中国房地产市场2020总结&2021展望.pdf

目录 摘要 . 1 第一部分： 2020 年中国房地产市场形势总结 . 3 1. 政策：疫情未改楼市调控总基调，因城施策精准调控稳市场 . 3 2. 价格：价格稳中有升，长三角和珠三角地区价格上涨明显 . 9 3. 供求：成交规模基本恢复，成交结构上移 . 12 4. 土地：一线城市推地量及优质地块推出量增加，带动楼面价上涨 . 19 5. 企业：加大营销加速回款，销售业绩持续增长 . 23 第二部分： 2021 年中国房地产市场趋势展望 . 27 1. 行业环境：资金面保持合理充裕，调控政策以稳为主 . 27 2. 市场趋势：全国房地产市场发展节奏趋缓，商品房销量平稳回落 . 34 3. 关注点：聚焦核心城市和城市群，把握区域分化带来的结构性机遇 . 42 中国 房地产市场 2020 总结 & 2021 展望 2021 年 1 月 19 日 摘要 一、 2020 年中国房地产市场形势总结 1. 政策 ： 疫情未改楼市调控总基调，因城施策 精准调控稳 市场 2020 年， 中央坚持“房住不炒”调控基调不变，上半年受新冠肺炎疫情影响，经济面临较大下行压力，中央财政、货币政策齐发力，货币环境 较为宽松 ，叠加各地频繁出台房地产相关扶持政策，房地产市场快速恢复。下半年起，房地产调控政策有所转向，中央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，房地产金融监管持续强化，“三道红线”试点实施，与此同时，多个房价、地价不稳的城市先后升级调控政策，力促市场理性回归 。 2. 价格 ： 价格稳中有升，长三角和珠三角地区价格上涨明显 2020 年百城新建住宅价格累计上涨 3.46%，涨幅已超 2019 年 水平，其中一线城市涨幅有所扩大，二线和三四线代表城市涨幅均有所收窄；各区域中，长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较 2019 年 均明显扩大，其中长三角累计涨幅为近四年 最高水平，内部多个城市累计涨幅超 5%，居百城前列 。 3. 供求 ： 成交规模基本恢复，成交结构上移 2020 年，疫情背景下，房地产市场表现超预期，重点城市商品住宅成交面积基本恢复，绝对规模延续 2017年以来横盘态势，其中长三角、珠三角地区市场韧性高，先后领涨 50 城；短期房企积极推盘，市场供应相对充足，代表城市商品住宅销供比下降至 0.87，短期库存规模及去化时间稳步提升至近年高位，但整体仍处于合理区间。 多数代表城市楼盘成交套总价 继续上涨，高端改善需求加速释放，多数城市 144 平方米以上户型占比提升 。 4. 土地： 一线城市 推地量 及 优质地块推出量增加，带动 楼面价 上涨 2020 年 ， 地方政府整体供地节奏有所加快，住宅用地供求规模同比均小幅增长 ，其中 一线城市供求规模均实现较大幅度增长，同比增幅均超两成 。受 一线城市住宅用地大规模成交以及各城市优质地块推出量增加等因素 影响，全国 300 城住宅用地成交楼面均价 为 4542 元 /平方米，达 历史最高水平，同比上涨 8.9%， 住宅用地 平均溢价率 为 15.4%，较 2019 年 提高 1.2 个百分点，优质地块竞拍热度高，溢价率处较高水平 。 5. 企业 ： 加大营销加速回款，销售业绩持续增长 2020 年， 房企通过积极营销，抢收回款，逐步走出 新冠肺炎疫情 的影响， 全年 共计 41 家房企跻身 2 千亿军团 ，代表房企销售业绩持续提升，业绩增速有所放缓 。代表房企采取收敛聚焦的投资策略，投资布局向高能级城市回归，拿地销售比 小幅回升 ， 投资强度略有加大 。 二、 2021 年中国房地产市场趋势展望 1. 行业 环境： 资金面保持合理充裕，调控政策以稳为主 当前， 国际环境不确定 、 不稳定性因素仍较多，国内经济稳步复苏，但经济结构发展不平衡、不充分问题仍值得关注。未来中央仍将多举措畅通国内大循环，充分释放国内需求潜力，为“双循环”新格局的形成奠定坚实基础，同时， 中央 将继续实施稳健的货币政策，更加注重在稳增长、调结构、防风险、控通胀之间把握综合平衡，为经济恢复发展提供更有利的资金环境， M2 增速有望保持在高位区间。房地产金融长效管理机制继续加快建立，金融监管将持续强化 。 房地产 调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行，“三稳”目标下，短期内限购、限贷、限售等 政策难现明显放松 。 2. 市场趋势：全国房地产市场发展节奏趋缓，商品房销量平稳回落 根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算， 2021 年全国房地产市场将呈现“ 销售面积小幅调整，销售均价平稳上涨，新开工维持高位，投资中高速增长 ”的特点。 需求端， 房地产行业信贷环境收紧，或将推动需求释放更趋理性，预计 2021 年全年商品房销售面积 下降 2.3%3.8%；鉴于销售均价在产品 结构 及一二线城市 销售较好 等因素影响下仍将保持结构性上涨（ 3.9%5.4%）， 2021 年 商品房 销售额仍有望实现新突破。 供应端， “三道红线” 试行背景下，房企资金压力及销售去化压力进一步显现，整体新开工规模或将延续调整态势，但 2020 年 土地成交面积的增加将支撑新开工规模维持高位，预计 2021 年新开工降幅将在0.1%1.6%之间；投资方面，预计 2021 年在建项目施工进度将 加快推进 ，带动建安投资支撑开发投资额继续增长，但考虑到土地购置费增速存在较大调整压力，全年开发投资额增速或回落至中高位水平，据模型测算在 5.4%6.9%之间 。 3. 关注点：聚焦核心城市和城市群，把握区域分化带来的结构性机遇 2021 年， 在区域发展 进程 、市场周期、外界环境变化、供需支撑度不同等因素影响下，重点区域房地产市场发展行情存在一定分化，应注意把握区域分化带来的结构性机会。 粤港澳大湾区房地产市场短期供需均向好， 2021 年市场规模将实现一定比例的增长，但需注意政策调控升级带来的市场变化；长三角城市群房地产市场需求支撑度较高，短期供应明显改善，但市场规模在高基数影响下增幅有限；京津冀城市群整体规模趋稳，但天津 需求释放 乏力， 短期市场情绪难有明显 改善 ；成渝城市群有规划利好支撑，需求规模仍有保障，但整体市场在持续高位后存周期调整压力；长江中游城市群部分需求处 于压制状态， 2021 年随 着 经济的恢复，市场需求将逐步释放 ， 市场回升幅度将相对平缓 。 第一部分： 2020 年中国房地产市场形势总结 1. 政策： 疫情未改楼市调控总基调，因城施策精准调控稳市场 2020 年， 中央坚持“房住不炒”调控总基调不变，上半年受 新冠肺炎疫情 影响，经济面临较大下行压力，中央加大逆周期调节力度，宽松的货币环境，叠加各地频繁出台房地产相关扶持政策，市场快速恢复，热点城市地价、房价出现不稳定预期。下半年起，房地产调控政策有所转向，中央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，房地产金融监管持续强化，“三道红线”试点实施，与此同时，多个房价、地价不稳的城市先后升级调控政策，力促市场理性回归，下半年房地产调控政策环境以紧为主 。 (1) 多次降准降息释放流动性， “房住不炒”定位贯穿全年 2020 年初， 新冠肺炎疫情 集中爆发，给我国经济发展带来较大冲击，一季度全国 GDP同比下降 6.8%，为改革开放以来季度最大降幅。面对经济的下行压力，以及全面落实“六稳”“六保”任务，中央加大逆周期调节力度，强调积极的财政政策更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，保持流动性合理充裕，多次降准降息下，货币环境整体表现较为宽松。下半年，中央更加强调宏观政策落地见效，财政政策要更加积极有为、注重实效，稳健的货币政策要更加灵活适度、精准导向，更大力度支持实体经济发展 。 图： 2020 年以来重大会议上中央对宏观政策的表述 积极的财政政策要更加积极有为 ，发挥好政策性金融作用。稳健的货币政策要更加灵活适度 ，缓解融资难融资贵，为疫情防控、复工复产和实体经济发展提供精准金融服务。2 月 19 日中央政治局会议要加大宏观政策调节和实施力度 。要抓紧研究提出积极应对的一揽子宏观政策措施， 积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度 ，适当提高财政赤字率，发行特别国债，增加地方政府专项债券规模，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕。3 月 27 日中央政治局会议要以更大的宏观政策力度对冲疫情影响。 积极的财政政策要更加积极有为 ，提高赤字率，发行抗疫特别国债，增加地方政府专项债券。 稳健的货币政策要更加灵活适度 ，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行。4 月 17 日中央政治局会议积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度 ，就业优先政策要全面强化。 要加大宏观政策实施力度 ，着力稳企业保就业。5 月 15 日中央政治局会议财政政策要更加积极有为、 注重实效 。货币政策要更加灵活适度、 精准导向 。7 月 30 日中央政治局会议稳健的货币政策将更加灵活适度、精准导向 ，根据形势变化和市场需求及时调节政策力度、节奏和重点11 月 6 日国务院政策例行吹风会积极的财政政策要更加积极有为。 今年赤字率拟按 3 . 6 % 以上安排，财政赤字规模比去年增加 1 万亿元，同时发行 1 万亿元抗疫特别国债。 稳健的货币政策要更加灵活适度。 综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。5 月 22 日两会政府报告明年宏观政策要保持 连续性、稳定性、可持续性 。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度，政策操作上要更加 精准 有效 。12 月 16 - 18 日中央经济工作会议 4 图： 2019 年 8 月以来 1 年期和 5 年期以上 LPR 走势 央行三次降准多次降息释放流动性，货币环境相对宽松。 在 2 月、 4 月 中央 下调了 1年期和 5 年期以上 LPR， 5 月以来利率水平保持稳定。央行亦通过多次公开市场操作释放流动性，年内 7 天逆回购利率下调两次至 2.2%， 14 天逆回购利率亦下调两次至 2.35%；中期借贷便利（ MLF）操作中标利率 全年 下调 30 个基点至 2.95%， TMLF 中标利率亦下调至 2.95%，利率的下调带动企业融资成本的下降，个人端房贷利率亦有所下调。 中央 房地产调控 基调保持不变，金融监管强化 。 对于房地产市场来说， 2020 年中央调控力度不放松，即使是在疫情最为严重的一季度，仍坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位不变，银保监会、央行、住建部等中央部委多次召开会议强调保持楼市调控政策的连续性和稳定性。 7 月以来，受热点城市房价、地价的不稳定预期增加影响，中央多次召开会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，从各地实际出发，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。 7 月 24 日，韩正副总理主持召开的房地产工作座谈会上，中央对于房地产调控的措辞更加严厉，也充分表明了中央调控的决心，整体政策环境收紧。 12 月 ， 中央经济工作会议召开， 进一步强调“ 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。 ” 与此同时，房地产金融监管力度不减，中央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立房地产金融长效管理制度，遏制房地产金融化泡沫化，“三道红线”试点实施，严格限制保险资金、小额贷款公司贷款、商业银行互联网贷款等用于房地产相关领域，个人消费贷、信用贷监管强化，下半年房地产 金融 监管整体呈现逐渐收紧态势。 为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险， 2020 年底，央行和银保监会发布 关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知 ，继续落实房地 产金融审慎管理制度。 4.15%4.05 % 4.05 %3.85%4.80%4.75% 4.75%4.65%201908 201909 201910 201911 201912 202001 202002 202003 202004 202005 202006 202007 202008 202009 202010 202011 2020125 年期以上 LPR1 年期 LPR (2) 地方 因城施策，各地调控政策先松后紧 在“房住不炒”基调指导下，地方政府因城施策更加灵活。上半年， 新冠肺炎疫情 集中爆发后，房地产市场供需两端均受到冲击，房企销售回款受限，叠加偿债高峰期的到来，房企资金压力加大；同时，企业开复工时间延迟，施工节奏放缓，住房竣工交付压力上升。为了减弱疫情防控对房地产市场的干扰，各地更加灵活地因城施策，多地从供需两端陆续出台房地产相关扶持政策。 下半年政策环境趋紧，多地升级楼市调控政策。 7 月以来，针对部分城市地价、房价上涨较快等问题，中央多次强调要从各地实际出发，采取差异化调控措施，同时强调发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。根据梳理，截至目前已有接近 30个城市升级楼市调控政策，其中十余城从限购、限贷、限售等方面加码，与以往不同的是，部分城市将优先满足无房家庭或高层次人才购房放在了更重要位置，保障刚需群体，同时增加优先购房家庭限售、限制离婚购房等，修补漏洞，抑制投资投机行为，促进房地产市场平稳运行。但是整体来看，除深圳等个别城市外，多数城市出台的调控政策较为温和，常州、无锡 、银川暂停了疫情期间关于预售资金监管等方面的纾困政策。另外，部分城市从土地端切入，增加土地供应量，土地出让条件增加“限地价 +限房价”等内容，短期为土地市场降温的同时，亦将从中长期改善市场供求关系。 表：下半年收紧调控政策的城市列表及主要内容（部分）政策分类 城市限购升级（区域扩围、限离婚购房等） 深圳、宁波、杭州、东莞、无锡、南京限贷升级（首套或二套首付比例提高等） 深圳、无锡、沈阳、常州、长春、湖州税收调节（增值税免征年限提升等） 深圳、无锡、沈阳、成都新增限售（优先购房限售等） 杭州、宁波、东莞、常州、衢州、台州土地出让条件收紧等 杭州、无锡、沈阳、南京、长春、绍兴、衢州、台州加强市场监管 深圳、杭州、宁波、南京、郑州、长春、海口、三亚、成都、徐州停止疫情期间部分纾困政策 无锡、常州、银川加强预售资金监管 成都、西安、昆明、唐山、石家庄、广州(3) 房地产长效机制加速建立，土地、住房等相关政策进一步落实 6 一方面，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；另一方面，试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准，试点期限 1 年，并根据试点地区的土地管理水平综合评估结果，对试点省份进行动态调整，对连续排名靠后或考核不合格的试点省份，国务院将收回委托。 10 月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（ 2020-2025 年），明确指出“支持在土地管理制度上深化探 索。将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。” 土地审批权的下放、存量土地的盘活利用等均将提高土地利用效率，为房地产市场提供更多有效资源，特别地，将从源头上改善供求矛盾较为突出城市的供给面。 图：住房租赁条例（征求意见稿）的主要内容 多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度加快建立。 2 月，财政部部长刘昆在求是发文中称“坚持 房住不炒 的定位，落实房地产长效管理机制，深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城镇老旧小区改造等工作，推动完善基本住房保障体系”。9 月，为了提高住房租赁立法质量，住建部发布关于住房租赁条例（征求意见稿） ，规范住房租赁活动，维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系，同时鼓励通过新增用地专门建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房、利用整幢既有房屋用于出租、将商业办公用房、工业厂房等非住宅改建为租赁住房等方式，多渠道增加租赁租赁企业 经纪活动出租与承租 厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。 出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金。 出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。 住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。 国家鼓励住房租赁企业与承租人签订租赁期限为 3 年以上的住房租赁合同 。 房地产经纪机构应当对住房租赁服务项目实行明码标价。 房地产经纪机构及其从业人员不得发布虚假房源信息、隐瞒影响住房租赁的重要信息、违规提供金融产品和服务等。 住房供应，促进住房租赁市场健康发展。从各城市来看， 2020 年，北京、深圳、重庆、西安等二十余城均出台了租赁相关政策，加强市场监管，促进租赁市场的健康发展。 图： 基础设施 REITs 试点聚焦的重点行业 房地产金融长效机制逐步建立。 8 月 ，针 对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则出台，这个规则是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分，当前已在 12 家企业中试点实施，未来将跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。另外，基础设施 REITs 试点， 4 月，证监会、发改委发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（ REITs）试点相关工作的通知，聚焦重点区域、重点行业、优质项目，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试 点，同时优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点，物流、产业园、数字中心等 REITs 试点将推动相关行业实现较快发展，而跟房地产相关的商业、办公楼等方面的 REITs 试点尚需时间。 (4) 新型城镇化深入推进，区域协调发展战略加快落实 4 月，发改委发布 2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务，一方面强调要提高农业转移人口市民化质量，督促城区常住人口 300 万以下城市全面取消落户限制，推动城区常住人 口 300 万以上城市基本取消重点人群落户限制，促进农业转移人口等非户籍人口在城市便捷落户，大力提升农业转移人口就业能力，加大“人地钱挂钩”配套政策的激励力度；另一方面，优化城镇化空间格局，构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇交通设施仓储物流收费公路市政工程 水电气热等污染治理项目城镇污水垃圾处理固废危废处理优先支持基础设施补短板行业鼓励新型基础设施信息网络等国家战略性新兴产业集群高科技产业园区特色产业园区 8 化空间格局，加快发展重点城市群，大力推进都市圈同城化建设，推进以县城为重要载体的新型城镇化建设。 5 月，全国两会政府工作报告中明确提出要深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用。同时强调要 加快落实区域发展战略 ， 西部大开发、京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展 、 成渝地 区双城经济圈建设 等均有提及 。 8 月，新时代交通强国铁路线性规划刚要出台，进一步强化区域协调发展战略支撑能力。 除此之外，老旧小区改造进入新的发展阶段。 老旧小区改造作为新型城镇化建设的重要组成部分，作为稳投资、扩内需的重要手段， 2020 年受到政府的积极推进。 4 月，中央政治局会议指出，要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造。 5 月，两会政府工作报告中进一步明确， 2020 年新开工改造城镇老旧小区 3.9 万个。 7 月，关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见发布，指出到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，而各地涉及改造的城镇老旧小区数量达到了 22 万个，老旧小区改造规模突出。 2020 年， 截至 11 月末，全国新开工改造城镇老旧小区 3.97 万个，总体上已完成 全年 目标任务 。城镇老旧小 区改造作为保障性安居工程，能够改善困难群众居住条件，满足人们 对美好生活的需求。老旧小区改造具有很强的带动作用，除了本身产生的更新改造投资以外，还会带动行业上下游多个行业的产业发展，带动居民户内改造、装饰装修、家电更新等，物业服务亦迎来新的发展契机。 2020 年，中央保持调控定力，坚持房地产调 控总基调不变，宽松的货币环境下，房地产金融监管不断强化，防范系统性金融风险的同时，为实体经济导入更多有效资金。地方因城施策，上半年 各地房地产扶持政策频出，下半年在市场不稳定情绪明显增加的背景下，多地出台调控政策稳预期。房地产长效机制继续加速建立，为市场长期稳定健康发展奠定更坚实基础 。 短期内 ， 房地产调控政策仍将以稳为主 ， 部分城市 政策 或有微调 。 2. 价格： 价格稳中有升 ， 长三角和珠三角地区价格上涨明显 2020 年 ,百城新建住宅价格累计涨幅较 2019 年 有所扩大，整体价格稳中有升。各梯队城市中，一线城市价格累计涨幅较 2019 年 扩大，二线及三四线代表城市累计涨幅均有所收窄。百城二手住宅价格累计小幅上涨， 各月环比均 小幅上涨，整体表现平稳 。 图： 2015 年 1 月至 2020 年 12 月百城 新建 住宅均价及环比变化 3 月以来新房市场快速恢复， 百城新建住宅价格稳中有升， 2020 年 累计涨幅较 2019年 有所扩大 ，二、三季度累计涨幅均在 1%以上 。 根据中国房地产指数系统对 100 个城市的 新建住宅样本 调查数据 ， 2020 年百城新建住宅价格累计上涨 3.46%，涨幅较 2019 年 扩大 0.12 个百分点。 一季度受疫情影响新建住宅价格累计涨幅较 2019 年 同期明显收窄，二季度以来随着疫情影响逐步减弱，各季度累计涨幅较 2019 年 同期均有所 扩大 ，二、三季度 累计涨幅均在 1%以上， 四季度累计上涨 0.97%，较 2019 年 同期扩大 0.20 个百分点 。 图： 2018 年 至 2020 年各 梯队 城市 新建 住宅均价 累计涨幅和环比涨 跌 幅对比 -1%0%1%2%3%800090001000011000120001300014000150001600017000元平方米百城新建住宅均价（左） 环比（右）0.28%0.61%3.93%7.81%5.06%3.67%7.44%4.09%2.49%0. 0 %1.0 %2.0 %3.0 %4.0 %5. 0 %6.0 %7.0 %8.0 %9.0 %2018 年 2019 年 2020 年 2018 年 2019 年 2020 年 2018 年 2019 年 2020 年一线 二线 三四线 10 从各梯队城市来看， 2020 年 一线城市新建住宅价格累计涨幅扩大，三四线代表城市涨幅收窄最为明显。 疫情后 市场稳步恢复 ， 2020 年 各梯队城市新建住宅价格均 出现 不同程度的 上涨，其中 一 线 城市价格累计涨幅较 2019 年 明显扩大 ，二线 及三四线 代表城市 累计 涨幅 有所收窄 。 具体来看 ： 一线城市 疫情下表现出较强韧性， 疫情后市场快速回温 。 2020年 一线城市 价格累计上涨 3.93%，在各 梯队 城市中 涨幅 最大，较 2019 年 扩大 3.32 个百分点 。疫情影响逐步消退后，上海、广州新房市场表现较好，市场活跃度相对较高； 深圳 受政策收紧 影响 ，房价 更趋平稳。 二线 部分城市政策收紧后，市场降温。 2020 年二线城市 价格累计上涨 3.67%，较 2019 年 收窄 1.39 个百分点 。疫情后部分二线城市市场快速升温，7 月以来多地楼市调控政策收紧，宁波、 苏州 等 热点城市 新房 市场 有所 降温 。 三 四 线代表城市 除 2 月外，各月价格环比涨幅基本在 0.3%左右。 2020 年三四 线代表城市 价格累计上涨 2.49%，涨幅较 2019 年 收窄 1.60 个百分点， 收窄幅度在各梯队城市中最大 。各城市来看， 2020 年 八 成 以上 城市价格累计上涨，其中 超半数 城市 累计涨幅较 2019 年 收窄，绍兴、南通等城市涨幅较 2019 年 收窄 10 个百分点以上 ； 另 外， 以 衡水 为代表的三四线城市，由于早期 存在 需求透支，需求释放乏力，新建住宅价格累计 跌幅超 2%， 居百城 前列 。 图： 2019 年 至 2020 年 12 月重点 城市群 新建 住宅均价 环比涨 跌 幅 从各城市群来看， 2020 年长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较 2019 年 均明显扩大，其中长三角累计涨幅为近四年 最高水平， 京津冀和山东半岛累计 涨幅处于近四年 较低水平 。 2020 年 ，长三角、珠三角新建住宅价格领涨，其中长三角部分热点城市 近期 调控政策效果显现，房价涨幅 有所 收窄；珠三角部分城市市场 仍 表现突出。 具体来看 ： 长三角区域 多城市累计涨幅居百城前列 。 累计来看， 2020 年 房价累计上涨 5.22%，位列主要城市群首位，累计涨幅 较 2019 年 扩大 1.45 个百分点 。 珠三角区域楼市 热度保持在高位 。 累计来看， 2020 年 珠三角 房价累计上涨 3.24%，较 2019 年 扩大 2.24 个百分点 。京津冀 、山东半岛 区域市场 持续恢复，但相对缓慢 。 累计来看， 2020 年 京津冀、山东半岛房价累计 分别上 涨 1.40%和 1.52%， 均处近四年 较低水平，涨幅较 2019 年 分别收窄 0.64和 0.99 个百分点 。 百城二手住宅价格整体稳中有 涨 ， 2020 年 累计涨幅在 3%以内。 根据中国房地产指数系统对 100 个城市二手住宅调查数据显示 ， 2020 年，百城二手住宅价格累计上涨 2.98%；单月来看， 2020 年 12 月，百城二手住宅均价为 15492 元 /平方米，环比上涨 0.28%，较11 月收窄 0.01 个百分点，已连续 13 个月上涨，且涨幅均在 0.5%以内，整体价格保持稳定；同比上涨 2.98%，涨幅较 11 月扩大 0.28 个百分点。十大城市方面， 2020 年，十大城市二手住宅价格累计上涨 6.07%，明显高于百城整体水平， 12 月二手住宅均价为 37782元 /平方米，环比上涨 0.60%，同比上涨 6.07%。 随着疫情影响的逐步消退， 百城 新建住宅 价格累计涨幅 已超 2019 年 水平 ， 房价下跌城市数量占比仅两成左右，整体价格稳中有升。分梯队来看，一线城市累计涨幅较 2019年 有所扩大 ；二线 城市涨幅有所收窄， 7 月以来部分热点 城市 受政策收紧影响，房价归于平稳 ；三四线代表城市 新房价格累计涨幅收窄幅度最为明显，整体保持在低位 。分城市群来看， 长三角新建住宅价格累计涨幅位列主要城市群首位 ， 内部多个城市累计涨幅居百城前列 ；珠三角 楼市活跃度提升，核心城市政策收紧，需求外溢下周边城市市场升温 ；京津冀和山东半岛 楼市持续恢复 ， 但相对缓慢 。 12 3. 供求 ： 成交规模基本恢复 ， 成交结构上移 (1) 成交： 重 点城市成交规模已基本恢复，长三角、珠三角代表城市 群 表现突出 2020 年，全国商品房销售面积为 17.6 亿平方米， 同比增长 2.6%；其中商品住宅销售面积 15.5 亿平方米，同比增长 3.2%。从重 点城市市场情况来看， 2020 年全年， 50 城商品住宅成交规模同比基本持平，其中 一季度在新冠肺炎疫情冲击下市场规模显著调整，二季度起市场规模逐步恢复，同比持续增长。 2020 年， 30 个代表城市二手住宅成交面积 高于 2019 年 ，共成交 17433 万平方米，同比 增长 1.9%。 图： 2011-2020 年 50 个代表城市 1商品住宅 月均成交面积及同比走势 2020 年 重点城市 商品住宅 成交面积 同比保持稳定，整体延续 2017 年以来横盘局面 。据统计， 2020年 ， 50个代表城市商品住宅月均成交面积约 3148万平方米，同比微降 0.2%，整体规模延续 2017 年以来横盘局面。分季度来看，一季度在新冠肺炎疫情冲击下，商品住宅市场交易量明显缩减；二季度起，疫情快速缓和、中央及地方采取的各项支持政策开始显现成效，加之房企积极营销，压制需求恢复释放，带动市场规模持续回升。单月来看，50 城商品住宅成交面积 5 月起同比保持正增长态势，绝对规模赶超前三年平均水平，市场持续恢复。据最新数据显示， 2020 年 12 月， 50 个重点城市商品住宅成交约 4311 万平方米，同环比增幅均近两成；年底房企在年度业绩目标压力下，进一步加大推盘和促销力度，对拉动短期成交产生了积极效果 。 2610 4109 3148 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%0500100015002000250030003500400045002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020万平方米月均成交面积 ( 左 ) 同比 ( 右 ) 13 图： 2014-2020 年各 梯队 代表城市商品住宅月均成交面积及同比走势 一线城市 商品住宅市场需求韧性高，供应改善推动成交面积同比增幅较为突出。 一线城市需求旺盛，在新冠肺炎疫情冲击下韧性凸显，加之 2020 年一线城市供应出现明显改善，需求积极释放，据统计， 2020 年一线城市商品住宅月均成交面积为 68 万平方米，同比增长 15.7%。具体城市来看，北京因疫情防控措施最为严格，加之年中曾出现小范围疫情反复，且政策优化力度较小，市场情绪受到一定影响导致成交规模增幅较低；上海、广州、深圳三地商品住宅成交面积同比均超过 15%，其中广州受益于 本地引才落户门槛 持续放宽 、政策环境相对宽松及供应明显放量等，同比增幅超两成。 二线代表城市市场 整体 成交规模 有所调整， 内部 延续 分化 。 据统计， 2020 年 ，二线代表城市商品住宅月均成交面积约 79 万平方米，同比下降 5.5%，是各梯队 中成交规模同比唯一下降的梯队 。 内部城市延续 分化 态势，杭州、成都等地前期市场成交热度较高，房价、地价出现较快上涨，下半年随着调控收紧，市场成交面积增幅明显回落；武汉、重庆等地在疫情冲击或市场调整周期影响下，全年成交面积同比均下降 15%左右，但随着负面效应逐步消化，市场规模已在平稳恢复；天津等地短期需求支撑度相对较弱，市场 处于 持续调整状态。 三线 代表城市成交 规模同比有所增长 。 监测的 50 个代表城市中 的三线代表城市多分布于长三角、珠三角地区，市场需求相对旺盛，加之此类城市 2020 年疫情相对轻微，后期疫情防控措施较为宽松，对市场造成的影响较小，受益于宏观信贷环境宽松及地方支持政策，需求积极入市。据统计， 2020 年，三线代表城市商品住宅月均成交面积为 43 万平方米，同比增长 8.4%， 其中东莞、南通成交面积同比增幅均在三成以上。 - 60 %- 40 %- 2 0 %0%20 %4 0 %60 %0204060801 0 012 0一线 二线 三线月均成交面积 ( 左 ) 同比 ( 右 ) 14 图： 2019 年以来 50 个代表城市及长三角 、 珠三角代表城市商品住宅成交面积同比走势 疫情后长三角市场率先恢复，珠三角后期发力，市场规模持续领先增长 。 2020 年，50 个代表城市商品住宅成交面积同比下降 0.2%，整体规模延续近几年高位，长三角及珠三角地区代表城市整体规模同比则分别增长 7.5%、 22.1%，是支撑 50 城市场规模的主要力量 。 (2) 供应与库存：市场短期供应相对充足，可售面积稳步提升至近年高位 图： 2018 年至 2020 年 20 个代表城市 2商品住宅 月度 新批上市面积走势 2020 年 重点城市整体供应规模略高于 2019 年 。 据统计， 2020 年， 20 个代表城市 商品住宅月均新批上市面积约 2164 万平方米， 同比增长 2.9%。分季度来看，在疫情防控措施管制下，一季度行业经营活动受限，新批上市面积同比降幅超 20%；二季度起，随着需求逐步释放，房企积极推货抢收回款，二三季度重点城市新增供应面积同比增幅均超 10%；四季度商品住宅新批上市面积在三季度高位上维持稳定，同比则略有下降 。 从具体城市来看，广州、苏州全年新批上市面积同比增幅均在五成左右，杭州、温州同比增长近 30%，市场供应均明显放量；重庆、天津等地需求活跃度不高，部分项目去化难度提升，新增供-80 %-60%-40%-20%0%20%40%60%80%50 个代表城市 长三角 珠三角05 0 010 001 5 0 020 0025 0030 0035 0040 001 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月万平方米20 18 20 19 20 20 15 应面积同比均下降两成左右。 从销供比来看，短期代表城市市场供应相对充足， 多数城市新增供求 较为均衡。 2020年 ， 20 个代表 城市 商品住宅月均新增 供应 约 2164 万 平方 米 ， 同期月均成交面积为 1884万平方米，销供比为 0.87，市场短期新增供应相对充足。 二季度受房企推盘积极性明显提升影响， 2020 年前三季度销供比逐季从 1.09 下降至 0.84、 0.83，进入四季度， 20 城销供比回升至 0.86。 图： 2017-2020 年 20 个代表城市商品住宅可售面积与库存 去 化时间 短期库存来看，可售面积稳步提升，短期库存规模及去化时间均提升至近年高位。 据统计， 截至 2020 年 末， 20 个代表城市商品住宅可售面积提升至近 2.3 亿平方米，短期库存规模较 2019 年末增长 15.9%。 库存去化时间方面，按近 12 个月的平均销售速度计算，截至 12 月底， 20 个代表城市短期库存去化时间为 12.2 个月，较 2019 年末延长 2.2 个月。当前，代表城市短期库存规模及去化时间已提升至近年高位，但整体仍处合理区间。 2020 年初，新冠肺炎疫情的发生给我国宏观经济及房地产市场运行均造成不小冲击，重点城市供需两端均显著调整，而后得益于支持政策的及时落地及疫情得到有效控制，压制需求积极入市，房企加大推盘抢收回款，房地产市场规模持续恢复，整体仍延续近几年横盘趋势。分线来看，中西部重点城市普遍因疫情冲击或周期调整，市场规模有所缩减，拖累二线代表城市整体规模有所下降，一线及三四线代表城市规模则表现上行趋势。 展望2021 年，市 场调控将保持严格，着力发展实体经济背景下，货币政策更加强调精准导向，房地产行业金融监管将进一步趋紧，房企将更加积极推 盘回笼资金，市场规模仍有望维持高位，但去化压力将有所加大，尤其是需求支撑度较为薄弱的普通三四线城市，这给房企投资 、 营销策略的精细度提出更高要求 。 02468101214040 0080 001 2 0 0 01 6 0 0 02 0 0 0 024 00 0月万平方米可售面积 库存去化时间 ( 按 12 个月月均计算 ) 16 (3) 成交结构：多数城市套总价继续上涨，高端改善需求加速释放 价格水平：多数城市套总价继续上涨，部分城市群内热点城市涨幅突出 基于套总价、 结合成交量，我们将 30 个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位 ， 具体划分方式为：首先根据套总价对所有