.07 1.22 2 2 1 买入 6.5 2022/3/18 6049.HK 保利物业 45.00 249 1.53 1.97 2.52 25 20 15 买入 60.3 2022/3/20 6098.HK 碧桂园服务 15.74 530 1.20 2.03 2.79 11 7 5 买入 82.34 2021/8/5 1995.HK 旭辉 永升服务 5.23 92 0.35 0.58 0.90 13 8 5 买入 20.3 2021/8/27 1516.HK 融创服务 3.10 95 0.41 0.55 0.73 6 5 4 买入 8.75 2022/4/6 9909.HK 宝龙商业 4.10 24 0.68 1.04 1.38 5 3 3 买入 31.6 2021/8/20 0960.HK 龙湖集团 26.65 1620 3.93 4.57 5.48 6 5 4 买入 51.62 2021/9/30 6668.HK 星盛商业 1.69 16 0.18 0.25 0.34 8 6 4 买入 3.98 2022/4/18 0873.HK 世茂服务 2.41 59 0.46 0.77 1.06 5 3 2 买入 8.86 2021/12/28 数据来源： Wind，公司公告，东方证券研究所 股价更新日： 2022 年 8 月 1 日 注：各公司 EPS 为东方证券预测数据。 风险提示 销售 复苏 低于预期。 受调控影响，销售增长可能不达预期，从而影响开发商的周转能力和盈利能力。 逆周期政策不及预期。 目前行业处于下行期，如果逆周期政策不及预期，可能引发行业进一步下行。 房地产行业行业周报 政治局会议表态克制，基本面缓慢修复 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 13 利率发生明显上升。 目前的低利率环境是推升房地产市场的主要因素，未来因为全球利率环境变化（如美国加息）及中国金融风险局部爆发等因素导致国内利率出现明显上升，将对房地产市场量价产生负面影响。 附录 跟踪城市及地产板块股票池名单 1、周度新房数据跟踪城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、福州、厦门、东莞、惠州、南宁、济南、南昌、呼和浩特、温州、泉州、淮安、江阴、武汉、长春、无锡、昆明、大连、佛山、吉林、金华、常州。其中一线城市为：北京、上海、深圳、广州。 2、周度二手房数据跟踪城市：北京、深圳、南京、杭州、苏州、厦门、青岛、南昌、大连、南宁、扬州。其中一线城市为：北京、深圳。 3、周度库存数据跟踪城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、福州、厦门、东莞、南宁、济南、温州、泉州、蚌埠、九江、江阴、张家港。其中一线 城市为：北京。 4、本报告使用的股票池基于申万行业指数（房地产）进行调整，调整依据为该公司实质从事业务 /盈利与地产关联，也可能是与我们关注的领域有关（如房地产服务业，传媒板块的三六五网也符合股票池要求），调整后股票数量为 130。股票池全名单如下： 表 4：地产板块股票池名单 000002.SZ 万科 A 000620.SZ 新华联 002305.SZ 南国置业 600393.SH 粤泰股份 600743.SH 华远地产 000005.SZ 世纪星源 000631.SZ 顺发恒业 002574.SZ 明牌珠宝 600463.SH 空港股份 600745.SH 中茵股份 000006.SZ 深振业 A 000638.SZ 万方发展 600007.SH 中国国贸 600503.SH 华丽家族 600748.SH 上实发展 000011.SZ 深物业 A 000656.SZ 金科股份 600048.SH 保利 发展 600510.SH 黑牡丹 600753.SH 东方银星 000014.SZ 沙河股份 000667.SZ 美好集团 600052.SH 浙江广厦 600533.SH 栖霞建设 600773.SH 西藏城投 000023.SZ 深天地 A 000671.SZ 阳光城 600064.SH 南京高科 600565.SH 迪马股份 600791.SH 京能置业 000029.SZ 深深房 A 000718.SZ 苏宁环球 600067.SH 冠城大通 600604.SH 市北高新 600807.SH 天业股份 000031.SZ 中粮地产 000732.SZ 泰禾集团 600077.SH 宋都股份 600606.SH 绿地控股 600823.SH 世茂股份 000036.SZ 华联控股 000736.SZ 中房地产 600094.SH 大名城 600620.SH 天宸股份 600847.SH 万里股份 000038.SZ 深大通 000797.SZ 中国武夷 600113.SH 浙江东日 600621.SH 华鑫股份 600848.SH 上海临港 000040.SZ 东旭蓝天 000809.SZ 铁岭新城 600133.SH 东湖高新 600622.SH 嘉宝集团 600890.SH 中房股份 000042.SZ 中洲控股 000838.SZ 财信发展 600149.SH 廊坊发展 600638.SH 新黄浦 600895.SH 张江高科 000043.SZ 中航地产 000863.SZ 三湘股份 600158.SH 中体产业 600639.SH 浦东金桥 601588.SH 北辰实业 000046.SZ 泛海控股 000897.SZ 津滨发展 600159.SH 大龙地产 600641.SH 万业企业 300295.SZ 三六五网 000069.SZ 华侨城 A 000909.SZ 数源科技 600162.SH 香江控股 600647.SH 同达创业 000090.SZ 天健集团 000918.SZ 嘉凯城 600173.SH 卧龙地产 600648.SH 外高桥 000150.SZ 宜华健康 000926.SZ 福星股份 600185.SH 格力地产 600649.SH 城投控股 000402.SZ 金融街 000931.SZ 中关村 600208.SH 新湖中宝 600657.SH 信达地产 000502.SZ 绿景控股 000961.SZ 中南建设 600215.SH 长春经开 600658.SH 电子城 000506.SZ 中润资源 000965.SZ 天保基建 600223.SH 鲁商置业 600663.SH 陆家嘴 000514.SZ 渝开发 000979.SZ 中弘股份 600225.SH 天津松江 600665.SH 天地源 000517.SZ 荣安地产 001979.SZ 招商蛇口 600239.SH 云南城投 600675.SH 中华企业 000537.SZ 广宇发展 002016.SZ 世荣兆业 600246.SH 万通地产 600683.