仲量联行2022中国办公楼租赁指南_40页_7mb.pdf

上海 香港 深圳 北京 广州 成都 重庆 武汉 长沙 南京 郑州 杭州 西安 苏州 天津 沈阳 宁波 大连 无锡 青岛仲量联行办公楼租赁服务 2中国办公楼市场摘要及展望 4主要城市速览 8办公楼租赁指南 31关于仲量联行 36目录2仲量联行办公楼租赁服务业务能力 在中国拥有超过 180名办公楼领域的专业人员，为您提供最全面的市场信息和专业服务 我们的细分专业领域涵盖办公楼、产业园区、商务中心和联合办公等 拥有超过 235年的全球房地产经验和最佳实践经验 凭借广泛的全球、地区和本地业务网络，我们与业主、租户和投资者建立起牢固的合作关系 连续 3年荣获 RICS中国年度最佳交易冠军奖 ( 2018-2020) 连续 15年荣膺“全球最具商业道德企业”称号（ 2008-2022）核心服务租户代表无论你的企业是计划进行单一办公室搬迁，还是寻求购买办公空间以满足全球扩张的统一战略，你都需要一个拥有本地市场专业知识的商业地产租户代表为您服务。 物业选址 物业搜索及研究 商业条款谈判 租赁/购买策略调整 财务分析及定性分析 租赁/购买战略评估与总体规划： 增减面积 搬迁新址 物业整合 优化物业空间使用项目租赁我们将结合国际平台和本地知识，我们能为您发掘和保留重要租户，确定最佳租金水平，量身定制符合您业务目标的项目租赁策略，为您最大限度地创造价值。 项目总体战略规划 项目营销与推广 租赁代理 租务管理办公室设立或搬迁将直接影响公司的业务运作，整个过程复杂且耗时耗力，因此选择一家专业的房地产顾问很有必要。我们在商业地产领域拥有丰富的经验和专业的见解，可提供一站式办公楼租赁服务。仲量联行中国商业地产部市场份额占主导地位联系人中国区/上海 张静 17年从业经验香港 鲍雅历 16年从业经验北京 刘骁 17年从业经验 白路 16年从业经验成都 邓艳萍 14年从业经验重庆 刘洋 12年从业经验 广州 马炜图 27年从业经验杭州 尤培荣 16年从业经验南京 陈明哲 11年从业经验西安 何娜 10年从业经验青岛 曲岩萍 18年从业经验天津 及 沈阳 高云鹏 15年从业经验深圳 李文杰 10年从业经验武汉 刘宁 26年从业经验 2021年 拥有180+位地产专家 完成1,460+办公楼租赁交易 覆盖200万+平方米租赁面积广州 成都重庆北京台北青岛沈阳天津武汉上海香港澳门深圳仲量联行分公司 (16)杭州南京仲量联行项目办公室 (16)长沙大连哈尔滨济南海宁苏州湖州南宁三亚佛山顺德珠海唐山福州昆明洛阳渭南盐城乌鲁木齐兰州石家庄潍坊徐州威海长春吉林太原郑州呼和浩特合肥常州扬州无锡昆山金华温州厦门泉州河源韶关清远梅州汕尾揭阳茂名阳江云浮湛江肇庆海口汕头南昌贵阳安顺攀枝花丽江嘉兴绍兴南通潮州廊坊句容邢台开封新沂秦皇岛烟台襄樊仲量联行业务覆盖城市 (超过 80)拉萨延安西宁凯里德阳绵阳广元眉山雅安甘孜资阳内江自贡宜宾昭通 毕节泸州遂宁广安南允达州番禺惠州东莞/虎门中山西安汉中鄂尔多斯3办公楼业务覆盖32个仲量联行办公室（含项目办公室）网络式辐射全国超过80个大中小城市一线城市租赁团队领跑市场重点二三线城市市场占有率排名第一 青岛/济南/天津市场占有率80%以上； 沈阳/西安/重庆等市场占有率都超过60%； 武汉市场占有率超过50%； 成都/南京等市场占有率超过40%。偏远地区资源积累极为丰富 如乌鲁木齐，我们曾为EMC, Cisco, Philips, UTC, MSD, GE, Bayer等完成选址工作截至2021年体量2022年新增供应2023年新增供应万平方米0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 2,000青岛无锡大连宁波天津沈阳苏州西安郑州长沙杭州厦门南京武汉重庆成都广州北京香港深圳上海42021年中国21个重点城市包含香港的甲级办公楼总体量录得8,787万平方米。未来两年，21个城市合计将有近2,000万平方米的新增供应，约占目前总体量的22%，其中，深圳、上海、广州、成都的未来供应量较为显著，而北京、青岛、 天津、大连的未来供应量相对较为有限。在经济回暖的支持下，2021年成为了中国办公楼市场有史以来需求增量最为强劲的年份之一。头部企业在其中发挥了引领支撑作用，来自科技、金融等领域的企业在全国各个主要城市保持活跃。总体而言，全国甲级办公楼市场需求端的优异表现帮助市场各方参与者大幅度提升信心。全国甲级办公楼重点城市总体量中国办公楼市场 摘要5全国甲级办公楼重点城市租金和同比变化(2021)2021年，全国21个重点城市的甲级办公楼租金均有不同程度涨跌幅。整体上相比于2020年租金表现，呈现出租金复苏或租金幅度收窄的趋势。租金（人民币/平方米/天）租金同比-10.00%-8.00%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%-25.0-15.0-5.05.015.025.0香港 北京 上海 深圳 广州 杭州 青岛 南京 武汉 成都 大连 西安 苏州 宁波 长沙 天津 重庆 厦门 沈阳 郑州 无锡租金（元/平方米/天） 租金同比在2018年新一轮金融开放以来，中国快速且大幅调整金融政策，而北京正在成为外资企业进驻中国的关键落足之处，进而催生了一波对于办公楼的需求。据仲量联行了解，仅以北京为例，2018年新一轮金融开放以来已有60余家外资金融机构落地，其中包括Visa和MasterCard两大银行卡清算机构以及标普、惠誉、穆迪三大评级机构等知名头部企业。在全国金融业政策逐渐放宽的大趋势下，作为首都，北京将以“十四五”战略方针为指引，持续扩大金融开放。北京市及各区政府近年来陆续出台众多优惠政策，不论是对于业务范围的重新划定还是金融牌照或金融许可证获得条件的放宽，无疑为外资金融企业在此轮市场的开拓探索注入活力。北京办公楼市场实为政策导向型市场。目前，在老牌的外资金融企业聚集地金融街以及自贸区管辖范围内的CBD区域，随着开放政策的落地实施，市场活跃度正逐步提升。金融开放政策的优惠补贴也许暂时尚未成为企业决定搬迁的根本动因，但其对于已有搬迁或新租计划的外资企业确实有较强吸引作用。仲量联行在与某知名外资银行的交流中了解到，自贸区优惠政策已成为其搬迁决策的重要考量因素之一。于政府而言，中国区总部乃至亚太区总部的头衔已然拥有吸引力，但最侧重的关注点依旧落在企业的赋税能力。对于部分行业头部企业，政府给予总部迁入的一次性高额资金奖励甚至可以与装修成本相抵消，无疑会达到“锦上添花”的效果。中国办公楼市场 观点随着轨道交通的不断发展，上海非中央商务区的轨道交通密度正逐步提高，向中央商务区靠拢。非中央商务区的地铁总长在过去五年中不断增加。根据仲量联行地理信息平台系统MapIT的计算，至2025年底，非中央商务区范围内的地铁总长将从2020年的230公里增长将近1.5倍至329公里。根据中国交通运输部的统计，上海是全国地铁网络最长的城市。便捷的交通连接起了上海各商务板块，助力上海多中心的发展模式，提升了板块间的通勤时间，增强各类经济活动效率。例如，2021年1月竣工的15号线连接了漕河泾的9号线与12号线，为换乘提供了更便捷的方案。新地铁线不仅缩短了换乘时间，也缩短了板块间的通勤时间。未来五年，上海将有更多线路竣工，包括贯穿中央商务区的14号线，以及联通杨浦、虹口和浦东各商务板块的18号线。我们根据仲量联行在线地理信息系统MapIT，计算出了当前需要的公共交通通行时间及未来14、18、19号线开通后，各板块间通勤时间的改善幅度。几乎每一个板块都有改善的潜力，届时，这些板块因更便捷的交通而更受租户青睐。尤其北外滩与陆家嘴的通行时间将缩短至10分钟以内，这将拔高北外滩的金融与物流航运中心地位，并使得其与外滩、陆家嘴形成的“黄金三角”地位更稳固。金融对外开放持续发力，赋能北京办公楼租赁市场稳步回暖上海公共交通提速发展，增强新兴板块联动性6近年来越来越多的金融产业加速进军内陆市场。从早年的呼叫中心、客服中心到今日西部多地的创新中心、研发中心等多元后台职能部门，金融企业对办公空间的要求及布局愈加具象与多元。2019年至今，西部共录得该类新增优质办公需求近10万平方米。而随着金融行业不同的职能外延，不同类型金融企业在选址时的差异化特征亦不断显现。科技互联网企业在西部市场的扩张速度已今非昔比，尤其在新冠疫情后，该行业迅速成为华西办公楼市场最大的增量需求来源。2020至2021上半年，华西甲级办公楼中科技互联网行业新租占比高达27.6%。随着科技持续赋能传统行业，越来越多带着互联网基因的新兴领域出现，特别是专注于C端消费的互联网赛道中，大量新兴企业快速成长。除细分领域差异外，科技互联网企业在企业生命周期的不同阶段也有不一样的选址特征。初创时期的企业办公策略以成本节省为导向，痛点大同小异；迈入成长期后的企业面临的发展路径开始分化，不同赛道的企业的选址逻辑随行业、城市等多元因素呈现不同特征；成熟期的企业则在经历优胜劣汰后，呈现出共性与个性并存的“二元性”特征。该历程整体呈现出从趋同到多元，再到“二元性”特征，这是一个随企业生命周期演变的选址 逻辑。宏观经济基本面奠定了未来办公市场预期向好的基调。西部市场庞大的经济、人口基数支撑行业的可持续发展，构筑产业招引的基石。就增量需求来看，传统金融行业，其信息化智能发展的需求，在当下时代赋予了办公楼市场新动能，老行业焕发新生机。而科技互联网这一当红产业正经历高速发展的迭代时期，产业发展所带来的市场红利将持续影响办公楼市场。这便是未来办公楼市场产业发展的两大主线金融+科技互联网。2021年9月6日，全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案提出在现有合作区的基础上，前海的发展空间将向南延伸至蛇口及大小南山片区，同时向北拓展至宝安区的会展新城及海洋新城片区，其中依次涵盖宝安中心区及大铲湾片区、机场及周边片区，面积扩大8倍至120.56平方公里。此次范围调整并非简单意义上的空间扩容，而是形成现代服务业与制造业相互支撑的产业布局。具体而言，扩容后的前海片区坐拥强产业基础、强枢纽、强基建等优势，当地科技研发类企业将因此加快工业化的进程。相应地，产业集聚得以提供更广阔的市场空间反哺服务业发展。另一方面，扩容后的前海片区产业链将愈加完整及现代化。结合原前海合作区与科技园的双核驱动，技术创新的赋能将极大促进传统加工制造向中高端智能制造的转变，同时孕育出更多基于“互联网+”及人工智能的新业态。近年来，前海合作区各基建项目得到稳步推进，商业配套不断完善。行业头部企业的落户成功吸引不少优质上下游企业入驻，前海甲级办公楼净吸纳量显著提升。2021年前三季度该数字已突破30万平方米，为历史最高水平。前海扩容打破空间和制度上的限制，往北连接大湾区智能制造的腹地，往南实现跨境产业协同联动、市场互联互通。随着内地具备跨境业务需求和能力的企业日趋增多，加上港澳企业在跨境金融、法律监管等专业领域积累了丰富经验，前海在体制等方面的创新将为这些企业的对接提供了全新合作机遇。这也将刺激前海甲级办公楼需求增长，其中原前海合作区将最先受益。扩容后的前海产业融合聚变，现代服务业辐射增强西部办公楼市场进入科技互联网的领军时代7总体量 9,958 万平方米年净吸纳量 -634 千平方尺空置率 9.6%平均租金 55.8 港元/平方尺/月地方生产总值 28,800 亿港元第三产业增加值 27,000 亿港元常住人口 740 万人世界500强 450+ 个2021年 宏观经济 指标2021年 甲级办公楼 指标香港作为全球最重要的金融和服务中心之一，其办公楼市场在为本地和跨国公司开展业务并提供成长环境方面发挥着重要作用。香港地理位置优越，租户对办公空间的需求较为旺盛。许多跨国公司选择在香港设立区域总部，以及越来越多的内地公司在香港设立和扩张办事处。2017年，内地企业对甲级办公楼的需求达到顶峰，支撑着甲级办公楼的需求。内地需求的涌入导致可租楼面紧缺及租金上涨，跨国公司倾向于迁移至核心区以外的地区。自2019年下半年以来，企业普遍缩减规模，租户需求疲软。由于在2021年下半年出现扩张租赁个案，市场展现了复苏的早期迹象。疫情促使企业更加重视员工的福祉并重新调整其地产需求，租赁活动主要涉及整合或升级办公楼楼面。随着越来越多租户追求办公楼的灵活性和康体设施，升级办公楼的趋势在近几季盛行。与此同时，商务中心运营商扩大了在香港的业务，以满足租户不断增长的灵活空间需求。香港整体办公楼市场租金在2019年第二季度见顶后开始回落，2021年第四季度开始温和回升。截至2021年底，整体办公楼净有效租金为每月每平方尺 55.8 港元，同比下降 5.1%，整体空置率达 9.6%。香港办公楼具体 分布在哪些区域？中环是香港著名的中央商务区。除此之外，湾仔/铜锣湾和尖沙咀分别是香港岛和九龙的传统核心细分市场。港岛东和九龙东为成本敏感的租户提供了更为合算的选择，因此成为较受欢迎的非核心细分市场。港岛东九龙东尖沙咀湾仔/铜锣湾中环 核心细分市场 非核心区细分市场主要城市速览8香港甲级办公历史供应及需求香港甲级办公历史租金及空置率香港甲级办公需求行业分布 (2021年)-50501502503504505502015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*千平方米核心细分市场供应量非核心细分市场供应量核心细分市场净吸纳量非核心细分市场净吸纳量47.0%17.6%9.2%5.1%3.9%8.4%金融、保险、房地产与专业服务（FIREBS）制造贸易科技新媒体政府、社团、协会、领事馆与教育建筑建造与工程医疗诊所运输与仓储法律服务矿业与能源医药其他仲量联行中国商业地产部香港市场份额占主导地位2021年拥有48位地产专家完成646个办公楼租赁交易覆盖637.8万 平方英尺租赁面积团队负责人鲍雅历香港及澳门董事总经理/香港商业地产部总监 +852 2846 5125 港元/平方尺/月0%10%20%30%40%50%60%0.020.040.060.080.0100.0120.02015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*核心细分市场（净有效）租金核心细分市场空置率非核心细分市场（净有效）租金非核心细分市场空置率9总体量 1,085 万平方米年净吸纳量 101.3 万平方米空置率 11.7%平均租金 10.7 元/平方米/天地方生产总值 40,270 亿元第三产业增加值 32,890 亿元常住人口 2,189 万人世界500强 450+ 个2021年 宏观经济 指标2021年 甲级办公楼 指标北京是中国的政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心，并正在建设成为一个国际金融中心。2020年，北京实现GDP增速1.2%，地区生产总值录得超3.6万亿元。其中，经济结构转型进一步优化：第三产业比重继续提高，占比高达83.9%。截至2021年，北京甲级办公楼总存量为1,084.7万平方米。北京办公楼市场有显著的政策导向型特征。在政府划定区域边界、引导产业布局之后，CBD成为北京的综合性商务集聚区域，金融街则为金融业聚集区域，而中关村则是全市的IT行业聚集区域。北京市场的优异表现源自于充足的需求支持，来自金融和IT行业的需求和北京市强劲的基本面，不断推动市场稳健发展。除北京成熟子市场外，北京规划并建设的新兴区域不断发展，引领商业地产市场形成新的格局。如丽泽等新兴办公子市场在政府的政策引导和大力支持下，部分内资IT和金融巨头已率先进驻该区域，或将带动区域的整体吸引力。2021年下半年，强劲的需求推动可租赁净吸纳量逐季度攀高。内资租户对租赁活动的贡献显著，连续两个季度占总租赁成交量的90%以上。整体市场租金呈现基本平稳的趋势，部分需求强劲子市场内业主开始于年末做出租金提升调整。北京办公楼具体 分布在哪些区域？北京市目前共有9个较为成熟的办公楼子市场，以CBD和金融街为代表，市场表现较为突出，租金也在全球范围内占据一席之地。其中丽泽为北京较为新兴的子市场，在轨道交通和城市航站楼的建设完善下，区域逐渐发展成熟，吸引市场目光。丽泽 东长安街金融街 中关村 奥林匹克 东二环路 望京第三 使馆区CBD10北京甲级办公历史供应及需求北京甲级办公历史租金及空置率北京甲级办公需求行业分布 (2021年至今)新增供应量 净吸纳量0204060801001202015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*万平方米金融服务科技新媒体制造贸易专业服务 其它生物医药零售28%36%15%8%3%8%2%仲量联行中国商业地产部北京市场份额占主导地位2021年拥有30+位地产专家完成220+个办公楼租赁交易覆盖30万+平方米租赁面积团队负责人刘骁北京商业地产部 +86 10 5922 1279 白路北京商业地产部 +86 139 1041 8259 元/平方米/天全市租金（净有效） 全市空置率0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0% - 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.002015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*望京第三 使馆区CBD11上海是中国最大的经济中心，并正在建设成为一个国际金融中心。近年，上海的经济结构转型进一步优化，第三产业比重继续提高。截至2021年，上海甲级办公楼总体量录得1,509万平方米。上海持续吸引聚集众多世界500强企业及国内外优质公司入驻及设立总部。其中金融服务业、专业服务业以及零售业为中央商务区办公楼的主要需求来源。而随着近年非中央商务区大量优质新增供应，交通路网日益成熟以及零售配套愈发完善，越来越多的企业选择搬迁扩张至非中央商务区，前滩、北外滩等新兴板块蓬勃发展。近年来，上海致力于打造具有国际影响力的科创中心，科技新媒体行业发展迅速，成为主要需求来源之一，在中央商务区及非中央商务区持续带动办公楼租赁需求。2021年以来，企业对于租赁决策的信心逐渐增强，整体租赁需求持续回升，整体市场租金上涨，净吸纳量创历史新高，空置率稳步下降。总体量 1,509 万平方米年净吸纳量 150.6 万平方米空置率 16.5%平均租金 7.6 元/平方米/天地方生产总值 43,214 亿元第三产业增加值 31,665 亿元常住人口 2,487 万人世界500强 450+ 个2021年 宏观经济 指标2021年 甲级办公楼 指标南京西路淮海路临空漕河泾人民广场外滩新江湾城/五角场四川北路苏河湾长寿路徐汇滨江浦西世博浦东世博后滩前滩莘庄虹桥交通枢纽吴中路商务区类别：中央商务区核心商务区成熟商务区成长商务区产业园区徐家汇虹桥中山公园长风真如大宁市北张江花木金桥新民洋大连路杨浦滨江北外滩竹园陆家嘴新天地上海火车站上海办公楼具体 分布在哪些区域？黄浦江将上海市中心为两个区域：浦西（黄浦江以西）和浦东（黄浦江以东）。上海的办公楼市场则可分为中央商务区和快速崛起地集合优质甲级办公楼的非中央商务区。在城市地铁快速扩张的驱动下，中央商务区和非中央商务区细分成四个类别：核心商务区、中央商务区、成熟商务区、成长商务区。12万平方米中央商务区新增供应量 非中央商务区供应量中央商务区净吸纳量 非中央区净吸纳量0501001502002502015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*金融服务科技新媒体专业服务制造贸易零售生物医药其他25%24%13%11%10%6%11%上海甲级办公历史供应及需求上海甲级办公历史租金及空置率上海甲级办公需求行业分布 (2021年)仲量联行中国商业地产部上海市场份额占主导地位2021年拥有50+位地产专家完成310个办公楼租赁交易覆盖57万+平方米租赁面积团队负责人张静华东区董事总经理/中国区商业地产部总监 +86 21 6133 5427 中央商务区租金（净有效）非中央商务区租金（净有效）中央商务区空置率非中央商务区空置率元/平方米/天0%10%20%30%40%50%60%70%0.02.04.06.08.010.012.02018 20192015 2016 2017 2020 2021 2023*2022*13广州是国家中心城市和大湾区综合性门户城市，并正着力建设成为一个国际大都市。2021年广州GDP体量约为2.82万亿元，全年增速达8.1%。随着近年来广州经济发展新旧动能转换加速，以高端服务业和高技术制造业为主导的高质量发展体系将日益巩固。截至2021年底，广州甲级办公楼总体量录得723万平方米。作为广东省的省会城市，广州核心区域聚集了大量世界500强企业以及国内外优质企业，其中金融、TMT以及专业服务企业为该区域办公楼的主要需求来源。随着琶洲等新兴区域不断成熟，越来越多的企业选择在这些新兴区域扎根发展，其中琶洲作为互联网创新集聚区，TMT企业入驻意愿最为踊跃。2021年，广州经济持续稳定恢复，广州办公楼市场总体亦较2020年显著回暖；新经济企业、金融机构和专业服务业企业仍是推动市场办公空间去化的主要“源动力”。年末，虽然市场租赁需求受到国家新一轮宏观调控政策影响而有所下滑，但2021年前三季度市场需求的持续释放仍确保了全年全市租金整体企稳，存量项目租金亦较去年小幅上涨。 广州办公楼具体 分布在哪些区域？广州办公楼市场可分为核心区域以及新兴区域，主要有10个细分市场。其中核心区域包括珠江新城、天河北以及越秀，其办公楼市场配套完善、交通便利、客群稳定。而新兴区域以琶洲与广州国际金融城为首，近年来吸引了不少国内TMT和金融企业入驻及设立总部；而相对较远的次核心市场也在不断发展，未来将有更多甲级办公楼相继落成。总体量 723 万平方米年净吸纳量 49.2 万平方米空置率 13.0%平均租金 5.3 元/平方米/天地方生产总值 28,232 亿元第三产业增加值 20,203 亿元常住人口 1,874 万人世界500强 300+ 个2021年 宏观经济 指标2021年 甲级办公楼 指标 核心区域 新兴区域白鹅潭越秀白云新城天河北珠江新城广州国际金融城汉溪-长隆-万博广州南站核心区鱼珠琶洲14广州甲级办公历史供应及需求广州甲级办公历史租金及空置率广州甲级办公需求行业分布 (2021年)新增供应量 净吸纳量万平方米0204060801001201401602015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*金融服务科技新媒体专业服务零售业其它不动产/建筑23.4%23.7%3.2%19.2%16.0%14.5% 仲量联行中国商业地产部广州市场份额占主导地位2021年拥有14位地产专家完成85个办公楼租赁交易覆盖12.7万 平方米租赁面积团队负责人马炜图华南区商业地产部总监 +86 139 0301 3011 鱼珠租金（净有效） 空置率0%4%8%12%16%20%4.05.06.07.08.02015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*元/平方米/天15深圳市素有中国“硅谷”之称，经过四十多年的改革开放，已发展成为国际化创新型城市。2021年，深圳GDP与上年相比增速为6.7%，超过3万亿元。其中，深圳一直推进第三产业的发展，占比达62.9%，并构建了以高新技术产业、金融业、物流业、文化产业为支柱的现代产业体系。截至2021年底，深圳甲级办公楼总体量录得1,081万平方米。深圳甲级办公楼需求自2013年起保持旺盛的增长势头，高新技术企业是深圳办公楼市场里最积极寻求扩租机会的群体之一，由于产业集聚等因素的考虑，多数企业目前的办公选址主要集中在南山区。金融业租户虽然在各区均有分布，但主要集中在福田中心区。从地域层面上看，办公楼发展的重心逐渐呈现从中央商务区向新兴商务区转移的趋势。随着新兴商务区内更多交通干线相继落成，更多企业将迁往这些商务区的新建楼宇，并加速它们的成熟。2021年，随着深圳经济持续恢复，高质量发展特征愈发显著。尽管部分企业在四季度受到宏观政策调控的影响，其扩张计划有所推迟；但是在2021年的前三季度，金融和科技行业巨头，以及专业服务业企业的有力支撑共同推动了深圳办公楼租赁市场需求的强劲复苏。因此，相较于2020年，深圳市场2021年全年整体空置率稳步下降，租金表现平稳。总体量 1,081 万平方米年净吸纳量 138.3 万平方米空置率 20.3%平均租金 6.4 元/平方米/天地方生产总值 30,665 亿元第三产业增加值 19,300 亿元常住人口 1,768 万人世界500强 290+ 个2021年 宏观经济 指标2021年 甲级办公楼 指标 深圳办公楼具体 分布在哪些区域？核心商务区自东向西发展，包括蔡屋围、华强北、福田CBD、车公庙、科技园以及后海片区，该区域相当于“内环”。而前海、宝安中心、留仙洞总部基地、北站商务办公区以及笋岗片区属于新兴商务区，它们大多分布在深圳地铁5号线沿线，5号线沿线因此相当于 “中环”。宝安中心前海后海科技园深圳湾 超级总部基地车公庙福田CBD华强北蔡屋围笋岗留仙洞总部基地北站 商务办公区地铁5号线 核心商务区 新兴商务区16深圳甲级办公历史供应及需求深圳甲级办公历史租金及空置率深圳甲级办公需求行业分布 (2021年)新增供应量 净吸纳量万平方米0501001502002502015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*金融服务科技新媒体专业服务其它不动产/建筑18.0%56.4%12.1%3.2%10.3%仲量联行中国商业地产部深圳市场份额占主导地位2021年拥有22位地产专家完成90个办公楼租赁交易覆盖11万+平方米租赁面积团队负责人李文杰深圳商业地产部总监 +86 13512731752 租金（净有效） 空置率元/平方米/天0%10%20%30%40%50%60%70%0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.02015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*17总体量 397.3 万平方米年净吸纳量 24.1 万平方米空置率 19.8%平均租金 3.1 元/平方米/天地方生产总值 19,917 亿元第三产业增加值 13,220 亿元常住人口 2,094 万人世界500强 312 个2021年 宏观经济 指标2021年 甲级办公楼 指标成都作为中国西部地区的经济中心，是1.5线城市中的领军城市。2021年，成都实现地方生产总值19,917亿元，同比增长8.6%，两年平均增长6.3%。其中，第三产业同比增速9.0%，为主要城市经济主要动能，支撑办公楼市场长效发展。截至2021年，成都甲级办公楼总体量达397.3万平方米，居全国第五。需求方面，成都楼宇经济保持活力，2016-2019年均净吸纳量达38.5万平方米。其中，金融业、服务业、房地产建筑需求长期稳健。作为中国西部消费中心，零售贸易需求活跃。而作为西部对外开放高地，成都持续吸引大型境外企业入驻，外资数量居西部首位。此外，近一两年，随着新经济发展的强劲势头，科技型，初创企业需求增长，成为支撑办公需求的新亮点。2021年，成都生产生活基本恢复至疫情前水平，企业的办公需求呈V型反弹，逐步释放。甲级办公楼全年净吸纳量录得24.1万平方米，同比增长一倍，与2019年基本持平。其中，科技新媒体行业成为第一关键词，对新去化面积的贡献率高达23.7%。成都办公楼具体 分布在哪些区域？成都市办公楼市场呈现“1+1+1”格局的分布特征，即传统商务区（市中心和人民南路）+高新南区（金融城和大源）+天府新区。当前市场已日臻成熟，进入 “增量开发与存量盘活”并举阶段。截至目前，市中心和金融城区域发展成熟，聚集大型内外资机构及开发商，形成以金融、房地产、科技互联网、贸易为主导产业的中央商务区。而城东与天府新区区域则为成都未来主要增量市场。天府新区金融城人民南路市中心大源城东 中央商务区 非中央商务区18成都甲级办公历史供应及需求成都甲级办公历史租金及空置率成都甲级办公需求行业分布 (2021年)万平方米新增供应量 净吸纳量01020304050607080901002015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*26%21%21%11%8%7%6%24%20%16%13%6%21%金融服务科技新媒体房地产建筑业专业服务 其它零售仲量联行中国商业地产部成都市场份额占主导地位2021年拥有12位地产专家完成82个办公楼租赁交易覆盖9万 平方米租赁面积团队负责人邓艳萍成都商业地产部总监 +86 28 6680 5009 租金 空置率元/平方米/天0%10%20%30%40%50%0.00.51.01.52.02.53.03.52015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*19团队负责人刘洋重庆分公司总经理/重庆商业地产部总监 +86 136 3777 3054 20重庆是中国内陆地区唯一的直辖市，是长江上游的经济金融中心，以及长江经济带和西部陆海新通道的战略支点。“十四五”时期，重庆将围绕新一代信息技术、新能源及智能网联汽车、高端装备、新材料、生物医药和节能环保等方向，布局一批优势产业链。重庆产业的良性发展奠定办公楼市场需求基础。截至2021年，重庆甲级办公楼总存量达到343万平方米，位列中国第六。重庆世界500强企业接近300家，成为办公楼市场重要的租户构成。金融业、服务业以及房地产建筑业长期以来是重庆办公楼需求的主要来源。在“智慧城市”战略的带动下，科技互联网产业快速崛起，成为办公楼需求的重要增量来源。元/平方米/天租金（净有效） 空置率0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%00.71.42.12.83.52017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*重庆甲级办公历史供应及需求重庆甲级办公历史租金及空置率万平方米新增供应量 净吸纳量01020304050602017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*重庆办公楼具体 分布在哪些区域？随着“成渝地区双城经济圈”规划出台，重庆正携手成都打造中国经济第四极。解放碑CBD、江北嘴CBD、照母山板块将构筑重庆三大核心办公区。解放碑CBD是重庆外资企业最集中的区域，江北嘴CBD是中国内陆地区金融产业集中度最高的商务区，照母山板块则是重庆科技互联网产业的战略发展区域。未来，重庆核心商务区将在城市更新中焕发生机，同时办公楼版图将进一步向北向西延伸，在未来三至五年内形成中央公园与西部科学城等新兴商务区。 核心区域 新兴区域照母山新牌坊观音桥大石化解放碑江北嘴南坪杨家坪西部科学城中央公园 核心商务区 非核心商务区截至2021年，武汉甲级办公楼总体量录得230万平方米。“两江交汇、三镇鼎立”的独特地理环境使得武汉呈现 “多中心”格局，并随之形成了七大甲级办公楼市场，他们所在区域的发展规划不同、产业背景各异，经过多年的发展，各具特色。总体看，甲级办公楼的租户结构中，金融业、专业服务业以及科技新媒体是主要的需求来源。细分市场看，位于汉口的建设大道是传统的金融聚集区，而武昌的中南中北路定位华中金融城，因此这两个片区主要以金融类租户为主。光谷作为国家级高新区，产业基础牢固，科技企业云集，“双创”氛围浓厚，更受科技新媒体企业的青睐。元/平方米/天租金（净有效） 空置率0%10%20%30%40%50%0.01.02.03.04.05.02015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*武汉甲级办公历史供应及需求武汉甲级办公历史租金及空置率武汉办公楼具体 分布在哪些区域？武汉共有七大甲级办公楼子市场。长江北侧的汉口区域，办公楼市场较为集中，包括汉口沿江、解放大道、建设大道、王家墩。而长江南侧的武昌区域市场更加分散，分别为武昌沿江、中南中北路以及光谷，这与武昌独特的地理环境有关，沙湖、东湖、南湖将武昌的几大甲级办公楼市场进行了分割。 王家墩 建设大道汉口沿江解放大道武昌沿江中南中北路光谷（传统区）团队负责人刘宁武汉商业地产部总监 +86 27 5959 2128 万平方米新增供应量 净吸纳量01020304050607080902015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*21元/平方米/天租金(净有效) 空置率0%10%20%30%40%50%0.01.02.03.04.05.02016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*南京甲级办公历史供应及需求南京甲级办公历史租金及空置率截至2021年，南京甲级办公楼总体量录得237万平方米。从全市来看，南京已经形成以新街口，河西为首的四大核心商务区格局。其中鼓楼及新街口为传统商务区，发展较早，也比较成熟，租户结构多元化。除了传统的金融和服务业，科技新媒体在南京办公楼市场业较为活跃。河西为南京的金融聚集地，有许多高品质的新楼供应，许多内资金融总部设立于此。南站板块仍在成长中，作为高铁枢纽的南部新城，将主要发展商务商贸业、健康休闲和文化创意产业。22鼓楼新街口南站河西万平方米新增供应量 净吸纳量 - 20 40 60 802016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*南京办公楼具体 分布在哪些区域？南京甲级办公楼主要分布在四个核心板块，包括新街口及鼓楼两个传统中央商务区，以及加速开发的河西以及南站板块。未来几年，河西板块和南站板块将迎来优质办公楼入市的集中期。团队负责人陈明哲南京商业地产部总监 +86 8966 0660 截至2021年，杭州甲级办公楼总体量录得256万平方米。金融行业及科技新媒体企业依旧占据租赁需求主导地位，专业服务业及零售贸易需求上升趋势明显。2021年的杭州，数字经济继续彰显蓬勃发展之势，新制造业也交出了亮眼的成绩，逐步实现了数字经济与新制造业“双引擎”发展。传统产业的创新变革、产业结构的优化升级，以及现代服务业的大力发展，均为杭州办公楼市场带来了源源不断的驱动力。 随着城市基础交通的不断完善、区政府的积极引导以及各片区产业经济的发展，新兴商圈如未来科技城、钱江世纪城、滨江高新区等势头强劲，引发众多企业总部及新兴头部企业的关注。元/平方米/天租金(净有效) 空置率0%10%20%30%40%50%0.01.02.03.04.05.06.02015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*杭州甲级办公历史供应及需求杭州甲级办公历史租金及空置率万平方米新增供应量 净吸纳量01020304050602015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023*23杭州办公楼具体 分布在哪些区域？按发展时间序列划分，杭州可分为以黄龙、武林为代表、围绕西湖发展的老商圈，以及以未来科技城、钱江新城为代表等响应产业大走廊、拥江发展的一众新兴商圈。从楼宇属性来看，杭州办公楼市场可分为以商务办公为属性、金融与专业服务主导的优质办公楼市场，及以创新研发为主要属性、科技新媒体行业占主导的优质商务园区市场。在杭州，主要有6个优质办公楼细分板块及6个优质商务园区细分板块。 黄龙未来科技城滨江高新区钱江 世纪城蒋村 紫金港拱北运河 商务区武林钱江 新城城东 新城九堡钱塘新区下沙团队负责人尤培荣杭州商业地产部总监 +86 571 8196 5968 西安办公楼具体 分布在哪些区域？西安主要有6个办公楼子市场。市中心区域出于对古建筑的保护，对新建筑物有着限高的要求，市中心的存量仅占全市的3%。南二环及小寨区域是市里发展最早的商业区域，优质办公楼存量约3%。而西安高新技术产业开发区作为西安最核心的商务聚集区，经过近三十年的发展，已经形成了高新南、高新北两大办公楼子市场，承载全市