2020年11月商业地产市场月度报告.pdf

商业地产市场 月度报告中指研究院01 02 03 04宏观环境 市场表现政策动态 企业动态 大宗交易051、 政策动态 商务部： RECP签署促进区域型经济整合，助力我国国内国际双循环新发展格局 国务院：推动高质量发展 深化供给侧结构性改革2、 宏观环境 宏观经济：前三季度经济运行稳定恢复；增速由负转正 工业经济：工业生产平稳增长；累计增速继续回升 服务业经济：商务活动指数继续上升；信息传输、软件和信息技术服务业增速最快 收支结构：居民收入实际增速由负转正；消费支出稳定恢复 消费市场：消费需求逐步回暖；市场销售持续上升；线上消费快速增长，线下消费持续改善3、市场表现 商业地产新房市场： 1-10月 ， 全国投资 、 销售同比降幅较 1-9月收窄；新开工同比降幅较 1-9月扩大 商业地产租赁市场：三季度 ， 全国重点城市主要商圈写字楼租金环比跌幅收窄 商业地产土地市场： 1-11月 ， 全国 300城商办用地推出及成交面积同比均小幅增长4、企业动态 字节跳动 50亿收购办公楼 扎堆中关村 五矿地产 再携招商广州扩储 44亿夺下槎头站 TOD项目 京东七鲜 超市首进武汉 电商加速布局线下业务 完美日记 母公司逸仙电商上市 未来三年将布局 600家店5、大宗交易 11月，一 二线四个城市录 得商业地产大宗交易1政策动态国务院： “十四五规划建议”发布， 推动 高质量发展 深化供给侧结构性改革商务部 ： RECP签署促进区域型经济整合， 助力我国国内国际双循环新发展 格局 11月 03日 ， 国务院发布 中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议 ， 推动高质量发展为主题 ， 以深化供给侧结构性改革为主线 ， 以改革创新为根本动力 ， 以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的 ， 统筹发展和安全 ， 加快建设现代化经济体系 ， 加快构建以国内大循环为主体 、 国内国际双循环相互促进的新发展格局 。 “ 十四五 ” 规划建议 在畅通国内大循环方面提出 “ 推动金融 、 房地产同实体经济均衡发展 ” ， 进一步 明确了房地产在经济发展中的定位 。 房地产业作为一个综合性的长链条产业 ， 横跨生产 、 流通和消费三大领域 ， 其产业关联度高 ， 带动力强 ， 在畅通国内大循环中也将发挥重要作用 。中指点评国务院 ： 推动高质量发展 深化供给侧结构性改革数据来源：中指研究院综合整理 坚持创新驱动发展，全面塑造发展新优势 ： 强化国家战略科技力量；提升企业技术创新能力；激发人才创新活力；完善科技创新体制机制 加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级 ：提升产业链供应链现代化水平；发展战略性新兴产业；加快发展现代服务业；统筹推进基础设施建设；加快数字化发展 形成强大国内市场，构建新发展格局：畅通国内大循环 ；促进国内国际双循环；全面促进消费；拓展投资空间 全面深化改革，构建高水平社会主义市场经济体制 ：激发各类市场主体活力；完善宏观经济治理；建立现代财税金融体制；建设高标准市场体系；加快转变政府职能 优先发展农业农村，全面推进乡村振兴 ：提高农业质量效益和竞争力；实施乡村建设行动；深化农村改革；实现巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接 优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化： 构建国土空间开发保护新格局；推动区域协调发展；推进以人为核心的新型城镇化 繁荣发展文化事业和文化产业，提高国家文化软实力 ：提高社会文明程度；提升公共文化服务水平；健全现代文化产业体系 推动绿色发展，促进人与自然和谐共生 ：加快推动绿色低碳发展；持续改善环境质量；提升生态系统质量和稳定性；全面提高资源利用效率 实行高水平对外开放，开拓合作共赢新局面： 建设更高水平开放型经济新体制；推动共建“一带一路”高质量发展；积极参与全球经济治理体系改革 改善人民生活品质，提高社会建设水平： 提高人民收入水平；强化就业优先政策；建设高质量教育体系；健全多层次社会保障体系；全面推进健康中国建设；实施积极应对人口老龄化国家战略；加强和创新社会治理 统筹发展和安全，建设更高水平的平安中国： 加强国家安全体系和能力建设；确保国家经济安全；保障人民生命安全；维护社会稳定和安全 加快国防和军队现代化，实现富国和强军相统： 提高国防和军队现代化质量效益；促进国防实力和经济实力同步提升六个经济社会发展主要目标，五项原则，十二大重点任务 11月 15日 ， 商务部部长钟山代表中国政府与东盟十国及中 、 日 、 韩 、 澳 、 新西兰的贸易部长共同签署 区域全面经济伙伴关系协定 （ 简称 ， RECP） 。 RECP的内容涵盖货物 、 服务 、 投资等全面的市场准入承诺 ， 意在通过削减关税壁垒及非关税壁垒 ， 建立 15国统一市场的自由贸易协定 。 这标志着全球最大的自由贸易区的起航 ， 是环太平洋西岸区域 经济一体化新的里程碑 。 RCEP现有 15个成员国 ， 总人口 、 经济体量 、 贸易总额均占全球总量约 30%， 这意味 着全球约三分之一的经济体量 将 形成一体化 的大 市场 。 随着 90%货物逐步零关税的市场进入准则 ，我国 从 RECP成员国进口的商品 规模将大幅增加 ， 种类多样的进口商品将丰富国内消费者的需求选择 ， 加上国内 居民收入水平的不断提升进而释放扩大的需求端 ， 零售 商业 地产有望进一步 发展和增长 。中指点评商务部 ： RECP签署，推动 区域经济 进一步整合， 助力我国国内国际双循环新发展格局数据来源：中指研究院综合整理 货物贸易， 关税和货物市场准入： 包括给予其他成员国货物国民待遇、减少或消除关税、临时免税入境、给予成员国更加优惠的市场准入等。协定生效后各成员国将主要通过立刻降税和 10年内逐步降税的方式最终实现区域内 90%以上的货物贸易零关税。 服务贸易，承诺开放领域 ：中国在 WTO入世承诺约 100个部门的基础上新增研发管理咨询制造业相关服务、空运等 22个部门，并提高金融、法律、建筑海运等 37个部门的承诺水平；其他成员在建筑、医疗、房地产、金融、运输等服务部门进行高水平开放。 投资领域 ：涵盖包括投资保护、自由化、促进和便利化在内的投资领域四大支柱条款确认了成员国在国民待遇、最惠国待遇、投资待遇等方便的义务， 15方均采用负面清单方式对制造业、农业、林业、渔业、采矿业 5个非服务业领域投资作出较高水平开放承诺。 知识产权 ：规定了超出 WTO与贸易有关的知识产权协定中规定的知识产权保护水平的保护，涵盖著作权、商标、地理标志、专利、外观设计、遗传资源、传统知识和民间文艺等广泛内容，并规定了知识产权权利人在权利受到侵害时成员国需提供的民事救济程序。 电子商务 ：鼓励成员国通过电子手段改善贸易管理和程序规定了电子认证和签名、在线消费者保护、在线个人信息保护、网络安全、跨境电子方式信息传输等条款，成员国同意维持WTO不对电子商务征收关税的决定，中国首次在自贸协定中纳入数据流动、信息存储等规定。二十个章节 ，四个市场准入承诺 宏观经济： 前三季度经济运行稳定恢复；增速由负转正 工业经济： 工业生产平稳增长；累计增速继续回升 服务业经济： 商务活动指数继续上升；信息传输、软件和信息技术服务业增速最快 收支结构： 居民收入实际增速由负转正；消费支出稳定恢复 消费市场： 消费需求逐步回暖；市场销售持续上升；线上消费快速增长，线下消费持续改善2宏观环境经济增速由负转正： 供需关系逐步改善 ， 市场活力动力增强 ， 就业民生较好保障 ， 国民经济延续稳定恢复态势 。 初步核算 ， 2020年前三季度国内生产总值 722786亿元 ， 按不变价格计算 ， 同比增长0.7%。 分产业看 ， 第二产业增加值 274267亿元 ， 增长 0.9%；第三产业增加值 400397亿元 ， 增长 0.4%。数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理产业结构持续优化： 2020年前三季度 ， 第二 、 三产业增加值占GDP的比重分别为 37.9%、 55.4%；较上年同期分别下降 0.9个百分点 、 上升 0.3个百分点 。 前三季度 ， 第三产业对经济增长的贡献率为 30.5%；其中第三季度为 45.4%， 较二季度提高 12.8个百分点 。宏观经济 ： 前三季度经济运行稳定恢复；增速由负转正图： 2011年 一季度 -2020年 三季度 GDP累计值同比增速及第二、三产业同比增速变化趋势图： 2011年一季度 -2020年三季度第二、三产业增加值累计占比及累计贡献率变化趋势0 . 7 %0 . 9 %0 . 4 %-15%-10%-5%0%5%10%15%GD P 累计同比增速 第二产业累计同比增速 第三产业累计同比增速5 5 . 4 %3 0 . 5 %0%20%40%60%80%100%第二产业增加值占比 第三产业增加值占比 第二产业累计贡献率 第三产业累计贡献率工业生产较快增长 ， 累计增速持续回升： 10月 ， 全国规模以上工业增加值同比增长 6.9%， 增速与上月持平 ， 高于上年同期 2.2个百分点 。 1-10月 ， 工业增加值同比增长 1.8%， 较 1-9份继续加快 0.6个百分点 。三大门类 10月增加值同比均不同程度增长： 10月 ， 采矿业同比增长 3.5%， 增速较上月加快 1.3个百分点；制造业同比增长 7.5%， 增速较上月回落 0.1个百分点；电力 、 热力 、 燃气及水生产和供应业同比增长 4.0%， 增速较上月回落 0.5个百分点 。 1-10月 ， 采矿业同比下降 0.2%， 降幅较 1-9月收窄 0.4个百分点；制造业同比增长2.4%， 增速较 1-9月加快 0.7个百分点；电力 、 热力 、 燃气及水生产和供应业同比增长 1.1%， 增速较 1-9月加快 0.3个百分点 。多数产品和行业实现增长 ， 累计增长面首次过半： 10月 ， 41个工业大类行业中 ， 34个行业实现增长 ， 增长面为 82.9%； 612种工业主要产品中 ， 427种产品同比实现增长 ， 增长面为 69.8%， 比例较上月继续提升 。 1-10月 ， 23个行业实现增长 ， 较 1-9月份增加 3个；315种产品同比实现增长 ， 较 1-9月份增加 32种；增长面均首次过半 。工业经济 ： 工业生产平稳增长；累计增速继续回升图： 2019年 2月 -2020年 10月 规模以上工业增加值累计同比增速数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理工业产品出口交货值由降转增 ， 主要行业均有所改善： 10月 ， 工业产品出口交货值同比增长 4.3%， 上月为下降 1.8%。 多数行业出口情况改善 ， 其中 ， 汽车 、 橡胶塑料 、 金属制品 、 电气机械 、 专用设备行业出口分别增长 16.4%、 15.3%、 12.2%、 11.7%、 7.2%，均保持较快增长并有所加快；电子行业出口增长 6.6%， 上月为下降 3.9%。1 . 8 %-15%-10%-5%0%5%10%服务业商务活动指数继续上升： 2020年 11月 ， 服务业商务活动指数为 55.7%， 较 10月上升 0.2个百分点 ， 9月以来持续位于较高景气区间 。 从行业情况看 ， 铁路运输 、 航空运输 、 电信广播电视卫星传输服务 、 金融等行业商务活动指数位于 60.0%以上高位景气区间 ，业务总量明显增长；同时 ， 房地产 、 生态保护及环境治理等行业商务活动指数降至临界点以下 ， 景气度有所回落 。现代服务业增势良好： 2020年前三季度 ， 金融业以及信息传输 、软件和信息技术服务业增长较快 ， 增加值增速分别为 7.0%和15.9%， 合计拉动 GDP增长 1.3个百分点 。 9月份 ， 信息传输 、 软件和信息技术服务业 ， 金融业生产指数拉动作用明显 ， 同比分别增长16.2%和 8.3%， 共拉动当月服务业生产指数增长 2.7个百分点 。服务业经济 ： 商务活动指数继续上升；信息传输、软件和信息技术服务业增速最快图： 2019年 -2020年 11月服务业商务活动指数走势 图： 2015年一季度 -2020年三季度服务业各行业增加值累计同比增速数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理5 5 . 7 %20%30%40%50%60%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%信息传输、软件和信息技术服务业 金融业 房地产业交通运输、仓储和邮政业 批发和零售业 租赁和商务服务业住宿和餐饮业