2019年5月商业地产市场分析报告.pptx

,2019年5月商业地产市场分析报告,02 市场数据,企业动态新开项目速递,03 关注点,01 宏观环境,目录,宏观环境,2019年一季度，GDP同比增长6.4%，国民经济运行稳定；第三产 业增加值同比增长7.0%，增加值占国内生产总值的57.3%。2019 年4月，服务业商务活动指数为53.3%,2,市场数据,3,关注点企业动态,新开项目速递,1,本期亮点总结,2019年1-4月，写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均下 降2019年4月，商办用地推出规划建筑面积同环比均上涨，成交规划建筑面积同环比均增长；成交楼面均价同环比均增长,上海永乐广场 青岛莱西奥特莱斯 苏州吴江万象汇等开盘,万达和腾讯联手打造的全国第一个“智慧广场”试点落地阿里43.6亿元战略投资红星美凯龙，家居行业整合加速越秀地产附属公司拟发行住房租赁专项公司债，本金总额20亿元 绿地G-Super携最大门店首进武汉,宏观环境,1,经济运行稳定，4月服务业延续良好发展态势 社会消费品零售总额增速放缓，CPI涨幅扩大GDP与经济结构：2019年一季度，GDP同比增长6.4%，国民经济运行稳定；第三产 业增加值同比增长7.0%，增加值占国内生产总值的57.3%。服务业经济： 2019年一季度，批发和零售业、住宿和餐饮业同比增幅均有所收窄；金 融业增加值同比增幅显著扩大。2019年4月，服务业商务活动指数为53.3%。消费水平：2019年4月，社会消费品零售总额同比上涨7.2%；2019年4月，CPI同比上涨2.5%，涨幅扩大。,GDP与经济结构：经济运行总体平稳，稳中有进，第三产业占比为57.3%，经济结构继续优化,经济运行平稳：2019年一季度，我国GDP同比增长6.4%，比2018年一季度下降0.4 个百分点，国民经济总体平稳，稳中有进。第三产业增加值同比增长：2019年一季度，第三产业增加值为122317亿元，同比增长7.0%，增幅较第二产业高出0.9个百分点。第三产业增加值占国内生产总值的比重为57.3%。图： 2011年一季度-2019年一季度第三产业占比、同比增速及GDP累计同比增速,57.3%,6.4%,7.0%,5%,6%,7%,8%,9%,10%,11%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,第三产业占比（左）,GDP累计同比（右）,第三产业累计同比增速（右）,服务业经济：服务业延续良好发展态势，金融业增加值同比增幅显著扩 大,服务业商务活动指数：2019年4月， 服务业商务活动指数为53.3%，较上 月小幅下降0.3个百分点。,批发和零售业、住宿和餐饮业： 2019年一季度，批发和零售业累计同 比增长5.8%，增幅较去年同期回落1 个百分点。住宿和餐饮业同比增长 6.0%，增幅较去年同期回落1.1个百分 点。,金融业增加值： 2019年一季度，金 融业增加值累计同比增长7.0%，同比 增幅显著扩大；金融业增加值占GDP 比重为9.0%。,图： 2018年1月-2019年4月服务业商务活动指数走势,图： 2012年1季度-2019年1季度批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业 累计同比增速,注：金融业增加值绝对额按现价计算，增长速度按不变价计算,0%,4%,7%,11%,14%,18%,21%,12:1-312:1-612:1-912:1-1213:1-313:1-613:1-913:1-1214:1-314:1-614:1-914:1-1215:1-315:1-615:1-915:1-1216:1-316:1-616:1-916:1-1217:1-317:1-617:1-917:1-1218:1-318:1-618:1-918:1-1219:1-3,批发和零售业增加值同比,住宿和餐饮业增加值同比,金融业增加值同比,40%,43%,46%,49%,52%,55%,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,18-12,19-01,19-02,19-03,19-04,消费水平：社会消费品零售总额同比增速放缓，CPI同比涨幅扩大,图： 2013年1月-2019年4月居民消费价格指数（CPI）走势,居民消费价格指数（CPI）： 2019年4 月，CPI同比增长2.5%，增幅较上月扩 大0.2个百分点。食品烟酒、医疗保健、 等同比涨幅显著，导致CPI同比涨幅扩 大。,图： 2013年3月-2019年4月各月消费品零售总额及同比增速,消费品零售总额：2019年4月，社会 消费品零售总额30586亿元，同比增长 7.2%。2019年1-4月，社会消费品零售 总额128376亿元，同比增长8.0%。,0%,2%,4%,6%,8%,10%,12%,14%,16%,0,5000,10000,15000,30000,35000,40000,13-03,13-0513-0713-0913-1114-0314-0514-0714-0914-11,15-0315-05,15-0715-09,15-1116-0316-0516-0716-0916-1117-0317-0517-0717-0917-11,18-0318-05,18-0718-09,18-1119-03,25000亿 元20000,社会消费品零售总额_当期值(左),社会消费品零售总额_同比增长(右),0%,2%,4%,13-0113-0313-0513-0713-0913-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-03,市场数据,2,写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均下降商办用地推出规划建筑面积同环比均下降，成交楼面均价同环比均增长需求：2019年1-4月，写字楼销售面积与商业营业用房销售面积同比均下降。供应： 2019年1-4月，写字楼新开工同比增速扩大， 商业营业用房新开工同比下降。租金与空置率：2019年一季度，多数城市优质写字楼空置率环比上升；多数代表城市优质零售 物业首层租金环比上涨。土地市场： 2019年4月，商办用地推出规划建筑面积同环比均上涨；成交规划建筑面积同环比均增长；成交楼面均价同环比均增长。,全国成交：1-4月，写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均 下降,写字楼：2019年1-4月，全国写字楼销售面积为945万，同比下降12.4%，较2019年1-3月的降幅扩大1.3个百分点。商业营业用房：2019年1-4月，全国商业营业用房销售面积为2579万，同比下降8.8%，较2019年1-3月的降幅扩大1.9个百分点。,图： 2010年-2019年1-4月全国商办销售面积及同比增速,-15%,5%,25%,45%,15000120009000600030000,12,14,16,18,110,112,13,15,17,19,111,12,14,16,18,110,112,13,15,17,19,111,12,14,16,18,110,112,13,15,17,19,111,12,14,16,18,110,112,13,15,17,19,111,12,14,16,18,110,112,13,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019,万 平 方 米,销售面积（左）,同比增速（右）,商业营业用房,-40%,0%,40%,80%,0,1000,2000,3000,4000,12,14,16,18,110,112,13,15,17,19,111,12,14,16,18,110,112,13,15,17,19,111,12,14,16,18,110,112,13,15,17,19,111,12,14,16,18,110,112,13,15,17,19,111,12,14,16,18,110,112,13,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019,万 平 方 米,销售面积（左）,同比增速（右）,写字楼,全国投资：1-4月，写字楼投资额同比下降，商业营业用房同比下降,-20%,15%,50%,12141618110112131517191111214161811011213151719111121416181101121315171911112141618110112131517191111214161811011213,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019,80006000亿 4000元20000,写字楼：2019年1-4月，全国写字楼开发投资额为1607亿元，同比下降2.4%，较2019年1-3月的降幅收窄0.2个百分点。商业营业用房：2019年1-4月，全国商业营业用房开发投资额为3510亿元，同比下降9.8%，较2019年1-3月的降幅小幅收窄0.1个百分点。图： 2010年-2019年1-4月全国商办开发投资及同比增速投资额（左）同比增速（右）,写字楼,-25%,0%,25%,50%,1600012000800040000,12141618110112131517191111214161811011213151719111121416181101121315171911112141618110112131517191111214161811011213,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019,亿 元,投资额（左）,同比增速（右）,商业营业用房,全国供应：1-4月，写字楼新开工同比增速扩大，商业营业用房新开工 同比下降,写字楼：2019年1-4月，全国写字楼新开工面积为1921万，同比增长26.2%，较2019年1-3月的增幅扩大8.4个百分点。商业营业用房：2019年1-4月，全国商业营业用房新开工面积为4869万，同比下降5.4%，较2019年1-3月的降幅扩大3.1个百分点。,30%0%-30%,90%60%,0,80006000,12141618110112131517191111214161811011213151719111121416181101121315171911112141618110112131517191111214161811011213,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019,万,平 4000方 2000,米,图： 2010年-2019年1-4月全国商办新开工面积及同比增速新开工面积（左）同比增速（右）,写字楼,80%60%40%20%0%-20%,20000150001000050000,25000,12141618110112131517191111214161811011213151719111121416181101121315171911112141618110112131517191111214161811011213,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019,万 平 方 米,新开工面积（左）,同比增速（右）,商业营业用房,租金及空置：2019年一季度，多数城市优质写字楼空置率环比上升，广州优质写字楼租金环比小幅上涨,一线城市：2019年一季度，广州优质写字 楼租金环比小幅上涨，北京、上海、深圳优质 写字楼租金环比小幅下降；北京、上海、深圳 优质写字楼空置率小幅上升，广州优质写字楼 空置率小幅下降。二线代表城市：2019年一季度，南京、成 都、宁波优质写字楼租金环比上涨，其余城市 租金均下跌；重庆、大连、沈阳、成都优质写 字楼空置率环比下降，其他城市优质写字楼空 置率均上升。,图： 2015年-2019年一季度一线城市优质写字楼租金及空置率,0,2,4,6,12,14,16,18,0,90,180,270,360,450,540,15Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q319Q115Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q319Q115Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q4,北京,上海,深圳,广州,10%8,元/月,优质写字楼租金,优质写字楼空置率,0.00,15.0010.005.00,20.00,25.00,30.00,45.0040.0035.00,50.00,0,140,15Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q319Q115Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q319Q115Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q319Q115Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q319Q115Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q319Q115Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q4,天津,杭州,南京,重庆,武汉,大连,沈阳,成都,青岛,宁波,%, ,元 70月,图： 2015年-2019年一季度二线代表城市优质写字楼租金及空置率优质写字楼租金优质写字楼空置率,租金及空置：2019年一季度，多数代表城市优质零售物业首层租金 环比上涨；多数城市优质零售物业空置率环比上涨,一线城市：2019年一季度，上海、北京、广州 优质零售物业首层租金环比上涨，深圳租金环比 没有变化；广州、深圳优质零售物业空置率环比,均下降，其余城市空置率环比上升。二线代表城市：2019年一季度，南京、宁波、,武汉优质零售物业首层租金较上季度上涨，杭 州、沈阳、天津环比保持不变，其余城市环比下 跌；南京、大连、沈阳、成都优质零售物业空置 率均较上季度下降，武汉持平，其余均上涨。,0,42,6,12,14,1816,20,0,10,30,40,15Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q319Q115Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q319Q115Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q319Q115Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q319Q115Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q319Q115Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q4,杭州,南京,宁波,重庆,大连,沈阳,成都,青岛,天津,武汉,10 %8,/ /,元 20天,图： 2015年-2019年一季度二线代表城市优质零售物业租金及空置率优质零售物业首层租金优质零售物业空置率,0,2,4,6,8,10,12,14,0,20,60,80,15Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q319Q115Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q319Q115Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q4,上海,北京,广州,深圳,%,元/ 40/天,图： 2015年-2019年一季度一线城市优质零售物业租金及空置率优质零售物业首层租金优质零售物业空置率,推出：4月，商办用地推出2118.5 万， 同比增长36.2% ， 环比增长85%。,成交：4月，商办用地成交1518.6 万， 同比增长9.2% ， 环比增长48.7%。,楼面均价：4月，商办用地成交楼 面均价为2214.8 元/ ， 同比增长6.2%，环比增长6.9%。,溢价率：4月，商办用地平均溢价 率为11.7%，较上月增长3.7个百分 点，较去年同期上涨5.3个百分点。,图： 2013年-2019年4月300城商办用地推出及成交面积,商办土地：商办用地推出规划建筑面积同环比均上涨，成交规划建 筑面积同环比均增长；楼面均价同环比均增长,5545,3953,2790,2357,2204,1661,4561,3095,2152,1888,1610,23411862,1279,0,2000,4000,6000,8000,10000,1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 42013201420152016201720182019,万 平 方 米,推出,成交,推出年度月均,成交年度月均,0%,10%,20%,30%,40%,0,1000,2000,3000,4000,1 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 42013201420152016201720182019,/,元平 米,图：2013年-2019年4月300城商办用地楼面均价及溢价率成交楼面均价平均溢价率,关注点,3,企业动态：万达和腾讯联手打造的全国第一个“智慧广场”试点落地 阿里43.6亿元战略投资红星美凯龙，家居行业整合加速越秀地产附属公司拟发行住房租赁专项公司债，本金总额20亿元绿地G-Super携最大门店首进武汉新开项目速递：上海永乐广场 青岛莱西奥特莱斯 苏州吴江万象汇等项目开盘,中指点评,万达广场内的商家借助腾讯智慧零售的“七种武器”（公众号、小程序、移动支付、社交广告、企业微 信、云计算、泛娱乐社交IP）以及各种智能互动设备为商场的线下零售赋能，不仅提高了消费者的消费 体验，更是打造了商场数字化的应用范例。,万达和腾讯联手打造的全国第一个“智慧广场”试点落地,5月8日，万达和腾讯联手打造的全国第一个“智慧广场”试点，落地北京丰台科技园万达广场。,拥有全息投影、互动大屏、智能印 章等新型线下智能设备，与“万达 广场”的小程序协同实现更精确的 消费引导。,DSeelab全息广告屏可呈现逼真3D 影像，为消费者带来真实的感官体 验，助力品牌商家精准导流。,商场数字化，打造智慧广场,作为“商场数字化”的首次尝试，北京丰台科技园万达广场融合强势IP、多 种智能互动设备和底层数据分析能力，实现了“新业态能引客，新手段细分 流，让消费更精准，让体验更贴心”的效果。,中指点评,此次双方合作，将充分发挥各自优势，红星控股作为全国领先的家具建材及家居商场综合服务商，拥有线 下零售优势，而阿里在新零售领域拥有先进的经营理念与技术优势。双方强强联手，优势资源互补，加速 了家具行业整合。,阿里43.6亿元战略投资红星美凯龙，家居行业整合加速,5月15日，红星美凯龙（601828.SH）发布公告称，公司控股股东红星控股成功发行可交换债券，以43.594亿元人民币被阿里巴巴全额认购。,阿里巴巴收购红星控股如可交换债换股后，阿里将获得红星美凯 龙占总股本比例约10%的A股股份。同时，阿 里巴巴在港股收购红星美凯龙3.7%的股份。此次投资为阿里对红星控股的战略投资， 据了解，双方已签订业务合作框架协议，将在 家居建材及家居商场、购物中心及其他业务领 域开展业务合作。,中指点评,当前金融政策收紧，导致融资难，融资贵，企业融资受阻。此次越秀地产附属公司拟发行的住房租赁专项 公司债，拓宽了公司的融资渠道，补充了企业发展所需的现金流，同时也为行业中其他企业的融资活动提 供了参考和借鉴。,越秀地产附属公司拟发行住房租赁专项公司债 本金总额20亿元,5月15日，越秀地产股份有限公司发布公告表示，该公司间接中国附属公司广州市城市建设开发有限公司（发 行人）获证监会批准公开发行住房租赁专项公司债券，本金总额最高为人民币20亿元，将分期发行。首期发行的债券分为两个品种,品种一为五年期的专项债券， 于第三年末，发行人可选择 调整债券的票面利率。同时， 品债一债券持有人有权向发 行人回售品种一债券。,品种一,品种二为五年期固定票面利 率的专项债券，发行人将开 始推介首期住房租赁专项债 券，并将于簿记建档后厘定 品种一债券及品种二债券的 票面利率。,品种二,中指点评,在新零售行业充满不确定性的一年，G-Super绿地优选持续推进优化运营、稳步拓展，依托绿地海外布局 及贸易港平台的资源优势，着力发展线上小程序到家服务，打造线上线下全渠道的消费闭环。给消费者提 供全新的消费体验和高品质服务。,5月31日，绿地G-Super2019年第一家门店落子武汉，面积达6300m2。依靠中心城区的地理位置和便利 的交通，辐射江岸区周边153万常住人口，预计为其中高端家庭带来“可逛、可买”的多样化时尚购物新 体验和亲子互动社交空间。,绿地G-Super携最大门店首进武汉,G-Super中生鲜面积占50%，还有30%左右的区 域为餐饮区，涵盖了活鲜、日料、简餐、小吃、 果汁等8个档口。G-Super 武汉店有1746空间由绿地旗下商业创新平 台生活荟管理，引入了动漫娱乐、服饰眼镜、居家 宠物、养生医馆等业态。,新开项目速递：上海永乐广场 青岛莱西奥特莱斯 苏州吴江万象汇,建筑面积：12万开盘时间：2019-5 位置：青岛高新区特点：项目位置优越，人 流密集，交通方便，同时 有利于拉动莱西青岛路以 西的人气。,建筑面积：7.6万开盘时间：2019-5 位置：上海浦东新区特点 ： 广场 区位优势明 显，交通十分便捷四通八 达；广场规模大业态组合 丰富，人流充足。,建筑面积：8.7万 开盘时间：2019-5 位置：苏州吴江区特点：项目位于太湖新城CBD板块，交通便捷，区 位优势明显，同时引入众 多知名品牌入驻。,上海永乐广场,青岛莱西奥特莱斯,苏州吴江万象汇,谢谢！,