仲量联行北京房地产市场2022年第二季度回顾及展望_30页_6mb.pdf

北京房地产市场Beijing Property Market2022年第二季度2022Q2办公楼市场回顾Office Market Review来源：仲量联行， 2022年第二季度 346,655平方米sqm￥ 328平方米 /月sqm/month9.8%0平方米sqm 北京办公楼市场需求在 后半季度停滞 。第二季度净吸纳量相比 2022年第一季度 下降三分之二 。Demand for the Beijing office market stagnated in the second half of 2Q22. The total net absorption declined two-thirds from the quarterly net absorption in 1Q22. 新增供应 净吸纳量租金 空置率2022年第二季度市场更新Market Updates: 2Q22 整体市场租金在第二季度 勉强维持稳定 ，环比下降 0.2%，同比微涨 0.5%。全市九个子市场中有四个录得了租金负增长。Overall rents barely maintain stable in 2Q22, down -0.2% q-o-q, but were up slightly y-o-y by 0.5%. Four of all nine submarkets across the city reported negative rent growth. 由于办公楼的入场装修和到岗率受到严格限制，市场上正在谈判阶段的大部分交易 进程暂缓 。A majority of deals under negotiation were pending due to the strict constraints on decoration and attendance rates in office buildings. 全市空置率 下降幅度较上一季度收紧 1.1个百分点，仅下滑 0.4个百分点至 9.8%。In 2Q22, due to the stagnant demand in office market, the decline in overall vacancy rate recorded 1.1 ppts smaller than that in the previous quarter, sliding 0.4 ppts to 9.8%.4市场需求行业分布较不均衡Unbalanced distribution of demand across industries来源：仲量联行， 2022年第二季度 源自 大型金融企业 的需求为全市租赁活动主要支柱，中小型企业在疫情环境下经营困难导致需求大幅萎缩。The demand from notable financial enterprises was the main pillar of leasing activities, while the demand from SMEs saw a sharp decline due to their operating difficulties in the epidemic environment. 半导体、人工智能等 技术导向型科技企业 保持需求活跃势头，人员密集型 TMT巨头企业需求释放速度逐步放缓。Technology-oriented technology companies such as semiconductors and AI have maintained an active demand momentum, while the demand of personnel-intensive TMT giants has gradually weakened.31%27%12%11%19%行业需求分析Demand by Industry金融 Finance科技 TMT专业服务业Professional Services大健康 Healthcare其他 Others 第二季度需求来源以 内资租户 的搬迁和扩张为主，外资租户大部分维持现状甚至缩减面积。The main source of demand in the second quarter was the relocation and expansion of domestic tenants, while most of the foreign tenants maintained the status or even shrank the area.87% 13%需求来源分析Demand by Origin内资 Domestic 外资 Foreign5来源：仲量联行， 2022年第二季度先前若干季度在线教育与 TMT巨头企业在中关村区域持续大面积退租，已造成 超过10万平方米 办公楼面积空置。In previous quarters, online education firms and TMT giants continued to surrender space in the Zhongguancun area, leading to more than 100,000 sqm vacancies.位于中关村邻近区域 魏公村 的 三座新增供应项目 加重了区域内业主的空置压力。The three new supply in Weigongcun area, which nearby Zhongguancunsubmarket, adding vacancy pressure on local landlords.中关村与金融街子市场业主空置压力持续增大Landlords felt more vacancy pressure in Zhongguancun and Finance Street areas在线教育及 TMT巨头退租Zhongguancun中关村Space surrendered from online education firms and TMT giants原有租户外迁Finance Street金融街Relocation of existing tenants中关村金融街自 2020年以来，我们已观察到 超过 20家金融街租户 的外迁现象，共涉及 8万平方米以上 办公面积。Since 2020, the tenant relocation out of Finance Street area has involved more than 20 financial companies, with a total of more than 80,000 sqm office space.子市场录得 连续几个季度小幅租金下跌 ，主要由于近一两年原有大型企业租户的迁出，金融街区域目前可租赁项目空置率与长期低于 5%的历史数据相比已达到较高水平。The submarket recorded several consecutive quarters of slight rental decline, mainly because that the vacancy of leasable projects with elimination of self-use buildings recorded a relatively high level compared with the previous low vacancy levels below 5%.市场速递 Market Information持有项目 Projects Owned平安目前持有多栋丽泽区域高品质办公楼项目，总建筑面积 近 50万平方米 。Ping An holds several high-quality office buildings, with a total GFA of nearly 500,000 sqm.平安成为丽泽区域最主要的高品质办公项目持有者Ping An becomes the main property owner of high-quality office buildings in Lize长期来看， 第二 季度平安对锐中心的收购表明其对丽泽区域乃至全北京未来市场的看好 。In the long run, Ping Ans acquisition of Rayzone in the second quarter shows its optimism about the future market in Lize area and even the whole of Beijing.来源：仲量联行， 2022年第二季度零售市场 | 资本追逐的品牌与实体商业Retail Market Review新零售投资热度近年保持增长趋势，疫情后呈现爆发式增长Investment on new retail grows in recent years, with sharp increase following Covid-19 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.2022全年投资热度预计有所减弱在经济不确定因素及疫情影响下全年投资量将减少，但仍将高于往年平均水平。投资策略和方向将趋于谨慎。Investments in new retail categories are expected to slide in 2022疫情驱动新兴消费需求，投资热度提涨过去五年保持增长趋势，近五年融资总数翻了 9倍，2021年融资额远超 2019及 2020年之和。Covid-19 accelerated consumption demand for new retail categories, which drove up investments8吃喝仍是刚需。 餐饮、食品和酒饮行业始终保持高热度，占 2021年总融资数量近半数；餐饮行业投融资数量占比连续两年实现超 6个百分点的同比增幅F&B is the largest sector for retail investment accounting for half of the total investment volume in 2021. 餐饮仍为投融资主力，资本更加关注细分品类F&B remains as the top sector for investment, investors focus on subdivided sectors 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.资本寻找细分需求。 投资赛道不断转变，资本探索新的细分消费场景，如微醺类餐饮、精品咖啡、养生茶等更加细分的品类广受投资人青睐。Investors focus on subdivided sectors such as gastropubs, boutique coffee shops, and herbal tea.新赛道和新品类品牌涌现。 潮玩、剧本杀等赛道契合了 Z世代消费者的喜好；折扣超市类也成为投资热点。New retail categories and brands emerge. Investors gain much attention to art toys, mystery game rooms, and discount grocery stores.9 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.资本推动的品牌能给实体商业带来什么影响？How do investment-driven brands impact retail stores?填面积 缓解疫情后业主的去化压力自 2020年至今，北京优质购物中心里 300平方米以上的新开店铺中， 受资本推动的品牌占比达到 35%。Filling up vacancies, investment-driven brands alleviate landlords vacancy pressure after Covid-19.有资本 租金承付力高是重要考量资本推动的品牌选址多在热门商圈的优质落位，此类铺位的租金水平普遍较高， 其所承付的租金水平高出同楼层时尚类铺位的 10%-20%。Investment-driven brands have higher rent affordability.带流量 导入线上流量与粘性用户网红品牌往往通过线下渠道有效地引流粉丝和消费者，线下门店扩张往往可以收获较高关注度，有效 提升购物中心的客流和人气 。Investment brands draw online customers to brick-and-mortar stores.10 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 品类和品牌加速迭代在北京市场上 ， 2020年为咖啡茶饮扩张元年 ， 该品类开店数量占餐饮品类的 22%；然而于 2021年末资本迅速转向中式烘焙 、 甜品和连锁休闲简餐等 。 2021年烘焙类品牌占餐饮品类开店比例相较于 2020年提升近 5个百分点 。Investors shift their focus on categories and brandsIn Beijing, coffee and tea drinks expanded fast, accounting for 22% of totalopened stores in F&B sector. Investors soon shifted their focus to bakeryand casual dining brands nearing the end of 2021. 政策经济等外部因素扰动以教育行业为例 ， 双减政策导致购物中心里的教育辅导类品牌在运营限制下出现关店和退租 ， 投资人由 K12教育类品牌转向素质教育品牌 。Political and economic impactTake the education industry as an example, policy restrictions on educationcaused store surrenders and closures of education brands.为何资本推动的品牌发展过程中仍遇瓶颈？Why do many investment-driven brands still struggle?11 面临同质化竞争 ， 突破难度大品牌面临同质化竞争 ， 仅以某美妆集合店品牌为例 ， 该品牌于 2021年一度开设近十家门店 ， 然而进入 2021年下半年 ， 仅剩三家门店Competitions intensified among similar brandsSimilar brands face rising competition. Two cosmetics brands openednearly ten stores each in 1Q21, and only three stores remain open inthe second half of 2021. 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 扩张模式的搭建影响抗风险能力部分资本推动品牌在扩张初期采取加盟模式 ， 快速拓展线下市场 ， 但运营能力和抗风险能力较弱 ， 在面临运营压力增加和资金收紧的情况下迅速收缩 ， 影响了实体商业的稳定性 。Risk resistance capacity depends on expansion modesSome investment-driven brands adopted franchise mode at an earlystage of expansion but tend to have lower risk resistance capacity.为何资本推动的品牌发展过程中仍遇瓶颈？Why do many investment-driven brands still struggle?12高端酒店市场回顾Upscale Hotel Market Review 北京市高端酒店供给增长趋势保持平稳 ， 截至 2022年 6月 ， 共开业 1家高端酒店 首钢园香格里拉酒店 ， 向市场新增 283间客房 。 预计 2022年内 ， 北京雁柏山庄将开业 ， 向市场新增 67间客房 。 2022年新增客房供给占已有供给的 0.4%. The growth trend of upscale hotel room supply remains stable in Beijing. One Luxury hotel, Shangri-La Shougang Park, has added 283 rooms to the market. Inaddition, Beijing Wild Goose & Pine Hotels and Resorts is expected to open this year, adding 67 new rooms to the market. The new room supply in 2022represents 0.4% of the total supply.年及以后客房数量北京高端酒店客房供给Beijing Upscale Hotel Rooms Supply现有供给 新增供给 预计新增供给资料来源：仲量联行酒店及旅游地产事业部， STR数据库Source: JLL Hotels & Hospitality Group, STR北京高端酒店供给保持平稳Beijing Upscale Hotel Room Supply Remains Stable Existing New Supply Future Supply2022年已开业供给Hotels opened in 2022北京首钢园香格里拉（ 283间 ）Shangri-La Shougang Park, Beijing2022年未开业供给Pipeline in 2022北京雁柏山庄 （ 67间）The Wild Goose & Pine Hotels and Resorts2023年未来供给Pipeline in 2023北京怀柔喜来登酒店 （ 272间）Sheraton Hotel Beijing Huairou北京大兴凯悦酒店（ 320间）Hyatt Regency Beijing Daxing北京新增高端酒店集中于市郊Beijing Upscale Hotel Pipelines are Concentrated in the Suburbs 资料来源：仲量联行酒店及旅游地产事业部， STR数据库Source: JLL Hotels & Hospitality Group, STR北京高端酒店业绩表现Beijing Upscale Hotel Performance截至 2022年05月数据YTD May 2022恢复程度 (同比 2021年同期 )Degree of Recovery (vs. the same period in 2021)恢复程度 (同比 2019年同期 )Degree of Recovery (vs. the same period in 2019)入住率Occ.29.5% 62.5% 41.0%平均房价ADRCNY 1,061 113.3% 95.7%每间可出租客房收入RevPARCNY 313 70.9% 39.2%入住率（）平均房价每间可出租客房收入（元）平均房价 每间可出租客房收入 入住率ADR RevPAR Occ.2022年北京高端酒店平均房价同比增长；入住率低于 2021年同期水平ADR of Upscale Hotels in Beijing Outperformed its 2021 Comparable; Occupancy Remained Lower than the Same Period Last Year资料来源：仲量联行酒店及旅游地产事业部， STR数据库Source: JLL Hotels & Hospitality Group, STR2022年冬奥期间北京主要区域市场业绩超 2019年同期 ； 上半年北京高端酒店整体业绩仍受疫情影响Beijing Key Submarkets Performance Exceeded that of the Same Period in 2019 during the Winter Olympics; Overall Performance in the First Half of the Year was Affected by the Epidemic资料来源：仲量联行酒店及旅游地产事业部， STR数据库Source: JLL Hotels & Hospitality Group, STR年 月 月 月 月 月2022年一线城市单月每间可出租客房收入走势The Trend of ADR of Tier-One Cities in 2022北京 上海 广州 深圳冬奥利好Benefited from the Winter Olympics 深圳本土疫情Shenzhen Local Pandemic北京上海本土疫情Beijing and Shanghai Local Pandemic华北全服务式酒店 | GOP% & EBITDA %Full-Service Hotels in North China | GOP% & EBITDA %资料来源：仲量联行酒店及旅游地产事业部， STR数据库Source: JLL Hotels & Hospitality Group, STR疫情下的 2021年， GOP%和 EBITDA%下滑GOP% and EBITDA% declined in 2021 under the epidemic国内品牌Local Brands国际品牌International Brands全服务式酒店 | 资产报酬率Full-Service Hotels | Return on Assets资料来源：仲量联行酒店及旅游地产事业部， 数据库资产 报酬 率 (%) = 息税前利润年度 平均 资产总值ROA(%)= 平均值 良好值 优秀值行业标准2019 vs 2021目前国内全服务式酒店的资产报酬率低于行业平均值。The current ROA for full-service hotels in China is below the industry average.Average Good Excellent（单位： ）4月 28日 仲量联行发布 中国酒店资产管理问卷洞察 On April 28th, JLL released “China Hotel Assets Management Questionnaire Insights” 近期还将首度发布 中国酒店资产管理白皮书 The first “China Hotel Asset Management White Paper” will also be released in the near future资产管理关键指标Asset Management Key Metrics仲量联行酒店部发布JLL Hotels & Hospitality Group Publications资料来源：仲量联行酒店及旅游地产事业部， STR数据库Source: JLL Hotels & Hospitality Group, STR中国酒店最新投资趋势Latest Investment Trends in China Hotel Market国内酒店投资交易额已于 2021年恢复至疫情前水平，北京交易额占全国交易额两成Domestic Hotel Investment Transaction Volume has Returned the Level in 2019; Over 20% of the Transaction Volume was in Beijing资料来源：仲量联行酒店及旅游地产事业部北京上海广州其它疫情前： 年至 年疫情前后各城市酒店资产交易额占比Percentage of hotel asset transactions by city before and after the outbreak万达 富力资产包交易长租公寓热潮“三条红线”政策出台中央八项规定提出中国首批公募发售2013年至 2022年一季度国内酒店资产交易额Domestic Hotel Asset Transactions from 2013 to 2022 Q1每间房均价（元）酒店资产交易额（亿元）交易额 每间房均价北京上海广州其它疫情后： 年至 年一季度2022年中国酒店市场主要投资趋势Key Investment Trends in China Hotel Market in 2022中国酒店投资市场活跃度将持续到 2022年。由于今年三月开始的国内多处疫情导致大量酒店交易暂缓，预计本年度酒店成交将集中在今年下半年或2023年。以下为中国酒店投资市场中的主要趋势：The hotel investment market will continue to be active in 2022. Hotel transactions are expected to be concentrated in the second half of this year or in 2023 due to multiple pandemic outbreaks in the country since March. The following are the key trends in the Chinese hotel investment market:由于疫情的反复， 国内二线及以下城市有大量项目持续亏损 ，导致越来越多 酒店项目流入法拍市场 。具有重新定位或转换可能性的 老旧酒店继续受到长租公寓 (Multifamily) 投资者的追捧 。出于资产配置多样化需求及受到境外资本管控的限制， 国内高净值人士或将成为酒店资产最活跃的买家 ，尤其对于价格低于重置成本的交易机会。受到疫情持续的影响酒店法拍机会增多Affected by the ongoing epidemic, hotel foreclosure opportunities increase“酒店改长租” 热潮盘活城市型存量酒店Hotel to Multifamily conversion trend高净值投资人寻求优质、“高性价比” 资产High-net-worth individuals seeking for cost effective assets 中国政府针对房地产行业的 “三条红线”政策将继续推动酒店出售潮 ；开发商希望通过剥离非核心资产以缓解资金压力和改善资产负债表。“三条红线”政策持续推动酒店出售热潮Chinas three red lines policies will continue to drive a wave of hotel sales对具有独立产权销售潜力的 服务式公寓的需求仍然旺盛 ，但由于库存有限和对住房投资的监管日趋严格，交易活动可能有所放缓。可散售酒店项目依然受投资人追捧Demand for hotels with potential for strata sale is still high出售趋势 收购趋势部分机构型投资人关注到疫情反复对国内酒店业主带来的巨大运营压力，考虑以债权投资形式帮助业主盘活资产。债权投资人关注酒店市场为酒店业主提供融资选择Creditor investors focus on the hotel market to provide financing options for hotel owners资料来源：仲量联行酒店及旅游地产事业部Special topic sharing:影响办公楼市场租金的130+因素分析 仲量联行 2022年版权所有。保留所有权利。 仲量联行 2022年版权所有。保留所有权利。2022上半年市场需求变化 近 3年，科技 +金融租赁成交占比 50-65%今年上半年： 科技成交较去年同期下降 68% 金融成交较去年同期下降 58%FY2020 FY2021 1H2022北京办公楼市场租赁成交面积对比其他行业金融行业科技行业26 仲量联行 2022年版权所有。保留所有权利。2022年上半年北京办公楼租赁市场截断式表现 5月突发疫情 市场一度停滞 租金再次录得负增长 租金触底反弹 连续 12个季度下跌后 由负转正1Q2Q27宏观端项目端市场端宏观指标行业指标房地产指标产业功能区例如： GDP，人均可支配收入，失业率等例如：第三产业主要经济指标，中小微企业营业收入等例如：办公楼竣工面积，办公楼新开工面积等例如：中关村增速，金融街增速等大市场指标子市场指标周边项目指标例如：全市存量，未来供应，看房量，季度成交量等例如：区域未来规划，区域空置率，办公楼宇集群程度等例如：基础设施配套，绿化配套，竞标项目租赁策略等楼宇硬件指标租赁条件指标配套指标例如：得房率，标准层高，客梯数量，空调系统等例如：佣金，装免期，楼宇入驻率，历史续租率等例如：楼内健身房，商业配套，至地铁站距离等间接传导，通过影响市场各方参与者的心理预期，从而影响市场活动集合区域内重要指标，决定子市场层面租金趋势对办公楼市场的影响硬件水平对租金具有中长期影响，优质楼宇抗风险能力更高汇总项目周边重要指标，间接影响项目租金走势传递时下市场情绪，间接影响全市租金趋势租金预测的 130+影响因素租赁条件迅速直接带来租金变化和租赁活动积极、基准、承压的三种情景分析28 仲量联行 2022年版权所有。保留所有权利。通过 市场积极复苏、保持基准平稳、及面临风险承压 的三种情景，对比不同情景在包括宏观经济、租赁活跃度、净吸纳量等方面的表现三种情景假设29 仲量联行 2022年版权所有。保留所有权利。 疫情无反弹 基本面稳健，需求活跃 优秀项目提涨租金 零星疫情案例 需求趋稳，空置小降 租金 2H恢复小幅上涨 疫情管控反复，中长期经济受阻 租赁活动滞缓 市场空置率提升，租金下探如有任何问题，欢迎随时30