20220429-光大证券-万科A-000002.SZ-一季报点评_Q1开局良好_归母增长11_多元赛道拓宽综合实力_3页_758kb.pdf

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 4 月 29 日 公司研究 Q1开局良好，归母增长 11%，多元赛道拓宽综合实力 万科（000002.SZ、2202.HK）一季报点评 A 股：买入（维持） 事件：2022 年 4 月 29 日，公司发布一季报 Q1，公司实现营收 626.7 亿元+0.6%，实现归母净利润14.3 亿元+10.6%。 点评：业绩稳增长，受市场环境影响成交低迷，多元化板块稳步推进，财务审慎1）Q1，公司实现营业收入 626.7 亿元，同比增长 0.6%；实现归母净利润 14.3亿元，同比增长 10.6%。其中，房地产开发业务结算面积为 374.7 万平，同比持平，贡献营业收入 493.4 亿元，同比下降 6.9%；开发板块录得税前毛利率21.8%，税后毛利率 17.1%。截至 Q1，公司并表口径已售未结资源约 4776.2万平，合同金额约 7385.1 亿元，有力保障后续业绩释放。 2）Q1，公司实现合同销售面积 632.7 万平，实现合同销售金额 1065.0 亿元，同比分别下降 42.7%和 40.7%。22 年开年受疫情反复和市场环境影响，居民购房意愿仍较弱，一季度行业整体商品住宅成交低迷。但考虑到 Q1房地产利好政策频出，当前市场信心有所恢复，预期公司后续去化可期。 3）Q1，公司以 174 亿元总价新增 6 个开发项目，对应总计容规划建面 145.8万平（权益比约 76.8%，较 21 年全年提升 5.5pct）。截至 Q1，公司在建项目总计容建面约10685.8万平（权益比约62.4%）；规划中项目总计容建面约4019.7万平（权益比约 64.2%）。Q1，公司新开工计容面积 599.4 万平，占全年开工计划的 31.2%（21 年同期为 25.6%），同比下滑 25.5%；竣工计容面积 310.4万平，占全年竣工计划的 8.0%（21 年同期为 8.6%），同比相对持平。 4）公司多元业务发展向好。物流仓储：Q1 实现营业收入（含非并表项目，本段同）8.7 亿元，同比增长 39%；当期新开4 个高标库和 5 个冷链园区项目，对应可租赁建筑面积 39.2 万平。长租公寓: Q1 实现营业收入 7.0 亿元，同比增长12.8%；截至 Q1，租赁住宅业务共运营管理超过 21 万间长租公寓，累计开业约16.2 万间。商业开发与运营: Q1 实现营业收入 21.1 亿元，同比增长 17.6%。 5）截至 Q1，公司净负债率为 34.6%，现金短债比为 2.6 倍，剔预后资产负债率为 69.5%，持续保持绿档。Q1，公司完成 80 亿元 3 年期中期票据的发行，票面利率区间为 2.95%-3.00%；完成总额为 19.9 亿元公司债的发行，其中 3 年期品种的票面利率为 3.14%，5 年期品种的票面利率为 3.64%，信用优势明显。 盈利预测、估值与评级：维持 22-24 年归母净利润预测为 274 亿元、332 亿元、395 亿元；当前 A 股股价对应 2022-24 年 PE 估值为 8/7/6倍，H 股股价对应为6/5/4 倍。公司在物业管理、商业地产、长租公寓等板块中投入了较多资源，取得较好发展；同时基本盘先发优势及财务审慎为公司长期赛道的价值释放提供后续支持，公司仍存在一定盈利拓宽空间，整体估值提升可期，维持“买入”评级。 风险提示：推盘销售不及预期，经济下行超预期，项目竣工不及预期等。 公司盈利预测与估值简表 指标 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 419,112 452,798 521,264 576,036 627,289 营业收入增长率 13.9% 8.0% 15.1% 10.5% 8.9% 净利润（百万元） 41,516 22,524 27,372 33,213 39,489 净利润增长率 6.8% -45.7% 21.5% 21.3% 18.9% EPS（元） 3.57 1.94 2.35 2.86 3.40 ROE（归属母公司)（摊薄） 18.5% 9.5% 10.9% 12.3% 13.5% P/E（A股） 5 10 8 7 6 P/E（H 股） 4 8 6 5 4 资料来源：Wind，光大证券研究所预测；股价时间为 2022-04-28，汇率参考 1 港元兑人民币 0.8121 元。 当前价：18.70 元 H股：买入（维持） 当前价：18.24 港元 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 联系人：周卓君 021-52523855 市场数据 总股本(亿股) 116.25 总市值(亿元)： 2173.88 一年最低/最高(元)： 14.80/28.17 近3 月换手率： 84.77% 股价相对走势 收益表现 % 1M 3M 1Y 相对 12.13 6.06 -5.16 绝对 6.98 -8.02 -28.56 资料来源：Wind 相关研报 20220410 减值充分利润率逐步修复，多元赛道提升长期估值万科（000002.SZ、2202.HK）2021 年度业绩点评 20211106 万科物管分拆上市，开启多元化业务价值释放之路万科（000002.SZ、2202.HK）动态跟踪 20211030 住宅开发盈利承压，已售未结资源充裕万科（000002.SZ、2202.HK）2021 年三季报点评 20210926 万科物流增资引入新投资人，资本运作可能性进一步提升万科（000002.SZ、2202.HK）动态跟踪 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 万科A（000002.SZ）万科企业（2202.HK） 利润表（百万元） 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入 419,112 452,798 521,264 576,036 627,289 营业成本 296,541 353,977 413,990 456,670 496,407 折旧和摊销 6,985 8,063 7,967 8,103 8,239 税金及附加 27,237 21,056 24,240 26,787 29,170 销售费用 10,637 12,809 14,745 16,295 17,745 管理费用 10,288 10,242 11,791 13,030 14,189 资产减值损失 -1,981 -3,514 -200 -200 -100 财务费用 5,145 4,384 4,448 4,546 3,841 投资收益 13,512 6,614 6,945 7,292 7,657 营业利润 79,959 52,531 57,726 64,716 72,352 利润总额 79,676 52,223 57,726 64,716 72,352 所得税 20,378 14,153 15,586 17,473 19,535 净利润 59,298 38,070 42,140 47,243 52,817 少数股东损益 17,783 15,545 14,768 14,030 13,328 归属母公司净利润 41,516 22,524 27,372 33,213 39,489 EPS(元) 3.57 1.94 2.35 2.86 3.40 现金流量表（百万元） 2020 2021 2022E 2023E 2024E 经营活动现金流 53,188 4,113 5,413 39,608 78,347 净利润 41,516 22,524 27,372 33,213 39,489 折旧摊销 6,985 8,063 7,967 8,103 8,239 净营运资金增加 49,050 94,938 58,598 24,209 -11,654 其他 -44,362 -121,412 -88,523 -25,917 42,273 投资活动产生现金流 5,797 -26,281 -4,479 -4,545 -4,538 净资本支出 -7,146 -9,514 -1,800 -1,800 -1,800 长期投资变化 141,895 144,449 -5,000 -5,000 -5,000 其他资产变化 -128,952 -161,216 2,321 2,255 2,262 融资活动现金流 -32,504 -23,104 32,156 -15,892 -15,647 股本变化 316 8 0 0 0 债务净变化 1,210 8,501 47,881 3,403 4,729 无息负债变化 58,773 18,032 117,875 66,001 73,726 净现金流 25,924 -44,954 33,090 19,170 58,162 资产负债表（百万元） 2020 2021 2022E 2023E 2024E 总资产 1,869,177 1,938,638 2,135,257 2,237,155 2,351,892 货币资金 195,231 149,352 182,442 201,613 259,775 交易性金融资产 170 21 21 21 21 应收账款 2,992 4,744 5,468 6,042 6,580 应收票据 10 28 32 35 38 其他应收款 249,499 266,061 306,292 338,475 368,591 存货 1,002,063 1,075,617 1,176,225 1,206,790 1,213,055 其他流动资产 22,663 25,933 25,933 25,933 25,933 流动资产合计 1,547,387 1,600,268 1,786,323 1,876,926 1,979,556 其他权益工具 1,601 1,833 1,833 1,833 1,833 长期股权投资 141,895 144,449 149,249 154,049 158,949 固定资产 12,577 12,821 12,996 13,006 12,882 投资性房地产 79,954 85,953 88,493 91,470 94,874 无形资产 6,088 10,445 10,898 11,328 11,737 使用权资产 25,210 24,242 23,659 23,125 22,636 其他非流动资产 13,840 7,833 7,833 7,833 7,833 非流动资产合计 321,790 338,370 348,934 360,229 372,336 总负债 1,519,333 1,545,865 1,711,621 1,781,024 1,859,479 短期借款 25,112 14,413 37,574 18,193 0 应付账款 295,685 330,411 386,428 426,267 463,358 应付票据 607 125 147 162 176 预收账款及合同负债 631,659 638,223 670,272 703,872 739,133 其他应付款 212,439 190,321 217,693 206,818 204,944 流动负债合计 1,317,493 1,311,446 1,455,006 1,502,020 1,557,887 长期借款 132,037 154,322 174,322 194,322 214,322 应付债券 43,576 53,021 55,672 58,455 61,378 其他非流动负债 1,406 1,477 1,477 1,477 1,477 非流动负债合计 201,840 234,419 256,615 279,004 301,592 股东权益 349,844 392,773 423,636 456,130 492,413 股本 11,618 11,625 11,625 11,625 11,625 公积金 116,021 131,770 131,770 131,770 131,770 未分配利润 98,417 92,698 108,794 127,258 150,212 归属母公司权益 224,511 235,953 252,049 270,513 293,467 少数股东权益 125,334 156,820 171,588 185,618 198,946 盈利能力（%） 2020 2021 2022E 2023E 2024E 毛利率 29.2% 21.8% 20.6% 20.7% 20.9% EBITDA 率 19.3% 14.0% 12.2% 12.3% 12.3% EBIT 率 18.2% 12.8% 10.7% 10.8% 11.0% 税前净利润率 19.0% 11.5% 11.1% 11.2% 11.5% 归母净利润率 9.9% 5.0% 5.3% 5.8% 6.3% ROA 3.2% 2.0% 2.0% 2.1% 2.2% ROE（摊薄） 18.5% 9.5% 10.9% 12.3% 13.5% 经营性 ROIC 17.3% 9.9% 8.4% 8.9% 9.9% 偿债能力 2020 2021 2022E 2023E 2024E 资产负债率 81% 80% 80% 80% 79% 流动比率 1.17 1.22 1.23 1.25 1.27 速动比率 0.41 0.40 0.42 0.45 0.49 归母权益/有息债务 0.86 0.87 0.79 0.84 0.90 有形资产/有息债务 6.99 6.98 6.53 6.77 7.01 资料来源：Wind，光大证券研究所预测 费用率 2020 2021 2022E 2023E 2024E 销售费用率 2.54% 2.83% 2.83% 2.83% 2.83% 管理费用率 2.45% 2.26% 2.26% 2.26% 2.26% 财务费用率 1.23% 0.97% 0.85% 0.79% 0.61% 研发费用率 0.16% 0.14% 0.14% 0.14% 0.14% 所得税率 26% 27% 27% 27% 27% 每股指标 2020 2021 2022E 2023E 2024E 每股红利 1.25 0.97 1.27 1.42 1.59 每股经营现金流 4.58 0.35 0.47 3.41 6.74 每股净资产 19.32 20.30 21.68 23.27 25.24 每股销售收入 36.08 38.95 44.84 49.55 53.96 估值指标 2020 2021 2022E 2023E 2024E PE（A 股） 5 10 8 7 6 PB（A股） 1.0 0.9 0.9 0.8 0.7 EV/EBITDA 5.9 9.3 10.5 9.9 8.8 股息率 5.8% 4.5% 5.9% 6.6% 7.4% 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 行业及公司评级体系 评级 说明 行 业 及 公 司 评 级 买入 未来6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 15%以上 增持 未来6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 5%至15%； 中性 未来6-12 个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%； 减持 未来6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 5%至15%； 卖出 未来6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 15%以上； 无评级 因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 基准指数说明： A 股主板基准为沪深 300指数；中小盘基准为中小板指；创业板基准为创业板指；新三板基准为新三板指数；港股基准指数为恒生指数。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 法律主体声明 本报告由光大证券股份有限公司制作，光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格，负责本报告在中华人民共和国境内（仅为本报告目的，不包括港澳台）的分销。本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页。 中国光大证券国际有限公司和 Everbright Securities(UK) Company Limited 是光大证券股份有限公司的关联机构。 特别声明 光大证券股份有限公司（以下简称“本公司”）创建于 1996 年，系由中国光大（集团）总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司，是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一。根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可，本公司的经营范围包括证券投资咨询业务。 本公司经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；为期货公司提供中间介绍业务；证券投资基金代销；融资融券业务；中国证监会批准的其他业务。此外，本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理、直接投资、期货、基金管理以及香港证券业务。 本报告由光大证券股份有限公司研究所（以下简称“光大证券研究所”）编写，以合法获得的我们相信为可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性。光大证券研究所可能将不时补充、修订或更新有关信息，但不保证及时发布该等更新。 本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断，可能需随时进行调整且不予通知。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险。本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及作者均不承担任何法律责任。 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