2019年成都高标仓市场研究报告.pptx

,2019年成都高标仓市场研究报告,自改革开放以来，我国仓储业的市场规模、服务功能等发生了一系列变化， 取得了不俗的成绩，但仓储业仍以传统模式为主。随着经济高质量转型发展， 传统模式已不能满足客户的需求标准，仓储业顺应时代需求，涌现一种新的 仓储类型高标仓，其智能化、利用率高、降本增效作用明显等特点引起仓储市场强烈反应，一时间成为用户关注的热点。,自2003年普洛斯进入中国以来，高标仓逐渐兴起，在“新零售、第三方物流、高端制造”的三重驱动下，高标仓需求呈爆发式增长，市场前景广阔。 在此情形下，众多“玩家”入局抢占高标仓市场，如跨行发展的万科、阿里、 京东等企业，知名物流地产商如普洛斯、嘉民等。尽管众多玩家入局高标仓 市场，但高标仓市场仍有拿地困难、供应不足以及建设成本高等问题，这些 问题向我国高标仓市场发展提出了诸多挑战。,此背景下，物联云仓作为全国性的互联网仓储综合服务平台，利用自身资源优势，首次发布2019年城市高标仓仓储市场报告。报告数据来源于对物联云仓实时数据整理以及市场调研，全面梳理各重要物流节点城市 的高标仓仓储设施租金水平、空置情况等方面内容，体现高标仓仓储市场的供需动态变化， 总结市场发展规律，为了解高标仓仓储市场发展情况、合理投资提供参考依据。,本期，物联云仓作为全国性的互联网仓储综合服务平台，将根据平台实时在线数据，结合政府 部门及行业协会等发布的权威信息，对成都市高标仓仓储市场情况进行研究，全面梳理总结成 都市高标仓仓储市场数据（仓储面积、仓库空置率、租金水平），对市场供应、需求及重要物 流园区进行分析，希望对行业人士有所裨益。,ONTENTS目录,一.,成都高标仓之发展篇,二.,成都高标仓之供应篇,三.成都高标仓之需求篇,四.,成都高标仓之租金篇,五.成都高标仓之重点物流园区篇,六.,市场总结和建议,成都高标仓之发展篇,（一）高标仓兴起之路（二）高标仓旺盛发展之路,（一）高标仓兴起之路,成都高标仓市场兴起较晚，直至2009年，成都高标仓市场仍处于空白状 态。2010年，成都安博物流仓储有限公司注册成功并投资建设了安博成都空 港物流中心，成都高标仓市场正式拉开帷幕。,（二）高标仓旺盛发展之路,1、电子商务推动高标仓市场快速发展,早在2009年，成都已率先布局移动电子商务，并将移动电 商纳入全市战略性新兴产业，优先发展。经过多年打造，成都电 商经济高速发展，连续4年淘宝天猫“双十一”交易额排名全国 城市第六，快递业务量和电商仓库租赁需求也持续增长，而唯品 会、苏宁等电商企业纷纷到成都自建仓储，推动了成都高标仓市 场的快速发展。,2、旺盛需求，吸引众多物流地产商落户成都,*数据来源：物联云仓,成都市区、县物流地产分布情况,在需求的推动下，各大知名物流地产陆续进驻成都， 如万科、普洛斯、嘉民、宝湾、中外运、招商物流、安 博、中国物流、广州宝供等，持续加快成都高标仓的建 设。,据成都市人民政府数据显示，成都市交通运输仓储 通信业投资增长率近四年一直呈上涨模式，2018年更是 达到四年的最高峰，增长率为33。如今，成都高标仓 市场已进入鼎盛阶段，仓储市场活跃。,10.10%,15.10%,33.00%,35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%,成都交通运输仓储通信业近四年投资增长率,数据来源：成都人民政府网 物联云仓整理,0.90%15年16年17年18年投资增长率,成都高标仓之供应篇,（一）仓储用地受限，高标仓供应步入热潮尾期（二）供应向市中心外围扩展,（一）仓储用地受限，高标仓供应步入热潮尾期,据物联云仓在线仓库数据显示，截至2019年8月，成都高标仓面积约为432万。据物联云仓城市经理分析，近年来，成都众 多物流地产涌入，掀起了高标仓市场供应热潮； 而随着成都仓储物流用地规划缩减，成都高标仓 供应将步入供应热潮末期。预计在2019年下半年65万高标仓新增供应投入市场之后，到2020年成都高标仓新增供应或将急剧缩减。,其他仓,高标仓,2019 年成都高标仓面积情况*数据来源：物联云仓截至时间：2019年8月,（二）供应向市中心外围扩展,成都市五城区及高新区2019年度国有建设用 地供应计划明确，“成都高新区、锦江区、青羊 区、金牛区、武侯区、成华区，五城区及高新区国 有建设用地供应总量控制在2,718万以内，工矿仓 储用地为150万。”成都主城区仓储用地供应同 比下降25，仓储用地规划逐年缩减。从高标仓供 应分布来看，正逐步向市中心外围扩展，龙泉驿区 、双流区、新都区靠近市中心，且高标仓资源丰富 ，为租户的首选之地；武侯区均为地处市中心区域 ，规划用地紧张，高标仓资源相对较少。,2019 年成都市高标仓分布图*数据来源：物联云仓,成都高标仓之需求篇,（一）产业分布、交通位置成为需求主要影响因素（二）高标仓供应与需求的关系,（一）产业分布、交通位置成为需求主要影响因素,26.52%24.55%,11.36% 9.94% 9.69%,9.38%,7.35%,1.55%,0,0,30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%,2019 年成都高标仓空置率情况数据来源：物联云仓 截至时间：2019年8月,高标仓空置率,双 流 区依托国际机场，汽车产业为主导产业； 龙泉驿区成渝铁路及成渝高速铁路穿境而过，航 空业为主导产业；新 都 区距成都火车客运东站、北站和成都铁路集装箱中心站、双流国际机场都在30分钟车程内，现代物流及航空货运为主导产业。,这三区主导产业均为高标仓的主要需求方，靠近 主城区，交通便利成为高标仓主要需求地，空置率均 低于10；武侯区位于市中心，受城区土地规划影响供应有限，高标仓空置率为0%；简阳市距市中心较远，医药业为主导产业，租仓需求少，空置率为26.52。,（二）高标仓供应与需求的关系,上文提到，成都众多物流地产入驻，一时掀起供应热潮，而成都处于中西部地区，受经济运行发展情况等因素影响，高标仓需求较北上 广深等地区稍逊一筹，供应过热使成都高标仓供需关系逐渐趋于供大于求，但随着仓储物流用地规划落地，后期高标仓供需关系或将有 所平衡。,成都高标仓之租金篇,（一）随着各大物流地产入驻，高标仓租金上涨承压（二）电商企业自建仓储对高标仓租金有所冲击,（一）随着各大物流地产入驻，高标仓租金上涨承压,据物联云仓在线仓库数据显示，截至2019年8月，成都高标仓平均租金为26.97元/月；其中，武侯区租金独高一格，为35.00元/月；温江区平均租金较低，为22.00元/月。据物联云仓城市经理分析，各大物流地产进入成都市场，导致仓储行业不景气，高标仓租金将上涨承压。,35.00,29.00,28.6028.57,27.1627.00,25.50,23.5023.40,22.00,20.0010.000.00,30.00,40.00,武侯区,郫都区,双流区,新津县,简阳市青白江区温江区,2019 年成都高标仓租金情况（单位：元/ 月） 数据来源：物联云仓 截至时间：2019年8月,新都区龙泉驿区崇州市租金,（二）电商企业自建仓储对高标仓租金有所冲击,各大电商企业是成都高标仓租赁需求的主力方，但根据自身发展战略影响，诸多电商企业进行自建仓库，如苏宁、唯品会、天猫 等大型电商企业。电商自建仓库的落成，将减少外界租赁仓库的需求，且部分电商企业建成的仓库面向社会出租，使成都高标仓市场 体量进一步增加，租金也将随之波动。,成都高标仓之重点物流园区篇,物流园区,物流中心,服务站,崇州物流中心,新津铁路散货物流中心,天府物流中心,天府航空物流园,龙泉物流中心,国际集装箱物流园,新都物流中心,国际航空物流园,青白江物流中心金堂物流中心,成都在现代物流业发展“十三五”规划中，首次系统地明确了“十三五”时期成都市五大物流园区、六大物流中心的空间布局和功能定位。龙泉驿区、双流区、新都区、青白江这四区为高标仓主要聚集区，以下将对这四区物流中心/园区租金及区位优势进行解析。,五中心 主要服务于成都重点工业区，满足 汽车、配备制造等产业物流需求,N个服务站 主要服务于城际及城内配送，满足农产品种植基地等配送需求,末端配送点 主要服务于大型商超、小型零售门 店及终端消费者 实现成都全程覆盖,*图片来源：成都现代物流业发展“十三五”规划五园区 主要服务于成都航空、铁路等核心 物流枢纽,成都现代物流“ 5 + 5 + N ” 空间布局规划体系,龙泉物流中心高标仓租金主要在25元/月，辐射成渝经济区、面向川东的区域分拨中心，为汽车（含新能源汽车）、 精密器械及智能制造装备、航天等产业发展提供物流支撑。园区内分布有普洛斯、嘉民物流、宝湾国际物流、中外运物流等 物流地产。交通情况：距成都绕城高速3.5公里；厦蓉高速5公里；沪蓉高速15公里；距成巴高速15公里；距成巴高速15公里；距京昆高速20公里；距天府广场15公里；距离双流国际机场30公里。,1、龙泉驿区：龙泉物流中心,新都物流中心内高标仓租金为28.33元/月，园区面积3,600万，成绵高速、川陕路和绕城高速等公路网络发达。 在2019年8月新都区领导在调研时，新都区区委书记提出，要开展精准招商，布局高端产业，锁定物流装备制造企业，进一步加大项目招引力度。该方向提出对区内高标仓向智能化发展具有指导性意见，项目招引力度加强，更能吸引投资方落户该物流园区。,2、新都区：新都物流中心,天府物流中心/国际航空物流园高标仓租金为28.46元/月，靠近双流国际机场，交通便利，为研发和创新产业、军民 融合产业、生物医药等产业发展提供物流支撑。国际航空物流园功能划分完善，依托双流国际机场和成都空港货站可辐射西部地区乃至全国。,3、双流区：天府物流中心/国际航空物流园,青白江散货物流园区/国际集装箱物流园区高标仓租金为23.41元/月，依托大弯铁路货站，为国内领先的国际集装箱 物流园区、散货物流园区，园区内高标仓租赁一直保持良好，但今年9月苏宁青白江物流园将有19万竣工，计划双 “11”投入使用。苏宁作为高标仓的主要需求来源，随着其自建物流园区建成，将减少外界仓储租赁需求，青白江区物流园区租金或将有所冲击。,4、青白江区：青白江散货物流园区/国际集装箱物流园区,市场总结和建议,综上，成都高标仓仓储市场目前处于鼎盛阶段，但受土地政策影响将进入供应尾期，高标 仓供应将逐渐缩减，各方物流地产积极入驻成都市场，竞争激烈，仓储市场受到冲击，无 法快速消化现有高标仓，加之今年仍有新增供应入市，2019年下半年，成都高标仓市场 或将维持供大于求的状态。在未来几年，随着新增供应减少，高标仓市场供需或将趋于平衡。,谢谢观看,