2019年4月商业地产市场分析报告.pptx

,2019年4月商业地产市场分析报告,02 市场数据,企业动态新开项目速递,03 关注点,01 宏观环境,目录,宏观环境,2019年一季度，GDP同比增长6.4%，国民经济运行稳定；第三产 业增加值同比增长7.0%，增加值占国内生产总值的57.3%。2019 年3月，服务业商务活动指数为53.6%,2,市场数据,3,关注点企业动态,新开项目速递,1,本期亮点总结,2019年1-3月，写字楼销售面积与商业营业用房销售面积同比均下 降2019年3月，商办用地推出规划建筑面积同环比均下降，成交规划建筑面积同环比下降；成交楼面均价同环比均增长阳光城成功发行总部办公大楼类REITs产品 印力试水类REITs，获42亿融资大单泰禾再将旗下项目股权卖给世茂，世茂已成泰禾白衣骑士？ 中粮集团与腾讯签战略协议，将在智慧地产等领域合作中国首家柯南咖啡店将在上海静安大悦城开业益田假日里 绿地缤纷城 合肥正大广场等项目开盘,宏观环境,1,经济运行稳定，3月服务业延续良好发展态势 社会消费品零售总额增速小幅提高，CPI涨幅扩大GDP与经济结构：2019年一季度，GDP同比增长6.4%，国民经济运行稳定；第三产 业增加值同比增长7.0%，增加值占国内生产总值的57.3%。服务业经济： 2019年一季度，批发和零售业、住宿和餐饮业同比增幅均有所收窄；金 融业增加值同比增幅显著扩大。2019年3月，服务业商务活动指数为53.6%。消费水平：2019年3月，社会消费品零售总额同比上涨8.7%；2019年3月，CPI同比上涨2.3%，涨幅扩大。,GDP与经济结构：经济运行总体平稳，稳中有进，第三产业占比为57.3%，经济结构继续优化,经济运行平稳：2019年一季度，我国GDP同比增长6.4%，比2018年一季度下降0.4 个百分点，国民经济总体平稳，稳中有进。第三产业增加值同比增长：2019年一季度，第三产业增加值为122317亿元，同比增长7.0%，增幅较第二产业高出0.9个百分点。第三产业增加值占国内生产总值的比重为57.3%。图： 2011年一季度-2019年一季度第三产业占比、同比增速及GDP累计同比增速,57.3%,6.4%,7.0%,5%,6%,7%,8%,9%,10%,11%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,第三产业占比（左）,GDP累计同比（右）,第三产业累计同比增速（右）,服务业经济：服务业延续良好发展态势，金融业增加值同比增幅显著扩 大,服务业商务活动指数：2019年3月， 服务业商务活动指数为53.6%，较上 月微升0.1个百分点。,批发和零售业、住宿和餐饮业：2019年一季度，批发和零售业累计同 比增长5.8%，增幅较去年同期回落1 个百分点。住宿和餐饮业同比增长 6.0%，增幅较去年同期回落1.1个百分 点。,金融业增加值： 2019年一季度，金 融业增加值累计同比增长7.0%，同比 增幅显著扩大；金融业增加值占GDP 比重为9.0%。,图： 2018年1月-2019年3月服务业商务活动指数走势,图： 2012年1季度-2019年1季度批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业 累计同比增速,注：金融业增加值绝对额按现价计算，增长速度按不变价计算,40%,43%,46%,49%,52%,55%,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,18-12,19-01,19-02,19-03,0%,4%,7%,11%,14%,18%,21%,12:1-312:1-612:1-912:1-1213:1-313:1-613:1-913:1-1214:1-314:1-614:1-914:1-1215:1-315:1-615:1-915:1-1216:1-316:1-616:1-916:1-1217:1-317:1-617:1-917:1-1218:1-318:1-618:1-918:1-1219:1-3,批发和零售业增加值同比,住宿和餐饮业增加值同比,金融业增加值同比,消费水平：社会消费品零售总额同比增幅小幅提高，CPI同比涨幅扩大,图： 2013年3月-2019年3月居民消费价格指数（CPI）走势,居民消费价格指数（CPI）： 2019年3 月，CPI同比增长2.3%，增幅较上月扩 大0.8个百分点。食品烟酒、医疗保健、 教育文化和娱乐等同比涨幅显著，导致 CPI同比涨幅扩大。,图： 2013年3月-2019年3月各月消费品零售总额及同比增速,16%14%12%10%8%6%4%2%0%,0,5000,10000,15000,30000,35000,40000,13-0313-05,13-0713-09,13-1114-03,14-0514-07,14-0914-11,15-0315-0515-0715-0915-1116-0316-05,16-0716-09,16-1117-03,17-0517-07,17-0917-11,18-0318-05,18-0718-09,18-1119-03,消费品零售总额：2019年3月，社会 消费品零售总额31726亿元，同比增长8.7%。2019年一季度，社会消费品零亿 25000元20000售总额97790亿元，同比增长8.3%。,社会消费品零售总额_当期值(左),社会消费品零售总额_同比增长(右),0%,2%,4%,13-0313-0513-0713-0913-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-03,市场数据,2,需求：2019年1-3月，写字楼销售面积与商业营业用房销售面积同比均下降。供应： 2019年1-3月，写字楼新开工同比增速放缓， 商业营业用房新开工同比下降。租金与空置率：2018年四季度，多数城市优质写字楼空置率环比上升；多数代表城市优质零售 物业首层租金和空置率环比均下降。土地市场： 2019年3月，商办用地推出规划建筑面积同环比均下降；成交规划建筑面积同环比均下降；成交楼面均价同环比均增长。,写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均下降商办用地推出规划建筑面积同环比均下降，成交楼面均价同环比均增长,全国成交：1-3月，写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均 下降,写字楼：2019年1-3月，全国写字楼销售面积为671万，同比下降11.1%，较2019年1-2月的降幅收窄4.6个百分点。商业营业用房：2019年1-3月，全国商业营业用房销售面积为1881万，同比下降6.9%，较2019年1-2月的降幅收窄6.7个百分点。,图： 2010年-2019年1-3月全国商办销售面积及同比增速,-15%,5%,25%,45%,15000120009000600030000,12,14,16,18,110,112,13,15,17,19,111,12,14,16,18,110,112,13,15,17,19,111,12,14,16,18,110,112,13,15,17,19,111,12,14,16,18,110,112,13,15,17,19,111,12,14,16,18,110,112,13,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019,万 平 方 米,销售面积（左）,同比增速（右）,商业营业用房,-40%,0%,40%,80%,10000,2000,40003000,12,14,16,18,110,112,13,15,17,19,111,12,14,16,18,110,112,13,15,17,19,111,12,14,16,18,110,112,13,15,17,19,111,12,14,16,18,110,112,13,15,17,19,111,12,14,16,18,110,112,13,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019,万 平 方 米,销售面积（左）,同比增速（右）,写字楼,全国投资：1-3月，写字楼投资额同比下降，商业营业用房同比下降,-20%,15%,50%,12141618110112131517191111214161811011213151719111121416181101121315171911112141618110112131517191111214161811011213,2010,2011,2014,2015,2016,2017,2018,2019,80006000亿 4000元20000,写字楼：2019年1-3月，全国写字楼开发投资额为1162亿元，同比下降2.6%，较2019年1-2月的增幅相差5.1个百分点。商业营业用房：2019年1-3月，全国商业营业用房开发投资额为2472亿元，同比下降9.9%，较2019年1-2月的降幅扩大0.9个百分点。图： 2010年-2019年1-3月全国商办开发投资及同比增速投资额（左）同比增速（右）,写字楼,-25%,0%,25%,50%,1600012000800040000,12141618110112131517191111214161811011213151719111121416181101121315171911112141618110112131517191111214161811011213,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019,亿 元,20122013投资额（左）,同比增速（右）,商业营业用房,全国供应：1-3月，写字楼新开工同比增速放缓，商业营业用房新开工 同比下降,写字楼：2019年1-3月，全国写字楼新开工面积为1302万，同比增长17.8%，较2019年1-2月的同比增长38%，收窄20.2个百分点。商业营业用房：2019年1-3月，全国商业营业用房新开工面积为3361万，同比下降2.3%，较2019年1-2月的降幅收窄0.3个百分点。,-30%,60%30%0%,90%,0,6000,8000,12141618110112131517191111214161811011213151719111121416181101121315171911112141618110112131517191111214161811011213,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019,万,平 4000方 2000,米,图： 2010年-2019年1-3月全国商办新开工面积及同比增速新开工面积（左）同比增速（右）,写字楼,80%60%40%20%0%-20%,20000150001000050000,25000,12141618110112131517191111214161811011213151719111121416181101121315171911112141618110112131517191111214161811011213,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019,万 平 方 米,新开工面积（左）,同比增速（右）,商业营业用房,租金及空置：2018年四季度，多数城市优质写字楼空置率环比上升，北京、广州、杭州、武汉等城市租金环比上涨,质写字楼租金环比小幅上涨，上海优质写字楼 租金环比没有变化，深圳优质写字楼租金环比 小幅下降；北京、上海、深圳优质写字楼空置 率上升。二线代表城市：2018年四季度，杭州、武 汉、成都优质写字楼租金环比上涨，其余城市 租金均下跌；南京、大连、沈阳、成都优质写 字楼空置率环比下降，重庆优质写字楼空置率 环比没有变化，其他城市空置率均上升。,图： 2015年-2018年一线城市优质写字楼租金及空置率一线城市：2018年四季度，北京、广州优,0,2,4,6,8,10,12,14,16,0,90,180,360,450,540,15Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q4,北京,上海,深圳,广州,%,元/ 270/月,优质写字楼租金优质写字楼空置率,0.00,5.00,20.0015.0010.00,25.00,30.00,40.0035.00,50.0045.00,0,140,15Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q4,天津,杭州,南京,重庆,武汉,大连,沈阳,成都,青岛,宁波,%, ,元 70月,图： 2015年-2018年二线代表城市优质写字楼租金及空置率优质写字楼租金优质写字楼空置率,租金及空置：2018年四季度，多数代表城市优质零售物业首层租金 环比下降；多数城市优质零售物业空置率环比下降,一线城市：2018年四季度，深圳优质零售物业 首层租金环比上涨，北京租金环比没有变化，上 海、广州租金环比下降；北京、深圳优质零售物 业空置率环比均下降，其余城市空置率环比上 升。二线代表城市：2018年四季度，杭州、南京、 成都优质零售物业首层租金较上季度上涨，宁 波、大连环比保持不变，其余城市环比下跌；青 岛、天津、武汉优质零售物业空置率均较上季度,提升，南京持平，其余均下降。图： 2015年-2018年二线代表城市优质零售物业租金及空置率,0,2,4,6,8,10,12,14,0,60,80,15Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q4,上海,北京,广州,深圳,%,元/ 40/天20,图： 2015年-2018年一线城市优质零售物业租金及空置率优质零售物业首层租金优质零售物业空置率,0,42,6,12,14,1816,20,0,10,30,40,15Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q3,杭州,南京,宁波,重庆,大连,沈阳,成都,青岛,天津,武汉,10 %8,/ /,元 20天,优质零售物业首层租金优质零售物业空置率,推出：3月，商办用地推出1131万， 同比下降 42.9% ， 环 比下降,20.5%。,成交：3月，商办用地成交947.2万， 同比下降 47.9% ， 环比下降 11.0%。,楼面均价：3月，商办用地成交楼 面均价为2182.2 元/ ， 同比增长7.0%，环比增长32.5%。,溢价率：3月，商办用地平均溢价 率为8.2%，较上月下降0.88个百分 点，较去年同期上涨0.32个百分点。,图： 2013年-2019年3月300城商办用地推出及成交面积,图：2013年-2019年3月300城商办用地楼面均价及溢价率,商办土地：商办用地推出规划建筑面积同环比均下降，成交规划建 筑面积同环比均下降；楼面均价同环比均增长,5545,3953,2790,2357,2204,2341,4561,3095,2152,1888,1610,1862,0,2000,4000,6000,8000,10000,1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 32013201420152016201720182019,万 平 方 米,推出,成交,推出年度月均,成交年度月均,0%,10%,20%,30%,40%,0,1000,2000,3000,4000,1 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 32013201420152016201720182019,/,元平 米,成交楼面均价,平均溢价率,关注点,3,企业动态：,新开项目速递：益田假日里 绿地缤纷城 合肥正大广场等项目开盘,阳光城成功发行总部办公大楼类REITs产品 印力试水类REITs，获42亿融资大单泰禾再将旗下项目股权卖给世茂，世茂已成泰禾白衣骑士？中粮集团与腾讯签战略协议，将在智慧地产等领域合作 中国首家柯南咖啡店将在上海静安大悦城开业,中指点评,在当前融资环境趋紧，企业融资难度加大的情况下，该项计划的成功发行，为企业拓宽了融资渠道，也 为企业的发展补充了现金流，调整了企业负债结构，有效缓解了企业自身的现金流压力。,4月24日，阳光城集团股份有限公司公开表示，首单民营上市公司总部办公大楼类REITs产品成功发行。,阳光城成功发行总部办公大楼类REITs产品,01,计划总发行规模21亿元， 获2.51倍超额认购,03,华泰联合证券、招商证券 作为该项计划的销售机构,02,华泰资管作为该项计划的 管理人,04,中国民生银行福州分行作 为该项计划的监管银行及 托管银行,华泰佳越-阳光控股大厦资产支持专项计划,中指点评,印力试水类REITs产品，积极进行地产资产管理探索。将自己打造成不仅是一个管理平台，而是一个包含 从拿地、建造、经营、到退出卖给基金、保险公司、REITs的商业地产全价值链的企业，即打造投融管退 的地产基金化的发展路线。,印力试水类REITs 获42亿融资大单,4月9日上午，印力集团分别作为运营管理人和发行人的“中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”（简称：龙岗万科广场类REITs）和“中金印力印象1号资产支持专项计划”（简称：印象1号CMBS）在 深交所正式挂牌。,龙岗万科广场类REITs计划期限为3+2年，项目发行规模人民币21.16亿元，其中优先A级证券信用评级AAA，发行规模11亿元；优先B级证券信用 评级AA+，发行规模5.5亿元；次级证券发行规模4.66亿元， 其标的物业为深圳龙岗万科广场。印象1号CMBS计划期限为12年，项目发行规模为21.06亿元，优先级产品评 级为AA+，票面利率5.4%，由印力集团作为发行人，中金公司 担任计划管理人和销售机构，中泰证券担任代理销售机构，其 标的物业为南京江北印象汇和天津西青印象城。,中指点评,毫无意外，泰禾陷入了资金链危机中。由于前期过于激进，特别是2017年在土地市场上高歌猛进，泰禾 的高负债模式难以维持。在这一局面下，泰禾开启了卖卖卖的模式。泰禾的激进扩张值得全行业反思。相 比之下，虽然是白衣骑士，但世茂在收购接盘之时却是步步为营、稳扎稳打，一个个项目地吃进，还是较 有章法。地产下半场，规模与速度，孰轻孰重，开发商需要好好想想。,卖！卖！卖！泰禾再将旗下项目股权卖给世茂，世茂 已成泰禾白衣骑士？4月26日晚间，泰禾集团股份有限公司公告称，公司将持有杭州同人山庄项目所有的49%股权，转让予世茂 房地产控股有限公司。,标的转让 前,标的转让后,世茂房地产子公司杭州傲润企业管理 有限公司占有49%股权,+浙江省省直同人集团有限公司占有51%股权,一、转让 过程,二、转让 背景,泰禾集团子公司杭州泰禾锦鸿置业 有限公司占有49%股权+浙江省省直同人集团有限公司占有51%股权,转让价格：股权对价为78,447万元，同时杭州傲润以14,412万元承 接泰禾锦鸿对临安同人的股东借款，交易总对价为92,859万元。泰禾集团2018年年报显示，泰禾集团总资产高达2431.4亿元，然而净资产只有184.6亿元，资产负,债率高达92.4%，位居行业前列，其资金压力备受行业瞩目。据市场消息，泰禾曾接触了信达、华侨城、融创等企业，意图通过项目股权转让来缓解资金压力。但最终，其所迎来的白衣骑士是另一家地产大腕世茂。今年3月23日-27日期间，世茂系以总代价28.19亿元从泰禾手中收购漳州红树湾项目、杭州蒋村项目、南昌茵梦湖国际旅游度假区项目的股权。,标的公司：杭州 临安同人置业有 限公司标的项目：杭州“同人山庄”,中指点评,此次中粮集团与腾讯的战略合作，是在全球化和业务多样化的背景下进行的，是中粮集团积极推动业务转 型升级，在数字化、网络化和智能化等方面进行的有益探索。通过这次深入的战略合作，将进一步推动中 粮集团业务的数字化升级。,中粮集团与腾讯签战略协议 将在智慧地产等领域合作,4月19日，中粮集团与腾讯在北京举行战略合作签约仪式。双方宣布将在智慧农业、工业互联网、智慧地产、智慧零售、智慧党建与扶贫和智慧办公等多个领域合作。,合作领域,在智慧零售、智慧地产行 业场景等方面,合作手段,依托中粮集团“大悦城控 股”和腾讯“智慧零售”、 “微瓴”等品牌和产品矩 阵，利用小程序、微信支 付、腾讯云等技术和工具,合作愿景,将智慧零售和社区相融合， 做到线上线下一体化运营， 探索园区和建筑楼宇运营 中的智慧化场景，共同构 建可持续发展的零售和地 产新生态。,中指点评,DETECTIVE CONAN CAF”咖啡店是以名侦探柯南动画为主题的咖啡店，将动漫元素融入消费场景 之中，打造独特的差异化，体验式消费场景来吸引客群， 最终将其打造成为集“拍照打卡、休闲购物、 美食餐饮”为一体的全方位店铺。,DETECTIVE CONAN CAF,运营特点,“DETECTIVE CONAN CAF”咖啡店是名侦探柯南在中国大陆的首家官方授权主题咖啡店，不仅有动画作品中 的名场景，还配合了丰富的主题餐饮， 主食有汉堡、三明治、披萨等，另外与 柯南相关元素的甜品、饮料应有尽有， 同时还有专为儿童及童心未泯的粉丝特 别定制的儿童套餐。,中国首家柯南咖啡店将在上海静安大悦城开业,4月29日，中国大陆首家名侦探柯南官方授权主题咖啡店将在静安大悦城正式开业。,新开项目速递：益田假日里 绿地缤纷城 合肥正大广场,建筑面积：10万开盘时间：2019-4 位置：徐州市新城区特点： 项目周边交通便 捷， 多条地铁和公交覆 盖，同时区位优势明显， 周边有多家企业、学校及 住宅小区，客流充足。,建筑面积：8.4万开盘时间：2019-4 位置：西安市雁塔区特点：西安益田假日里位 于高新锦业路商圈，周边 交通地铁， 公交线路众 多，交通十分便捷，客流 充足。,建筑面积：22万 开盘时间：2019-4 位置：合肥市经开区特点： 项目区位优势明 显，毗邻明珠广场国际会 展中心，客流充足，同时 交通十分便捷，有多条地 铁及公交线路通过。,益田假日里,绿地缤纷城,合肥正大广场,谢谢！,