2022年房地产行业十大判断洞察报告.pptx

2022年房地产行业十大判 断 洞察报告 1、 中央经济工作会议定调 “ 探索新发展模式 ” ， 保障房占比或将明显提 升 中央经济工作会议中提到 ： “ 要坚持房子是用来住的 、 不是用来炒的定位 ， 加强预期引导 ， 探 索 新的发展模式 ， 坚持租购并举 ， 加快发展长租房市场 ， 推进保障性住房建设 ， 支持商品房市场更好满 足购房者的合理住房需求 ， 因城施策促进房地产业良性循环和健康发展 。 ” 什么是新的发展模式 ？ 我们可以回忆一下 2018年 6月 5日 ， 中国特色社会主义先行示范区 深圳 发布 的 关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见 (征 求意见稿 )。 深圳 “ 新房改 ” 提到 ： 着力构建多层次 、 差异化 、 全覆盖的住房供应与保障体系 ， 并计 划将住房分为三大类 ： 第一类是市场 商品住房 ， 占 40%左右 ， 做到有能力的市民通过市场商品房来解决 住房需求 ； 第二类是 政策性支持住房 ， 占 40%左右 ； 第三类是 公共租赁住房 ， 占 20%左右 。 我们认为深圳的模式可能是十四五期间房地产新模式探索的方向 ， 后续保障房在整个房地产市 场 中的占比可能会大幅提升 ， 可能会形成 刚需靠保障房 ， 改善靠商品房 的类似于 新加坡的模式 ， 商品房 市场的规模收缩速度可能会快于整体房地产市场的规模收缩速度 。 2、 房地产消费属性增强 ， 投资性需求会越来越 少 发改委副主任宁吉喆在对中央经济工作会议的解读中提到 ： “ 要加强居民基本住房保障 。 房地产是 支柱产业 ， 住房更是居民的消费 。 ” 我们认为 ， 除了 “ 保障 ” 属性提高之外 ， 后续房地产的 “ 消费 ” 属性也会体现得越来越突出 ， 金融 属性会越来越弱化 。 以后房子可能会变成类似于汽车的大宗消费品 ， 提前消费和投资性需求会越来越少。 （ 比如说很少有人会提前 10年给孩子买车 ， 都是真正用到的时候再买 ） 3、 房地产税新一轮试点或将很快落地 ， 将出未出之际观望情绪较 重 根据经济观察网的报道 ， 2021年 5月 财政部 、 国家税务总局 、 住建部等主管部门在北京召开房地产 税座谈会 ， 上海 、 重庆 、 深圳 、 杭州 、 苏州 、 济南 共 6个城市相关负责人均有参加 。 在这次座谈会上 ， 相关部委总结了上海 、 重庆两个城市房产税的试点经验 ， 并向两个城市了解历年征收房地产税数额 、 征 收过程中阻力及困难等方面事宜 。 相关部门还向深圳 、 杭州 、 苏州 、 济南等四个城市征询了 “ 是否支持 中央在其所在城市试点征收房地产税 ” 等问题 。 2021年 10月 23日全国人大常委会第 31次会议决定 ： 授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工 作 。 国务院制定房地产税试点具体办法 ， 试点地区人民政府制定具体实施细则 。 国务院按照积极稳妥的 原则 ， 统筹考虑深化试点与统一立法 、 促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区 。 我们认为 房地产税将出未出之际对销售的影响比较大 ， 因为这个窗口期内老百姓的 观望情绪比较重， 可能会希望等 税率和免税面积 等方案彻底 落地之后再决定是否购房 。 4、 调控政策大概率不会进一步收紧 ， 但也难见大幅放 松 12月 15日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议 ， 部署进一步采取市场化方式 加强对中小微企 业 的金融支持 ； 确定 加大对制造业支持 的政策举措 ， 促进实体经济稳定发展 。 12月 16日 ， 央行行长易纲主持召开金融机构货币信贷形势分析座谈会 ， 易刚提到 ： “ 增强信贷总量增 长的稳定性 ， 稳步优化信贷结构 ， 保持企业综合融资成本稳中有降态势 ， 不断增强服务实体经济能力 。 ” 12月 17日 ， 证监会公告称致函 29个辖内有金交所的省级政府办公厅 ， 要求立即组织省级地方金融监管 局商人民银行 、 银保监会 、 证监会派出机构开展对辖内金交所的现场检查工作 ;禁止金交所为房地产企 业 (项目 )、 城投公司等国家限制或有特定规范要求的企业 融资 。 我们认为 ， 全国层面的大幅宽松地产政策是不太可能的 ， 我们 可以期待 的宽松政策可能将主要集中在 “ 因城施策 ” ， 当下的政策环境可能更像 2018年底 ， 而不是 2008年底 。 5、 资管新规过渡期结束 ， 非标展期艰 难 根据证券时报旗下媒体报道 ， 2021年 11月 ， 银保监会向各地方银保监局下发 关于进一步推进信托公 司 “ 两项业务 ” 压降有关事项的通知 ， 要求 进一步推进信托公司通道业务和融资业务压降 工作 。 文件指出 ， 2021年是资管新规过渡期整改时限的最后一年 ， 各公司要进一步加大存续通道业务的清理 力度 ， 年底前必须做到应清尽清 、 能清尽清 ， 通道类信托项目到期的原则上不得展期续做 ， 未到期的应加 强与委托方和交易对手的协商争取提前结束 。 文件重申 ， 各信托公司 应严格执行年初制定的融资类信托业务压降计划 ， 确保完成信托部下达的任务。 监管部门此前为行业确定的 2021年压降目标为 ， 融资类信托规模再降 1万亿 ， 违规金融同业通道清零 ，风 险处置 3000亿以上 ； 房地产规模不超过 2020年末 。 我们认为 ， 融资结构中非标占比较高的民营房企 可能会面临 债券刚兑和非标较难展期的双重压力 。 6、 预售资金监管难言放松 ， 准现房销售或成趋 势 当下房企资金链紧张其实跟三条红线等调控政策关系不大 ， 跟银行的两条红线有一定关系但不是最主要的 。 最 关键的转折点在于某大型房企陷入困境后烂尾楼让地方政府负责善后 ， 一举将地方政府跟房企之间的关系给改变了 。 在此之前地方政府为了吸引房企到本城市来拿地 ， 都尽可能地在各类政策上为房企提供便利 。 但是当地方政府发现项目烂尾后需要地方政府自己想办法善后 ， 从 9月份开始 ， 地方政府在实际执行层面大幅加 强了预售资金监管的力度 。 而且 很多城市开始 “ 因企施策 ” ， 越是信用资质较弱的房企 ， 越是对他们采取格外严 格 的资金监管措施 。 石家庄更是将预售许可条件直接提高到主体结构封顶 ， 浙江省 、 青岛市开始严格执行封顶才能 发 放按揭贷款的政策 。 从结果上来看 ， 房企实际上是要等到封顶或者交房才能提取大部分的销售回款 。 随着民营房企不断出现债务违约的情况 ， 购房者的 “ 期房信仰 ” 受到严重动摇 ， 后续可能会有越来越多的民 营 房企不得不将房子建到接近完工才能卖得掉 （ 特别是在没有新房二手房价格倒挂的城市 ） ， 房企的周转效率或将 进 一步下降 。 不过值得注意的是 ， 房企往往在 年底会有一批项目集中交付 ， 交付之后就能提取被监管的预售资金 ， 此外 ，到 一季度银行新一年的按揭额度也会释放出来 。 因此 一季度房企销售回款可能会略有改善 。 7、 2022年房地产市场大概率供需双 降 供给方面 ， 一方面今年开发商拿地不足 ， 明年可供开工的土地并不充裕 ； 另一方面由于回款较慢 ， 开发商开工意愿也较差 ， 开工只会使得更多的资金沉淀在项目里 ， 还不如优先保竣工 ， 因为竣工之后就 可以将被监管的预售资金提取出来 。 我们看到 10月单月的新开工面积同比大幅下降了 33%， 11月下降了 21%。 我们预计 2022年的新开工面积不排除同比下滑 20%以上的可能性 。 需求方面 ， 2020年下半年和 2021年上半年两个半年加起来的销售额高达 20万亿的历史天量 （ 正常年 份 16-17万亿 ）， 需求被严重透支 。 此外 ， 民营房企风险事件频发使得 “ 期房信仰 ” 被严重动摇 ， 在没 有新房二手房价格倒挂的城市 ， 老百姓更倾向于买二手房 ， 这使得新房销售更加困难 。 此外 ， 房产税 将 出未出之际 ， 购房者的观望情绪是最重的 。 所以我们看到 10月份商品房销售额同比下滑了 22.6%， 11月 同比下滑 16.3%。 如果 12月商品房销售额同比下滑 20%的话 ， 那么 2021年全年销售额将达到 18.1万亿 ， 较 2020年增长 4.5%。 由于基数较高 ， 我们假设 2022年上半年同比下滑 30%（ 较疫情前的 2019年上半年下滑 8%）； 假设 2022年下半年同比 0增长 （ 较 2019年下半年下滑 0.6%）， 则 2022年全年商品房销售额同比下滑 15.4%， 较 2019年下滑 3.9%。 8、 城投大规模拿地 ， 轻资产代建模式或将成为发展方 向 在民营房企普遍资金紧张 ， 无力拿地的背景下 ， 其实各地的城投公司完全可以自己拿地 ， 自己盖 房 子卖给老百姓 ， 没有中间商赚差价 ， 还可以顺带解决城投转型的问题 。 比如西安的城投公司曲江文投 ， 之前就有很成功的房地产开发经验 ， 其董事长后来更是出任央企地产公司华侨城的董事长 。 实际上开发商之前起到的作用就是替政府加杠杆并承担风险 ， 但同时也赚走了一块土地升值的利润 。 现在民营房企无法承担这个任务了 ， 可以让城投公司来代替 。 武汉 、 无锡最近的土地市场已经出现城投 包场的现象 。 城投公司在自己所在的城市有很多优势 ， 比如地方政府可以通过土地出让金返还的形式 降 低其土地成本 ， 减轻其资金压力 。 如果 操盘能力不足的话 ， 可以选择跟轻资产的代建公司合作 。 2021年 5月 27日 ， 在大湾区的重要门户城市珠海 ， 由绿城管理控股牵头 ， 联合雅居乐房管 、 金地管理 、 当代管理 、 华润置地 、 中原建业等六家从事代建的企业聚集 ， 举行了主题为 “ 让世界变轻 ” 首届中国代 建价值峰会 ， 共同商讨 轻资产代建模式为中国房地产下半场提供的另一种可能 。 为了有效促进房地产行 业轻资产代建行业有序 、 稳定发展 ， 六家代建 “ 龙头 ” 还一起成立了 “ 轻资产联盟 ” 。 9、 行业出清仍在继续 ， 但行业集中度未必提升 ， 甚至不排除有下降的可 能 1月份是房企公开债务到期的一个小高峰 ， 此外还有很多债券利息要集中在 1月份兑付 ， 因此 1月份是 个槛儿 ， 不排除还会有民营房企出现公开债务违约的可能性 。 但是倒下的民营房企的市场空间未必都被龙头国企分食 ， 可能还有很多城投和地方国企会加入进来 。 此外 ， 还有一些之前没怎么加杠杆的中小民营房企 ， 甚至已经获利了结退出房地产市场的民营资金也有 可能会把握住低成本获取土地的机会 。 因此行业集中度未必会提升 ， 甚至不排除有下降的可能 ， 看好代 建板块 。 资料来源 ： 克而瑞研究中心 ， 太平洋证券整 理 10、 民营房企或将逐步退出信用债市场 ， CMBS等带抵押物的品种可能还有希望 房企大规模发行信用债其实是从 15年开始 ， 2015年 1月 15日证监会颁布 公司债券发行与交易管理办法 后 ， 房 企发行公司债的规模在 2015-2016年迎来大爆发 。 房企当时拿了债券的钱都去扩张和拿地 ， 实际上起到了项目资本金 的作用 ， 然后 再通过项目迅速加杠杆 。 但是债券跟真正的资本金最大的区别就在于它是要还的 ， 这 相当于项目进行 了重复融资 。 2016年 10月 28日 ， 上交所发布 关于实行房地产 、 过剩行业公司债券分类监管的函 ， 明确房地产企业的 公 司 债募集资金不得用于购置土地 。 同时 ， 该规定还提高了房企发债的准入门槛 。 随后房企发行公司债的规模立即萎缩 ， 不考虑城投 、 园区等企业的话 ， 2017年全年房企发行公司债仅 534亿 ， 仅相当于 2016年发行额的 8.3%。 而且自 2017年 5月之后 ， 开发类房企发行的公司债资金用途绝大多数为偿还借款 （ 如银行贷款 、 金融机构贷款 、 到期债券等 ） 。 2018年 10月之后募集资金用途进一步收窄为偿还即将到期的存量债券 ， 也就是 “ 借新还旧 ” 。 2017年境内发债受限之后 ， 房企再次掀起了赴境外发行美元债的热潮 。 但监管随后跟上 ， 2018年 5月 11日 ， 国 家 发改委 、 财政部发布 关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知 ， 要求房企境外发债主要 用 于偿还到期债务 ， 避免产生债务违约 ； 2019年 7月 12日 ， 国家发改委办公厅下发 关于对房地产企业发行外债申请 备 案登记有关要求的通知 （ 778号文 ）， 要求房地产企业 发行外债只能用于置换 未来一年内到期的 中长期境外债务 。 10、 民营房企或将逐步退出信用债市场 ， CMBS等带抵押物的品种可能还有希望 在当前民营地产债二级市场价格大幅折价的情况下 ， 民营房企想发行信用债 “ 借新还旧 ” 是非常困难的 ， 后 续 可能绝大多数民营房企将逐步退出信用债市场 。 CMBS之类的带抵押物的品种可能还有希望发行成功 。 此外 ， A股上市民营房企由于定增受限 ， 资本金相对较薄 。 自 2016年 9月 20日金科股份定增完成之后 ， 再也没 有 房地产企业成功实现过以 “ 项目融资 ” 为目的的定增 。 不过国企重组类的定增实际上并没有完全中断 ， 比如 2016年 底 的上海临港 ， 2017年的广宇发展 ， 2018年中华企业 、 信达地产 ， 2019年的中粮地产等 。 如果能放开民营房企定向增 发 的话 ， 将有助于缓解民营房企的流动性危机 ， 而且能增厚房企的资本金 ， 真正降低房企的杠杆率 。 THANKS