远东资信-2022年4月房地产行业观察与债市运行动态_房地产开发投资与销售双降_行业步入新常态_18页_743kb.pdf

请务必 阅读正文后的免责声明 2022 年 5 月 10日 远东研究行业研究 摘 要 作者： 申学峰 邮箱： 商品房量价 ： 4 月份 30 大中城市商品房成交面积 同比 减少54.24%， 成交 量仍 明显 低于往年同期 。百城新建住宅平均价格同比 上涨 1.51%， 涨幅 较 上月 回落 0.21个 百分点 。 房 地产 开发 投资 ： 3 月份房地产开发企业土地购置费为4435.79亿元，较上年同期的 4731.41亿元下降 6.25%。 政策 ： 4 月份政治局会议定调支持各地从当地实际情况出发完善房地产政策。全国多个城市适度放松房地产调控政策，内容包括放宽限购资格、降低首付比例等。金融管理部门提出加大对房企融资支持，要求金融机构不盲目抽贷、断贷、 压贷。 重点 房企 ： 4 月 份 百强 房企销售操盘金额 同 比 下降58.6%； 新希望地产并购雅居乐旗下项目 ； 招商蛇口拟与佳兆业就资产转让开展合作；金科股份、绿地控股为旗下多家公司新增提供担保，累积担保余额占净资产比例较高 。 债券 发行与到期 ： 4 月份房地产行业 共发行债券 602.24 亿元 ，通过债市净融资 -306.99亿元 。 2020年 9月至 2022年 4月 ，国内房地产行业债券存量规模压降了约 3695.74亿元 。 信用事件与利差 ： 4月份 有 5只 债券 违约、 4只债券 展期 。无 主体和债券的信用级别被下调 。 4 月 下旬 兴业 房地产行业 债券 信用 利差（ 中位数 ） 明显下降， 4 月末 较 上 月末 下降了14.23BP。 总结与 展望 ： 近期商品房销量一直低于往年同期，房企土地购置费支出也同步减少，当前行业可能已经步入 开发投资 、销售 双降的新常态。 近期 房地产企业在出清资产和负债，以适应行业新常态。在负债出清后，行业整体的债务风险也随之下降。 展望未来，各地销售、限购政策会进一步放宽甚至取消，利好房地产企业销售回款。此外，并购债券、并购贷款等纾困资金也利于房企风险化解 ， 预计不会再出现大面积违约情况。但 疫情 封控 可能 会 阻碍 房企 在 部分 区域 的 销售 回款 。 相关研究报告： 1. 2022年 3月房地产行业观察 与债市运行动态： 商品房成交面积下滑，房企债券融资继续净流出 ， 2021.04.11 2. 2022年 2月房地产行业观察与债市运行动态 ： 商品房成交面积下降， 4家主体信用级别下调 ， 2022.03.10 3. 2022年 1月房地产行业观察与债市运行动态 ： 商品房成交面积下降，房企债市融资持续净流出 ， 2021.02.16 房地产开发投资与销售双降 ， 行业步入新常态 2022年 4 月 房地产行业观察 与 债市运行动态 请务必 阅读正文后的 免责 声明 Monthly Industry Observation of China May 10th, 2022 Summary In terms of sales volumes and prices of commercialized buildings, the floor space of commercialized buildings sold in 30 large and medium-sized cities has declined by 54.24% year-on-year in April, which was still significantly lower than in the same period of previous years. The average price of newly built residential buildings in “100 cities” has increased by 1.51% month-on-month, and the increase was down 0.21 percentage points from the previous month. In terms of real estate development investment, the land purchase cost of real estate development enterprises in April was 443.579 billion yuan, down 6.25% from 473.141 billion yuan in the same period of the previous year. In terms of policies, the Politburo meeting in April set the tone to support local governments in improving real estate policies based on local conditions. Many cities have moderately relaxed real estate control policies, including relaxing purchase restrictions and lowering the down payment ratio. The financial management department proposed to increase financing support for real estate companies, requiring financial institutions not to blindly withdraw, cut off, or suppress loans. In terms of key real estate companies, the sales amount of TOP100 real estate companies in April has decreased by 58.6% year-on-year. Newhope Real Estate acquired the projects of Agile. China Merchants Shekou plans to cooperate with Kaisa Group on asset transfer. Jinke Property and Greenland Holdings provided new guarantees for many of its subsidiaries, and the accumulated guarantee balance accounts for a relatively high proportion of their net assets. In terms of bond issuance and maturity, the real estate industry has issued 60.224 billion yuan bonds in April, and has received -30.699 billion yuan of net financing through bond market. From September 2020 to April 2022, the bond balance of thedomestic real estate industry has dropped by about 369.574 billion yuan. In terms of credit events and spreads, 5 bonds have defaulted and 4 bonds have been rolled over in April. No credit ratings for entities and bonds were downgraded. The bond credit spread (median) of real estate industry dropped significantly in late April, with a decrease of 14.23BP at the end of April compared with the end of the previous month. Looking ahead, the sales volume of commercialized buildings has been lower than the same period of previous years recently, and the land purchase expenses of real estate companies have also decreased simultaneously. The current industry may have entered a new normal of double decline in development investment and sales. Recently, real estate companies are clearing their assets and liabilities to adapt to the new normal of the industry. After the debt is cleared, the overall debt risk of the industry also decreases. In the future, the sales and purchase restriction policies in various regions will be further relaxed or Real estate development investment and sales both dropped, and the industry entered a new normal April 2022 real estate industry observation and bond market operation report Author: Shen Xuefeng E-mail： 请务必 阅读正文后的 免责 声明 Monthly Industry Observation of China May 10th, 2022 even cancelled, which will benefit real estate companies sales receipts. In addition, rescue funds such as M&A bonds and M&A loans are also conducive to risk mitigation for real estate companies, and it is expected that there will be no more large-scale defaults. However, the epidemic control may hinder the sales collection of real estate companies in some areas. 1 / 15 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2022 年 5 月 10日 远东研究行业研究 目录 一、行业运行动态 . 2 （一）商品房量价 . 2 （二）房地产开发投资 . 4 （三）房地产贷款 . 5 （四）房地产信托 . 5 二、行业政策动态 . 7 （一）中央政策动态 . 7 （二）地方政策动态 . 8 三、重点公司动态 . 9 四、房地产行业债券市场运行动态 . 11 （一）债券发行与到期 . 11 （二）违约 /展期债券 . 12 （三）信用级别调整 . 13 （四）行业信用利差 . 13 五、总结与展望 . 14 2 / 15 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2022 年 5 月 10日 远东研究行业研究 一、 行业运行动态 （一） 商品房量价 1.30大中 城 市 商品房成交 量 低于往年同期 根据 Wind 数据， 4月 份 国内 30大中城市 1商品房成交面积 816.86万平方米， 同比 减少 54.24%（ 见 图 1） 。 与往年相比，今年 14 月份 成交面积大幅下滑。 自 去年下半年以来 房价出现 下行 趋势 ，购房者观望情绪浓重 ，而且疫情等因素对居民收入 造成了冲击， 封控 措施 导致部分楼盘销售活动 受阻 ， 严重影响了购房需求。 尽管近期 多地陆续放宽限购政策，银行个人住房贷款发放加快，多地房贷首付比例也开始下调，但对商品房销售促进作用仍有限。 需求下滑对房企的库存去化构成了压力， 存量项目积压严重的 房企资金周转可能受到拖累， 增加 债务违约风险。 面对需求下滑，房地产企业已经普遍放缓了新土地投资 步伐 ， 未来新建商品房供给预计也会减少。 图 1： 30大中 城 市 商品房成交 面积 （ 2012-2022，单位：万平方米） 资料来源： Wind 资讯 ，远东资信整理 2.十大城市商品房 库存 去化周期延长 130大中城市包括一线城市（北京、上海、广州、深圳）、二线城市（天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨）和三线城市（无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州） 。 其中 ， 杭州、南昌、武汉、哈尔滨、昆明、扬州、安庆、南宁、兰州、江阴、佛山为商品房数据，其它城市为商品住宅数据。 050010001500200025001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2022 近 10年均值 3 / 15 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2022 年 5 月 10日 远东研究行业研究 根据 Wind数据， 截至 4月 末 ， 十大城市 2商品房 可售 面积 合计 8718.13万 平方米，环比 增加 2.38%（ 见 图 2） 。4 月底 去化周期 3为 11.80 个月， 环比 增加 0.97 个月 。 自去年下半年 国内 商品房成交量 出现 下滑 以来 ， 十大城市的商品房库存 去化周期明显延长 。 图 2： 十大城市 商品房 库存情况（ 2014.01-2022.04，单位： 万平方米， 月 ） 资料来源： Wind 资讯 ，远东资信整理 3.百城住宅 平均 价格 同比涨幅继续回落 根据中国房地产指数系统调查数据， 4月 份 百城新建住宅 平均价格 为 16193元 /平方米，环比 上涨 0.02%， 同比上涨 1.51%，同比涨幅较上月回落 0.21 个百分点 （见图 3） 。 去年 7 月份以来 百城 新建住宅价格同比涨幅持续回落， 但近期各地 购房政策放宽 ，价格已有 企稳 迹象 。 预计未来购房政策会进一步放宽， 对房价形成一定支撑。 房价涨幅 回落会 导致房地产开发项目的收益下降， 综合 考虑融资成本后甚至 会 出现亏损，因此 一些存量项目积压的房企 的 盈利及现金流 可能 会承压。 2十大城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门。其中 ， 杭州、南昌为商品房数据，其它城市为商品住宅数据 。 3去化周期 =商品房可售面积 (最近 12个月商品房累计销售面积 12)。 02468101214160200040006000800010000120002014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-01十大城市 :商品房可售面积 :当月值 去化周期 (右 ) 4 / 15 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2022 年 5 月 10日 远东研究行业研究 图 3： 百城新建住宅 平均 价格 同比 涨幅 （ 2014.01-2022.04，单位： %） 资料来源： Wind 资讯 ，远东资信整理 分 城市 类型 来看 ， 4 月份 一线、二线 、三线 城市住宅价格 分别 环 比 变动 0.03%、 0.03%和 -0.06%，分别同比变动 1.19%、 1.41%和 0.83%（见图 4） 。 近期 各类型城市 住宅价格 同比涨幅都在 缓慢 下行 。 图 4： 各类型城市 住宅价格 指数 环 比 涨幅 （ 2014.01-2022.04，单位： %） 资料来源： Wind 资讯 ，远东资信整理 （ 二 ） 房地产 开发投资 今年 一季度 房地产开发企业土地购置费为 7852.82 亿元 ，与去年同期金额基本持平。其中， 3 月份 房地产开发企业土地购置费为 4435.79 亿元，较上年同期的 4731.41 亿元下降 6.25%（见图 5）。自从 2021 年 6 月以来，月度-10-505101520252014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-01百城住宅价格指数 :同比 70个大中城市新建商品住宅价格指数 :当月同比-10-50510152025302014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-01百城住宅价格指数 :一线城市 :同比 百城住宅价格指数 :二线城市 :同比百城住宅价格指数 :三线城市 :同比 5 / 15 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2022 年 5 月 10日 远东研究行业研究 土地购置费同比出现明显下降，反映出房企已经放缓了新项目的投资步伐，未来新增入市的商品房预计也会随之减少。结合当前商品房销量下滑的情况看， 房地产行业 或 已经步入需求、供给同时缩减的新常态 。 图 5： 房地产 开发企业 月度土地购置费 （ 2014-2022，单位： 亿元 ） 注： 1月和 2月合并 为一个月份 计算。 资料来源： Wind 资讯 ，远东资信整理 （ 三 ） 房地产贷款 1.3月份 LPR报价维持不变 4月 20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布 ： 1 年期 LPR为 3.7%， 5年期 以上 LPR为 4.6%，与上月持平。 在控制 通胀和海外加息 等 因素 影响下 ，短期内 LPR可能继续平稳。 2.房贷 利率下降， 放款 周期缩短 根据 贝壳研究院 监测 数据 ， 4 月 份 103 个重点城市主流首套房贷利率为 5.17%，二套利率为 5.45%， 分别 较上月 下降 17 个 、 15 个 基点 ，首套、二套利率 均 创 2019年以来月度新低 。其中 苏州、南通首套主流利率已降至 4.6%，与 5年期以上 LPR持平，其余城市首套主流利率也均低于 6%。 4月平均放款周期为 29天，较上月缩短 5天。 今年 4月银行 房贷 放款速度是 2019年以来最快的月份。 （ 四 ） 房地产 信托 1.新 成立 房地产信托 规模 维持低位 根据用益信托网数据， 4 月份房地产信托成立规模为 74.69 亿元（见图 6）， 较上月明显下降 。 由于新建商品房销售减少，房企开发投资活动随之放缓，房企融资需求下降 ， 近期 房地产信托发行规模 还 维持 在 低位 。 010002000300040005000600070002014-022015-022016-022017-022018-022019-022020-022021-022022-02土地购置费 :当月值 6 / 15 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2022 年 5 月 10日 远东研究行业研究 图 6： 新成立 房地产集合信托情况（ 2015.01-2022.04，单位： 亿元 ， %） 资料来源： 用益信托网 ，远东资信整理 2.新成立房地产信托平均收益 率 小幅 上升 4月新成立房地产信托的平均收益率为 7.70%，较上月 上升 0.05个百分点。 目前房地产信托平均收益率仍 显著高于其他行业 。 4 月份 基础产业、 工商企业、 金融 业 三个领域新发行信托的平均收益率为 7.03%、 6.92%和 6.69%（ 见 图 7） 。 图 7： 新成立 各行业 信托平均收益率（ 2018.01-2022.04，单位 ： %） 资料来源： 用益信托网 ，远东资信整理 6.06.57.07.58.08.59.09.510.00200400600800100012002015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-01房地产集合信托新成立规模 新成立房地产信托平均收益率 (右 )5.56.06.57.07.58.08.59.02018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-04房地产 金融 基础产业 工商企业 7 / 15 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2022 年 5 月 10日 远东研究行业研究 二 、 行业政策动态 4月份， 政治局会议定调支持各地从当地实际情况出发完善房地产政策 。 全国多个城市 适度放松房地产调控政策 ，内容包括放宽限购资格、降低首付比例等 。 金融管理部门提出加大对房企融资支持，要求金融机构 不盲目抽贷、断贷、压贷 。 （一） 中央 政策 动态 1.国务院 会议提出 优化保障性住房金融服务 4月 6日， 国务院召开常务会议上提出，研究采取金融支持消费和有效投资的举措，提升对新市民的金融服务水平，优化保障性住房金融服务。 2.央行、外汇局 提出 加大并购债券融资支持力度 4 月 18 日，央行、外汇局印发关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知， 要求 因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。 通知指出， 金融机构要区分项目风险与企业集团风险，加大对优质项目的支持力度，不盲目抽贷、断贷、压贷，不搞“一刀切 ” ，保持房地产开发贷款平稳有序投放。商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度 ，积极提供兼并收购财务顾问服务。 3.央行、银保监会 要求 做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务 4 月 19 日，央行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，提出 “ 要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务 ” 。 4.金融管理部门召开会议对 12家问题房企纾困进行指导 据 澎湃新闻 4 月 25 日 报道 ， 近期 金融管理部门分别对 6 家国有银行、 12 家股份行以及 5 家 AMC 公司进行开会指导。 会议主要针对 12 家问题房企的纾困进行指导。主要内容包括： AMC 可以接收 2021 年底以前资产用途是土地价款的资产 、 金融机构暂未纳入不良的贷款 、 集团 2021 年年底之前的关联方应收账款，与关联方合作收购的不纳入重大关联交易。以上业务开展不纳入房地产贷款的集中度管理，保证按揭发放。另外，以上的业务资本金按照50%计量，同时要全力支持开发贷，资金务必进行封闭管理。另外，对于四证不全并购项目、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求有所放松。 8 / 15 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2022 年 5 月 10日 远东研究行业研究 5.政治局会议 支持各地从当地实际出发完善房地产政策 4 月 29 日， 中共中央政治局召开会议，会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 （ 二 ） 地方政策 动态 1.多地放宽商品房购买资格 4月 1日， 衢州非本市户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，均视为本市户籍家庭，执行相关购房政策 。 4月 2日， 东莞 对 2021年 12月以来受疫情防控影响无法按时缴纳社会养老保险费的非本市户籍居民家庭和新入户本市户籍居民家庭，在核定购房资格时对其在疫情防控期间未缴社保视为 “ 连续缴纳 ” 。 4月 12日， 宁波 市 规定在城 五区无房的，凭 24个月个税缴纳证明（可以补缴）购房，无需社保证明。父母投靠子女落户宁波的，参照本市户籍居民家庭购房资格。 4 月 13 日， 上海自由贸易试验区临港新片区 将原购房资格确认函调整为临港新片区人才住房政策认定函，有效期由原 6个月调整为 12个月。 4 月 19 日 ， 长沙放宽人才落户限制，具有大专及以上学历在长沙就业人员可即时申报落户，享受在长沙购房资格。 4 月 20 日 ， 秦皇岛 宣布 自 2022 年 4 月 2 日起，购买存量房的购房人申请购房资格核验时只提供本人有效身份证件。这意味着，目前外地购房者无需提供当地纳税、社保缴纳相关证明。 4 月 22 日 ， 南京部分区域放开限购 ， 范围主要涉及浦口、江宁、栖霞、雨花台四区部分区域及外围三区 。南京 本地户口家庭限购 3套 （ 此前 2套 ） ，外地户口满 6个月社保即可购买 1套 （ 此前需 3年内累计 2年的社保 ）。 4月 25日 ， 无锡明确生育二个孩子及以上的无锡本市户籍居民家庭，可在限购区域新增购买 一 套商品住房。 4 月 26 日 ， 天津房协透露将发布“津十条”楼巿新政， 内容包括 ： 放宽外地人购房资格 （ 无需两年社保 ）；二孩及以上家庭可额外购买 一 套大户型。 2.多地调降个人住房贷款首付比例 或贷款 利率 4月 5日， 兰州市个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住房最低首付款比例 下调至 20%，二套住房最低首付款比例 下调至 30%。 9 / 15 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2022 年 5 月 10日 远东研究行业研究 4 月 15 日 ， 南平满足条件的购房职工可先申请提取本人及其配偶账户内的住房公积金，用于补充购房首付款 ；购买新房第二次使用住房公积金个人住房贷款首付比例由 40%下调为 30%。 4 月 18日 ， 张家口首套房最低首付款比例降为 20%，二套房最低首付款比例降为 30%。 4月 18 日 ， 秦皇岛首套房贷利率降 5BP至 5.14%，二套降 5BP至 5.63% 4月 18日， 保定首套房贷利率降 20BP至 5.25%，二套降 5BP至 5.7%。 4 月 26 日 ， 天津房协透露将发布“津十条”楼巿新政， 内容包括 ： 本市无房有贷款记录的购房者首付 比例 从50%降至 40%；住房 公积金首套贷款由 60 万提升至 80 万，二套贷款由 40 万提升至 60万。 3.衢州、厦门放宽商品房预售条件，长沙降低商品房交易成本 4月 1日， 衢州 尚未网签的 144平方米及以上新房不限售 ， 商品住宅预售每期建筑面积不少于 2万平方米。 4 月 7日， 厦门放宽预售条件，对 21 年 1 月后新出让商住用地在 22 年 12 月 31 日前申请预售证的项目，工程形象进度要求调整为 ： 7 层及以下完成主体工程 2 层以上 (原为主体建筑封顶 )； 8-20 层在原基础上减 5 层， 21层以上完成主体工程的 1/4(原为主体结构工程的 1/2以上，且不得少于 7层 )。 4 月 21 日 ， 长沙适当降低非住宅商品房交易成本，对购买非住宅商品房的业主给予补贴。其中购买一手房的按契税计税依据的 1%给予补贴 ； 新购买非住宅商品房且持有 1年以上对外转让的，对购买方按契税计税依据的 4%给予补贴。 三 、 重点公司动态 1.百强房企单月操盘销售金额下降 根据克而瑞统计， 4月 份 行业百强房企实现销售操盘金额 4284.7亿元， 环比降低 16.2%，降幅大于近年同期；同比降低 58.6%，较 3月降幅进一步扩大 ， 且处于近年来单月业绩同比降幅的最高水平。 从 累计业绩来看，百强房企 14月的整体业绩规模同比大幅降低 50.2%，降幅较一季度进一步扩大。 近期各地宽松 政策 不断 出台 ，但救市效果有限，短期内 很 难扭转 房企销售 下行的 情况 。 目前 尚有待更大力度的刺激性政策落地，以 鼓励 相对充裕的改善性购房消费。 2.信达地产、保利发展 发行并购债券 4月 14日， 信达地产股份有限公司发行“ 22 信达地产 MTN001” ， 发行规模 5.80亿元，期限为 3年，票面利率为 4.07%，募集资金 用于支付和置换前期已支付的并购项目收购款 及 项目建设 。 10 / 15 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2022 年 5 月 10日 远东研究行业研究 4月 19日， 保利发展控股集团股份 有限公司 发行“ 22 保利 01”“ 22 保利 02”， 发行规模分别为 5亿元、 10亿元，期限分别为 5年、 7年，票面利率分别为 2.96%、 3.59%， 募集资金拟用于并购地产项目 。 3.新希望地产新获并购贷款额度，并购雅居乐 旗下 项目 4月 21日， 四川新希望房地产开发有限公司 与兴业银行成都分行签订 80 亿元并购融资战略专项合作。 新希望地产将获得兴业银行 80 亿元人民币并购专项融资额度，专项用于并购业务，包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化等创新融资业务品种。 此外，这是继 3月 24日获得浦发银行 50亿元并购融资专项额度后，新希望地产再获金融机构支持。至此，新希望地产共获得 130 亿元并购融资额度。 4 月 26 日， 在并购融资基金的支持下，新希望地产 收购了雅居乐控股集团有限公司旗下的 昆明锦麟峯荟 项目。 4.招商蛇口拟与佳兆业就资产转让开展合作 4月 6日， 招商局蛇口工业区控股股份有限公司、长城资产与佳兆业集团控股有限公司签署协议，拟在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作。针对存量商住开发、商业综合体运营等项目，三方共同探讨通过股权合作、资产转让、联合运营等方式开发盘活。 5.云南城投拟出售 20家公司股权及 1家酒店资产 4 月 20 日，云南城投 置业股份有限公司 发布公告，为优化财务结构，改善经营状况，公司拟以公开挂牌方式对外出售公司持有 20 个公司的股权以及成都华尔道夫酒店资产。云南城投表示，通过本次资产出售，公司将逐步转型为以物业管理、商管运营等核心业务为主的轻资产运营城市综合服务商。 云南城投是 A股上市公司，因业绩亏损被交易所实施风险警示。公司目前存量债有 5只资产支持证券 。 6.陕建地产集团与中国信达 将设立 100亿并购重整基金 4 月 15 日， 陕西建工房地产开发集团有限公司 与中国信达陕西分公司交流座谈并签署合作备忘录。双方将共同设立总规模不超过 100 亿元的并购重整基金，发挥各自优势，以市场为导向，积极围绕危困房企并购开展合作。 7.金科 股份 为旗下 多家 公司新增提供担保 4月 份 ， 金科地产集团股份有限公司为旗下多家控股子公司、参股公司新增提供担保 。 截至 2022 年 3 月末， 金科股份 对参股公司提供的担保余额为 139.71 亿元，对子公司、子公司相互 间及子公司对公司提供的担保余额为 523.29 亿元，合计担保余额为 663.00 亿元， 占 金科股份 最近一期经审计净资产的 179.57%，占总资产的 17.39%。 8. 绿地控股 为旗下 多家 公司新增提供担保 11 / 15 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2022 年 5 月 10日 远东研究行业研究 4月 份 ， 绿地控股集团股份有限公司 为旗下多家控股子公司、参股公司新增提供担保 。 截至 2021年 12月末， 绿地控股 及子公司担保余额为 1481.55亿元，占 绿地控股 最近一期经审计归属于上市公司股东的净资产的 164.67%，其中 绿地控股 及子公司之间的担保余额为 1323.84 亿元，占公司最近一期经审计归属于上市公司股东的净资产的 147.14%。 目前 绿地控股有一笔 逾期担保 ， 金额为 5,000万元人民币， 被担保人是 中国华源集团有限公司 。 四 、 房地产行业债券市场运行动态 （ 一 ） 债券 发行与到期 根据 Wind数据统计 的境内债券市场 与中资离岸债 数据 ， 4月 份房地产行业共 发行债券 602.24亿元， 偿还 债券909.23亿元，房地产行业通过债券市场 净融资额 为 -306.99亿元（ 见 图 8）。 4月份房地产债发行规模仍小于债券到期规模 ，房企债券融资还没有明显回暖 。 自 2020 年 8 月份“三道红线”颁布 以来， 很多高负债房企为了压减负债降低了其债券融资余额， 2020年 9月 至 2022年 4月 国内 房地产行业债券存量规模压降了 3695.74亿元。 图 8： 房地产行业债券 （含境内债券和中资离岸债） 发行与到期规模（ 2015.01-2022.04，单位： 亿元 ） 资料来源： Wind 资讯 ，远东资信整理 分 发行主体 评级看 ， 剔除资产支持证券后， 4 月份 境内债券市场 房地产行业 发 行人 中 ， AAA 级 （发行人委托评级，下同） 主体 发行 额 占比为 84.64%， AA+级主体占比为 6.32%， AA 级主体占比为 5.73%， AA-及以下级别 主体 占比为 1.84%， 无评级主体 占比为 1.48%（ 见 图 9） 。 自 2020 年 9 月以来 ， 房地产行业 AAA级主体债券发行占比趋势性上升，相对信用资质弱的 AA-及以下 主体或无评级主体新发行债券 则 明显减少 。 -1000-50005001000150020002015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-01月发行量 月偿还量 净融资额 12 / 15 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2022 年 5 月 10日 远东研究行业研究 图 9： 房地产行业不同 级别主体 （境内市场发行人） 发行 债券 （不含 ABS） 金额的 占比（ 2015.01-2022.04） 资料来源： Wind 资讯 ，远东资信