仲量联行青岛房地产市场2022年第二季度回顾及展望_34页_2mb.pdf

2022年第二季度青岛房地产市场回顾 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 2经济活动有序恢复，宏观指标基本向好，房地产开发投资明显回落青岛 联动山东半岛各个城市，承接全球海洋中心城市和区域经济一体化发展机遇，多要素的截流窗口2022年第一季度同比 3.9%1,253亿元社会消费品零售总额同比 5.3%3,372亿元GDP同比 9.6%1,959亿元进出口总额同比 10.6%-房地产开发投资青岛优质办公楼市场3 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.青岛办公市场分布新都心市北 CBD香港中路金家岭金融区三大核心商务区正在以清晰的差异化定位构筑办公市场稳定的价值高地。香港中路：传统的综合性商务区金家岭金融区：金融企业聚集度最高的区域市北 CBD：互联网、新媒体等新经济企业聚集区 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 52022年第二季度 青岛优质办公楼市场指标*总体量增加代表新竣工面积*平均有效净租金 ， 为扣除物业费与免租期后的含税租金，租金变化为同质变化数据来源 : 仲量联行， 2022年第二季度整体市场甲级市场总体量 *（平方米）空置率（ %）平均租金 *（元 /平方米 /月）5,626,793443,883 Y-o-Y740,74631.7%0.4 百分点 Y-o-Y47.8%813.8% Y-o-Y116143,630 Q-o-Q 0.7 百分点 Q-o-Q 1.5% Q-o-Q113,600 Y-o-Y 0.7 百分点 Y-o-Y 5.3% Y-o-Y113,600 Q-o-Q 5.7 百分点 Q-o-Q 2.0% Q-o-Q 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 62022年第二季度 青岛优质办公楼市场概况租金增长放缓 租金下跌租金加速增长 租金触底业主方市场平衡市场 科技互联网行业仍为市场亮点所在，大面积办公楼租赁成交较为突出； 二季度新增供给持续入市，非核心商务区市场存量进一步扩大； 租金水平重现 2020年二季度走势，甲级市场跌幅扩大。整体市场甲级办公市场供需分析：甲级市场受新项目影响空置率上扬，乙级市场表现平稳 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 7数据来源 : 仲量联行， 2022年第 二 季度 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 8供应亮点：海信国际中心 & 和达君玥国际数据来源 : 仲量联行， 2022年第二季度甲级办公项目乙级办公项目海信国际中心GFA（平方米） 113,600所属区域 非核心商 务区开发商 海信地产和达君玥国际GFA（平方米） 30,030所属区域 新都心开发商 和达集团 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 9需求分析：后监管时代的科技互联网行业，正在释放出新的增长潜力，主要活跃于新兴子市场数据来源 : 仲量联行， 2022年第二季度 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 10甲级办公市场租金同比跌幅已连续 13个季度高于乙级办公市场，不断发挥作用的升级需求推高甲级净吸纳量占比由去年全年的 16%上升至第二季度的 36%。数据来源 : 仲量联行， 2022年第二季度新设及升级需求中的大面积成交较为突出，而搬迁需求中约50%占比为 1,000平方米以下的中小型企业 。科技互联网行业中约 52%的租赁成交为 2,000平方米以上大面积需求，主要来自于新媒体、网络教育等平台型企业；金融业中约 66%的租赁成交为 1,000-2,000平方米的半层或整层需求，主要来自于保险等传统金融 。需求分析：大面积办公楼租赁成交较为突出，叠加新项目交付带来的前期预租需求释放 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 11租金分析：强不确定性因素引发风险担忧情绪上升，业主多采取以价换量的租赁策略以争取下半年稳定的入驻表现数据来源 : 仲量联行， 2022年第二季度*总存量增加代表新竣工面积*平均有效净租金，为扣除物业费与免租期后的含税租金数据来源 : 仲量联行， 2022年第二季度 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 12分板块分析：短期需求端承压，各板块租金均有不同程度下降香港中路 2Q22 同比市场存量（平方米） 2,042,638 空置率 30.2% 1.5百分比平均租金（元 /平米 /月） 86.6 6.4%金家岭 2Q22 同比市场存量（平方米） 1,854,048 116262空置率 35.1% 2.2百分比平均租金（元 /平米 /月） 85.1 4.7%市北 CBD 2Q22 同比市场存量（平方米） 819,600 空置率 22.9% 5.5百分比平均租金（元 /平米 /月） 74.1 5.0%新都心 2Q22 同比市场存量（平方米） 228,530 55,030空置率 32.5% 15.1百分比平均租金（元 /平米 /月） 74.9 4.9% 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 13展望：供给压力扩大，部分项目或将延期交付香港中路金家岭市北 CBD新都心其他2022年 以后办公市场未来供应数据来源：仲量联行， 2022年第二季度 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 14数据来源 : 仲量联行， 2022年第二季度展望：甲级和乙级办公市场的供应放量将在 2023年后逐渐回落展望总结2022-2023年青岛非核心商务区的新增供应量超过 50万平方米，占这两年供应总量的 76%，主要分布于崂山、市北、李沧的新兴商务板块。新兴供应 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 15在当前有利于租户方的市场情况下，租户的搬迁需求将有所释放，同时升级需求也将发挥作用；中长期来看，“稳增长”背景下数字经济等新基建领域有望成为政策发力点，支撑商业地产市场稳健发展；需求稳健在疫情以及经济放缓压力的环境下，市场表现出较大观望情绪，修复周期有所延长，市场预期对租金反弹的信心不足。同时，业主间价格竞争仍将持续。价格竞争青岛优质零售物业市场16 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.2022年第二季度 青岛优质零售物业市场指标 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 17中山路商圈台东商圈市北 CBD商圈香港中路商圈崂山商圈李村商圈新都心商圈长江中路商圈青岛优质零售商业市场新增供应（万平方米）正阳中路商圈*总体量增加代表新竣工面积*基于使用面积的有效净租金，租金变化为同质变化数据来源：仲量联行房地产资讯服务， 2022年第 二 季度市区商业仲量联行指标 2Q22 环比 * 同比 *总 存 量 (平方米 ) 4,945,564 124,500 628,758空置率 7.7% 0.1 pts 0.9 pts首层租金(人民币 /平方米 /月 )* 221 1.3% 1.3% 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 182022年第二季度 青岛优质零售物业市场概况 非核心商圈开店活跃度明显提高，资本驱动下的微醺类品牌逆势扩张 龙湖胶州天街于第二季度正式开业，持续推高下沉市场规模 疫情扰动市场情绪，租金下行压力仍存租金增长放缓 租金下跌租金加速增长 租金触底租户方市场业主方市场平衡市场整体市场平衡市场供需分析：龙湖胶州天街于第二季度正式开业，持续推高下沉市场规模 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 19*预测值数据来源 : 仲量联行， 2022年第二季度 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 20数据来源 : 仲量联行， 2022年第二季度儿童品类需求回落，非核心商圈开店活跃度明显提高 2021 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 21数据来源 : 仲量联行， 2022年第二季度餐饮品类细分赛道迭代加速，微醺类品牌逆势扩张 在上半年餐饮类的新开店铺中 ， 高端正餐因疫情后受客流下降 、 人工成本增加 、 租金压力高等因素影响 ， 其占比持续缩减 ，咖啡及茶饮类的占比虽保持不变 ， 但细分赛道已悄然改变 ， 开店热度由咖啡品牌转向中式烘焙 、 甜品等； 微醺类品牌逆势扩张 ， Helens海伦司自 2021年于青岛开设首店后 ， 目前全市已布局 8家门店 。 此微醺类品牌在提供全时段的正餐外加入利润更高的酒水类消费 ， 提升了人均客单价和门店坪效 ， 其运营模式有效地解决了普通大面积正餐品牌坪效低利润低等经营短板 ， 因此受到资本关注 。 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 22资本成为新消费品牌快速扩张的巨大推手，为实体商业焕新升级注入活力 过去五年 ， 新消费领域投资热度总体保持增长趋势 。 2021年新消费领域投融资数量同比大幅增长 111%。 然而该领域的投资策略和方向预计将在今年趋于谨慎和成熟 ； 新消费领域虽然投资赛道广泛 ， 但餐饮 、 食品和酒饮类始终是投融资主力 ， 2021年这三种业态的投融资数量占比近 50%， 同时小品类切换迅速 ， 新赛道不断涌现； 资本加持的新消费品牌为实体商业焕新升级注入活力 ， 实体商业在享受资本和流量红利的同时 ， 也要为短期热潮的褪去做好准备 。 随着消费行业不确定性增加 ， 业主需未雨绸缪 ， 提前为资本冷却后网红品牌退租带来的不利影响做好准备 。 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 23租金分析：疫情扰动市场情绪，全年租金预期承压下滑数据来源 : 仲量联行， 2022年第二季度 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 24展望：近郊商业部分项目或将延迟交付， 2023年后供应放量明显回落数据来源：仲量联行， 2022年第二季度香港中路金家岭市北中央商务区台东新都心李村长江中路正阳中路其他新区万达广场展望总结未来 12个月 郊区商业 仍为 零售地产市场主要基调， 超过 50万平米的新增供应将全部位于近郊板块，主要分布于西海岸新区、高新区和即墨板块，青岛零售商业版图正在向近郊板块加速下沉。下沉市场 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 25获得资本加持的新消费品牌将成为疫情后实体商业复苏的有效驱动因素，实体商业在享受资本和流量红利的同时，也要为短期热潮的褪去做好准备，探索新的合作模式，实现更可持续的双向发展。带资进组面对市场不确定因素的增加，大部分品牌已暂缓此前的扩张计划，租赁需求的下降将使更多业主采取更为灵活的租赁策略，以稳定项目的入驻表现。租金下行 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 26中国 40城办公楼市场指数仲量联行在 2021年正式推出睿见数据 ， 是中国首个覆盖超过 200个城市的办公楼市场信息数据产品 。 在此基础上 ，睿见观察小组展开了中国办公楼市场指数系统的研究和编制 ， 选取全国政治经济重点城市 ， 构建了 “中国 40城办公楼市场指数 ”， 涵盖了办公楼市场的体量 、 运营指标和财务指标 ， 是城市高品质办公楼商业价值的量化 ， 直观反映了楼宇的经营情况 （ 出租率 ） 和市场主体的承付能力 （ 租金 ） 。 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 27指数解读排名前 10的城市中 ，头部城市在各个经济圈的主导优势无可撼动，是产业聚集效应和企业运实力的综合体现；排名 11-20的城市中 ，楼宇经济发展水平的相近迫切需要这些城市通过聚焦于产业发展的差异化探索，并扩大办公市场吸引力来提高自身的竞争优势；排名 21-40的城市中 ，随着完整内需体系的搭建，大型中资企业的业务下沉将撬动这些城市的楼宇经济进阶发展。 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 28主要城市群市场总结在 京津冀城市群 中，北京办公楼市场在疫情干扰下市场情绪有所回落；天津及石家庄供需关系得到改善，但整体需求增长动力不足 ；在 长三角城市群 中，疫情的爆发短期内使上海办公楼市场新增租赁需求转弱；在 大湾区城市群 中，互联网行业结构性调整，叠加新冠疫情的短期冲击，导致广州和深圳一季度甲级办公楼租赁需求疲软；在 成渝城市群 中，市场均面临需求端吃紧的短期挑战。伴随增量需求放缓及集中供应到来，成都市场租金或将再次下调 ；在 长江中游城市群 中，除武汉受供应压力的影响租金小幅下降以外，长沙和南昌的平均租金已开始缓慢回调。 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 29市场指标租金方面 ，全国 20个重点城市中约有三分之二的城市甲级租金环比下降。其中，超过半数的城市处于正负 1%的正常波动区间。多数城市受到春节淡季和疫情防控影响，市场复苏预期减弱，租金呈下行趋势；空置率方面 ，全国 20个重点城市中有 9个城市的甲级空置率水平仍高于 30%，面临较大去化压力； 7个城市处于 20%-30%的可控区间，以长三角城市为主；另有 4个城市（北京、上海、广州、成都）基本上长期维持在 20%以内的健康水平。30睿见数据 山东 16城办公楼市场 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 覆盖全国超过 200个城市 ， 含 34个省会城市 + 70%以上地级市； 包括全国近 5000个办公楼项目 ， 总建筑面积达 3.1亿平方米； 呈现 6大维度数据：经济指标 、 租赁成交 、 市场趋势 、 商圈表现 、楼宇信息 、 租金空置 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 31数据来源： 各城市统计信息网高端创新要素的中心化，以及人才向中心城市的流动，正推动山东形成多点引领的梯度发展格局 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 32数据来源：睿见数据， 2021年第四季度 济南以近 900万平方米的存量成为山东 16城中办公市场规模最大的城市； 4个次级城市 （ 临沂 、 淄博 、 日照 、 东营 ） 的办公市场规模已超过百万体量 ， 代表其较高的楼宇经济发展潜力； 依托城市群的协同发展 ， 第三产业正逐渐向城市次中心及卫星城市外扩 ， 6个三线城市的办公市场规模已发展至 50-100万平方米 。山东 16城的办公市场发展差异巨大，“长尾”区间中部分城市表现出较大发展潜力，部分城市尚处发展早期 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 33数据来源：睿见数据， 2021年第四季度 青岛的办公平均租金在山东 16城中排名第一 ， 代表了其较强的企业承付能力； 除青岛 、 济南以外的城市 ， 其办公平均租金均处于 2元 /平方米 /天以下 。 多数城市仍处于 “筑巢 ”阶段 ， 较低的租金水平有利于减轻企业的运营成本 ， 实现其办公市场可持续发展； 空置率方面 ， 山东 16城中仅 4个城市的空置率高于 30%， 面临较大去化压力； 7个城市处于 20%-30%的可控区间 ， 另有 5个城市 （ 济南 、 淄博 、 日照 、 聊城 、 枣庄 ） 的空置率位于 20%以内的健康水平 。多数城市较低租金水平有利于其办公市场可持续发展，四分之三的城市办公市场尚处培育阶段，供需关系较为合理 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 34仲量联行服务介绍小程序仲量联行中国官方微信